Calcolatore Mutuo - Calcola Pagamenti Mensili Gratuitamente
Calcolatore di mutui gratuito che stima i pagamenti mensili del prestito immobiliare, gli interessi totali e il piano di ammortamento. Confronta mutui di 15 e 30 anni e visualizza immediatamente le ripartizioni dei pagamenti.
Calcolatore Mutui
Documentazione
Calcolatore del mutuo
Un calcolatore del mutuo stima la rata periodica di un mutuo per la casa a partire da tre valori: l'importo del mutuo, il tasso d'interesse e la durata del mutuo. Mostra anche l'importo totale degli interessi pagati per tutta la durata del mutuo.
Cosa fa il calcolatore
Inserire l'importo del mutuo (la somma presa in prestito, non il prezzo della casa), il tasso d'interesse annuo, la durata del mutuo in anni e la frequenza dei pagamenti: mensile, ogni due settimane o settimanale. Il calcolatore restituisce l'importo della rata per quella frequenza e gli interessi totali pagati nell'intera durata.
L'importo del mutuo deve essere almeno 1000 USD. Il tasso d'interesse deve essere pari o superiore a 0%. La durata del mutuo deve essere superiore a 0 anni. I campi di immissione suggeriscono limiti massimi di 10.000.000 USD, 20% e 50 anni, ma vengono calcolati anche valori superiori.
Come calcolare la rata del mutuo
Un mutuo viene estinto con rate uguali. Ogni rata copre gli interessi del periodo e una quota crescente del capitale (l'importo ancora dovuto). La formula standard è:
M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
- M è la rata relativa a un periodo.
- P è il capitale, cioè la somma presa in prestito.
- r è il tasso d'interesse relativo a un periodo.
- n è il numero totale di rate nell'intera durata del mutuo.
Il tasso periodico e il numero di rate dipendono entrambi dalla frequenza dei pagamenti:
| Frequenza | Rate all'anno | Tasso periodico (r) | Numero di rate (n) |
|---|---|---|---|
| Mensile | 12 | tasso annuo ÷ 12 | anni × 12 |
| Ogni due settimane | 26 | tasso annuo ÷ 26 | anni × 26 |
| Settimanalmente | 52 | tasso annuo ÷ 52 | anni × 52 |
Questa formula deriva dall'uguagliare l'importo del mutuo al valore attuale di tutte le rate future e quindi dal risolvere l'equazione rispetto a M. Se il tasso d'interesse è 0%, la rata è semplicemente l'importo del mutuo diviso per il numero di rate.
In che modo la frequenza dei pagamenti modifica il calcolo
Passare da rate mensili a rate ogni due settimane non significa semplicemente prendere la rata mensile e moltiplicarla per 12/26. Il calcolatore ricalcola invece il tasso periodico e il numero di rate per la nuova frequenza, quindi applica direttamente la formula precedente. Il risultato è leggermente diverso e più preciso rispetto alla semplice proporzione della rata mensile.
Esempio di calcolo
Per un mutuo di 200.000 USD al tasso d'interesse annuo del 3,5% per 30 anni, il calcolatore restituisce:
| Frequenza | Rate all'anno | Numero di rate | Importo della rata | Interessi totali pagati |
|---|---|---|---|---|
| Mensile | 12 | 360 | 898,09 USD | 123.312,18 USD |
| Ogni due settimane | 26 | 780 | 414,32 USD | 123.168,87 USD |
| Settimanalmente | 52 | 1.560 | 207,12 USD | 123.107,43 USD |
Gli interessi totali sono la somma di tutte le rate pagate, meno l'importo originario del mutuo. Pagare più spesso riduce leggermente gli interessi totali, perché ogni rata viene applicata un po' prima e riduce il saldo su cui vengono calcolati gli interessi.
Mutui di 15 anni rispetto a mutui di 30 anni
Una durata più breve aumenta l'importo della rata ma riduce gli interessi totali, perché gli interessi hanno meno tempo per accumularsi. Per un mutuo di 300.000 USD al tasso d'interesse del 6%, con rate mensili:
| Termine | Rata mensile | Interessi totali pagati |
|---|---|---|
| 15 anni | 2531,57 USD | 155.682,69 USD |
| 30 anni | 1798,65 USD | 347.514,57 USD |
Il mutuo di 15 anni costa circa 733 USD in più al mese, ma consente di risparmiare quasi 192.000 USD di interessi nell'intera durata del mutuo.
Cosa non include questo calcolatore
Il calcolatore calcola soltanto capitale e interessi. Non aggiunge le imposte immobiliari, l'assicurazione sulla casa, l'assicurazione ipotecaria privata né i costi di chiusura, che spesso fanno tutti parte dell'effettiva rata mensile del mutuo. Presuppone inoltre un tasso d'interesse fisso per l'intera durata e non modella i mutui a tasso variabile, nei quali il tasso può cambiare durante il periodo del mutuo.
Se i valori inseriti producono un risultato non valido, ad esempio una combinazione di tasso e durata che non può essere risolta, il calcolatore mostra un errore generico di immissione anziché un avviso specifico.
Domande frequenti
Come si calcola una rata del mutuo? Si calcola con la formula M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], dove P è l'importo del mutuo, r è il tasso d'interesse relativo a un periodo di pagamento e n è il numero totale di rate.
Perché una rata ogni due settimane non è semplicemente la metà della rata mensile? Un piano di pagamento ogni due settimane prevede 26 rate all'anno, non 24, quindi non equivale semplicemente alla metà di 12 rate mensili. Le due rate aggiuntive all'anno, equivalenti a una rata mensile in più, spiegano perché i piani ogni due settimane estinguono il mutuo più rapidamente e con meno interessi complessivi.
Cosa comprende una rata mensile del mutuo? La rata calcolata da questo calcolatore copre soltanto capitale e interessi. Una rata reale del mutuo comprende spesso anche le imposte immobiliari e l'assicurazione sulla casa e, se l'anticipo è inferiore a 20%, l'assicurazione ipotecaria privata.
È meglio un mutuo di 15 anni o di 30 anni? Nessuna delle due opzioni è migliore in ogni caso. Un mutuo di 15 anni ha una rata mensile più alta, ma interessi complessivi molto più bassi. Un mutuo di 30 anni ha una rata mensile più bassa, che può renderlo più sostenibile mese per mese, ma comporta più interessi complessivi.
Un anticipo maggiore riduce la rata? Sì. Un anticipo maggiore riduce l'importo del mutuo, diminuendo sia la rata periodica sia gli interessi totali, poiché P compare direttamente nella formula.
Cosa succede se il tasso d'interesse è 0%? La rata è semplicemente l'importo del mutuo diviso per il numero di rate, poiché non ci sono interessi da aggiungere.
Riferimenti
- "Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
- "Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.