Calculateur de Coefficient d'Occupation des Sols (COS) | Outil de Calcul du COS

Calculateur du coefficient d’occupation des sols (COS)

Le coefficient d’occupation des sols (COS) est un nombre qui compare la superficie de plancher totale d’un bâtiment à la taille du terrain sur lequel il se trouve. Les urbanistes et les architectes l’utilisent pour contrôler la quantité de construction qu’une parcelle peut accueillir. Ce calculateur détermine le COS en divisant la superficie totale du bâtiment par la superficie du terrain.

Qu’est-ce que le coefficient d’occupation des sols ?

Le COS est l’un des principaux outils qu’utilisent les villes pour contrôler la densité de construction. Le guide de zonage de la ville de New York le décrit comme la principale réglementation de volume qui régit la taille des bâtiments. La densité désigne ici la quantité de construction concentrée sur une parcelle de terrain. Une ville fixe un COS maximal pour chaque zone. Un COS faible n’autorise que des bâtiments petits et espacés. Un COS élevé autorise des bâtiments hauts ou volumineux qui exploitent l’essentiel du potentiel du site.

Le COS porte d’autres noms selon les pays. L’Inde parle d’indice de surface de plancher (floor space index, FSI). Le Royaume-Uni et Hong Kong parlent de plot ratio. Certaines régions d’Europe parlent d’intensité d’occupation du site. L’idée sous-jacente est la même partout.

Formule du coefficient d’occupation des sols

Le COS est la superficie totale du bâtiment divisée par la superficie du terrain. Le Zoning Resolution de la ville de New York, par exemple, le définit comme la superficie de plancher totale d’un lot de zonage divisée par la superficie de ce lot de zonage :

$FAR = \frac{\text{Superficie totale du bâtiment}}{\text{Superficie du terrain}}$

• La superficie totale du bâtiment est la somme des superficies de plancher de tous les niveaux du bâtiment.
• La superficie du terrain est la taille de la parcelle sur laquelle se trouve le bâtiment.

Les deux valeurs doivent utiliser la même unité, pieds carrés ou mètres carrés. Le résultat est un nombre simple, et non un pourcentage. Un COS de 1,0 signifie que la superficie de plancher totale du bâtiment équivaut à la taille du terrain. Un COS de 3,0 signifie que la superficie de plancher totale est égale à trois fois la taille du terrain, ce qui correspond généralement à un bâtiment de plusieurs étages.

Les règles locales varient quant à ce qui compte comme superficie du bâtiment. Certaines villes excluent les sous-sols, les garages de stationnement ou les locaux techniques. New York, par exemple, ne compte pas l’espace de cave dans la superficie de plancher, sauf s’il sert de logement. D’autres comptent les balcons à un taux réduit. Toute personne qui prépare une vraie demande de permis doit vérifier la définition exacte dans le code de zonage local.

Comment calculer le coefficient d’occupation des sols

1. Additionnez la superficie de plancher de chaque niveau du bâtiment pour obtenir la superficie totale du bâtiment.
2. Mesurez la superficie du terrain.
3. Assurez-vous que les deux nombres utilisent la même unité.
4. Divisez la superficie totale du bâtiment par la superficie du terrain.

Exemple

Un bâtiment compte 5 étages. Chaque étage couvre 10 000 pieds carrés (930 m²), de sorte que la superficie totale du bâtiment est de 50 000 pieds carrés (4 600 m²). Le terrain situé en dessous mesure 20 000 pieds carrés (1 900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La superficie de plancher du bâtiment représente deux fois et demie la taille de son terrain. Ce résultat, 2,5, est le COS.

Deuxième exemple : un commerce d’un seul étage dont la superficie de plancher est de 5 000 pieds carrés (460 m²) se trouve sur un lot de 10 000 pieds carrés.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un COS de 0,5 signifie que le bâtiment n’utilise que la moitié de la superficie de plancher que le lot pourrait accueillir avec un COS de 1,0.

Fourchettes de COS typiques selon la zone

Ces fourchettes ne sont que des exemples. Les limites exactes sont fixées par chaque ville ou comté et peuvent différer fortement d’un quartier à l’autre.

Pourquoi le COS est important

Conformité au zonage. Les villes plafonnent le COS pour limiter ce qui peut être construit sur un lot. Un projet doit rester sous le maximum local, sans quoi il nécessite une dérogation ou un permis spécial.

Potentiel d’aménagement. Une propriété qui utilise moins que le COS autorisé a de la marge pour s’agrandir. Les investisseurs recherchent cette capacité inutilisée, car elle peut être construite plus tard ou, dans certaines villes, être vendue à un autre site dans le cadre d’un programme de transfert de droits d’aménagement.

Urbanisme. Fixer des limites de COS différentes selon les quartiers permet à une ville de concentrer les constructions denses au centre-ville tout en gardant les secteurs périphériques à faible hauteur. Cela influe aussi sur la circulation, la consommation d’eau et les eaux usées qu’un quartier doit absorber, puisqu’une plus grande superficie de plancher signifie généralement davantage d’habitants.

Rénovation et agrandissement. Un bâtiment plus ancien peut déjà dépasser le COS qu’autorise un code de zonage plus récent. Dans ce cas, les agrandissements peuvent être restreints, même si le lot semble avoir de l’espace libre.

Mesures connexes

Le COS n’est pas la seule façon de mesurer la densité. L’emprise au sol mesure la part d’un lot couverte par l’empreinte du bâtiment au niveau du sol, sans tenir compte de la hauteur. Une tour haute et étroite peut avoir un COS élevé mais une faible emprise au sol. Les limites de hauteur plafonnent directement la dimension verticale d’un bâtiment. Les règles de recul imposent un espace vide entre un bâtiment et la limite de propriété. Les villes combinent souvent plusieurs de ces règles plutôt que de s’en remettre au seul COS.

Historique

New York a adopté l’un des premiers codes de zonage modernes en 1916, qui contrôlait le volume des bâtiments au moyen de règles de recul et de hauteur plutôt que d’un ratio unique. La révision du zonage de New York de 1961 a introduit directement le COS comme outil de contrôle de la densité à l’échelle de la ville, et d’autres villes ont ensuite adopté des systèmes semblables. Depuis, de nombreux endroits ont ajouté des dispositions de bonus qui permettent aux promoteurs de dépasser le COS de base en échange d’avantages publics, comme des places ou des logements abordables. À New York, les projets R10 admissibles qui offrent des logements abordables peuvent recevoir un bonus de superficie de plancher qui fait passer le COS maximal de 10,0 à 12,0.

Foire aux questions

Qu’est-ce qu’un bon coefficient d’occupation des sols ? Il n’existe pas de « bon » COS universel. Tout dépend de la zone. Un COS de 0,5 est normal dans une banlieue à faible densité, tandis qu’un COS de 10 ou plus est courant dans un centre-ville dense.

Le COS peut-il être supérieur à 1 ? Oui. Un COS supérieur à 1,0 signifie simplement que la superficie de plancher totale de tous les niveaux dépasse celle du terrain, ce qui arrive dès qu’un bâtiment compte plus d’un étage et couvre l’essentiel du lot.

Le COS inclut-il les sous-sols et les stationnements ? Cela dépend des règles locales. De nombreux codes de zonage excluent les sous-sols, les stationnements souterrains et les locaux techniques du calcul du COS, mais cela varie selon la ville ; il faut donc toujours vérifier le code local.

En quoi le COS diffère-t-il de l’emprise au sol ? Le COS compte la superficie de plancher totale de tous les niveaux d’un bâtiment. L’emprise au sol ne compte que l’empreinte du bâtiment au niveau du sol. Un bâtiment de 10 étages à faible empreinte peut avoir à la fois un COS élevé et une faible emprise au sol.

Comment trouver le COS maximal autorisé sur ma propriété ? Consultez la carte de zonage et le code de zonage locaux, généralement publiés par le service d’urbanisme d’une ville ou d’un comté, ou adressez-vous directement à un architecte local ou au bureau d’urbanisme.

Références

1. New York City Department of City Planning. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. NYC Zoning Resolution 12-10 — définition du coefficient d’occupation des sols ; espace de cave exclu de la superficie de plancher.
2. New York City Department of City Planning. Zoning Handbook. NYC Zoning Handbook — le COS comme principale réglementation de volume ; bonus de logement abordable faisant passer le COS R10 de 10,0 à 12,0.