Kalkulator Rasio Luas Lantai | Alat Kalkulator FAR

Kalkulator Rasio Luas Lantai (FAR)

Rasio luas lantai (FAR) adalah angka yang membandingkan total luas lantai di dalam bangunan dengan luas lahan tempat bangunan itu berdiri. Perencana dan arsitek menggunakannya untuk mengendalikan seberapa besar bangunan yang boleh dibangun di suatu bidang tanah. Kalkulator ini menghitung FAR dengan membagi luas total bangunan dengan luas lahan.

Apa itu rasio luas lantai?

FAR adalah salah satu alat utama yang dipakai kota untuk mengendalikan kepadatan bangunan. Buku panduan zonasi Kota New York menyebutnya peraturan massa bangunan utama yang mengendalikan ukuran bangunan. Kepadatan di sini berarti seberapa banyak konstruksi yang dipadatkan pada sebidang tanah. Kota menetapkan FAR maksimum untuk setiap zona. FAR yang rendah hanya mengizinkan bangunan kecil yang tersebar. FAR yang tinggi mengizinkan bangunan tinggi atau besar yang memanfaatkan sebagian besar potensi lahan.

FAR memiliki nama lain di berbagai negara. India menyebutnya indeks luas lantai (FSI). Britania Raya dan Hong Kong menyebutnya rasio lahan. Beberapa wilayah Eropa menyebutnya intensitas lahan. Gagasan dasarnya sama di mana pun.

Rumus rasio luas lantai

FAR adalah total luas bangunan dibagi luas bidang tanah. Misalnya, Peraturan Zonasi Kota New York mendefinisikannya sebagai total luas lantai pada suatu bidang zonasi dibagi luas bidang zonasi tersebut:

$FAR = \frac{\text{Luas Total Bangunan}}{\text{Luas Lahan}}$

• Luas total bangunan adalah jumlah luas lantai pada setiap tingkat bangunan.
• Luas lahan adalah ukuran bidang tanah tempat bangunan berdiri.

Kedua nilai harus menggunakan satuan yang sama, yaitu kaki persegi atau meter persegi. Hasilnya berupa angka biasa, bukan persentase. FAR sebesar 1,0 berarti total luas lantai bangunan sama dengan luas lahannya. FAR sebesar 3,0 berarti total luas lantai tiga kali luas lahan, yang biasanya menunjukkan bangunan bertingkat.

Aturan setempat berbeda-beda mengenai apa yang dihitung sebagai luas bangunan. Sebagian kota tidak memasukkan ruang bawah tanah, garasi parkir, atau ruang mekanis. New York, misalnya, tidak menghitung ruang bawah tanah (cellar) sebagai luas lantai kecuali dipakai untuk hunian. Kota lain menghitung balkon hanya sebagian dari luasnya. Siapa pun yang mengajukan permohonan izin yang sebenarnya perlu memeriksa peraturan zonasi setempat untuk mengetahui definisi yang tepat.

Cara menghitung rasio luas lantai

1. Jumlahkan luas lantai setiap tingkat bangunan untuk mendapatkan luas total bangunan.
2. Ukur luas bidang tanah.
3. Pastikan kedua angka menggunakan satuan yang sama.
4. Bagi luas total bangunan dengan luas lahan.

Contoh

Sebuah bangunan memiliki 5 lantai. Setiap lantai mencakup 10.000 kaki persegi (930 m²), sehingga luas total bangunan adalah 50.000 kaki persegi (4.600 m²). Lahan di bawahnya berukuran 20.000 kaki persegi (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Luas lantai bangunan tersebut dua setengah kali luas lahannya. Hasil itu, 2,5, adalah FAR.

Contoh kedua: sebuah toko satu lantai dengan luas lantai 5.000 kaki persegi (460 m²) berdiri di atas lahan seluas 10.000 kaki persegi.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR sebesar 0,5 berarti bangunan tersebut hanya menggunakan setengah dari luas lantai yang dapat ditampung lahan itu berdasarkan FAR sebesar 1,0.

Kisaran FAR berdasarkan zona

Kisaran ini hanya merupakan contoh. Batas yang tepat ditetapkan oleh setiap kota atau kabupaten dan dapat berbeda jauh dari satu lingkungan ke lingkungan lainnya.

Mengapa FAR penting

Kepatuhan terhadap zonasi. Kota membatasi FAR untuk mengendalikan seberapa banyak bangunan yang dapat dibangun di suatu lahan. Suatu proyek harus berada di bawah batas maksimum setempat, atau memerlukan dispensasi maupun izin khusus.

Potensi pengembangan. Properti yang menggunakan FAR lebih rendah daripada yang diizinkan masih memiliki ruang untuk diperluas. Investor mencari kapasitas yang belum digunakan ini karena kapasitas tersebut dapat dibangun kemudian atau, di beberapa kota, dijual ke lokasi lain melalui program pengalihan hak pembangunan.

Perencanaan kota. Penetapan batas FAR yang berbeda untuk setiap lingkungan memungkinkan kota menempatkan pembangunan padat di pusat kota sekaligus mempertahankan bangunan bertingkat rendah di daerah luar. Hal ini juga memengaruhi jumlah lalu lintas, penggunaan air, dan air limbah yang harus ditangani suatu lingkungan, karena luas lantai yang lebih besar biasanya berarti lebih banyak orang.

Renovasi dan perluasan. Bangunan lama mungkin sudah memiliki FAR yang melebihi batas yang diizinkan oleh peraturan zonasi baru. Dalam hal itu, penambahan bangunan dapat dibatasi meskipun lahan tersebut tampak masih memiliki ruang terbuka.

Ukuran terkait

FAR bukan satu-satunya cara untuk mengukur kepadatan. Koefisien dasar bangunan mengukur bagian lahan yang tertutup tapak bangunan pada permukaan tanah, tanpa memperhitungkan ketinggian. Menara yang tinggi dan ramping dapat memiliki FAR tinggi tetapi koefisien dasar bangunan rendah. Batas ketinggian secara langsung membatasi ukuran vertikal bangunan. Aturan garis sempadan mewajibkan adanya ruang kosong antara bangunan dan batas properti. Kota sering menggabungkan beberapa aturan ini, bukan hanya mengandalkan FAR.

Sejarah

Kota New York menerapkan salah satu kode zonasi modern pertama pada tahun 1916, yang mengendalikan massa bangunan melalui aturan sempadan dan ketinggian, bukan satu rasio tunggal. Revisi zonasi New York tahun 1961 memperkenalkan FAR secara langsung sebagai pengendali kepadatan di seluruh kota, dan kota-kota lain kemudian mengadopsi sistem serupa. Sejak itu, banyak tempat menambahkan ketentuan bonus yang memungkinkan pengembang melampaui FAR dasar sebagai imbalan manfaat publik, seperti plaza atau unit rumah terjangkau. Di New York, pengembangan R10 yang memenuhi syarat dan menyediakan rumah terjangkau dapat memperoleh bonus luas lantai yang menaikkan FAR maksimum dari 10,0 menjadi 12,0.

Pertanyaan yang sering diajukan

Berapa rasio luas lantai yang baik? Tidak ada FAR yang secara universal dianggap "baik". Semuanya bergantung pada zona. FAR sebesar 0,5 normal untuk daerah pinggiran berkepadatan rendah, sedangkan FAR sebesar 10 atau lebih tinggi umum dijumpai di pusat kota yang padat.

Apakah rasio luas lantai dapat lebih besar dari 1? Ya. FAR di atas 1,0 berarti total luas lantai di semua tingkat lebih besar daripada luas lahannya, yang terjadi ketika bangunan memiliki lebih dari satu lantai dan menutupi sebagian besar lahan.

Apakah FAR mencakup ruang bawah tanah dan tempat parkir? Hal ini bergantung pada aturan setempat. Banyak peraturan zonasi mengecualikan ruang bawah tanah, parkir bawah tanah, dan ruang mekanis dari perhitungan FAR, tetapi ketentuannya berbeda-beda menurut kota, sehingga peraturan setempat harus selalu diperiksa.

Apa perbedaan FAR dan koefisien dasar bangunan? FAR menghitung total luas lantai di semua tingkat bangunan. Koefisien dasar bangunan hanya menghitung tapak bangunan di atas tanah. Bangunan 10 lantai dengan tapak kecil dapat memiliki FAR tinggi dan koefisien dasar bangunan rendah secara bersamaan.

Bagaimana cara mengetahui FAR maksimum yang diizinkan di properti saya? Periksa peta zonasi dan peraturan zonasi setempat, yang biasanya diterbitkan oleh departemen perencanaan kota atau kabupaten, atau tanyakan langsung kepada arsitek setempat atau kantor perencanaan.

Referensi

1. New York City Department of City Planning. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. Peraturan Zonasi NYC 12-10 — definisi rasio luas lantai; ruang bawah tanah (cellar) tidak dihitung sebagai luas lantai.
2. New York City Department of City Planning. Zoning Handbook. Buku Panduan Zonasi NYC — FAR sebagai peraturan massa bangunan utama; bonus rumah terjangkau yang menaikkan FAR R10 dari 10,0 menjadi 12,0.