Calculadora de Índice de Ocupación | Herramienta de Cálculo de FAR

Calculadora del coeficiente de edificabilidad (FAR)

El coeficiente de edificabilidad (FAR, por floor area ratio) es un número que compara la superficie total construida de un edificio con el tamaño del terreno en el que se levanta. Urbanistas y arquitectos lo usan para controlar cuánta edificación admite una parcela. Esta calculadora halla el FAR dividiendo la superficie construida total entre la superficie de la parcela.

¿Qué es el coeficiente de edificabilidad?

El FAR es una de las principales herramientas con que las ciudades controlan la densidad de edificación. El manual de zonificación de la ciudad de Nueva York lo describe como la principal norma de volumen que regula el tamaño de los edificios. Aquí, densidad significa cuánta construcción se concentra en un terreno. Cada ciudad fija un FAR máximo para cada zona. Un FAR bajo solo permite edificios pequeños y dispersos. Un FAR alto permite edificios altos o voluminosos que aprovechan casi todo el potencial del solar.

El FAR recibe otros nombres según el país. En la India se llama floor space index (FSI). En el Reino Unido y Hong Kong se llama plot ratio. En algunas zonas de Europa se llama intensidad del solar. La idea de fondo es la misma en todas partes.

Fórmula del coeficiente de edificabilidad

El FAR es la superficie construida total dividida entre la superficie de la parcela. La Resolución de Zonificación de la ciudad de Nueva York, por ejemplo, lo define como la superficie total construida de un lote de zonificación dividida entre la superficie de ese lote:

$FAR = \frac{\text{Superficie construida total}}{\text{Superficie de la parcela}}$

• La superficie construida total es la suma de la superficie de todas las plantas del edificio.
• La superficie de la parcela es el tamaño del terreno sobre el que se levanta el edificio.

Ambos valores deben usar la misma unidad, ya sea pies cuadrados o metros cuadrados. El resultado es un número simple, no un porcentaje. Un FAR de 1,0 significa que la superficie total construida es igual al tamaño de la parcela. Un FAR de 3,0 significa que la superficie total construida es tres veces el tamaño de la parcela, lo que suele indicar un edificio de varias plantas.

Las normas locales varían en cuanto a lo que cuenta como superficie construida. Algunas ciudades excluyen los sótanos, los garajes o las salas de máquinas. Nueva York, por ejemplo, no cuenta el espacio de los sótanos en la superficie construida, salvo que se destine a viviendas. Otras ciudades computan los balcones con un coeficiente reducido. Quien presente una solicitud de permiso real debe consultar la definición exacta en el código de zonificación local.

Cómo calcular el coeficiente de edificabilidad

1. Se suma la superficie de todas las plantas del edificio para obtener la superficie construida total.
2. Se mide la superficie de la parcela.
3. Se comprueba que ambos números usen la misma unidad.
4. Se divide la superficie construida total entre la superficie de la parcela.

Ejemplo

Un edificio tiene 5 plantas. Cada planta ocupa 10.000 pies cuadrados (930 m²), por lo que la superficie construida total es de 50.000 pies cuadrados (4600 m²). La parcela sobre la que se asienta mide 20.000 pies cuadrados (1900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La superficie construida del edificio es dos veces y media el tamaño de su parcela. Ese resultado, 2,5, es el FAR.

Un segundo ejemplo: una tienda de una sola planta con 5.000 pies cuadrados (460 m²) de superficie construida se levanta en una parcela de 10.000 pies cuadrados.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un FAR de 0,5 significa que el edificio usa solo la mitad de la superficie construida que admitiría la parcela con un FAR de 1,0.

Intervalos típicos de FAR según la zona

Estos intervalos son solo ejemplos. Los límites exactos los fija cada ciudad o condado y pueden diferir mucho de un barrio a otro.

Por qué importa el FAR

Cumplimiento de la zonificación. Las ciudades limitan el FAR para restringir cuánto puede construirse en una parcela. Un proyecto debe quedar por debajo del máximo local o necesita una variación o un permiso especial.

Potencial de desarrollo. Una propiedad que usa menos que el FAR permitido tiene margen para ampliarse. Los inversores buscan esa capacidad sin usar porque puede edificarse más adelante o, en algunas ciudades, venderse a otro solar mediante un programa de transferencia de derechos de edificación.

Planificación urbana. Fijar límites de FAR distintos según el barrio permite a una ciudad concentrar la construcción densa en el centro y mantener de baja altura las zonas periféricas. También influye en el tráfico, el consumo de agua y las aguas residuales que debe soportar un barrio, ya que más superficie construida suele significar más personas.

Reformas y ampliaciones. Un edificio antiguo puede estar ya por encima del FAR que permite un código de zonificación más reciente. En ese caso, las ampliaciones pueden quedar restringidas aunque la parcela parezca tener espacio libre.

Medidas relacionadas

El FAR no es la única forma de medir la densidad. La ocupación de la parcela mide la proporción del terreno cubierta por la huella del edificio a nivel del suelo, sin tener en cuenta la altura. Una torre alta y estrecha puede tener un FAR alto y una ocupación baja. Los límites de altura restringen directamente el tamaño vertical de un edificio. Las normas de retranqueo exigen un espacio libre entre el edificio y el lindero de la propiedad. Las ciudades suelen combinar varias de estas normas en lugar de depender solo del FAR.

Historia

La ciudad de Nueva York adoptó uno de los primeros códigos de zonificación modernos en 1916, que controlaba el volumen de los edificios mediante normas de retranqueo y de altura, y no con una única razón. La revisión de la zonificación de Nueva York de 1961 introdujo el FAR directamente como control de densidad en toda la ciudad, y otras ciudades adoptaron después sistemas similares. Desde entonces, muchos lugares han añadido disposiciones de bonificación que permiten a los promotores superar el FAR base a cambio de beneficios públicos, como plazas o viviendas asequibles. En Nueva York, los proyectos R10 que cumplen los requisitos y ofrecen vivienda asequible pueden recibir una bonificación de superficie construida que eleva el FAR máximo de 10,0 a 12,0.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un buen coeficiente de edificabilidad? No existe un FAR «bueno» universal. Depende por completo de la zona. Un FAR de 0,5 es normal en un suburbio de baja densidad, mientras que un FAR de 10 o más es habitual en el centro de una ciudad densa.

¿Puede el coeficiente de edificabilidad ser mayor que 1? Sí. Un FAR superior a 1,0 solo significa que la superficie total construida en todas las plantas es mayor que la propia parcela, algo que ocurre siempre que un edificio tiene más de una planta que cubre la mayor parte del terreno.

¿El FAR incluye sótanos y estacionamientos? Depende de las normas locales. Muchos códigos de zonificación excluyen del cálculo del FAR los sótanos, los estacionamientos subterráneos y las salas de máquinas, pero varía según la ciudad, por lo que siempre conviene consultar el código local.

¿En qué se diferencia el FAR de la ocupación de la parcela? El FAR cuenta la superficie construida total de todas las plantas de un edificio. La ocupación de la parcela cuenta solo la huella del edificio en el suelo. Un edificio de 10 plantas con una huella pequeña puede tener a la vez un FAR alto y una ocupación baja.

¿Cómo se averigua el FAR máximo permitido en mi propiedad? Se consulta el mapa y el código de zonificación locales, que suele publicar el departamento de planificación de la ciudad o del condado, o se pregunta directamente a un arquitecto local o a la oficina de planificación.

Referencias

1. New York City Department of City Planning. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. Resolución de Zonificación de Nueva York 12-10 — definición del coeficiente de edificabilidad; el espacio de los sótanos queda excluido de la superficie construida.
2. New York City Department of City Planning. Zoning Handbook. Manual de zonificación de Nueva York — el FAR como principal norma de volumen; bonificación por vivienda asequible que eleva el FAR de R10 de 10,0 a 12,0.