Υπολογιστής Συντελεστή Δόμησης | Εργαλείο Υπολογισμού ΣΔ

Υπολογιστής συντελεστή δόμησης (FAR)

Ο συντελεστής δόμησης (FAR) είναι ένας αριθμός που συγκρίνει τη συνολική επιφάνεια των ορόφων ενός κτιρίου με το μέγεθος του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται. Οι πολεοδόμοι και οι αρχιτέκτονες τον χρησιμοποιούν για να ελέγχουν πόση δόμηση επιτρέπεται σε ένα οικόπεδο. Αυτός ο υπολογιστής βρίσκει τον FAR διαιρώντας τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου με την επιφάνεια του οικοπέδου.

Τι είναι ο συντελεστής δόμησης;

Ο FAR είναι ένα από τα βασικά εργαλεία που χρησιμοποιούν οι πόλεις για τον έλεγχο της πυκνότητας δόμησης, δηλαδή του πόση δόμηση συγκεντρώνεται σε μια έκταση γης. Μια πόλη ορίζει έναν μέγιστο FAR για κάθε ζώνη. Ένας χαμηλός FAR επιτρέπει μόνο μικρά, αραιά τοποθετημένα κτίρια. Ένας υψηλός FAR επιτρέπει ψηλά ή ογκώδη κτίρια που αξιοποιούν το μεγαλύτερο μέρος της δυνατότητας του οικοπέδου.

Ο FAR έχει και άλλες ονομασίες σε διάφορες χώρες. Η Ινδία τον αποκαλεί δείκτη επιφάνειας δόμησης (FSI). Το Ηνωμένο Βασίλειο και το Χονγκ Κονγκ τον αποκαλούν συντελεστή δόμησης. Σε ορισμένες περιοχές της Ευρώπης αποκαλείται ένταση αξιοποίησης γης. Η βασική ιδέα είναι παντού η ίδια.

Τύπος του συντελεστή δόμησης

Ο FAR ισούται με τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου διαιρεμένη με την επιφάνεια του οικοπέδου:

$FAR = \frac{\text{Συνολική επιφάνεια κτιρίου}}{\text{Επιφάνεια οικοπέδου}}$

• Η συνολική επιφάνεια του κτιρίου είναι το άθροισμα της επιφάνειας των ορόφων σε κάθε επίπεδο του κτιρίου.
• Η επιφάνεια του οικοπέδου είναι το μέγεθος της έκτασης γης στην οποία βρίσκεται το κτίριο.

Και οι δύο τιμές πρέπει να χρησιμοποιούν την ίδια μονάδα, είτε τετραγωνικά πόδια είτε τετραγωνικά μέτρα. Το αποτέλεσμα είναι ένας απλός αριθμός, όχι ποσοστό. FAR ίσος με 1,0 σημαίνει ότι η συνολική επιφάνεια των ορόφων του κτιρίου ισούται με το μέγεθος του οικοπέδου. FAR ίσος με 3,0 σημαίνει ότι η συνολική επιφάνεια των ορόφων είναι τριπλάσια από την επιφάνεια του οικοπέδου, κάτι που συνήθως σημαίνει πολυώροφο κτίριο.

Οι τοπικοί κανονισμοί διαφέρουν ως προς το τι υπολογίζεται ως επιφάνεια κτιρίου. Ορισμένες πόλεις εξαιρούν τα υπόγεια, τους χώρους στάθμευσης ή τα μηχανολογικά δωμάτια. Άλλες υπολογίζουν τα μπαλκόνια με μειωμένο συντελεστή. Όποιος υποβάλλει πραγματική αίτηση για άδεια πρέπει να ελέγχει τον τοπικό πολεοδομικό κανονισμό για τον ακριβή ορισμό.

Πώς υπολογίζεται ο συντελεστής δόμησης

1. Πρόσθεσε την επιφάνεια των ορόφων σε κάθε επίπεδο του κτιρίου για να βρεις τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου.
2. Μέτρησε την επιφάνεια του οικοπέδου.
3. Βεβαιώσου ότι και οι δύο αριθμοί χρησιμοποιούν την ίδια μονάδα.
4. Διαίρεσε τη συνολική επιφάνεια του κτιρίου με την επιφάνεια του οικοπέδου.

Ο υπολογιστής εμφανίζει το αποτέλεσμα με δύο δεκαδικά ψηφία. Και οι δύο επιφάνειες πρέπει να είναι μεγαλύτερες από το μηδέν. Αν κάποια είναι κενή, μηδενική ή αρνητική, δεν υπάρχει συντελεστής δόμησης προς αναφορά και ο υπολογιστής ζητά μια θετική τιμή.

Λυμένο παράδειγμα

Ένα κτίριο έχει 5 ορόφους. Κάθε όροφος καλύπτει 10.000 τετραγωνικά πόδια (930 m²), επομένως η συνολική επιφάνεια του κτιρίου είναι 50.000 τετραγωνικά πόδια (4.600 m²). Το οικόπεδο κάτω από αυτό έχει επιφάνεια 20.000 τετραγωνικά πόδια (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Η επιφάνεια των ορόφων του κτιρίου είναι δυόμισι φορές μεγαλύτερη από την επιφάνεια του οικοπέδου. Αυτό το αποτέλεσμα, 2,5, είναι ο FAR.

Ένα δεύτερο παράδειγμα: ένα ισόγειο κατάστημα με 5.000 τετραγωνικά πόδια (460 m²) επιφάνειας ορόφου βρίσκεται σε οικόπεδο επιφάνειας 10.000 τετραγωνικών ποδιών.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR ίσος με 0,5 σημαίνει ότι το κτίριο χρησιμοποιεί μόνο τη μισή επιφάνεια ορόφων που θα μπορούσε να υποστηρίξει το οικόπεδο με FAR ίσο με 1,0.

Τυπικές τιμές FAR ανά ζώνη

Αυτά τα εύρη είναι μόνο παραδείγματα. Τα ακριβή όρια καθορίζονται από κάθε πόλη ή κομητεία και μπορεί να διαφέρουν σημαντικά από τη μία γειτονιά στην άλλη.

Γιατί έχει σημασία ο FAR

Συμμόρφωση με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Οι πόλεις θέτουν ανώτατο FAR για να περιορίζουν το πόσο μπορεί να δομηθεί ένα οικόπεδο. Ένα έργο πρέπει να παραμένει κάτω από το τοπικό ανώτατο όριο ή χρειάζεται παρέκκλιση ή ειδική άδεια.

Δυνατότητα ανάπτυξης. Ένα ακίνητο που χρησιμοποιεί FAR μικρότερο από το επιτρεπόμενο έχει περιθώριο επέκτασης. Οι επενδυτές αναζητούν αυτή την αχρησιμοποίητη δυνατότητα, επειδή μπορεί να αξιοποιηθεί αργότερα ή, σε ορισμένες πόλεις, να πωληθεί σε άλλη τοποθεσία μέσω προγράμματος μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης.

Πολεοδομικός σχεδιασμός. Ο καθορισμός διαφορετικών ορίων FAR ανά γειτονιά επιτρέπει σε μια πόλη να συγκεντρώνει πυκνή δόμηση στο κέντρο, διατηρώντας τις περιφερειακές περιοχές χαμηλού ύψους. Επηρεάζει επίσης τον όγκο της κυκλοφορίας και τις ανάγκες σε νερό και αποχέτευση που πρέπει να εξυπηρετεί μια γειτονιά, καθώς περισσότερη επιφάνεια ορόφων συνήθως σημαίνει περισσότερους ανθρώπους.

Ανακαίνιση και επέκταση. Ένα παλαιότερο κτίριο μπορεί ήδη να υπερβαίνει τον FAR που επιτρέπει ένας νεότερος πολεοδομικός κανονισμός. Σε αυτή την περίπτωση, οι προσθήκες μπορεί να περιορίζονται, ακόμη και αν το οικόπεδο φαίνεται να διαθέτει ελεύθερο χώρο.

Σχετικοί δείκτες

Ο FAR δεν είναι ο μόνος τρόπος μέτρησης της πυκνότητας. Η κάλυψη οικοπέδου μετρά το ποσοστό του οικοπέδου που καλύπτεται από το αποτύπωμα του κτιρίου στο επίπεδο του εδάφους, χωρίς να λαμβάνει υπόψη το ύψος. Ένας ψηλός, στενός πύργος μπορεί να έχει υψηλό FAR αλλά χαμηλή κάλυψη οικοπέδου. Τα όρια ύψους περιορίζουν άμεσα το κατακόρυφο μέγεθος ενός κτιρίου. Οι κανόνες υποχώρησης απαιτούν ελεύθερο χώρο μεταξύ του κτιρίου και της γραμμής ιδιοκτησίας. Οι πόλεις συχνά συνδυάζουν αρκετούς από αυτούς τους κανόνες αντί να βασίζονται μόνο στον FAR.

Ιστορία

Η Νέα Υόρκη θέσπισε έναν από τους πρώτους σύγχρονους πολεοδομικούς κανονισμούς το 1916, ο οποίος έλεγχε τον όγκο των κτιρίων μέσω κανόνων υποχώρησης και ύψους, αντί για έναν ενιαίο συντελεστή. Η πολεοδομική αναθεώρηση της Νέας Υόρκης το 1961 εισήγαγε άμεσα τον FAR ως εργαλείο ελέγχου της πυκνότητας σε ολόκληρη την πόλη, και άλλες πόλεις υιοθέτησαν αργότερα παρόμοια συστήματα. Έκτοτε, πολλά μέρη έχουν προσθέσει διατάξεις μπόνους, οι οποίες επιτρέπουν στους κατασκευαστές να υπερβαίνουν τον βασικό FAR με αντάλλαγμα δημόσια οφέλη, όπως πλατείες ή μονάδες προσιτής κατοικίας.

Συχνές ερωτήσεις

Ποιος είναι ένας καλός συντελεστής δόμησης; Δεν υπάρχει καθολικά «καλός» FAR. Εξαρτάται αποκλειστικά από τη ζώνη. FAR ίσος με 0,5 είναι φυσιολογικός σε προάστιο χαμηλής πυκνότητας, ενώ FAR ίσος με 10 ή μεγαλύτερος είναι συνηθισμένος σε πυκνό κέντρο πόλης.

Μπορεί ο συντελεστής δόμησης να είναι μεγαλύτερος από 1; Ναι. FAR μεγαλύτερος από 1,0 σημαίνει απλώς ότι η συνολική επιφάνεια των ορόφων σε όλα τα επίπεδα είναι μεγαλύτερη από την ίδια την επιφάνεια του οικοπέδου, κάτι που συμβαίνει όταν ένα κτίριο έχει περισσότερους από έναν ορόφους και καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος του οικοπέδου.

Περιλαμβάνει ο FAR τα υπόγεια και τους χώρους στάθμευσης; Εξαρτάται από τους τοπικούς κανονισμούς. Πολλοί πολεοδομικοί κανονισμοί εξαιρούν τα υπόγεια, τους υπόγειους χώρους στάθμευσης και τα μηχανολογικά δωμάτια από τον υπολογισμό του FAR, αλλά αυτό διαφέρει από πόλη σε πόλη, επομένως πρέπει πάντα να ελέγχεται ο τοπικός κανονισμός.

Πώς διαφέρει ο FAR από την κάλυψη οικοπέδου; Ο FAR υπολογίζει τη συνολική επιφάνεια των ορόφων σε όλα τα επίπεδα ενός κτιρίου. Η κάλυψη οικοπέδου υπολογίζει μόνο το αποτύπωμα του κτιρίου στο έδαφος. Ένα κτίριο 10 ορόφων με μικρό αποτύπωμα μπορεί να έχει ταυτόχρονα υψηλό FAR και χαμηλή κάλυψη οικοπέδου.

Πώς βρίσκω τον μέγιστο επιτρεπόμενο FAR στο ακίνητό μου; Έλεγξε τον τοπικό χάρτη πολεοδομικών ζωνών και τον πολεοδομικό κανονισμό, που συνήθως δημοσιεύονται από την πολεοδομική υπηρεσία μιας πόλης ή κομητείας, ή απευθύνσου απευθείας σε τοπικό αρχιτέκτονα ή πολεοδομική υπηρεσία.

Παραπομπές

1. Υπηρεσία Πολεοδομικού Σχεδιασμού της Νέας Υόρκης. «Γλωσσάρι πολεοδομικών όρων».
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.