Korrigeerimise Suhe (FAR) Kalkulaator

Sissejuhatus

Korrigeerimise Suhe (FAR) on oluline mõõdik linnaplaneerimises ja kinnisvaraarenduses, mis mõõdab suhet hoone kogupinna ja selle krundi suuruse vahel, millele see on ehitatud. See Korrigeerimise Suhe Kalkulaator pakub lihtsat ja täpset viisi FAR-i määramiseks igasuguste ehitusprojektide jaoks, jagades kogupinna krundi pindalaga. FAR-i mõistmine on arendajate, arhitektide, linnaplaneerijate ja kinnisvaraomanike jaoks hädavajalik, kuna see mõjutab otseselt seda, mida saab konkreetsele maatükile ehitada, ning aitab tagada vastavuse kohalikele planeerimisreeglitele ja ehitusnormidele.

FAR toimib linnaliku arengu põhikontrollimehhanismina, aidates omavalitsustel hallata tihedust, vältida ülerahvastatust ja säilitada naabruskondade iseloomu. Olgu tegu uue ehitusprojekti planeerimisega, olemasoleva vara hindamisega või lihtsalt planeerimisnõuete mõistmisega, meie FAR kalkulaator pakub lihtsat lahendust kiirete ja täpsete arvutuste jaoks.

Valem/Arvutus

Korrigeerimise Suhe arvutatakse lihtsa matemaatilise valemi abil:

$FAR = \frac{Kogu\ Hoone\ Pind}{Krundi\ Pind}$

Kus:

• Kogu Hoone Pind on kõigi hoone tasandite põrandapindade summa (mõõdetud ruutjalga või ruutmeetrites)
• Krundi Pind on maatüki kogupindala (mõõdetud samades ühikutes nagu hoone pind)

Näiteks, kui hoone kogupind on 20,000 ruutjalga ja see asub 10,000 ruutjalga suurusel krundil, oleks FAR:

$FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0$

See tähendab, et hoone kogupind on kaks korda suurem kui krundi pindala.

Olulised Arvestused

1. Konsistentsed Ühikud: Nii hoone pind kui ka krundi pind peavad olema mõõdetud samades ühikutes (kas ruutjalga või ruutmeetrites).

2. Hoone Pinna Arvutamine: Kogu hoone pind hõlmab tavaliselt kõiki suletud alasid kõigil korrustel, kuid kohalikud regulatsioonid võivad määratleda teatud erandeid või lisandeid:

   • Mõned jurisdiktsioonid jätavad välja mehhanismiruumid, parkimisalad või keldrid
   • Teised võivad sisaldada kattega, kuid mitte suletud alasid nagu rõdud või verandid vähendatud suhtarvuga

3. Ümardamine: FAR väärtused väljendatakse tavaliselt kahe kümnendkoha täpsusega, et tagada täpsus planeerimisreeglites.

Samm-sammuline Juhend

Meie Korrigeerimise Suhe Kalkulaatori kasutamine on lihtne:

1. Koguge Oma Mõõtmised

   • Määrake oma hoone kogupind (kõigi korruste summa)
   • Mõõtke oma krundi kogupindala
   • Veenduge, et mõlemad mõõtmised kasutavad samu ühikuid (ruutjalga või ruutmeetrites)

2. Sisestage Oma Andmed

   • Sisestage kogupind esimesele väljale
   • Sisestage krundi pind teisele väljale

3. Vaadake Oma Tulemusi

   • Kalkulaator kuvab kohe teie FAR-i
   • Arvutusvalem kuvatakse viitamiseks
   • Visuaalne esitus aitab teil mõista suhet teie hoone ja krundi vahel

4. Tõlgendage Tulemusi

   • Kõrgem FAR näitab tihedamalt arendatud kinnistut
   • Võrrelge oma tulemust kohalike planeerimisnõuetega, et tagada vastavus
   • Kasutage tulemust planeerimise või planeerimisavalduste jaoks

5. Salvestage või Jagage Oma Arvutust

   • Kasutage kopeerimisnuppu, et salvestada tulemus oma arvestusse
   • Viidake arvutusele lubade taotlemisel või arendusettepanekutes

Kasutuse Näited

Korrigeerimise Suhe arvutused on hädavajalikud paljudes stsenaariumites linnaplaneerimises, arhitektuuris, kinnisvara ja maaarenduses:

1. Planeerimise Vastavus

Enamik omavalitsusi kehtestab erinevatele tsoonidele maksimaalsed FAR väärtused, et kontrollida arendustiheduse. Arendajad ja arhitektid peavad FAR-i arvutama projekteerimisfaasis, et tagada projektide vastavus nendele regulatsioonidele. Näiteks võib elamupiirkonnas olla maksimaalne FAR 0.5, samas kui kesklinna kaubanduspiirkond võib lubada FAR-i 10 või kõrgem.

2. Kinnisvara Hindamine

Kinnisvara hindajad ja investorid kasutavad FAR-i kinnisvara arendamise potentsiaali hindamiseks. Vara, millel on kasutamata FAR (kus olemasolev hoone ei kasuta maksimaalselt lubatud suhet), võib omada märkimisväärset arendusväärtust. Näiteks, kui vara FAR on 1.2 tsoonis, mis lubab FAR-i 3.0, on sellel märkimisväärne kasutamata arenduspotentsiaal.

3. Linnaplaneerimine

Linna planeerijad kasutavad FAR-i tööriistana linnakeskkondade kujundamiseks. Seades erinevad FAR-i piirangud erinevates naabruskondades, saavad nad:

• Luua kõrge tiheduse keskusi kesklinna aladel
• Säilitada ajalooliste piirkondade iseloomu
• Tagada sobivad üleminekud kaubandus- ja elamupiirkondade vahel
• Hallata infrastruktuuri koormust ja liiklusmustreid

4. Arenduse Teostatavuse Uuringud

Arendajad viivad FAR-i arvutuste abil läbi teostatavuse uuringud, et määrata kindlaks maksimaalne ehitatav pindala krundil, mis mõjutab otseselt projekti majandust. Näiteks, kui hinnatakse 20,000 ruutjalga krunti, mille lubatud FAR on 2.5, teab arendaja, et nad saavad ehitada kuni 50,000 ruutjalga põrandapinda.

5. Hoone Renoveerimised ja Lisad

Kinnisvaraomanikud, kes plaanivad renoveerimisi, peavad arvutama olemasoleva FAR-i, et määrata, kas krundi praeguste planeerimisreeglite kohaselt on ruumi laiendamiseks. Kui hoone ületab juba praegu lubatud FAR-i (nagu võib juhtuda vanemate struktuuride puhul uute planeerimisreeglite all), võivad laiendused olla piiratud või nõuda erilisi erandeid.

6. Arenduse Õiguste Ülekanne (TDR)

Mõnes jurisdiktsioonis saab kasutamata FAR-i üle kanda erinevate kinnistute vahel TDR programmide kaudu. Täpse FAR-i arvutamine on hädavajalik, et määrata, kui palju arendusõigusi saab müüa või osta.

Alternatiivid

Kuigi FAR on laialdaselt kasutatav mõõdik hoonete tiheduse reguleerimiseks, eksisteerib mitmeid alternatiive või täiendavaid meetmeid:

1. Krundi Katvuse Suhe: Mõõdab krundi katvust hoone jalajälje protsendina, keskendudes maapinnale, mitte vertikaalsele arengule.

2. Hoone Kõrguse Piirangud: Otseselt piiravad hoonete vertikaalset mõõdet, mida sageli kasutatakse koos FAR-iga.

3. Tagasiastumise Nõuded: Määravad miinimumdistantsid hoonete ja kinnistuliinide vahel, mõjutades kaudselt ehitatavat ala.

4. Üksuste Tihedus: Reguleerib eluruumide arvu akre kohta, mis on eriti oluline elamuarendustes.

5. Põrandapind Ühe Elaniku Kohta: Kasutatakse ehitusnormides, et tagada piisav ruum tervise ja ohutuse tagamiseks, eriti eluruumides ja kontorites.

6. Avatud Ruumi Suhe: Nõuab, et minimaalne protsent krundist jääks avatud ruumina, täiustades FAR-i, et tagada arendamata alade olemasolu.

Igaüks neist alternatiividest käsitleb erinevaid arenduse kontrollimise aspekte ja paljudes jurisdiktsioonides kasutatakse nende meetmete kombinatsiooni soovitud linnakuju saavutamiseks.

Ajalugu

Korrigeerimise Suhe mõiste tekkis 20. sajandi alguses, kui linnad hakkasid rakendama keerukamaid planeerimisreegleid, et hallata linnakasvu. New Yorgi linna 1916. aasta planeerimisreeglid olid ühed esimesed, mis sisaldasid FAR-i sarnaseid kontseptsioone, kuigi mõistet ise ei kasutatud laialdaselt enne hiljem.

Olulised Etapid FAR-i Arengus:

1. 1916: New Yorgi linna planeerimisreeglid tutvustasid hoone kuju kontrollimise mehhanisme, mis, kuigi ei kasutanud otseselt FAR-i, lõid aluse tiheduse reguleerimisele.

2. 1940ndad-1950ndad: FAR-i mõisted formaliseerusid linnaplaneerimise teoorias, kui modernistlikud lähenemised linnaplaneerimisele said üha populaarsemaks.

3. 1961: New Yorgi linna põhjalik planeerimise revideerimine integreeris FAR-i kui peamise regulatiivse tööriista, seades eelduse teiste omavalitsuste jaoks.

4. 1970ndad-1980ndad: Paljud linnad on oma FAR regulatsioone täiustanud, kehtestades erinevatesse piirkondadesse erinevad suhted ja tutvustades boonussüsteeme soovitud arenduse omaduste, näiteks avalike väljakute või taskukohase eluaseme, soodustamiseks.

5. 1990ndad-Käesolev: Paljud linnad on oma FAR regulatsioone täiendavalt täpsustanud, et edendada nutikat kasvu, transpordikeskset arengut ja jätkusuutlikkuse eesmärke. Mõned jurisdiktsioonid on rakendanud vormipõhiseid koode, mis töötavad koos või asendavad traditsioonilisi FAR kontrollimeetodeid.

FAR regulatsioonide areng peegeldab muutuvat linnaplaneerimise filosoofiat ja ühiskondlikke prioriteete. Varasemad rakendused keskendusid peamiselt ülerahvastatuse vältimisele ja piisava valguse ja õhu tagamisele. Kaasaegsed lähenemised kasutavad FAR-i osana terviklikust strateegiast elujõuliste, segakasutusega naabruskondade loomisel, jätkusuutlike arendusmustrite edendamisel ja kogukonna iseloomu säilitamisel.

Tänapäeval jääb FAR olulisteks tööriistadeks linnaplaneerimises üle kogu maailma, kuigi selle rakendamine varieerub erinevates linnades ja riikides. Mõnes piirkonnas võib seda tuntud ka erinevate nimede all, näiteks ruutpindade indeks (FSI) Indias, krundi suhe Ühendkuningriigis ja Hongkongis või saidi intensiivsus osades Euroopas.

Koodinäited

Siin on näited Korrigeerimise Suhe arvutamisest erinevates programmeerimiskeeltes:

1' Exceli valem FAR-i arvutamiseks
2=B2/C2
3' Kus B2 sisaldab kogu hoone pinda ja C2 sisaldab krundi pindala
4
5' Exceli VBA funktsioon
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    Arvuta Korrigeerimise Suhe (FAR)
4    
5    Args:
6        building_area (float): Hoone kogu põrandapind ruutjalga või ruutmeetrites
7        plot_area (float): Krundi kogupind samades ühikutes
8        
9    Returns:
10        float: Arvutatud FAR või None, kui sisendid on kehtetud
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# Näidis kasutamine
18total_building_area = 25000  # ruutjalga
19plot_area = 10000  # ruutjalga
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"Korrigeerimise Suhe: {far:.2f}")
22

1/**
2 * Arvuta Korrigeerimise Suhe (FAR)
3 * @param {number} buildingArea - Hoone kogu pindala
4 * @param {number} plotArea - Krundi pindala
5 * @returns {number|null} - Arvutatud FAR või null, kui sisendid on kehtetud
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// Näidis kasutamine
16const totalBuildingArea = 15000; // ruutjalga
17const plotArea = 5000; // ruutjalga
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`Korrigeerimise Suhe: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * Arvuta Korrigeerimise Suhe
4     * 
5     * @param buildingArea Hoone kogu pindala
6     * @param plotArea Krundi pindala
7     * @return Arvutatud FAR või -1, kui sisendid on kehtetud
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // Kehtetu sisend
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // ruutjalga
19        double plotArea = 10000; // ruutjalga
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("Korrigeerimise Suhe: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("Kehtetud sisendväärtused");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// Arvuta Korrigeerimise Suhe (FAR)
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">Hoone kogu pindala</param>
7    /// <param name="plotArea">Krundi pindala</param>
8    /// <returns>Arvutatud FAR või null, kui sisendid on kehtetud</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // Näidis kasutamine
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // ruutjalga
23        double plotArea = 8000; // ruutjalga
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"Korrigeerimise Suhe: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("Kehtetud sisendväärtused");
33        }
34    }
35}
36

Praktilised Näited

Siin on mõned praktilised näited FAR-i arvutustest erinevate hoonete tüüpide jaoks:

Näide 1: Ühe Korrusega Kaubandushoone

• Hoone jalajälg: 5,000 ruutjalga
• Korruste arv: 1
• Kogu hoone pind: 5,000 ruutjalga
• Krundi pind: 10,000 ruutjalga
• FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

See madala tihedusega arendus kasutab ainult poole potentsiaalsest ehitusruumist võrreldes krundi suurusega.

Näide 2: Keskmise Kõrgusega Korterelamu

• Hoone jalajälg: 10,000 ruutjalga
• Korruste arv: 5
• Kogu hoone pind: 50,000 ruutjalga
• Krundi pind: 20,000 ruutjalga
• FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

See esindab keskmise tihedusega arendust, mis on tüüpiline linnalike elamupiirkondade jaoks.

Näide 3: Kõrghoone Kontor

• Hoone jalajälg: 15,000 ruutjalga
• Korruste arv: 30
• Kogu hoone pind: 450,000 ruutjalga
• Krundi pind: 30,000 ruutjalga
• FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

See kõrge FAR on iseloomulik pealinna äri piirkondadele suurtes linnades.

Näide 4: Segakasutusega Arendus

• Jaotustootmine (esimene korrus): 20,000 ruutjalga
• Kontoripind (korrused 2-5): 80,000 ruutjalga
• Elamispind (korrused 6-10): 100,000 ruutjalga
• Kogu hoone pind: 200,000 ruutjalga
• Krundi pind: 25,000 ruutjalga
• FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

See esindab tihedat, segakasutusega arendust, mis maksimeerib maa kasutust.

FAR-i Võrdlus Hoone Tüübi ja Tsooni Kaupa

Märkus: Need vahemikud on illustratiivsed ja tegelikud FAR-i piirangud varieeruvad oluliselt jurisdiktsiooniti.

KKK

Mis on Korrigeerimise Suhe (FAR)?

Korrigeerimise Suhe (FAR) on mõõde, mis väljendab suhet hoone kogukasutatava põrandapinna ja selle krundi suuruse vahel, millele see on ehitatud. See arvutatakse, jagades kõigi hoonete kogupinna maatüki suurusega.

Miks on FAR linnaplaneerimises oluline?

FAR on oluline planeerimise tööriist, mis aitab omavalitsustel kontrollida arendustiheduse, hallata infrastruktuuri koormust, vältida ülerahvastatust ja säilitada naabruskonna iseloomu. See mõjutab otseselt hoonete suurust ja ulatust, mida saab ehitada antud maatükile.

Kuidas arvutada Korrigeerimise Suhe?

FAR-i arvutamiseks jagage kõigi hoonete kogupindala krundi pindalaga. Näiteks, kui 10,000 ruutjalga krundil asub hoone kogupinnaga 25,000 ruutjalga, on FAR 2.5.

Mis on kõrge või madal FAR?

FAR väärtused varieeruvad tavaliselt vähem kui 1.0 madala tihedusega või äärelinna aladel kuni 15.0 või kõrgemates tihedates linnakeskustes. FAR-i allapoole 1.0 tähendab, et kogu põrandapind on väiksem kui krundi suurus, samas kui FAR üle 1.0 näitab, et põrandapind ületab krundi suuruse (mitme korruse kaudu).

Kas FAR hõlmab keldreid ja mehhanismiruume?

See varieerub jurisdiktsiooniti. Mõned omavalitsused jätavad FAR-i arvutustest välja keldrid, mehhanismiruumid, parkimisalad või muud konkreetsed alad, samas kui teised lisavad need. Kontrollige alati kohalikke planeerimisreegleid, et teada saada, millised põrandapinnad arvestatakse FAR-i.

Kuidas FAR mõjutab kinnisvara väärtust?

Kinnistud, millel on kõrgem lubatud FAR, omavad tavaliselt suuremat arenduspotentsiaali ja võivad nõuda kõrgemat hinda. Investorid ja arendajad otsivad sageli kinnistuid, mille olemasolevad hooned ei kasuta maksimaalselt lubatud FAR-i, luues võimaluse laiendamiseks või ümberarendamiseks.

Kas FAR on ülemaailmselt sama?

Kuigi põhikontseptsioon on sarnane, võib FAR-i tuntud erinevate nimede all erinevates riikides, näiteks ruutpindade indeks (FSI) Indias, krundi suhe Ühendkuningriigis ja Hongkongis või saidi intensiivsus osades Euroopas. Arvutamismeetodid ja regulatiivsed lähenemised varieeruvad samuti jurisdiktsiooniti.

Kuidas leida oma kinnistule maksimaalselt lubatud FAR?

Maksimaalselt lubatud FAR määratakse kohalike planeerimisreeglite järgi. Võtke ühendust oma kohaliku planeerimise või planeerimisosakonnaga, kontrollige veebis planeerimisreegleid või konsulteerige kohaliku arhitekti või maa kasutamise juristiga, et määrata kindlaks konkreetne FAR-i piirang teie kinnistule.

Viidatud Allikad

1. Barnett, J. (2011). Linna Kujundamine: Modernistlik, Traditsiooniline, Roheline ja Süsteemne Perspektiiv. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Linna Maa Kasutamise Planeerimine. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Korrigeerimise Suhe regulatsiooni optimeerimine kasvavas linnas." Regionaalteadus ja Linnamajandus, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). Linna Reeglid: Kuidas Regulatsioonid Mõjutavad Linnaku Kuju. Island Press.

5. Ameerika Planeerimise Assotsiatsioon. (2006). Planeerimise ja Linnakujunduse Standardid. Wiley.

6. NYC Linnaplaneerimise Osakond. "Planeerimise Terminoloogia Sõnastik." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Suurte Linnareeglite Kogumik. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Ruumimatrix: Ruumi, Tihedus ja Linnaku Kuju. NAi Publishers.

Järeldus

Korrigeerimise Suhe (FAR) on fundamentaalne kontseptsioon linnaplaneerimises ja kinnisvaraarenduses, mis pakub standardiseeritud viisi hoonete tiheduse mõõtmiseks ja reguleerimiseks. Mõistes, kuidas arvutada ja tõlgendada FAR-i, saavad kinnisvaraomanikud, arendajad, arhitektid ja planeerijad teha teadlikke otsuseid maa kasutamise kohta ja tagada vastavuse kohalikele planeerimisreeglitele.

Meie Korrigeerimise Suhe Kalkulaator lihtsustab seda olulist arvutust, võimaldades teil kiiresti määrata FAR-i igasuguste kinnistute või arendusprojektide jaoks. Olgu tegu olemasoleva hoone hindamise, uue arenduse planeerimise või lihtsalt kinnistu arenduspotentsiaali mõistmisega, pakub see tööriist täpset teavet, mida vajate.

Pidage meeles, et kuigi FAR on universaalne kontseptsioon, võivad konkreetsed regulatsioonid ja arvutamismeetodid varieeruda jurisdiktsiooniti. Kontrollige alati oma kohalikke planeerimisreegleid või planeerimisosakonda, et teada saada, millised nõuded kehtivad teie kinnistule.

Kas olete valmis arvutama oma projekti Korrigeerimise Suhet? Sisestage oma hoone ja krundi alad ülaltoodud väljadesse, et alustada!