Calculateur de Coefficient d'Occupation des Sols (COS) | Outil de Calcul du COS

Calculateur de coefficient d’occupation des sols (COS) | Outil de calcul du FAR

Le coefficient d’occupation des sols (COS), appelé FAR en anglais, est un nombre qui compare la surface de plancher totale d’un bâtiment à la superficie du terrain sur lequel il est construit. Les urbanistes et les architectes l’utilisent pour contrôler la quantité de construction autorisée sur une parcelle. Ce calculateur détermine le COS en divisant la surface totale du bâtiment par la superficie de la parcelle.

Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols ?

Le COS est l’un des principaux outils utilisés par les villes pour contrôler la densité de construction, c’est-à-dire la quantité de bâtiments concentrée sur un terrain. Une ville fixe un COS maximal pour chaque zone. Un COS faible autorise seulement des bâtiments petits et espacés. Un COS élevé permet des bâtiments hauts ou volumineux qui utilisent une grande partie du potentiel de la parcelle.

Le COS porte d’autres noms selon les pays. En Inde, on parle d’indice de surface de plancher (FSI). Au Royaume-Uni et à Hong Kong, on parle de coefficient d’utilisation de la parcelle. Certaines régions d’Europe parlent d’intensité d’utilisation du terrain. L’idée sous-jacente est la même partout.

Formule du coefficient d’occupation des sols

Le COS correspond à la surface totale du bâtiment divisée par la superficie de la parcelle :

$FAR = \frac{\text{Total Building Area}}{\text{Plot Area}}$

• La surface totale du bâtiment est la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux du bâtiment.
• La superficie de la parcelle est la surface du terrain sur lequel le bâtiment est construit.

Les deux valeurs doivent utiliser la même unité, soit des pieds carrés, soit des mètres carrés. Le résultat est un nombre simple, et non un pourcentage. Un COS de 1,0 signifie que la surface de plancher totale du bâtiment est égale à la superficie de la parcelle. Un COS de 3,0 signifie que la surface de plancher totale est trois fois supérieure à la superficie de la parcelle, ce qui correspond généralement à un bâtiment à plusieurs niveaux.

Les règles locales varient quant à ce qui compte comme surface du bâtiment. Certaines villes excluent les sous-sols, les garages de stationnement ou les locaux techniques. D’autres comptent les balcons selon un taux réduit. Pour une véritable demande de permis, il convient de consulter le règlement local d’urbanisme afin de vérifier la définition exacte.

Comment calculer le coefficient d’occupation des sols

1. Additionner la surface de plancher de chaque niveau du bâtiment pour obtenir la surface totale du bâtiment.
2. Mesurer la superficie de la parcelle.
3. Vérifier que les deux valeurs utilisent la même unité.
4. Diviser la surface totale du bâtiment par la superficie de la parcelle.

Le calculateur affiche le résultat avec deux décimales. Les deux surfaces doivent être supérieures à zéro. Si l’une d’elles est vide, égale à zéro ou négative, aucun coefficient d’occupation des sols ne peut être calculé et le calculateur demande une valeur positive.

Exemple

Un bâtiment comporte 5 niveaux. Chaque niveau couvre 10 000 pieds carrés, soit une surface totale de 50 000 pieds carrés. La parcelle située sous le bâtiment mesure 20 000 pieds carrés.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La surface de plancher du bâtiment représente deux fois et demie la superficie de sa parcelle. Le résultat, 2,5, est le COS.

Second exemple : un magasin à un seul niveau disposant de 5 000 pieds carrés de surface de plancher est construit sur une parcelle de 10 000 pieds carrés.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un COS de 0,5 signifie que le bâtiment utilise seulement la moitié de la surface de plancher que la parcelle pourrait accueillir avec un COS de 1,0.

Fourchettes habituelles de COS selon les zones

Ces fourchettes ne sont données qu’à titre d’exemple. Les limites exactes sont fixées par chaque ville ou comté et peuvent varier fortement d’un quartier à l’autre.

Pourquoi le COS est important

Respect des règles d’urbanisme. Les villes plafonnent le COS afin de limiter la quantité de construction autorisée sur une parcelle. Un projet doit rester sous le maximum local ou obtenir une dérogation ou un permis spécial.

Potentiel de développement. Un bien immobilier qui utilise moins que le COS autorisé dispose d’une marge d’extension. Les investisseurs recherchent cette capacité inutilisée, car elle peut être exploitée ultérieurement ou, dans certaines villes, vendue à une autre parcelle dans le cadre d’un programme de transfert de droits à construire.

Planification urbaine. La fixation de limites de COS différentes selon les quartiers permet à une ville de concentrer les constructions denses dans le centre tout en conservant des zones périphériques peu élevées. Elle influe également sur la quantité de circulation, la consommation d’eau et les besoins en assainissement d’un quartier, puisque davantage de surface de plancher signifie généralement davantage d’habitants.

Rénovation et extension. Un bâtiment ancien peut déjà dépasser le COS autorisé par un règlement d’urbanisme plus récent. Dans ce cas, les extensions peuvent être limitées même si la parcelle semble disposer d’espace libre.

Mesures associées

Le COS n’est pas la seule manière de mesurer la densité. L’emprise au sol mesure la part d’une parcelle couverte par le bâtiment au niveau du sol, sans tenir compte de sa hauteur. Une tour haute et étroite peut avoir un COS élevé mais une faible emprise au sol. Les limites de hauteur plafonnent directement la hauteur verticale d’un bâtiment. Les règles de recul imposent un espace libre entre le bâtiment et la limite de propriété. Les villes combinent souvent plusieurs de ces règles au lieu de s’appuyer uniquement sur le COS.

Historique

La ville de New York a adopté l’un des premiers règlements d’urbanisme modernes en 1916. Celui-ci contrôlait le volume des bâtiments au moyen de règles de recul et de hauteur plutôt qu’avec un ratio unique. La révision du règlement d’urbanisme de New York en 1961 a introduit directement le COS comme outil de contrôle de la densité à l’échelle de la ville, puis d’autres villes ont adopté des systèmes similaires. Depuis, de nombreux territoires ont ajouté des dispositions de bonus permettant aux promoteurs de dépasser le COS de base en échange d’avantages publics, comme des places publiques ou des logements abordables.

Questions fréquentes

Quel est un bon coefficient d’occupation des sols ?
Il n’existe pas de COS universellement « bon ». Tout dépend de la zone. Un COS de 0,5 est normal dans une banlieue à faible densité, tandis qu’un COS de 10 ou plus est courant dans un centre-ville dense.

Le coefficient d’occupation des sols peut-il être supérieur à 1 ?
Oui. Un COS supérieur à 1,0 signifie simplement que la surface de plancher totale de tous les niveaux est supérieure à la superficie de la parcelle. Cela se produit lorsqu’un bâtiment comporte plusieurs niveaux qui couvrent la majeure partie de la parcelle.

Le COS inclut-il les sous-sols et les parkings ?
Cela dépend des règles locales. De nombreux règlements d’urbanisme excluent les sous-sols, les parkings souterrains et les locaux techniques du calcul du COS. Toutefois, les règles varient selon les villes : il faut donc toujours consulter le règlement local.

Quelle est la différence entre le COS et l’emprise au sol ?
Le COS compte la surface de plancher totale de tous les niveaux d’un bâtiment. L’emprise au sol compte uniquement la surface du bâtiment au niveau du sol. Un bâtiment de 10 niveaux construit sur une petite emprise peut avoir simultanément un COS élevé et une faible emprise au sol.

Comment connaître le COS maximal autorisé sur ma propriété ?
Consulter le plan de zonage et le règlement d’urbanisme locaux, généralement publiés par le service d’urbanisme de la ville ou du comté, ou s’adresser directement à un architecte local ou au service d’urbanisme.

Références

1. New York City Department of City Planning. « Glossary of Planning Terms ».
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.