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床面積率（FAR）計算機

床面積率（FAR）は、建物内部の総床面積と、その建物が建つ土地の面積を比較する数値です。都市計画担当者や建築家は、1区画の土地にどれだけの規模の建物を建てられるかを制限するために使います。この計算機は、建物の総面積を敷地面積で割ってFARを求めます。

床面積率とは？

FARは、都市が建物の密度を管理するために使う主な手段の一つです。ニューヨーク市のゾーニング・ハンドブックは、FARを建物の規模を管理する主要な容積規制と呼んでいます。ここでの密度とは、一区画の土地にどれだけの建築物が詰め込まれているかを意味します。都市は用途地域ごとに最大のFARを定めます。FARが低いと、小さく間隔の空いた建物しか建てられません。FARが高いと、敷地の可能性の大部分を使う高層または大規模な建物が認められます。

FARには国によって別の呼び方があります。インドでは床面積指数（FSI）と呼ばれます。英国と香港では容積率と呼ばれます。ヨーロッパの一部では敷地利用強度と呼ばれます。基本的な考え方はどこでも同じです。

床面積率の計算式

FARは、建物の総面積を敷地面積で割った値です。たとえばニューヨーク市のゾーニング条例は、これをゾーニング区画の総床面積を、そのゾーニング区画の敷地面積で割った値と定義しています。

$FAR = \frac{\text{建物の総面積}}{\text{敷地面積}}$

• 建物の総面積は、建物の各階の床面積を合計したものです。
• 敷地面積は、建物が建つ土地の区画の面積です。

どちらの値も、平方フィートまたは平方メートルのいずれか、同じ単位を使う必要があります。結果はパーセントではなく、単純な数値です。FARが1.0なら、建物の総床面積が敷地面積と等しいことを意味します。FARが3.0なら、総床面積が敷地面積の3倍であることを意味し、通常は複数階の建物になります。

建物面積に何を含めるかは、地域の規則によって異なります。地下階、駐車場、機械室を除く都市もあります。たとえばニューヨークでは、住居として使われない限り、地下室の空間は床面積に算入しません。バルコニーを割り引いて数える都市もあります。実際に許可申請を行う場合は、正確な定義を地域の用途地域条例で確認してください。

床面積率の計算方法

1. 建物の各階の床面積を合計し、建物の総面積を求めます。
2. 土地の区画の面積を測ります。
3. 両方の数値が同じ単位で表されていることを確認します。
4. 建物の総面積を敷地面積で割ります。

例

建物は5階建てです。各階の面積は10,000平方フィート (930 m²)なので、建物の総面積は50,000平方フィート (4,600 m²)です。その下の敷地の面積は20,000平方フィート (1,900 m²)です。

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

建物の床面積は敷地面積の二・五倍です。この結果である2.5がFARです。

2つ目の例として、床面積が5,000平方フィート (460 m²)の1階建て店舗が、10,000平方フィートの区画に建っています。

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FARが0.5ということは、FARが1.0の場合にその敷地で許容される床面積の半分しか、建物が使用していないことを意味します。

用途地域別の一般的なFARの範囲

これらの範囲はあくまで例です。正確な上限は各都市または郡が定め、近隣ごとに大きく異なる場合があります。

FARが重要な理由

用途地域規制への適合。 都市は、1区画に建てられる規模を制限するためにFARの上限を設けます。計画は地域の上限以下に収める必要があり、超える場合は例外許可または特別許可が必要です。

開発可能性。 許可されたFARを使い切っていない不動産には、拡張の余地があります。投資家はこの未使用の容量に注目します。後から開発できるほか、都市によっては開発権移転制度を通じて別の敷地に売却できるためです。

都市計画。 地区ごとに異なるFARの上限を設定すると、都市は都心に高密度の建築物を集め、周辺地域を低層のまま維持できます。また、床面積が増えると通常は人の数も増えるため、地区が対応すべき交通量、水使用量、下水量にも影響します。

改修と拡張。 古い建物が、現行の用途地域条例で許可されるFARをすでに超えていることがあります。その場合、敷地に空き地があるように見えても、増築が制限される可能性があります。

関連する指標

FARは密度を測る唯一の方法ではありません。建ぺい率は、高さを考慮せず、地上で建物の建築面積が敷地に占める割合を測ります。細長い高層塔は、FARが高くても建ぺい率が低い場合があります。高さ制限は、建物の垂直方向の規模を直接制限します。セットバック規制は、建物と敷地境界線の間に空間を設けるよう求めます。都市はFARだけに頼らず、これらの規則をいくつか組み合わせることがよくあります。

歴史

ニューヨーク市は1916年に最初期の近代的な用途地域条例の一つを採用し、単一の比率ではなく、セットバックと高さの規則で建物の容積を管理しました。ニューヨークの1961年の用途地域条例改正で、市全体の密度規制としてFARが直接導入され、その後ほかの都市も同様の制度を採用しました。それ以来、広場や低価格住宅の住戸などの公共の利益と引き換えに、開発業者が基準のFARを超えることを認める割増規定を設けた地域が多くあります。ニューヨークでは、低価格住宅を提供する条件を満たしたR10の開発は、最大FARを10.0から12.0に引き上げる床面積の割増を受けられます。

よくある質問

適切な床面積率とは？ 普遍的に「適切な」FARはありません。用途地域によって完全に異なります。FAR0.5は低密度の郊外では一般的ですが、密度の高い都心ではFAR10以上もよく見られます。

床面積率は1を超えることがありますか？ はい。FARが1.0を超えるということは、すべての階の床面積を合計すると敷地自体より大きいことを意味します。これは、建物が敷地の大部分を占める複数階建ての場合に起こります。

FARには地下室や駐車場が含まれますか？ 地域の規則によって異なります。多くの用途地域条例では、地下室、地下駐車場、機械室をFARの計算から除外しますが、都市によって異なるため、必ず地域の条例を確認してください。

FARは建ぺい率とどう違いますか？ FARは、建物のすべての階の床面積を合計します。建ぺい率は、地上における建物の建築面積だけを数えます。小さな建築面積に建つ10階建ての建物は、FARが高く、同時に建ぺい率が低い場合があります。

自分の所有地で許可される最大FARはどう調べられますか？ 通常は市または郡の都市計画部門が公開している地域の用途地域図と用途地域条例を確認するか、地域の建築家または都市計画事務所に直接問い合わせてください。

参考文献

1. ニューヨーク市都市計画局。Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions。NYC Zoning Resolution 12-10 — 床面積率の定義、地下室の空間は床面積から除外。
2. ニューヨーク市都市計画局。Zoning Handbook。NYC Zoning Handbook — 主要な容積規制としてのFAR、R10のFARを10.0から12.0に引き上げる低価格住宅の割増。