Calculadora de Índice de Ocupación | Herramienta de Cálculo de FAR

Calculadora del coeficiente de edificabilidad (FAR)

El coeficiente de edificabilidad (FAR, por sus siglas en inglés) es un número que compara la superficie total de los espacios interiores de un edificio con el tamaño del terreno que ocupa. Los urbanistas y arquitectos lo utilizan para controlar cuánto se permite construir en una parcela. Esta calculadora obtiene el FAR dividiendo la superficie total del edificio entre la superficie de la parcela.

¿Qué es el coeficiente de edificabilidad?

El FAR es una de las principales herramientas que utilizan las ciudades para controlar la densidad edificatoria, es decir, cuánto se concentra la construcción en un terreno. Cada ciudad establece un FAR máximo para cada zona. Un FAR bajo solo permite edificios pequeños y poco compactos. Un FAR alto permite edificios altos o voluminosos que aprovechan gran parte del potencial del terreno.

El FAR recibe otros nombres en distintos países. En India se denomina índice de superficie construida (FSI). En el Reino Unido y Hong Kong se conoce como coeficiente de parcela. En algunas zonas de Europa se llama intensidad de ocupación del suelo. La idea básica es la misma en todos los casos.

Fórmula del coeficiente de edificabilidad

El FAR es la superficie total del edificio dividida entre la superficie de la parcela:

$FAR = \frac{\text{Total Building Area}}{\text{Plot Area}}$

• La superficie total del edificio es la suma de la superficie de cada planta del edificio.
• La superficie de la parcela es el tamaño del terreno en el que se encuentra el edificio.

Ambos valores deben utilizar la misma unidad, ya sean pies cuadrados o metros cuadrados. El resultado es un número simple, no un porcentaje. Un FAR de 1,0 significa que la superficie total del edificio equivale al tamaño de la parcela. Un FAR de 3,0 significa que la superficie total del edificio es tres veces mayor que la parcela, lo que normalmente corresponde a un edificio de varias plantas.

Las normas locales varían en cuanto a lo que se considera superficie edificada. Algunas ciudades excluyen los sótanos, los garajes de estacionamiento o las salas técnicas. Otras contabilizan los balcones con un coeficiente reducido. Para tramitar un permiso real, conviene consultar el código urbanístico local, que contiene la definición exacta.

Cómo calcular el coeficiente de edificabilidad

1. Sumar la superficie de cada planta del edificio para obtener la superficie total.
2. Medir la superficie de la parcela.
3. Comprobar que ambos números utilizan la misma unidad.
4. Dividir la superficie total del edificio entre la superficie de la parcela.

La calculadora muestra el resultado con dos decimales. Ambas superficies deben ser mayores que cero. Si alguna está vacía, es cero o es negativa, no hay un coeficiente de edificabilidad que informar y la calculadora solicita un valor positivo.

Ejemplo

Un edificio tiene 5 plantas. Cada planta ocupa 10.000 pies cuadrados, por lo que la superficie total del edificio es de 50.000 pies cuadrados. La parcela sobre la que se encuentra mide 20.000 pies cuadrados.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La superficie del edificio es dos veces y media mayor que el tamaño de la parcela. Ese resultado, 2,5, es el FAR.

Un segundo ejemplo: una tienda de una sola planta con 5.000 pies cuadrados de superficie se encuentra en una parcela de 10.000 pies cuadrados.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un FAR de 0,5 significa que el edificio utiliza solo la mitad de la superficie que la parcela podría admitir con un FAR de 1,0.

Rangos habituales de FAR por zona

Estos rangos son solo ejemplos. Cada ciudad o municipio establece sus propios límites exactos, que pueden variar mucho de un barrio a otro.

Por qué es importante el FAR

Cumplimiento urbanístico. Las ciudades limitan el FAR para controlar cuánto se puede construir en una parcela. Un proyecto debe mantenerse por debajo del máximo local o necesita una excepción o un permiso especial.

Potencial de desarrollo. Una propiedad que utiliza menos del FAR permitido todavía tiene margen para ampliarse. Los inversores buscan esta capacidad no utilizada porque puede desarrollarse posteriormente o, en algunas ciudades, venderse a otra parcela mediante un programa de transferencia de derechos de desarrollo.

Planificación urbana. Establecer distintos límites de FAR por barrio permite concentrar las construcciones densas en el centro y mantener las zonas periféricas con edificios de poca altura. También influye en la cantidad de tráfico, consumo de agua y aguas residuales que debe soportar un barrio, ya que una mayor superficie construida suele implicar más personas.

Reformas y ampliaciones. Un edificio antiguo puede superar ya el FAR que permite un código urbanístico nuevo. En ese caso, las ampliaciones pueden estar restringidas aunque la parcela parezca tener espacio libre.

Medidas relacionadas

El FAR no es la única forma de medir la densidad. La ocupación de parcela mide la proporción del terreno cubierta por la huella del edificio a nivel del suelo, sin tener en cuenta la altura. Una torre alta y estrecha puede tener un FAR alto y una ocupación de parcela baja. Los límites de altura restringen directamente la dimensión vertical de un edificio. Las normas de retranqueo exigen dejar un espacio libre entre el edificio y el límite de la propiedad. Las ciudades suelen combinar varias de estas reglas en lugar de depender únicamente del FAR.

Historia

La ciudad de Nueva York adoptó uno de los primeros códigos urbanísticos modernos en 1916. Este controlaba el volumen de los edificios mediante normas de retranqueo y altura, en lugar de utilizar un único coeficiente. La revisión urbanística de Nueva York de 1961 introdujo directamente el FAR como mecanismo de control de la densidad en toda la ciudad, y posteriormente otras ciudades adoptaron sistemas similares. Desde entonces, muchos lugares han añadido disposiciones de bonificación que permiten a los promotores superar el FAR básico a cambio de beneficios públicos, como plazas o viviendas asequibles.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es un buen coeficiente de edificabilidad?
No existe un FAR universalmente «bueno». Depende por completo de la zona. Un FAR de 0,5 es normal en un suburbio de baja densidad, mientras que un FAR de 10 o más es habitual en el centro denso de una ciudad.

¿Puede el coeficiente de edificabilidad ser mayor que 1?
Sí. Un FAR superior a 1,0 solo significa que la superficie total de todas las plantas es mayor que la propia parcela. Esto ocurre cuando un edificio tiene más de una planta y cubre gran parte del terreno.

¿El FAR incluye los sótanos y los estacionamientos?
Depende de las normas locales. Muchos códigos urbanísticos excluyen los sótanos, los estacionamientos subterráneos y las salas técnicas del cálculo del FAR, pero esto varía según la ciudad. Por eso siempre debe consultarse el código local.

¿En qué se diferencia el FAR de la ocupación de parcela?
El FAR cuenta la superficie total de todas las plantas de un edificio. La ocupación de parcela solo cuenta la huella del edificio sobre el terreno. Un edificio de 10 plantas con una huella pequeña puede tener al mismo tiempo un FAR alto y una ocupación de parcela baja.

¿Cómo puedo saber cuál es el FAR máximo permitido en mi propiedad?
Hay que consultar el mapa urbanístico y el código urbanístico local, que normalmente publica el departamento de planificación de la ciudad o del municipio, o preguntar directamente a un arquitecto local o a la oficina de urbanismo.

Referencias

1. Departamento de Planificación de la Ciudad de Nueva York. «Glosario de términos de planificación».
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., y Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.