Kalkulator Hipotek

Kalkulator hipotek memperkirakan pembayaran rutin pinjaman rumah berdasarkan tiga angka: jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu pinjaman. Kalkulator ini juga menunjukkan total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman.

Fungsi kalkulator

Masukkan jumlah pinjaman (jumlah yang dipinjam, bukan harga rumah), suku bunga tahunan, jangka waktu pinjaman dalam tahun, dan frekuensi pembayaran: bulanan, dua mingguan (setiap dua minggu), atau mingguan. Kalkulator mengembalikan jumlah pembayaran untuk jadwal tersebut dan total bunga yang dibayarkan selama jangka waktu penuh.

Jumlah pinjaman harus setidaknya US$1.000. Suku bunga harus 0% atau lebih tinggi. Jangka waktu pinjaman harus lebih dari 0 tahun. Kotak input menyarankan batas atas US$10.000.000, 20%, dan 50 tahun, tetapi nilai yang lebih tinggi tetap dihitung.

Cara menghitung pembayaran hipotek

Hipotek dilunasi dengan pembayaran yang sama besar. Setiap pembayaran mencakup bunga untuk periode tersebut ditambah bagian pokok yang terus meningkat (jumlah yang masih terutang). Rumus standarnya adalah:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

M adalah pembayaran untuk satu periode.
P adalah pokok pinjaman, yaitu jumlah yang dipinjam.
r adalah suku bunga untuk satu periode.
n adalah jumlah total pembayaran selama jangka waktu pinjaman.

Suku bunga per periode dan jumlah pembayaran sama-sama bergantung pada frekuensi pembayaran:

Frekuensi	Pembayaran per tahun	Suku bunga per periode (r)	Jumlah pembayaran (n)
Bulanan	12	suku bunga tahunan ÷ 12	tahun × 12
Dua mingguan	26	suku bunga tahunan ÷ 26	tahun × 26
Mingguan	52	suku bunga tahunan ÷ 52	tahun × 52

Rumus ini berasal dari penyetaraan jumlah pinjaman dengan nilai kini semua pembayaran mendatang, kemudian menyelesaikannya untuk M. Jika suku bunganya 0%, pembayaran cukup dihitung dengan membagi jumlah pinjaman dengan jumlah pembayaran.

Bagaimana frekuensi pembayaran mengubah perhitungan

Mengubah pembayaran dari bulanan menjadi dua mingguan bukan sekadar mengambil pembayaran bulanan lalu mengalikannya dengan 12/26. Sebaliknya, kalkulator menghitung ulang suku bunga per periode dan jumlah pembayaran untuk jadwal baru, kemudian langsung menerapkan rumus di atas. Hasilnya sedikit berbeda dan lebih akurat daripada menskalakan angka bulanan.

Contoh perhitungan

Untuk pinjaman sebesar US$200.000 dengan suku bunga tahunan 3,5% selama 30 tahun, kalkulator menghasilkan:

Frekuensi	Pembayaran per tahun	Jumlah pembayaran	Jumlah pembayaran per periode	Total bunga yang dibayarkan
Bulanan	12	360	US$898,09	US$123.312,18
Dua mingguan	26	780	US$414,32	US$123.168,87
Mingguan	52	1.560	US$207,12	US$123.107,43

Total bunga adalah jumlah seluruh pembayaran yang dilakukan dikurangi jumlah pinjaman awal. Membayar lebih sering sedikit menurunkan total bunga karena setiap pembayaran diterapkan sedikit lebih cepat, sehingga mengurangi saldo yang dikenai bunga.

Pinjaman 15 tahun vs. pinjaman 30 tahun

Jangka waktu pinjaman yang lebih pendek meningkatkan jumlah pembayaran, tetapi menurunkan total bunga karena bunga memiliki waktu yang lebih singkat untuk terakumulasi. Untuk pinjaman sebesar US$300.000 dengan suku bunga 6%, yang dibayar bulanan:

Jangka waktu	Pembayaran bulanan	Total bunga yang dibayarkan
15 tahun	US$2.531,57	US$155.682,69
30 tahun	US$1.798,65	US$347.514,57

Pinjaman 15 tahun membutuhkan sekitar US$733 lebih banyak per bulan, tetapi menghemat hampir US$192.000 bunga selama masa pinjaman.

Hal-hal yang tidak termasuk dalam kalkulator ini

Kalkulator hanya menghitung pokok dan bunga. Kalkulator ini tidak menambahkan pajak properti, asuransi pemilik rumah, asuransi hipotek swasta, atau biaya penutupan, yang semuanya sering menjadi bagian dari tagihan hipotek bulanan sebenarnya. Kalkulator ini juga mengasumsikan suku bunga tetap selama seluruh jangka waktu; kalkulator ini tidak memodelkan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, yang bunganya dapat berubah di tengah masa pinjaman.

Jika nilai yang dimasukkan menghasilkan hasil yang tidak valid, seperti kombinasi suku bunga dan jangka waktu yang tidak dapat diselesaikan, kalkulator menampilkan kesalahan input umum, bukan peringatan khusus.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana pembayaran hipotek dihitung? Pembayaran dihitung dengan rumus M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], dengan P sebagai jumlah pinjaman, r sebagai suku bunga untuk satu periode pembayaran, dan n sebagai jumlah total pembayaran.

Mengapa pembayaran dua mingguan bukan sekadar setengah dari pembayaran bulanan? Jadwal dua mingguan memiliki 26 pembayaran per tahun, bukan 24, sehingga bukan sekadar setengah dari 12 pembayaran bulanan. Dua pembayaran tambahan per tahun (setara dengan satu pembayaran bulanan tambahan) membuat jadwal dua mingguan melunasi pinjaman lebih cepat dan dengan total bunga yang lebih rendah.

Apa saja yang termasuk dalam pembayaran hipotek bulanan? Pembayaran kalkulator ini hanya mencakup pokok dan bunga. Tagihan hipotek sebenarnya sering juga mencakup pajak properti dan asuransi pemilik rumah, serta, jika uang muka kurang dari 20%, asuransi hipotek swasta.

Apakah hipotek 15 tahun atau 30 tahun lebih baik? Tidak ada yang lebih baik dalam setiap keadaan. Pinjaman 15 tahun memiliki pembayaran bulanan lebih tinggi, tetapi total bunga jauh lebih rendah. Pinjaman 30 tahun memiliki pembayaran bulanan lebih rendah, yang dapat membuatnya lebih terjangkau dari bulan ke bulan, tetapi biaya bunganya secara keseluruhan lebih besar.

Apakah uang muka yang lebih besar menurunkan pembayaran? Ya. Uang muka yang lebih besar mengurangi jumlah pinjaman, sehingga menurunkan pembayaran berkala dan total bunga, karena P muncul secara langsung dalam rumus.

Apa yang terjadi jika suku bunganya 0%? Pembayaran cukup dihitung dengan membagi jumlah pinjaman dengan jumlah pembayaran karena tidak ada bunga yang ditambahkan.

Referensi

"Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
"Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.

Kalkulator Hipotek - Hitung Pembayaran Bulanan Gratis