Kalkulator Nisbah Luas Lantai (FAR) | Alat Ketumpatan Bangunan

Kira Nisbah Luas Lantai (FAR) dengan membahagikan jumlah luas bangunan dengan luas plot. Penting untuk perancangan bandar, pematuhan zon, dan projek pembangunan hartanah.

Pengira Nisbah Luas Bangunan (FAR)

Jumlah semua luas lantai dalam bangunan(kaki persegi atau meter persegi, gunakan unit yang sama untuk kedua-dua input)

Jumlah luas plot tanah(kaki persegi atau meter persegi, gunakan unit yang sama untuk kedua-dua input)

Keputusan Pengiraan

Nisbah Luas Bangunan (FAR)

Formula Pengiraan

Nisbah Luas Bangunan = Jumlah Luas Bangunan ÷ Luas Tanah
FAR = ? ÷ ? = ?

Representasi Visual

Plot

Visualisasi ini menunjukkan hubungan antara luas bangunan dan luas tanah

📚

Dokumentasi

Pengira Ratio Luas Lantai (FAR)

Pengenalan

Ratio Luas Lantai (FAR) adalah metrik kritikal dalam perancangan bandar dan pembangunan hartanah yang mengukur hubungan antara jumlah luas lantai bangunan dan ukuran plot tanah di mana ia dibina. Pengira Ratio Luas Lantai ini menyediakan cara yang mudah dan tepat untuk menentukan FAR untuk sebarang projek bangunan dengan membahagikan jumlah luas lantai dengan kawasan plot. Memahami FAR adalah penting bagi pemaju, arkitek, perancang bandar, dan pemilik hartanah kerana ia secara langsung mempengaruhi apa yang boleh dibina di atas sebidang tanah tertentu dan membantu memastikan pematuhan dengan peraturan zonasi dan kod bangunan tempatan.

FAR berfungsi sebagai mekanisme kawalan asas dalam pembangunan bandar, membantu pihak berkuasa tempatan mengurus kepadatan, mencegah kesesakan, dan mengekalkan karakter kejiranan. Sama ada anda merancang projek pembinaan baru, menilai hartanah sedia ada, atau hanya cuba memahami keperluan zonasi, pengira FAR kami menawarkan penyelesaian yang mudah untuk pengiraan yang cepat dan tepat.

Formula/Pengiraan

Ratio Luas Lantai dikira menggunakan formula matematik yang mudah:

FAR=Jumlah Luas BangunanKawasan PlotFAR = \frac{Jumlah\ Luas\ Bangunan}{Kawasan\ Plot}

Di mana:

  • Jumlah Luas Bangunan adalah jumlah luas lantai di semua tingkat bangunan (diukur dalam kaki persegi atau meter persegi)
  • Kawasan Plot adalah jumlah luas parcel tanah (diukur dalam unit yang sama dengan luas bangunan)

Sebagai contoh, jika sebuah bangunan mempunyai jumlah luas lantai sebanyak 20,000 kaki persegi dan terletak di atas plot tanah yang berukuran 10,000 kaki persegi, FAR akan menjadi:

FAR=20,000 sq.ft.10,000 sq.ft.=2.0FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0

Ini bermakna jumlah luas lantai bangunan adalah dua kali ganda ukuran kawasan plot.

Pertimbangan Penting

  1. Unit Konsisten: Kedua-dua luas bangunan dan kawasan plot mesti diukur dalam unit yang sama (sama ada kaki persegi atau meter persegi).

  2. Pengiraan Luas Bangunan: Jumlah luas bangunan biasanya merangkumi semua ruang tertutup di semua tingkat, tetapi peraturan tempatan mungkin menentukan pengecualian atau penyertaan tertentu:

    • Sesetengah bidang kuasa mengecualikan ruang mekanikal, kawasan parkir, atau ruang bawah tanah
    • Yang lain mungkin termasuk kawasan tertutup tetapi tidak tertutup seperti balkoni atau beranda pada nisbah yang dikurangkan
  3. Pembundaran: Nilai FAR biasanya dinyatakan hingga dua tempat perpuluhan untuk ketepatan dalam peraturan zonasi.

Panduan Langkah demi Langkah

Menggunakan Pengira Ratio Luas Lantai kami adalah mudah:

  1. Kumpulkan Ukuran Anda

    • Tentukan jumlah luas lantai bangunan anda (jumlah semua tingkat)
    • Ukur jumlah kawasan plot tanah anda
    • Pastikan kedua-dua ukuran menggunakan unit yang sama (kaki persegi atau meter persegi)
  2. Masukkan Data Anda

    • Masukkan jumlah luas bangunan dalam medan pertama
    • Masukkan kawasan plot dalam medan kedua
  3. Semak Keputusan Anda

    • Pengira akan segera memaparkan FAR anda
    • Formula pengiraan akan ditunjukkan sebagai rujukan
    • Representasi visual akan membantu anda memahami hubungan antara bangunan dan plot anda
  4. Tafsirkan Keputusan

    • FAR yang lebih tinggi menunjukkan harta yang lebih padat dibangunkan
    • Bandingkan keputusan anda dengan keperluan zonasi tempatan untuk memastikan pematuhan
    • Gunakan keputusan untuk tujuan perancangan atau permohonan zonasi
  5. Simpan atau Kongsi Pengiraan Anda

    • Gunakan butang salin untuk menyimpan keputusan untuk rekod anda
    • Rujuk pengiraan dalam permohonan permit atau cadangan pembangunan

Kes Penggunaan

Pengiraan Ratio Luas Lantai adalah penting dalam pelbagai senario di seluruh perancangan bandar, seni bina, hartanah, dan pembangunan hartanah:

1. Pematuhan Zonasi

Kebanyakan pihak berkuasa tempatan menetapkan nilai maksimum FAR untuk pelbagai zon untuk mengawal kepadatan pembangunan. Pemaju dan arkitek mesti mengira FAR semasa fasa reka bentuk untuk memastikan projek mematuhi peraturan ini. Sebagai contoh, zon kediaman mungkin mempunyai FAR maksimum sebanyak 0.5, manakala daerah komersial di pusat bandar mungkin membenarkan FAR sebanyak 10 atau lebih tinggi.

2. Penilaian Hartanah

Penilai hartanah dan pelabur menggunakan FAR untuk menilai potensi pembangunan hartanah. Sebuah hartanah dengan FAR yang tidak digunakan (di mana bangunan semasa tidak memanfaatkan nisbah maksimum yang dibenarkan) mungkin mempunyai nilai pembangunan yang ketara. Sebagai contoh, sebuah hartanah dengan FAR semasa 1.2 di zon yang membenarkan FAR sebanyak 3.0 mempunyai potensi pembangunan yang belum dimanfaatkan yang besar.

3. Perancangan Bandar

Perancang bandar menggunakan FAR sebagai alat untuk membentuk persekitaran bandar. Dengan menetapkan had FAR yang berbeza di pelbagai kejiranan, mereka dapat:

  • Mewujudkan teras kepadatan tinggi di kawasan pusat bandar
  • Memelihara karakter daerah bersejarah
  • Memastikan peralihan yang sesuai antara zon komersial dan kediaman
  • Mengurus beban infrastruktur dan corak trafik

4. Kajian Kelayakan Pembangunan

Pemaju menjalankan kajian kelayakan menggunakan pengiraan FAR untuk menentukan kawasan maksimum yang boleh dibina di tapak, yang secara langsung mempengaruhi ekonomi projek. Sebagai contoh, apabila menilai plot seluas 20,000 kaki persegi dengan FAR yang dibenarkan sebanyak 2.5, seorang pemaju tahu mereka boleh membina sehingga 50,000 kaki persegi luas lantai.

5. Pengubahsuaian dan Tambahan Bangunan

Pemilik hartanah yang merancang pengubahsuaian mesti mengira FAR sedia ada untuk menentukan jika terdapat ruang untuk pengembangan di bawah peraturan zonasi semasa. Jika sebuah bangunan sudah melebihi FAR yang dibenarkan (seperti yang mungkin berlaku dengan struktur lama di bawah undang-undang zonasi yang lebih baru), tambahan mungkin terhad atau memerlukan varians khas.

6. Pemindahan Hak Pembangunan (TDR)

Di beberapa bidang kuasa, FAR yang tidak digunakan boleh dipindahkan antara hartanah melalui program TDR. Mengira FAR yang tepat adalah penting untuk menentukan berapa banyak hak pembangunan yang boleh dijual atau dibeli.

Alternatif

Walaupun FAR adalah metrik yang banyak digunakan untuk mengawal kepadatan bangunan, terdapat beberapa ukuran alternatif atau pelengkap yang wujud:

  1. Nisbah Liputan Lot: Mengukur peratusan lot yang diliputi oleh jejak bangunan, memberi tumpuan kepada kepadatan aras tanah dan bukannya pembangunan menegak.

  2. Had Ketinggian Bangunan: Secara langsung mengehadkan dimensi menegak bangunan, sering digunakan bersamaan dengan FAR.

  3. Keperluan Setback: Menentukan jarak minimum antara bangunan dan garis harta, secara tidak langsung mempengaruhi kawasan yang boleh dibina.

  4. Kepadatan Unit: Mengawal bilangan unit kediaman per ekar, terutamanya relevan untuk pembangunan kediaman.

  5. Luas Lantai per Penghuni: Digunakan dalam kod bangunan untuk memastikan ruang yang mencukupi untuk kesihatan dan keselamatan, terutamanya dalam bangunan kediaman dan pejabat.

  6. Nisbah Ruang Terbuka: Memerlukan peratusan minimum lot untuk kekal sebagai ruang terbuka, melengkapi FAR dengan memastikan kawasan yang tidak dibangunkan.

Setiap alternatif ini menangani aspek yang berbeza dalam kawalan pembangunan, dan banyak bidang kuasa menggunakan gabungan metrik ini untuk mencapai bentuk bandar yang diingini.

Sejarah

Konsep Ratio Luas Lantai muncul pada awal abad ke-20 ketika bandar-bandar mula melaksanakan peraturan zonasi yang lebih canggih untuk mengurus pertumbuhan bandar. Resolusi Zonasi New York City yang bersejarah pada tahun 1916 adalah antara yang pertama untuk memasukkan konsep seperti FAR, walaupun istilah itu sendiri tidak digunakan secara meluas sehingga kemudian.

Pencapaian Utama dalam Pembangunan FAR:

  1. 1916: Resolusi Zonasi New York City memperkenalkan kawalan envelope bangunan yang, walaupun tidak secara eksplisit menggunakan FAR, telah mewujudkan asas untuk pengawalan kepadatan.

  2. 1940-an-1950-an: Konsep FAR menjadi lebih formal dalam teori perancangan bandar apabila pendekatan moden kepada perancangan bandar semakin popular.

  3. 1961: Semakan zonasi komprehensif New York City secara eksplisit memasukkan FAR sebagai alat regulatori utama, menetapkan preseden untuk bidang kuasa lain.

  4. 1970-an-1980-an: Banyak bandar telah memperhalusi peraturan FAR mereka untuk mempromosikan pertumbuhan pintar, pembangunan berorientasikan transit, dan matlamat kelestarian. Beberapa bidang kuasa telah melaksanakan kod berasaskan bentuk yang berfungsi bersama atau menggantikan kawalan FAR tradisional.

  5. 1990-an-Hingga Kini: Banyak bandar telah memperhalusi peraturan FAR mereka untuk mempromosikan pertumbuhan pintar, pembangunan berorientasikan transit, dan matlamat kelestarian. Beberapa bidang kuasa telah melaksanakan kod berasaskan bentuk yang berfungsi bersama atau menggantikan kawalan FAR tradisional.

Evolusi peraturan FAR mencerminkan perubahan dalam falsafah perancangan bandar dan keutamaan masyarakat. Pelaksanaan awal memberi tumpuan terutamanya kepada pencegahan kesesakan dan memastikan cahaya dan udara yang mencukupi. Pendekatan moden sering menggunakan FAR sebagai sebahagian daripada strategi komprehensif untuk mewujudkan kejiranan yang meriah dan bercampur, menggalakkan pola pembangunan yang lestari, dan memelihara karakter komuniti.

Hari ini, FAR kekal sebagai alat asas dalam perancangan bandar di seluruh dunia, walaupun aplikasinya berbeza secara signifikan di pelbagai bandar dan negara. Di beberapa kawasan, ia mungkin dikenali dengan istilah yang berbeza seperti Indeks Ruang Lantai (FSI) di India, Nisbah Plot di United Kingdom dan Hong Kong, atau Intensiti Tapak di beberapa bahagian Eropah.

Contoh Kod

Berikut adalah contoh bagaimana untuk mengira Ratio Luas Lantai dalam pelbagai bahasa pengaturcaraan:

1' Formula Excel untuk pengiraan FAR
2=B2/C2
3' Di mana B2 mengandungi jumlah luas bangunan dan C2 mengandungi kawasan plot
4
5' Fungsi VBA Excel
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

Contoh Praktikal

Berikut adalah beberapa contoh praktikal pengiraan FAR untuk pelbagai jenis bangunan:

Contoh 1: Bangunan Komersial Satu Tingkat

  • Jejak bangunan: 5,000 kaki persegi
  • Bilangan tingkat: 1
  • Jumlah luas bangunan: 5,000 kaki persegi
  • Kawasan plot: 10,000 kaki persegi
  • FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

Pembangunan kepadatan rendah ini menggunakan hanya separuh daripada ruang bangunan yang berpotensi berbanding dengan ukuran plot.

Contoh 2: Bangunan Apartmen Tinggi Pertengahan

  • Jejak bangunan: 10,000 kaki persegi
  • Bilangan tingkat: 5
  • Jumlah luas bangunan: 50,000 kaki persegi
  • Kawasan plot: 20,000 kaki persegi
  • FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

Ini mewakili pembangunan kepadatan sederhana yang tipikal di kawasan kediaman bandar.

Contoh 3: Menara Pejabat Tinggi

  • Jejak bangunan: 15,000 kaki persegi
  • Bilangan tingkat: 30
  • Jumlah luas bangunan: 450,000 kaki persegi
  • Kawasan plot: 30,000 kaki persegi
  • FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

FAR yang tinggi ini adalah ciri daerah perniagaan pusat di bandar-bandar besar.

Contoh 4: Pembangunan Campuran

  • Ruang runcit (tingkat bawah): 20,000 kaki persegi
  • Ruang pejabat (tingkat 2-5): 80,000 kaki persegi
  • Ruang kediaman (tingkat 6-10): 100,000 kaki persegi
  • Jumlah luas bangunan: 200,000 kaki persegi
  • Kawasan plot: 25,000 kaki persegi
  • FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

Ini mewakili pembangunan campuran yang padat yang memaksimumkan penggunaan tanah.

Perbandingan FAR Mengikut Jenis Bangunan dan Zon

Jenis BangunanZon Kepadatan RendahZon Kepadatan SederhanaZon Kepadatan Tinggi
Kediaman Tunggal0.2 - 0.50.5 - 1.01.0 - 2.0
Kediaman Pelbagai Keluarga0.5 - 1.01.0 - 3.03.0 - 6.0
Komersial/Runcit0.3 - 1.01.0 - 4.04.0 - 10.0
Pejabat0.5 - 2.02.0 - 6.06.0 - 15.0
Campuran0.5 - 2.02.0 - 5.05.0 - 20.0
Perindustrian0.1 - 0.50.5 - 1.51.5 - 3.0

Nota: Julat ini adalah ilustratif dan had FAR sebenar berbeza secara signifikan mengikut bidang kuasa.

Soalan Lazim

Apa itu Ratio Luas Lantai (FAR)?

Ratio Luas Lantai (FAR) adalah ukuran yang menyatakan hubungan antara jumlah ruang lantai yang boleh digunakan oleh sebuah bangunan dan ukuran plot tanah di mana ia dibina. Ia dikira dengan membahagikan jumlah luas lantai semua bangunan di satu lot dengan kawasan lot tersebut.

Mengapa FAR penting dalam perancangan bandar?

FAR adalah alat zonasi yang penting yang membantu pihak berkuasa tempatan mengawal kepadatan pembangunan, mengurus kapasiti infrastruktur, mencegah kesesakan, dan mengekalkan karakter kejiranan. Ia secara langsung mempengaruhi saiz dan skala bangunan yang boleh dibina di atas sebidang tanah.

Bagaimana saya mengira Ratio Luas Lantai?

Untuk mengira FAR, bahagikan jumlah luas lantai semua tingkat semua bangunan di satu lot dengan kawasan lot tersebut. Sebagai contoh, jika sebuah lot seluas 10,000 kaki persegi mengandungi sebuah bangunan dengan jumlah luas lantai sebanyak 25,000 kaki persegi, FAR adalah 2.5.

Apa yang dianggap sebagai FAR tinggi atau rendah?

Nilai FAR biasanya berkisar dari kurang daripada 1.0 di kawasan pinggir bandar atau kepadatan rendah hingga 15.0 atau lebih tinggi di pusat bandar yang padat. FAR di bawah 1.0 bermakna jumlah luas lantai kurang daripada ukuran lot, manakala FAR di atas 1.0 menunjukkan luas lantai melebihi ukuran lot (melalui pelbagai tingkat).

Adakah FAR termasuk ruang bawah tanah dan ruang mekanikal?

Ini berbeza mengikut bidang kuasa. Beberapa pihak berkuasa tempatan mengecualikan ruang bawah tanah, ruang mekanikal, kawasan parkir, atau ruang tertentu lain dari pengiraan FAR, manakala yang lain mungkin menyertakannya. Sentiasa semak kod zonasi tempatan untuk definisi khusus mengenai apa yang termasuk dalam FAR.

Bagaimana FAR berbeza dengan liputan lot?

Sementara FAR mengukur nisbah jumlah luas lantai (melalui semua tingkat) kepada ukuran lot, liputan lot mengukur hanya peratusan lot yang diliputi oleh jejak bangunan di aras tanah. Sebuah bangunan yang tinggi dan langsing mungkin mempunyai FAR yang tinggi tetapi liputan lot yang rendah.

Bolehkah keperluan FAR dilebihi?

Di banyak bidang kuasa, pemaju boleh melebihi had FAR asas melalui pelbagai program insentif atau bonus. Mekanisme biasa termasuk menyediakan kemudahan awam, perumahan mampu milik, ciri bangunan hijau, atau membeli hak pembangunan dari hartanah lain.

Bagaimana FAR mempengaruhi nilai hartanah?

Hartanah dengan FAR maksimum yang lebih tinggi biasanya mempunyai potensi pembangunan yang lebih besar dan mungkin mempunyai nilai yang lebih tinggi. Pelabur dan pemaju sering mencari hartanah di mana bangunan sedia ada menggunakan kurang daripada FAR maksimum yang dibenarkan, mencipta peluang untuk pengembangan atau pembangunan semula.

Adakah FAR sama di seluruh dunia?

Walaupun konsep asasnya serupa, FAR mungkin dikenali dengan nama yang berbeza di pelbagai negara, seperti Indeks Ruang Lantai (FSI) di India, Nisbah Plot di UK dan Hong Kong, atau Intensiti Tapak di beberapa bahagian Eropah. Kaedah pengiraan dan pendekatan regulatori juga berbeza mengikut bidang kuasa.

Bagaimana saya mencari FAR maksimum yang dibenarkan untuk hartanah saya?

FAR maksimum yang dibenarkan ditentukan oleh peraturan zonasi tempatan. Hubungi jabatan perancangan atau zonasi bandar anda, semak kod zonasi dalam talian, atau berunding dengan arkitek tempatan atau peguam penggunaan tanah untuk menentukan had FAR khusus yang terpakai untuk hartanah anda.

Rujukan

  1. Barnett, J. (2011). Perancangan Bandar: Perspektif Moden, Tradisional, Hijau dan Sistem. Routledge.

  2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Perancangan dan Standard Reka Bentuk Bandar. University of Illinois Press.

  3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Pengoptimuman peraturan ratio luas lantai di sebuah bandar yang sedang berkembang." Ekonomi Sains Wilayah dan Bandar, 39(4), 502-511.

  4. Talen, E. (2012). Peraturan Bandar: Bagaimana Peraturan Mempengaruhi Bentuk Bandar. Island Press.

  5. American Planning Association. (2006). Standard Perancangan dan Reka Bentuk Bandar. Wiley.

  6. NYC Department of City Planning. "Glosari Istilah Perancangan." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

  7. Lehnerer, A. (2009). Peraturan Bandar Besar. Penerbit 010.

  8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Ruang, Kepadatan dan Bentuk Bandar. Penerbit NAi.

Kesimpulan

Ratio Luas Lantai (FAR) adalah konsep asas dalam perancangan bandar dan pembangunan hartanah yang menyediakan cara standard untuk mengukur dan mengawal kepadatan bangunan. Dengan memahami cara untuk mengira dan mentafsir FAR, pemilik hartanah, pemaju, arkitek, dan perancang boleh membuat keputusan yang berinformasi tentang penggunaan tanah dan memastikan pematuhan dengan peraturan zonasi tempatan.

Pengira Ratio Luas Lantai kami menyederhanakan pengiraan penting ini, membolehkan anda dengan cepat menentukan FAR untuk sebarang hartanah atau projek pembangunan. Sama ada anda menilai bangunan sedia ada, merancang pembangunan baru, atau hanya cuba memahami potensi pembangunan sebuah hartanah, alat ini menyediakan maklumat tepat yang anda perlukan.

Ingat bahawa walaupun FAR adalah konsep sejagat, peraturan dan kaedah pengiraan tertentu mungkin berbeza mengikut bidang kuasa. Sentiasa rujuk kod zonasi tempatan atau jabatan perancangan untuk keperluan tepat yang terpakai untuk hartanah anda.

Bersedia untuk mengira Ratio Luas Lantai untuk projek anda? Masukkan kawasan bangunan dan plot anda di atas untuk memulakan!