Калькулатор на коефициента на застрояване (FAR)

Въведение

Коефициентът на застрояване (FAR) е критичен показател в градското планиране и развитието на недвижими имоти, който измерва връзката между общата площ на сградата и размера на парцела, върху който е построена. Този Калькулатор на коефициента на застрояване предоставя прост и точен начин за определяне на FAR за всеки строителен проект, като разделя общата площ на сградата на площта на парцела. Разбирането на FAR е от съществено значение за разработчиците, архитектите, градските планировчици и собствениците на имоти, тъй като той пряко влияе на това, какво може да бъде построено на конкретен парцел и помага да се осигури спазване на местните зониращи разпоредби и строителни кодекси.

FAR служи като основен контролен механизъм в градското развитие, помагайки на общините да управляват плътността, да предотвратяват пренаселеността и да поддържат характера на кварталите. Независимо дали планирате нов строителен проект, оценявате съществуваща собственост или просто се опитвате да разберете изискванията за зониране, нашият калькулатор за FAR предлага простo решение за бързи и точни изчисления.

Формула/Изчисление

Коефициентът на застрояване се изчислява с помощта на проста математическа формула:

$FAR = \frac{Обща\ площ\ на\ сградата}{Площ\ на\ парцела}$

Където:

• Обща площ на сградата е сумата от площите на всички нива на сградата (измерена в квадратни фута или квадратни метри)
• Площ на парцела е общата площ на парцела (измерена в същите единици като площта на сградата)

Например, ако една сграда има обща площ от 20,000 квадратни фута и се намира на парцел с площ от 10,000 квадратни фута, FAR ще бъде:

$FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0$

Това означава, че общата площ на сградата е два пъти по-голяма от размера на парцела.

Важни съображения

1. Съгласувани единици: И площта на сградата, и площта на парцела трябва да бъдат измерени в същите единици (или квадратни фута, или квадратни метри).

2. Изчисление на площта на сградата: Общата площ на сградата обикновено включва всички закрити пространства на всички етажи, но местните разпоредби могат да определят определени изключения или включвания:

   • Някои юрисдикции изключват механични помещения, паркинг площи или мазета
   • Други могат да включват покрити, но незакрити пространства като балкони или тераси с намален коефициент

3. Окръгляне: Стойностите на FAR обикновено се изразяват до два десетични знака за прецизност в зониращите разпоредби.

Стъпка по стъпка ръководство

Използването на нашия Калькулатор на коефициента на застрояване е просто:

1. Съберете вашите измервания

   • Определете общата площ на вашата сграда (сума от всички етажи)
   • Измерете общата площ на вашия парцел
   • Уверете се, че и двете измервания използват същите единици (квадратни фута или квадратни метри)

2. Въведете данните си

   • Въведете общата площ на сградата в първото поле
   • Въведете площта на парцела във второто поле

3. Прегледайте резултатите си

   • Калькулаторът ще покаже незабавно вашия FAR
   • Формулата за изчисление ще бъде показана за справка
   • Визуално представяне ще ви помогне да разберете връзката между вашата сграда и парцела

4. Интерпретирайте резултатите

   • По-високият FAR показва по-гъсто застроена собственост
   • Сравнете резултата си с местните изисквания за зониране, за да осигурите съответствие
   • Използвайте резултата за планиране или заявления за зониране

5. Запазете или споделете вашето изчисление

   • Използвайте бутона за копиране, за да запазите резултата за вашите записи
   • Справяйте се с изчислението в заявления за разрешителни или предложения за развитие

Примери за употреба

Изчисленията на коефициента на застрояване са от съществено значение в множество сценарии в градското планиране, архитектурата, недвижимите имоти и развитието на собствеността:

1. Съответствие със зонирането

Повечето общини установяват максимални стойности на FAR за различни зони, за да контролират плътността на развитието. Разработчиците и архитектите трябва да изчислят FAR по време на етапа на проектиране, за да се уверят, че проектите отговарят на тези разпоредби. Например, жилищна зона може да има максимален FAR от 0.5, докато търговският район в централната част на града може да допуска FAR от 10 или повече.

2. Оценка на имоти

Оценителите на недвижими имоти и инвеститорите използват FAR, за да оценят потенциала за развитие на имота. Имот с неизползван FAR (където текущата сграда не използва максимално разрешеното съотношение) може да има значителна стойност за развитие. Например, имот с текущ FAR от 1.2 в зона, която позволява FAR от 3.0, има значителен неизползван потенциал за развитие.

3. Градско планиране

Градските планировчици използват FAR като инструмент за оформяне на градските среди. Чрез установяване на различни ограничения на FAR в различни квартали, те могат да:

• Създадат гъсти ядра в централните части на града
• Запазят характера на историческите райони
• Осигурят подходящи преходи между търговски и жилищни зони
• Управляват натоварването на инфраструктурата и трафика

4. Изследвания на жизнеспособността на развитието

Разработчиците провеждат изследвания на жизнеспособността, използвайки изчисления на FAR, за да определят максималната застроена площ на обект, което пряко влияе на икономиката на проекта. Например, когато оценяват парцел от 20,000 квадратни фута с допустим FAR от 2.5, разработчикът знае, че може да построи до 50,000 квадратни фута площ на сградата.

5. Реновации и разширения на сгради

Собствениците на имоти, планиращи реновации, трябва да изчислят съществуващия FAR, за да определят дали има място за разширение съгласно текущите разпоредби за зониране. Ако една сграда вече надвишава текущо разрешения FAR (както може да се случи с по-стари структури под нови зониращи закони), разширенията може да бъдат ограничени или да изискват специални разрешения.

6. Прехвърляне на права за развитие (TDR)

В някои юрисдикции неизползваният FAR може да бъде прехвърлян между имоти чрез програми за TDR. Изчисляването на точния FAR е от съществено значение за определяне на броя на правата за развитие, които могат да бъдат продадени или закупени.

Алтернативи

Въпреки че FAR е широко използван показател за регулиране на плътността на строителството, съществуват няколко алтернативни или допълнителни мерки:

1. Коефициент на покритие на парцела: Измерва процента от парцела, покрит от основата на сградата, фокусирайки се върху плътността на земята на ниво земя, а не на вертикалното развитие.

2. Ограничения на височината на сградите: Директно ограничават вертикалния размер на сградите, често използвани в съчетание с FAR.

3. Изисквания за отстъпки: Определят минимални разстояния между сградите и границите на имота, индиректно влияещи на застроената площ.

4. Плътност на единиците: Регулира броя на жилищните единици на акър, особено релевантно за жилищните разработки.

5. Площ на етаж на обитател: Използва се в строителните кодекси, за да се осигури достатъчно пространство за здраве и безопасност, особено в жилищни и офис сгради.

6. Коефициент на открито пространство: Изисква минимален процент от парцела да остане като открито пространство, допълвайки FAR, като осигурява незастроени площи.

Всяка от тези алтернативи адресира различни аспекти на контрола на развитието и много юрисдикции използват комбинация от тези показатели, за да постигнат желаните градски форми.

История

Концепцията за коефициент на застрояване се появи в началото на 20-ти век, когато градовете започнаха да прилагат по-софистицирани разпоредби за зониране, за да управляват градския растеж. Знаменитата Зонираща резолюция на Ню Йорк от 1916 г. беше една от първите, която включи концепции, подобни на FAR, макар самият термин да не беше широко използван до по-късно.

Основни етапи в развитието на FAR:

1. 1916: Зониращата резолюция на Ню Йорк въведе контрол на строителната обвивка, която, макар и да не използваше изрично FAR, установи основата за регулиране на плътността.

2. 1940-те - 1950-те: Концепцията за FAR стана по-формализирана в теорията на градското планиране, тъй като модернистичните подходи към градското планиране придобиха популярност.

3. 1961: Всеобхватната ревизия на зонирането на Ню Йорк изрично включи FAR като основен регулаторен инструмент, задавайки прецедент за други общини.

4. 1970-те - 1980-те: Много градове усъвършенстваха своите разпоредби за FAR, като внедриха различни съотношения за различни райони и въведоха бонусни системи, за да насърчат желаните характеристики на развитието, като обществени площади или достъпни жилища.

5. 1990-те - Настояще: Много градове усъвършенстваха своите разпоредби за FAR, за да насърчат умния растеж, развитието, ориентирано към транспорта, и устойчивостта. Някои юрисдикции внедриха кодекси, базирани на формата, които работят в съчетание с или заменят традиционните контролни механизми на FAR.

Еволюцията на разпоредбите за FAR отразява променящите се философии на градското планиране и обществени приоритети. Ранните реализации се фокусираха основно върху предотвратяване на пренаселеност и осигуряване на адекватна светлина и въздух. Съвременните подходи често използват FAR като част от цялостна стратегия за създаване на жизнени, смесени квартали, насърчаване на устойчиви модели на развитие и запазване на характера на общността.

Днес FAR остава основен инструмент в градското планиране по целия свят, въпреки че приложението му варира значително в различни градове и държави. В някои региони той може да бъде известен с различни термини, като индекс на площта на сградата (FSI) в Индия, коефициент на парцела в Обединеното кралство и Хонг Конг или интензивност на обекта в части от Европа.

Примери за код

Ето примери за това как да се изчисли коефициентът на застрояване на различни програмиращи езици:

1' Excel формула за изчисление на FAR
2=B2/C2
3' Където B2 съдържа общата площ на сградата и C2 съдържа площта на парцела
4
5' Excel VBA Функция
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    Изчислете коефициента на застрояване (FAR)
4    
5    Аргументи:
6        building_area (float): Общата площ на сградата в кв. фута или кв. метра
7        plot_area (float): Обща площ на парцела в същите единици
8        
9    Връща:
10        float: Изчисленият FAR или None, ако входовете са невалидни
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# Пример за употреба
18total_building_area = 25000  # кв. фута
19plot_area = 10000  # кв. фута
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"Коефициент на застрояване: {far:.2f}")
22

1/**
2 * Изчислете коефициента на застрояване (FAR)
3 * @param {number} buildingArea - Общата площ на сградата
4 * @param {number} plotArea - Общата площ на парцела
5 * @returns {number|null} - Изчисленият FAR или null, ако входовете са невалидни
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// Пример за употреба
16const totalBuildingArea = 15000; // кв. фута
17const plotArea = 5000; // кв. фута
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`Коефициент на застрояване: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * Изчислете коефициента на застрояване
4     * 
5     * @param buildingArea Общата площ на сградата
6     * @param plotArea Общата площ на парцела
7     * @return Изчисленият FAR или -1, ако входовете са невалидни
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // Невалидни входни данни
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // кв. фута
19        double plotArea = 10000; // кв. фута
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("Коефициент на застрояване: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("Невалидни входни стойности");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// Изчислете коефициента на застрояване (FAR)
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">Общата площ на сградата</param>
7    /// <param name="plotArea">Общата площ на парцела</param>
8    /// <returns>Изчисленият FAR или null, ако входовете са невалидни</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // Пример за употреба
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // кв. фута
23        double plotArea = 8000; // кв. фута
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"Коефициент на застрояване: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("Невалидни входни стойности");
33        }
34    }
35}
36

Практически примери

Ето някои практически примери за изчисления на FAR за различни типове сгради:

Пример 1: Търговска сграда с един етаж

• Площ на основата на сградата: 5,000 кв. фута
• Брой етажи: 1
• Общата площ на сградата: 5,000 кв. фута
• Площ на парцела: 10,000 кв. фута
• FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

Тази нископлътна разработка използва само половината от потенциалното строително пространство спрямо размера на парцела.

Пример 2: Многоетажна жилищна сграда

• Площ на основата на сградата: 10,000 кв. фута
• Брой етажи: 5
• Общата площ на сградата: 50,000 кв. фута
• Площ на парцела: 20,000 кв. фута
• FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

Това представлява средноплътна разработка, типична за градските жилищни райони.

Пример 3: Висока офис сграда

• Площ на основата на сградата: 15,000 кв. фута
• Брой етажи: 30
• Общата площ на сградата: 450,000 кв. фута
• Площ на парцела: 30,000 кв. фута
• FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

Този висок FAR е характерен за централните бизнес райони в големите градове.

Пример 4: Смесена употреба

• Търговска площ (първи етаж): 20,000 кв. фута
• Офис площ (етажи 2-5): 80,000 кв. фута
• Жилищна площ (етажи 6-10): 100,000 кв. фута
• Общата площ на сградата: 200,000 кв. фута
• Площ на парцела: 25,000 кв. фута
• FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

Това представлява гъста, смесена употреба, която максимизира използването на земята.

Сравнение на FAR по тип на сградата и зона

Забележка: Тези диапазони са илюстративни и действителните ограничения на FAR варират значително в зависимост от юрисдикцията.

Често задавани въпроси

Какво е коефициент на застрояване (FAR)?

Коефициентът на застрояване (FAR) е измерване, което изразява връзката между общото полезно пространство на сграда и размера на парцела, на който е построена. Изчислява се, като се раздели общата площ на всички сгради на парцела на площта на парцела.

Защо е важен FAR в градското планиране?

FAR е важен инструмент за зониране, който помага на общините да контролират плътността на развитието, да управляват капацитета на инфраструктурата, да предотвратяват пренаселеност и да поддържат характера на кварталите. Той пряко влияе на размера и мащаба на сградите, които могат да бъдат построени на даден парцел.

Как да изчисля коефициент на застрояване?

За да изчислите FAR, разделете общата площ на всички нива на всички сгради на парцела на площта на парцела. Например, ако парцел с площ 10,000 квадратни фута съдържа сграда с обща площ 25,000 квадратни фута, FAR е 2.5.

Какво се счита за висок или нисък FAR?

Стойностите на FAR обикновено варират от по-малко от 1.0 в предградия или зони с ниска плътност до 15.0 или повече в гъсти градски центрове. FAR под 1.0 означава, че общата площ на сградата е по-малка от размера на парцела, докато FAR над 1.0 показва, че площта на сградата надвишава размера на парцела (чрез множество етажи).

Включва ли FAR мазета и механични пространства?

Това варира в зависимост от юрисдикцията. Някои общини изключват мазета, механични помещения, паркинг площи или определени специфични пространства от изчисленията на FAR, докато други ги включват. Винаги проверявайте местните разпоредби за зониране за конкретни определения на това, какво пространство се брои към FAR.

Как FAR влияе на стойността на имота?

Имотите с по-висок разрешен FAR обикновено имат по-голям потенциал за развитие и могат да имат по-високи стойности. Инвеститорите и разработчиците често търсят имоти, при които текущите сгради използват по-малко от максимално разрешеното FAR, създавайки възможности за разширение или преустройство.

Същ ли е FAR в световен мащаб?

Въпреки че основната концепция е подобна, FAR може да бъде известен с различни имена в различни държави, като индекс на площта на сградата (FSI) в Индия, коефициент на парцела в Обединеното кралство и Хонг Конг или интензивност на обекта в части от Европа. Методи за изчисление и регулаторни подходи също варират в зависимост от юрисдикцията.

Как да намеря максимално разрешения FAR за моя имот?

Максимално разрешеният FAR се определя от местните разпоредби за зониране. Свържете се с вашето местно планиращо или зониращо управление, проверете онлайн кода за зониране или се консултирайте с местен архитект или адвокат по въпросите на земеползването, за да определите конкретните ограничения на FAR за вашия имот.

Референции

1. Barnett, J. (2011). Градски дизайн: Модернистични, традиционни, зелени и системни перспективи. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Планиране и градски дизайнерски стандарти. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Оптимизация на регулирането на коефициента на застрояване в растящ град." Регионална наука и градска икономика, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). Правила на града: Как регулациите влияят на градската форма. Island Press.

5. American Planning Association. (2006). Планиране и градски дизайнерски стандарти. Wiley.

6. NYC Department of City Planning. "Глосар на термини в планирането." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Grand Urban Rules. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.

Заключение

Коефициентът на застрояване (FAR) е основна концепция в градското планиране и развитието на недвижими имоти, която предоставя стандартизиран начин за измерване и регулиране на плътността на строителството. Чрез разбирането на начина на изчисление и интерпретиране на FAR, собствениците на имоти, разработчиците, архитектите и планиращите могат да вземат информирани решения относно използването на земята и да осигурят спазване на местните разпоредби за зониране.

Нашият Калькулатор на коефициента на застрояване опростява това основно изчисление, позволявайки ви бързо да определите FAR за всяка собственост или проект за развитие. Независимо дали оценявате съществуваща сграда, планирате ново развитие или просто се опитвате да разберете потенциала за развитие на имот, този инструмент предоставя точната информация, от която се нуждаете.

Запомнете, че докато FAR е универсална концепция, специфичните разпоредби и методи на изчисление могат да варират в зависимост от юрисдикцията. Винаги се консултирайте с местния код за зониране или планиращо управление за точните изисквания, които важат за вашия имот.

Готови ли сте да изчислите коефициента на застрояване за вашия проект? Въведете площите на сградата и парцела по-горе, за да започнете!