फ्लोर एरिया अनुपात कैलकुलेटर | FAR कैलकुलेटर टूल

फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) कैलकुलेटर

फ्लोर एरिया रेशियो (FAR) एक ऐसी संख्या है जो इमारत के भीतर के कुल फर्श क्षेत्रफल की तुलना उस भूमि के आकार से करती है जिस पर इमारत बनी है। योजनाकार और वास्तुकार इसका उपयोग यह नियंत्रित करने के लिए करते हैं कि किसी भूखंड पर कितनी इमारत बनाई जा सकती है। यह कैलकुलेटर कुल इमारत क्षेत्रफल को भूखंड क्षेत्रफल से विभाजित करके FAR निकालता है।

फ्लोर एरिया रेशियो क्या है?

FAR उन प्रमुख साधनों में से एक है जिनका उपयोग शहर इमारतों के घनत्व को नियंत्रित करने के लिए करते हैं, यानी भूमि के किसी हिस्से पर कितना निर्माण किया गया है। शहर प्रत्येक क्षेत्र के लिए अधिकतम FAR निर्धारित करता है। कम FAR से केवल छोटी, दूर-दूर बनी इमारतों की अनुमति मिलती है। अधिक FAR से ऊँची या भारी-भरकम इमारतों की अनुमति मिलती है, जो स्थल की अधिकांश संभावित क्षमता का उपयोग करती हैं।

अलग-अलग देशों में FAR को अन्य नामों से जाना जाता है। भारत में इसे फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) कहा जाता है। यूनाइटेड किंगडम और हांगकांग में इसे प्लॉट रेशियो कहा जाता है। यूरोप के कुछ हिस्सों में इसे साइट इंटेंसिटी कहा जाता है। मूल विचार हर जगह एक ही है।

फ्लोर एरिया रेशियो का सूत्र

FAR कुल इमारत क्षेत्रफल को भूखंड क्षेत्रफल से विभाजित करने पर प्राप्त होता है:

$FAR = \frac{\text{कुल इमारत क्षेत्रफल}}{\text{भूखंड क्षेत्रफल}}$

• कुल इमारत क्षेत्रफल इमारत के प्रत्येक स्तर के फर्श क्षेत्रफल का योग होता है।
• भूखंड क्षेत्रफल उस भूमि-खंड का आकार होता है जिस पर इमारत खड़ी है।

दोनों मानों के लिए एक ही इकाई का उपयोग होना चाहिए, या तो वर्ग फुट या वर्ग मीटर। परिणाम एक साधारण संख्या होती है, प्रतिशत नहीं। 1.0 का FAR बताता है कि इमारत का कुल फर्श क्षेत्रफल भूखंड के आकार के बराबर है। 3.0 का FAR बताता है कि कुल फर्श क्षेत्रफल भूखंड के आकार का तीन गुना है, जिसका आम तौर पर अर्थ बहुमंजिला इमारत होता है।

स्थानीय नियमों में यह अलग-अलग हो सकता है कि इमारत क्षेत्रफल में क्या शामिल किया जाए। कुछ शहर बेसमेंट, पार्किंग गैरेज या यांत्रिक कक्षों को शामिल नहीं करते। कुछ अन्य बालकनियों को कम दर पर गिनते हैं। वास्तविक निर्माण-परमिट आवेदन करने वाले व्यक्ति को सटीक परिभाषा के लिए स्थानीय ज़ोनिंग कोड देखना चाहिए।

फ्लोर एरिया रेशियो की गणना कैसे करें

1. कुल इमारत क्षेत्रफल प्राप्त करने के लिए इमारत के प्रत्येक स्तर के फर्श क्षेत्रफल को जोड़ें।
2. भूमि के भूखंड का क्षेत्रफल मापें।
3. सुनिश्चित करें कि दोनों संख्याओं के लिए एक ही इकाई का उपयोग किया गया हो।
4. कुल इमारत क्षेत्रफल को भूखंड क्षेत्रफल से विभाजित करें।

कैलकुलेटर परिणाम को दशमलव के बाद दो अंकों तक दिखाता है। दोनों क्षेत्रफल शून्य से अधिक होने चाहिए। यदि इनमें से कोई भी खाली, शून्य या ऋणात्मक हो, तो रिपोर्ट करने के लिए कोई फ्लोर एरिया रेशियो नहीं होता और कैलकुलेटर इसके बजाय एक धनात्मक मान दर्ज करने को कहता है।

उदाहरण सहित गणना

एक इमारत में 5 मंज़िलें हैं। प्रत्येक मंज़िल 10,000 वर्ग फुट क्षेत्रफल घेरती है, इसलिए कुल इमारत क्षेत्रफल 50,000 वर्ग फुट (4,600 m²) है। इसके नीचे का भूखंड 20,000 वर्ग फुट (1,900 m²) का है।

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

इमारत का फर्श क्षेत्रफल उसके भूखंड के आकार का ढाई गुना है। यह परिणाम, 2.5, FAR है।

दूसरा उदाहरण: 5,000 वर्ग फुट (460 m²) फर्श क्षेत्रफल वाली एक मंज़िला दुकान 10,000 वर्ग फुट के भूखंड पर बनी है।

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

0.5 का FAR बताता है कि इमारत उतने फर्श क्षेत्रफल का केवल आधा उपयोग करती है जितना 1.0 के FAR के तहत भूखंड पर बनाया जा सकता था।

क्षेत्र के अनुसार सामान्य FAR सीमाएँ

ये सीमाएँ केवल उदाहरण हैं। सटीक सीमाएँ प्रत्येक शहर या काउंटी द्वारा निर्धारित की जाती हैं और एक मोहल्ले से दूसरे मोहल्ले में काफी अलग हो सकती हैं।

FAR क्यों महत्वपूर्ण है

ज़ोनिंग अनुपालन। शहर किसी भूखंड पर बनाए जा सकने वाले निर्माण की मात्रा सीमित करने के लिए FAR की अधिकतम सीमा तय करते हैं। किसी परियोजना को स्थानीय अधिकतम सीमा के भीतर रहना चाहिए; अन्यथा विचलन-अनुमति या विशेष परमिट आवश्यक होता है।

विकास की संभावनाएँ। जिस संपत्ति में अनुमत FAR से कम उपयोग हुआ है, उसमें विस्तार की गुंजाइश होती है। निवेशक इस अप्रयुक्त क्षमता को देखते हैं, क्योंकि बाद में इसका निर्माण किया जा सकता है या कुछ शहरों में विकास-अधिकार हस्तांतरण कार्यक्रम के माध्यम से इसे किसी अन्य स्थल को बेचा जा सकता है।

शहरी नियोजन। अलग-अलग मोहल्लों के लिए अलग FAR सीमाएँ निर्धारित करने से शहर घने निर्माण को शहर के केंद्र में रख सकता है और बाहरी क्षेत्रों को कम-मंज़िला बनाए रख सकता है। इसका असर उस यातायात, जल-उपयोग और सीवेज क्षमता पर भी पड़ता है जिसे किसी मोहल्ले को संभालना होता है, क्योंकि अधिक फर्श क्षेत्रफल का अर्थ आम तौर पर अधिक लोग होता है।

नवीनीकरण और विस्तार। कोई पुरानी इमारत पहले से ही उस FAR से अधिक हो सकती है जिसकी अनुमति नया ज़ोनिंग कोड देता है। ऐसी स्थिति में, भूखंड पर खुली जगह दिखाई देने पर भी विस्तार प्रतिबंधित हो सकता है।

संबंधित माप

घनत्व मापने का FAR एकमात्र तरीका नहीं है। भूखंड आच्छादन उस भूखंड के हिस्से को मापता है जिसे भूमि-स्तर पर इमारत के आधार-क्षेत्र ने ढका है; इसमें ऊँचाई को शामिल नहीं किया जाता। एक ऊँची, संकरी मीनार का FAR अधिक, लेकिन भूखंड आच्छादन कम हो सकता है। ऊँचाई सीमाएँ इमारत के ऊर्ध्वाधर आकार को सीधे सीमित करती हैं। सेटबैक नियम इमारत और संपत्ति की सीमा के बीच खाली जगह अनिवार्य करते हैं। शहर अक्सर केवल FAR पर निर्भर रहने के बजाय इनमें से कई नियमों को मिलाकर लागू करते हैं।

इतिहास

न्यूयॉर्क शहर ने 1916 में पहले आधुनिक ज़ोनिंग कोडों में से एक अपनाया। इसमें एकल अनुपात के बजाय सेटबैक और ऊँचाई के नियमों के माध्यम से इमारत के आकार को नियंत्रित किया गया था। न्यूयॉर्क के 1961 के ज़ोनिंग संशोधन ने शहर-व्यापी घनत्व नियंत्रण के रूप में FAR को सीधे शामिल किया और बाद में अन्य शहरों ने भी ऐसी प्रणालियाँ अपनाईं। तब से, कई स्थानों ने बोनस प्रावधान जोड़े हैं, जिनके तहत डेवलपर सार्वजनिक लाभों, जैसे प्लाज़ा या किफायती आवास इकाइयों, के बदले आधार FAR से अधिक निर्माण कर सकते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

अच्छा फ्लोर एरिया रेशियो क्या होता है? कोई सार्वभौमिक "अच्छा" FAR नहीं होता। यह पूरी तरह क्षेत्र पर निर्भर करता है। कम-घनत्व वाले उपनगर के लिए 0.5 का FAR सामान्य है, जबकि घने शहर के केंद्र में 10 या अधिक FAR आम है।

क्या फ्लोर एरिया रेशियो 1 से अधिक हो सकता है? हाँ। 1.0 से अधिक FAR का केवल यह अर्थ है कि सभी स्तरों का कुल फर्श क्षेत्रफल स्वयं भूखंड से बड़ा है। ऐसा तब होता है जब किसी इमारत में एक से अधिक मंज़िलें हों और वे भूखंड के अधिकांश हिस्से को ढकती हों।

क्या FAR में बेसमेंट और पार्किंग शामिल होते हैं? यह स्थानीय नियमों पर निर्भर करता है। कई ज़ोनिंग कोड FAR की गणना में बेसमेंट, भूमिगत पार्किंग और यांत्रिक कक्षों को शामिल नहीं करते, लेकिन यह शहर के अनुसार अलग-अलग होता है, इसलिए स्थानीय कोड हमेशा देखना चाहिए।

FAR, भूखंड आच्छादन से कैसे अलग है? FAR इमारत के सभी स्तरों का कुल फर्श क्षेत्रफल गिनता है। भूखंड आच्छादन केवल भूमि पर इमारत के आधार-क्षेत्र को गिनता है। छोटे आधार-क्षेत्र वाली 10-मंज़िला इमारत का FAR अधिक और भूखंड आच्छादन कम, दोनों एक साथ हो सकते हैं।

मैं अपनी संपत्ति पर अनुमत अधिकतम FAR कैसे पता करूँ? स्थानीय ज़ोनिंग मानचित्र और ज़ोनिंग कोड देखें, जो आम तौर पर शहर या काउंटी के नियोजन विभाग द्वारा प्रकाशित किए जाते हैं, या सीधे किसी स्थानीय वास्तुकार या नियोजन कार्यालय से पूछें।

संदर्भ

1. न्यूयॉर्क सिटी डिपार्टमेंट ऑफ सिटी प्लानिंग। "नियोजन संबंधी शब्दों की शब्दावली।"
2. Talen, E. (2012)। City Rules: How Regulations Affect Urban Form। Island Press।
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010)। Spacematrix: Space, Density and Urban Form। NAi Publishers।