Ипотечен калкулатор

Ипотечният калкулатор изчислява редовната вноска по жилищен кредит въз основа на три числа: размера на кредита, лихвения процент и срока на кредита. Той показва и общата платена лихва за целия срок на кредита.

Какво прави калкулаторът

Въведете размера на кредита (заемната сума, а не цената на жилището), годишния лихвен процент, срока на кредита в години и честотата на плащанията: месечно, на две седмици или седмично. Калкулаторът показва размера на вноската за избрания график и общата платена лихва за целия срок.

Размерът на кредита трябва да бъде най-малко 1000 щ.д.. Лихвеният процент трябва да бъде 0% или по-висок. Срокът на кредита трябва да бъде повече от 0 години. Полетата за въвеждане подсказват горни граници от 10 000 000 щ.д., 20% и 50 години, но и по-високите стойности се изчисляват.

Как се изчислява ипотечна вноска

Ипотечният кредит се изплаща с равни вноски. Всяка вноска покрива лихвата за съответния период, както и нарастваща част от главницата (неизплатената сума). Стандартната формула е:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

M е вноската за един период.
P е главницата, тоест заемната сума.
r е лихвеният процент за един период.
n е общият брой вноски за срока на кредита.

Лихвеният процент за периода и броят на вноските зависят от честотата на плащанията:

Честота	Вноски годишно	Лихвен процент за периода (r)	Брой вноски (n)
Месечна	12	годишен лихвен процент ÷ 12	години × 12
На две седмици	26	годишен лихвен процент ÷ 26	години × 26
Седмично	52	годишен лихвен процент ÷ 52	години × 52

Тази формула се извежда, като размерът на кредита се приравни към настоящата стойност на всички бъдещи вноски, след което се решава уравнението за M. Ако лихвеният процент е 0%, вноската е просто размерът на кредита, разделен на броя вноски.

Как честотата на плащанията променя изчислението

Преминаването от месечни плащания към плащания на две седмици не означава просто месечната вноска да се умножи по 12/26. Вместо това калкулаторът преизчислява лихвения процент за периода и броя на вноските за новия график, след което прилага директно горната формула. Така се получава малко по-различен и по-точен резултат от пропорционалното преизчисляване на месечната вноска.

Пример с решение

За кредит от 200 000 щ.д. при годишен лихвен процент 3,5% и срок 30 години калкулаторът показва:

Честота	Вноски годишно	Брой вноски	Размер на вноската	Общо платена лихва
Месечна	12	360	898,09 щ.д.	123 312,18 щ.д.
На две седмици	26	780	414,32 щ.д.	123 168,87 щ.д.
Седмично	52	1 560	207,12 щ.д.	123 107,43 щ.д.

Общата лихва е сборът на всички направени плащания минус първоначалния размер на кредита. По-честите плащания намаляват общата лихва леко, тъй като всяка вноска се приспада малко по-рано и така се намалява сумата, върху която се начислява лихва.

Кредити за 15 години спрямо кредити за 30 години

По-краткият срок на кредита увеличава размера на вноската, но намалява общата лихва, тъй като лихвата има по-малко време да се натрупва. При кредит от 300 000 щ.д. с лихва 6% и месечни плащания:

Срок	Месечна вноска	Общо платена лихва
15 години	2531,57 щ.д.	155 682,69 щ.д.
30 години	1798,65 щ.д.	347 514,57 щ.д.

Кредитът за 15 години струва около 733 щ.д. повече месечно, но спестява близо 192 000 щ.д. от лихви за целия срок на кредита.

Какво не включва този калкулатор

Калкулаторът изчислява само главницата и лихвата. Той не включва данъка върху недвижимия имот, имуществената застраховка, частната ипотечна застраховка или разходите по приключване на сделката, които често са част от действителната месечна ипотечна вноска. Калкулаторът също така приема фиксиран лихвен процент за целия срок; той не моделира ипотечни кредити с променлив лихвен процент, при които лихвата може да се промени по време на изплащането.

Ако въведените стойности водят до невалиден резултат, например комбинация от лихвен процент и срок, която не може да бъде решена, калкулаторът показва обща грешка във входните данни, а не конкретно предупреждение.

Често задавани въпроси

Как се изчислява ипотечната вноска? Тя се изчислява по формулата M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], където P е размерът на кредита, r е лихвеният процент за един период на плащане, а n е общият брой вноски.

Защо вноската на две седмици не е просто половината от месечната вноска? При плащане на две седмици има 26 вноски годишно, а не 24, така че те не са просто половината от 12 месечни вноски. Допълнителните две вноски годишно (равностойни на една допълнителна месечна вноска) са причината кредитите с плащания на две седмици да се изплащат по-бързо и с по-малко обща лихва.

Какво включва месечната ипотечна вноска? Вноската в този калкулатор покрива само главницата и лихвата. Действителната ипотечна вноска често включва и данък върху недвижимия имот и имуществена застраховка, а при първоначална вноска под 20% — и частна ипотечна застраховка.

Кой ипотечен кредит е по-добър — за 15 или за 30 години? Нито един не е по-добър във всеки случай. Кредитът за 15 години има по-висока месечна вноска, но значително по-малка обща лихва. Кредитът за 30 години има по-ниска месечна вноска, което може да го направи по-достъпен от месец на месец, но общо струва повече лихви.

Намалява ли по-голямата първоначална вноска размера на месечната вноска? Да. По-голямата първоначална вноска намалява размера на кредита, което понижава както периодичната вноска, така и общата лихва, тъй като P присъства пряко във формулата.

Какво става, ако лихвеният процент е 0%? Вноската е просто размерът на кредита, разделен на броя вноски, тъй като няма лихва за добавяне.

Източници

"Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
"Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.

Ипотечен калкулатор - Безплатно изчисляване на месечни вноски