바닥 면적 비율 (FAR) 계산기

소개

**바닥 면적 비율 (FAR)**은 도시 계획 및 부동산 개발에서 건물의 총 바닥 면적과 그것이 세워진 토지의 크기 간의 관계를 측정하는 중요한 지표입니다. 이 바닥 면적 비율 계산기는 총 바닥 면적을 플롯 면적으로 나누어 어떤 건물 프로젝트의 FAR을 간단하고 정확하게 결정할 수 있는 방법을 제공합니다. FAR을 이해하는 것은 개발자, 건축가, 도시 계획자 및 재산 소유자에게 필수적이며, 이는 특정 토지에 무엇을 건설할 수 있는지에 직접적인 영향을 미치고, 지역 구역 규정 및 건축 코드를 준수하는 데 도움을 줍니다.

FAR은 도시 개발에서 기본적인 통제 메커니즘 역할을 하며, 지방 자치 단체가 밀도를 관리하고 과밀화를 방지하며 이웃의 특성을 유지하도록 돕습니다. 새로운 건설 프로젝트를 계획하든, 기존 재산을 평가하든, 또는 단순히 구역 요구 사항을 이해하려 하든, 우리의 FAR 계산기는 빠르고 정확한 계산을 위한 간단한 솔루션을 제공합니다.

공식/계산

바닥 면적 비율은 간단한 수학 공식을 사용하여 계산됩니다:

$FAR = \frac{총\ 건물\ 면적}{플롯\ 면적}$

여기서:

• 총 건물 면적은 건물의 모든 층의 바닥 면적의 합계(제곱피트 또는 제곱미터로 측정됨)
• 플롯 면적은 토지 구획의 총 면적(건물 면적과 동일한 단위로 측정됨)

예를 들어, 건물의 총 바닥 면적이 20,000 제곱피트이고, 10,000 제곱피트의 토지 위에 위치해 있다면, FAR은 다음과 같습니다:

$FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0$

이는 건물의 총 바닥 면적이 플롯 면적의 두 배라는 것을 의미합니다.

중요한 고려 사항

1. 일관된 단위: 건물 면적과 플롯 면적은 동일한 단위(제곱피트 또는 제곱미터)로 측정해야 합니다.

2. 건물 면적 계산: 총 건물 면적은 일반적으로 모든 층의 모든 닫힌 공간을 포함하지만, 지역 규정에 따라 특정 제외 또는 포함 사항이 있을 수 있습니다:

   • 일부 관할권에서는 기계 공간, 주차 공간 또는 지하실을 제외합니다.
   • 다른 관할권에서는 발코니 또는 포치와 같은 덮인 비폐쇄 공간을 줄어든 비율로 포함할 수 있습니다.

3. 반올림: FAR 값은 일반적으로 구역 규정에서의 정밀성을 위해 소수점 두 자리까지 표현됩니다.

단계별 가이드

우리의 바닥 면적 비율 계산기를 사용하는 것은 간단합니다:

1. 측정값 수집

   • 건물의 총 바닥 면적(모든 층의 합계)을 결정합니다.
   • 토지의 총 면적을 측정합니다.
   • 두 측정값이 동일한 단위(제곱피트 또는 제곱미터)를 사용하고 있는지 확인합니다.

2. 데이터 입력

   • 첫 번째 필드에 총 건물 면적을 입력합니다.
   • 두 번째 필드에 플롯 면적을 입력합니다.

3. 결과 검토

   • 계산기는 즉시 FAR을 표시합니다.
   • 참조를 위해 계산 공식을 보여줍니다.
   • 시각적 표현이 건물과 플롯 간의 관계를 이해하는 데 도움을 줍니다.

4. 결과 해석

   • 높은 FAR은 더 밀집된 개발 재산을 나타냅니다.
   • 결과를 지역 구역 요구 사항과 비교하여 준수를 보장합니다.
   • 계획 목적이나 구역 신청에 결과를 사용합니다.

5. 계산 저장 또는 공유

   • 복사 버튼을 사용하여 결과를 기록으로 저장합니다.
   • 허가 신청서나 개발 제안서에서 계산을 참조합니다.

사용 사례

바닥 면적 비율 계산은 도시 계획, 건축, 부동산 및 재산 개발의 여러 시나리오에서 필수적입니다:

1. 구역 준수

대부분의 지방 자치 단체는 밀도를 제어하기 위해 다양한 구역에 대해 최대 FAR 값을 설정합니다. 개발자와 건축가는 설계 단계에서 FAR을 계산하여 프로젝트가 이러한 규정을 준수하는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 주거 구역은 최대 FAR이 0.5일 수 있으며, 도심 상업 지구는 FAR이 10 이상을 허용할 수 있습니다.

2. 재산 평가

부동산 감정사와 투자자는 FAR을 사용하여 재산 개발 잠재력을 평가합니다. 현재 건물이 허용된 최대 비율을 활용하지 않는 재산은 상당한 개발 가치를 가질 수 있습니다. 예를 들어, 현재 FAR이 1.2인 재산이 FAR이 3.0인 구역에 있다면, 상당한 미개발 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 도시 계획

도시 계획자는 FAR을 도시 환경을 형성하는 도구로 사용합니다. 다양한 이웃에 서로 다른 FAR 한계를 설정함으로써:

• 도심 지역에서 높은 밀도의 중심을 창출합니다.
• 역사적인 지역의 특성을 보존합니다.
• 상업 및 주거 구역 간의 적절한 전환을 보장합니다.
• 인프라 부하 및 교통 패턴을 관리합니다.

4. 개발 타당성 연구

개발자는 FAR 계산을 사용하여 부지에서 최대 건축 가능 면적을 결정하며, 이는 프로젝트 경제성에 직접적인 영향을 미칩니다. 예를 들어, 허용된 FAR이 2.5인 20,000 제곱피트의 부지를 평가할 때 개발자는 최대 50,000 제곱피트의 바닥 면적을 건설할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

5. 건물 개조 및 추가

개조를 계획하는 재산 소유자는 현재 FAR을 계산하여 현재 구역 규정에 따라 확장할 수 있는 공간이 있는지 확인해야 합니다. 건물이 이미 현재 허용된 FAR을 초과하는 경우(새로운 구역 법규에 따라 오래된 구조물에서 발생할 수 있음), 추가가 제한되거나 특별한 변동이 필요할 수 있습니다.

6. 개발 권리 양도 (TDR)

일부 관할권에서는 미사용 FAR을 TDR 프로그램을 통해 재산 간에 양도할 수 있습니다. 정확한 FAR 계산은 판매 또는 구매할 수 있는 개발 권리 수를 결정하는 데 필수적입니다.

대안

FAR은 건물 밀도를 규제하는 데 널리 사용되는 지표이지만, 여러 대체 또는 보완 지표가 존재합니다:

1. 구획 면적 비율: 건물의 바닥 면적이 차지하는 비율을 측정하여 수직 개발이 아닌 지상 밀도에 초점을 맞춥니다.

2. 건물 높이 제한: 건물의 수직 차원을 직접 제한하며, 종종 FAR과 함께 사용됩니다.

3. 세트백 요구 사항: 건물과 경계선 간의 최소 거리를 지정하여, 간접적으로 건축 가능 면적에 영향을 미칩니다.

4. 단위 밀도: 주거 개발에 특히 관련이 있는 에이커당 주거 단위 수를 규제합니다.

5. 거주자당 바닥 면적: 건강과 안전을 보장하기 위해 건축 규정에서 사용됩니다. 주거 및 사무실 건물에서 특히 중요합니다.

6. 개방 공간 비율: 최소 비율의 토지가 개방 공간으로 남아 있어야 하며, FAR을 보완하여 미개발 지역을 보장합니다.

이러한 대안 각각은 개발 통제를 다루며, 많은 관할권에서 이러한 지표의 조합을 사용하여 원하는 도시 형태를 달성합니다.

역사

바닥 면적 비율 개념은 20세기 초 도시가 더 정교한 구역 규제를 시행하기 시작하면서 등장했습니다. 뉴욕시의 획기적인 1916년 구역 결의안은 FAR과 유사한 개념을 처음으로 포함했지만, 이 용어 자체는 나중에 널리 사용되지 않았습니다.

FAR 발전의 주요 이정표:

1. 1916: 뉴욕시의 구역 결의안은 FAR과 명시적으로 사용되지 않았지만, 밀도 규제를 위한 건물 외형 통제를 도입했습니다.

2. 1940년대-1950년대: FAR 개념은 도시 계획 이론에서 보다 공식화되었으며, 현대적인 도시 계획 접근 방식이 인기를 얻으면서 발전했습니다.

3. 1961: 뉴욕시의 종합적인 구역 개정은 FAR을 주요 규제 도구로 명시적으로 포함시켜 다른 지방 자치 단체에 선례를 남겼습니다.

4. 1970년대-1980년대: 많은 도시들이 서로 다른 구역에 대해 보다 정교한 FAR 규정을 도입하고, 공공 광장이나 저렴한 주택과 같은 원하는 개발 기능을 장려하기 위해 보너스 시스템을 도입하였습니다.

5. 1990년대-현재: 많은 도시들이 스마트 성장, 교통 중심 개발 및 지속 가능성 목표를 촉진하기 위해 FAR 규정을 정교화했습니다. 일부 관할권에서는 전통적인 FAR 통제를 대체하거나 보완하는 형태 기반 코드를 도입했습니다.

FAR 규정의 발전은 변화하는 도시 계획 철학과 사회적 우선 사항을 반영합니다. 초기 구현은 주로 과밀화를 방지하고 적절한 빛과 공기를 보장하는 데 초점을 맞췄습니다. 현대의 접근 방식은 종종 FAR을 사용하여 활기찬 혼합 사용 이웃을 창출하고, 지속 가능한 개발 패턴을 장려하며, 지역 사회의 특성을 보존하는 포괄적인 전략의 일환으로 사용됩니다.

오늘날 FAR은 전 세계 도시 계획에서 기본적인 도구로 남아 있지만, 그 적용은 도시와 국가에 따라 크게 다릅니다. 일부 지역에서는 인도에서 바닥 면적 지수(FSI), 영국과 홍콩에서 구획 비율, 유럽 일부 지역에서 사이트 강도로 알려질 수 있습니다.

코드 예제

다음은 다양한 프로그래밍 언어에서 바닥 면적 비율을 계산하는 방법의 예입니다:

1' Excel FAR 계산을 위한 공식
2=B2/C2
3' 여기서 B2는 총 건물 면적을 포함하고 C2는 플롯 면적을 포함합니다.
4
5' Excel VBA 함수
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    바닥 면적 비율 (FAR) 계산
4    
5    Args:
6        building_area (float): 건물의 총 바닥 면적 (sq ft 또는 sq m)
7        plot_area (float): 동일한 단위의 플롯 면적
8        
9    Returns:
10        float: 계산된 FAR 또는 입력이 유효하지 않은 경우 None
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# 사용 예
18total_building_area = 25000  # sq ft
19plot_area = 10000  # sq ft
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"바닥 면적 비율: {far:.2f}")
22

1/**
2 * 바닥 면적 비율 (FAR) 계산
3 * @param {number} buildingArea - 건물의 총 바닥 면적
4 * @param {number} plotArea - 플롯 면적
5 * @returns {number|null} - 계산된 FAR 또는 입력이 유효하지 않은 경우 null
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// 사용 예
16const totalBuildingArea = 15000; // sq ft
17const plotArea = 5000; // sq ft
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`바닥 면적 비율: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * 바닥 면적 비율 계산
4     * 
5     * @param buildingArea 건물의 총 바닥 면적
6     * @param plotArea 플롯의 총 면적
7     * @return 계산된 FAR 또는 입력이 유효하지 않은 경우 -1
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // 유효하지 않은 입력
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // sq ft
19        double plotArea = 10000; // sq ft
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("바닥 면적 비율: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("유효하지 않은 입력 값");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// 바닥 면적 비율 (FAR) 계산
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">건물의 총 바닥 면적</param>
7    /// <param name="plotArea">플롯의 총 면적</param>
8    /// <returns>계산된 FAR 또는 입력이 유효하지 않은 경우 null</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // 사용 예
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // sq ft
23        double plotArea = 8000; // sq ft
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"바닥 면적 비율: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("유효하지 않은 입력 값");
33        }
34    }
35}
36

실용적인 예

다음은 다양한 유형의 건물에 대한 FAR 계산의 몇 가지 실용적인 예입니다:

예 1: 단층 상업용 건물

• 건물 바닥 면적: 5,000 제곱피트
• 층 수: 1
• 총 건물 면적: 5,000 제곱피트
• 플롯 면적: 10,000 제곱피트
• FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

이 저밀도 개발은 플롯 크기에 비해 건물 공간의 절반만 사용합니다.

예 2: 중층 아파트 건물

• 건물 바닥 면적: 10,000 제곱피트
• 층 수: 5
• 총 건물 면적: 50,000 제곱피트
• 플롯 면적: 20,000 제곱피트
• FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

이것은 도시 주거 지역에서 일반적인 중밀도 개발을 나타냅니다.

예 3: 고층 사무실 타워

• 건물 바닥 면적: 15,000 제곱피트
• 층 수: 30
• 총 건물 면적: 450,000 제곱피트
• 플롯 면적: 30,000 제곱피트
• FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

이 높은 FAR은 주요 도시의 중앙 비즈니스 지구의 특징입니다.

예 4: 혼합 용도 개발

• 소매 공간(1층): 20,000 제곱피트
• 사무실 공간(2-5층): 80,000 제곱피트
• 주거 공간(6-10층): 100,000 제곱피트
• 총 건물 면적: 200,000 제곱피트
• 플롯 면적: 25,000 제곱피트
• FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

이는 토지 활용을 극대화하는 밀집 혼합 용도 개발을 나타냅니다.

건물 유형 및 구역별 FAR 비교

참고: 이 범위는 예시적이며 실제 FAR 한계는 관할권에 따라 다릅니다.

FAQ

바닥 면적 비율 (FAR)란 무엇인가요?

바닥 면적 비율 (FAR)은 건물의 총 사용 가능한 바닥 면적과 그것이 세워진 토지의 크기 간의 관계를 표현하는 측정값입니다. 총 건물 면적을 구획 면적으로 나누어 계산됩니다.

도시 계획에서 FAR이 중요한 이유는 무엇인가요?

FAR은 지방 자치 단체가 개발 밀도를 제어하고, 인프라 용량을 관리하며, 과밀화를 방지하고, 이웃의 특성을 유지하는 데 도움을 주는 중요한 구역 도구입니다. 이는 특정 토지에 건설할 수 있는 건물의 크기와 규모에 직접적인 영향을 미칩니다.

바닥 면적 비율을 어떻게 계산하나요?

FAR을 계산하려면 모든 층의 총 바닥 면적을 플롯 면적으로 나누면 됩니다. 예를 들어, 10,000 제곱피트의 부지에 총 바닥 면적이 25,000 제곱피트인 건물이 있다면, FAR은 2.5입니다.

높은 FAR과 낮은 FAR은 무엇인가요?

FAR 값은 일반적으로 저밀도 지역에서 1.0 이하, 밀집 도시 중심에서 15.0 이상까지 다양합니다. 1.0 이하의 FAR은 총 바닥 면적이 구획 크기보다 작다는 것을 의미하며, 1.0 이상의 FAR은 바닥 면적이 구획 크기를 초과한다는 것을 나타냅니다(여러 층을 통해).

FAR에는 지하실 및 기계 공간이 포함되나요?

이는 관할권에 따라 다릅니다. 일부 지방 자치 단체는 FAR 계산에서 지하실, 기계실, 특정 공간을 제외하며, 다른 곳에서는 포함할 수 있습니다. 항상 지역 구역 규정을 확인하여 FAR에 포함되는 바닥 면적의 정의를 확인하세요.

FAR과 구획 면적 비율은 어떻게 다른가요?

FAR은 총 바닥 면적(모든 층)을 구획 크기와 비교하여 측정하는 반면, 구획 면적 비율은 지상 레벨에서 건물 바닥 면적이 차지하는 비율을 측정합니다. 높은 FAR을 가진 가늘고 긴 건물은 낮은 구획 면적 비율을 가질 수 있습니다.

FAR 요구 사항을 초과할 수 있나요?

많은 관할권에서 개발자는 다양한 인센티브 프로그램이나 보너스를 통해 기본 FAR 한계를 초과할 수 있습니다. 일반적인 메커니즘에는 공공 편의 시설, 저렴한 주택, 녹색 건물 기능 제공 또는 다른 재산에서 개발 권리를 구매하는 것이 포함됩니다.

FAR이 재산 가치에 미치는 영향은 무엇인가요?

더 높은 허용 FAR을 가진 재산은 일반적으로 더 큰 개발 잠재력을 가지고 있으며, 더 높은 가치를 가질 수 있습니다. 투자자와 개발자는 현재 건물이 최대 허용 FAR을 활용하지 않는 재산을 찾는 경우가 많으며, 이는 확장 또는 재개발의 기회를 창출합니다.

FAR은 전 세계적으로 동일한가요?

기본 개념은 유사하지만, FAR은 다양한 국가에서 다른 이름으로 알려질 수 있습니다. 인도에서 바닥 면적 지수(FSI), 영국과 홍콩에서 구획 비율, 유럽 일부 지역에서 사이트 강도로 알려져 있습니다. 계산 방법과 규제 접근 방식도 관할권에 따라 다릅니다.

내 재산의 최대 허용 FAR을 어떻게 찾을 수 있나요?

최대 허용 FAR은 지역 구역 규정에 의해 결정됩니다. 지방 자치 단체의 계획 또는 구역 부서에 문의하거나, 온라인 구역 코드를 확인하거나, 지역 건축가 또는 토지 사용 변호사와 상담하여 재산에 적용되는 특정 FAR 한계를 확인하세요.

참고 문헌

1. Barnett, J. (2011). City Design: Modernist, Traditional, Green and Systems Perspectives. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Urban Land Use Planning. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Optimization of floor area ratio regulation in a growing city." Regional Science and Urban Economics, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.

5. American Planning Association. (2006). Planning and Urban Design Standards. Wiley.

6. NYC Department of City Planning. "Glossary of Planning Terms." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Grand Urban Rules. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.

결론

바닥 면적 비율 (FAR)은 건물 밀도를 측정하고 규제하는 표준화된 방법을 제공하는 도시 계획 및 부동산 개발의 기본 개념입니다. FAR을 계산하고 해석하는 방법을 이해함으로써 재산 소유자, 개발자, 건축가 및 계획자는 토지 사용에 대한 정보에 기반한 결정을 내리고 지역 구역 규정을 준수할 수 있습니다.

우리의 바닥 면적 비율 계산기는 이 필수 계산을 단순화하여 어떤 재산이나 개발 프로젝트에 대한 FAR을 신속하게 결정할 수 있습니다. 기존 건물을 평가하든, 새로운 개발을 계획하든, 재산의 개발 잠재력을 이해하려 하든, 이 도구는 필요한 정확한 정보를 제공합니다.

FAR은 보편적인 개념이지만, 특정 규정 및 계산 방법은 관할권에 따라 다를 수 있습니다. 항상 지역 구역 코드 또는 계획 부서를 참조하여 귀하의 재산에 적용되는 정확한 요구 사항을 확인하세요.

귀하의 프로젝트에 대한 바닥 면적 비율을 계산할 준비가 되셨나요? 위에 건물 및 플롯 면적을 입력하여 시작하세요!