เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน

บทนำ

เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านเป็นเครื่องมือที่สำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านที่มีอยู่ มันช่วยให้ผู้กู้ประมาณการการชำระเงินรายเดือน ดอกเบี้ยรวมที่จ่าย และยอดคงเหลือที่ค้างชำระตลอดอายุของเงินกู้ เครื่องคิดเลขนี้พิจารณาจำนวนเงินต้น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาเงินกู้ และความถี่ในการชำระเงินเพื่อให้การคำนวณที่แม่นยำ

สูตร

สูตรพื้นฐานสำหรับการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้านคือ:

$M = P \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}$

โดยที่:

• M คือการชำระเงินรายเดือน
• P คือจำนวนเงินต้น (จำนวนเงินกู้เริ่มต้น)
• r คืออัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราประจำปีหารด้วย 12)
• n คือจำนวนเดือนทั้งหมดในระยะเวลาเงินกู้

สำหรับความถี่ในการชำระเงินที่แตกต่างกัน สูตรจะปรับตามนั้น:

• สำหรับการชำระเงินรายสัปดาห์: $M_w = M \times \frac{12}{52}$
• สำหรับการชำระเงินทุกสองสัปดาห์: $M_b = M \times \frac{12}{26}$

การอนุญาตสูตรสินเชื่อบ้าน

สูตรสินเชื่อบ้านถูกอนุญาตจากแนวคิดของมูลค่าปัจจุบันและมูลค่าในอนาคตของเงิน นี่คือคำอธิบายทีละขั้นตอน:

1. มูลค่าปัจจุบัน (PV) ของชุดการชำระเงินที่เท่ากัน (M) ตลอด n ช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ย r คือ:

   $PV = M \frac{1 - (1+r)^{-n}}{r}$

2. ในสินเชื่อบ้าน มูลค่าปัจจุบันเท่ากับจำนวนเงินต้น (P) ดังนั้นเราสามารถเขียนได้ว่า:

   $P = M \frac{1 - (1+r)^{-n}}{r}$

3. เพื่อหาค่า M เราจะคูณทั้งสองข้างด้วย r:

   $Pr = M(1 - (1+r)^{-n})$

4. จากนั้นแบ่งทั้งสองข้างด้วย $(1 - (1+r)^{-n})$:

   $M = \frac{Pr}{1 - (1+r)^{-n}}$

5. คูณตัวเศษและตัวส่วนด้วย $(1+r)^n$:

   $M = P \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}$

รูปแบบสุดท้ายนี้คือสูตรการชำระเงินสินเชื่อบ้านมาตรฐาน

การคำนวณ

เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านทำตามขั้นตอนดังนี้:

1. แปลงอัตราดอกเบี้ยประจำปีเป็นอัตรารายเดือนโดยการหารด้วย 12
2. คำนวณจำนวนการชำระเงินตามระยะเวลาเงินกู้และความถี่ในการชำระเงิน
3. ใช้สูตรการชำระเงินสินเชื่อบ้านเพื่อหาจำนวนเงินที่ต้องชำระเป็นประจำ
4. คำนวณดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้โดยการลบจำนวนเงินต้นออกจากจำนวนเงินรวมที่จ่าย
5. สร้างตารางการชำระเงินที่แสดงให้เห็นว่ายอดคงเหลือของจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป

กรณีขอบ

เครื่องคิดเลขจัดการกับกรณีขอบหลายกรณี:

• อัตราดอกเบี้ยต่ำมาก (ใกล้ 0%): ในกรณีนี้ การชำระเงินจะเป็นจำนวนเงินต้นหารด้วยจำนวนการชำระเงิน
• อัตราดอกเบี้ยสูงมาก: เครื่องคิดเลขจะแจ้งเตือนผู้ใช้เกี่ยวกับสถานการณ์ที่อาจไม่สมจริง
• ระยะเวลาเงินกู้สั้น (น้อยกว่า 1 ปี): ปรับการคำนวณสำหรับการชำระเงินรายเดือน รายสัปดาห์ หรือทุกสองสัปดาห์ตามลำดับ
• ระยะเวลาเงินกู้ยาว (มากกว่า 30 ปี): ให้คำเตือนเกี่ยวกับการจ่ายดอกเบี้ยรวมที่เพิ่มขึ้น

กรณีการใช้งาน

1. การวางแผนการซื้อบ้าน: ผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังสามารถประมาณการการชำระเงินรายเดือนตามราคาบ้านและเงินดาวน์ที่แตกต่างกัน

2. การวิเคราะห์การรีไฟแนนซ์: เจ้าของบ้านสามารถเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อบ้านปัจจุบันของตนกับตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ที่เป็นไปได้

3. การจัดทำงบประมาณ: ช่วยให้บุคคลเข้าใจว่าการชำระเงินสินเชื่อบ้านเข้ากับงบประมาณรวมของพวกเขาอย่างไร

4. การเปรียบเทียบเงินกู้: ช่วยให้ผู้ใช้เปรียบเทียบข้อเสนอเงินกู้ที่แตกต่างกันโดยการป้อนอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่หลากหลาย

5. ผลกระทบของการชำระเงินเพิ่มเติม: ผู้ใช้สามารถดูว่าการชำระเงินเพิ่มเติมสามารถลดระยะเวลาเงินกู้และดอกเบี้ยรวมที่จ่ายได้อย่างไร

ทางเลือก

ในขณะที่สินเชื่อบ้านแบบอัตราคงที่เป็นที่นิยม มีทางเลือกอื่น ๆ ที่ควรพิจารณา:

1. สินเชื่อบ้านแบบอัตราปรับ (ARMs): อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ ซึ่งอาจส่งผลให้การชำระเงินเริ่มต้นต่ำลง แต่มีความเสี่ยงสูงขึ้น

   • สถานการณ์: เหมาะสำหรับผู้กู้ที่วางแผนจะขายหรือรีไฟแนนซ์ภายในไม่กี่ปี หรือคาดว่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคตอันใกล้

2. สินเชื่อบ้านแบบชำระดอกเบี้ยเท่านั้น: ผู้กู้จะชำระเฉพาะดอกเบี้ยในช่วงเวลาที่กำหนด ส่งผลให้การชำระเงินเริ่มต้นต่ำลง แต่การชำระเงินในภายหลังสูงขึ้น

   • สถานการณ์: อาจเหมาะสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น ผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือผู้ที่คาดว่าจะได้รับเงินก้อนใหญ่ในอนาคต

3. สินเชื่อบ้านแบบบอลลูน: การชำระเงินรายเดือนต่ำลงพร้อมกับการชำระเงิน "บอลลูน" ขนาดใหญ่ที่ครบกำหนดในตอนท้ายของระยะเวลา

   • สถานการณ์: สามารถใช้ได้กับผู้กู้ที่คาดว่าจะมีรายได้หรือสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากก่อนที่การชำระเงินบอลลูนจะครบกำหนด

4. สินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล: โปรแกรมเช่น FHA, VA หรือ USDA มักมีเงื่อนไขและข้อกำหนดที่แตกต่างกัน

   • สถานการณ์: สินเชื่อ FHA เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีคะแนนเครดิตต่ำ ในขณะที่สินเชื่อ VA เป็นประโยชน์สำหรับทหารผ่านศึกและสมาชิกบริการที่มีสิทธิ์

ประวัติ

แนวคิดของสินเชื่อบ้านมีมาตั้งแต่หลายพันปี แต่การคำนวณสินเชื่อบ้านในปัจจุบันเริ่มมีความซับซ้อนมากขึ้นเมื่อมีการพัฒนาเทคโนโลยีการคอมพิวเตอร์

• ปี 1930-1940: การแนะนำตารางการชำระเงินทำให้การคำนวณสินเชื่อบ้านมีมาตรฐานมากขึ้น
• ปี 1970-1980: การเพิ่มขึ้นของคอมพิวเตอร์ส่วนบุคคลทำให้การคำนวณสินเชื่อบ้านเข้าถึงได้มากขึ้นสำหรับบุคคลและธุรกิจขนาดเล็ก
• ปี 1990-2000: เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านออนไลน์เริ่มมีให้บริการอย่างกว้างขวาง ทำให้การคำนวณและการเปรียบเทียบเป็นไปอย่างทันที
• ปี 2010-ปัจจุบัน: แอปพลิเคชันมือถือและเครื่องมือออนไลน์ที่ซับซ้อนมากขึ้นรวมปัจจัยเพิ่มเติมเช่นภาษี ประกันภัย และข้อมูลตลาดท้องถิ่น

ข้อพิจารณาเพิ่มเติม

1. อัตราร้อยละต่อปี (APR): อัตรานี้รวมอัตราดอกเบี้ยบวกกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ประกันสินเชื่อบ้าน ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และค่าธรรมเนียมการจัดการเงินกู้ มันให้มุมมองที่ครอบคลุมมากขึ้นเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายของเงินกู้มากกว่าที่จะดูเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว

2. ภาษีทรัพย์สินและประกันภัย: ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้มักจะรวมอยู่ในการชำระเงินสินเชื่อบ้านรายเดือนและถือในบัญชีเอสโครว์ แม้ว่าจะไม่ใช่ส่วนหนึ่งของเงินกู้ แต่ก็มีผลกระทบอย่างมากต่อค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรายเดือนรวม

3. ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI): จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไปที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% PMI จะเพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนจนกว่าระดับเงินกู้ต่อมูลค่าจะถึง 80%

4. ค่าปรับการชำระเงินล่วงหน้า: สินเชื่อบางรายการรวมค่าธรรมเนียมสำหรับการชำระเงินเงินกู้ก่อนกำหนด ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจเกี่ยวกับการชำระเงินเพิ่มเติมหรือการรีไฟแนนซ์

ตัวอย่าง

นี่คือตัวอย่างโค้ดเพื่อคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้าน:

1def calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years, frequency='monthly'):
2    monthly_rate = annual_rate / 100 / 12
3    num_payments = years * (12 if frequency == 'monthly' else 26 if frequency == 'biweekly' else 52)
4    
5    if monthly_rate == 0:
6        return principal / num_payments
7    
8    payment = principal * (monthly_rate * (1 + monthly_rate) ** num_payments) / ((1 + monthly_rate) ** num_payments - 1)
9    
10    if frequency == 'biweekly':
11        return payment * 12 / 26
12    elif frequency == 'weekly':
13        return payment * 12 / 52
14    else:
15        return payment
16
17## ตัวอย่างการใช้งาน
18principal = 200000
19annual_rate = 3.5
20years = 30
21monthly_payment = calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years)
22print(f"การชำระเงินรายเดือน: ${monthly_payment:.2f}")
23

1function calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years, frequency = 'monthly') {
2  const monthlyRate = annualRate / 100 / 12;
3  const numPayments = years * (frequency === 'monthly' ? 12 : frequency === 'biweekly' ? 26 : 52);
4  
5  if (monthlyRate === 0) {
6    return principal / numPayments;
7  }
8  
9  let payment = principal * (monthlyRate * Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments)) / (Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments) - 1);
10  
11  if (frequency === 'biweekly') {
12    return payment * 12 / 26;
13  } else if (frequency === 'weekly') {
14    return payment * 12 / 52;
15  } else {
16    return payment;
17  }
18}
19
20// ตัวอย่างการใช้งาน
21const principal = 200000;
22const annualRate = 3.5;
23const years = 30;
24const monthlyPayment = calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years);
25console.log(`การชำระเงินรายเดือน: $${monthlyPayment.toFixed(2)}`);
26

1public class MortgageCalculator {
2    public static double calculateMortgagePayment(double principal, double annualRate, int years, String frequency) {
3        double monthlyRate = annualRate / 100 / 12;
4        int numPayments = years * ("monthly".equals(frequency) ? 12 : "biweekly".equals(frequency) ? 26 : 52);
5        
6        if (monthlyRate == 0) {
7            return principal / numPayments;
8        }
9        
10        double payment = principal * (monthlyRate * Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments)) / (Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments) - 1);
11        
12        if ("biweekly".equals(frequency)) {
13            return payment * 12 / 26;
14        } else if ("weekly".equals(frequency)) {
15            return payment * 12 / 52;
16        } else {
17            return payment;
18        }
19    }
20
21    public static void main(String[] args) {
22        double principal = 200000;
23        double annualRate = 3.5;
24        int years = 30;
25        double monthlyPayment = calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years, "monthly");
26        System.out.printf("การชำระเงินรายเดือน: $%.2f%n", monthlyPayment);
27    }
28}
29

1Function CalculateMortgagePayment(principal As Double, annualRate As Double, years As Integer, Optional frequency As String = "monthly") As Double
2    Dim monthlyRate As Double
3    Dim numPayments As Integer
4    
5    monthlyRate = annualRate / 100 / 12
6    
7    Select Case LCase(frequency)
8        Case "monthly"
9            numPayments = years * 12
10        Case "biweekly"
11            numPayments = years * 26
12        Case "weekly"
13            numPayments = years * 52
14        Case Else
15            numPayments = years * 12
16    End Select
17    
18    If monthlyRate = 0 Then
19        CalculateMortgagePayment = principal / numPayments
20    Else
21        Dim payment As Double
22        payment = principal * (monthlyRate * (1 + monthlyRate) ^ numPayments) / ((1 + monthlyRate) ^ numPayments - 1)
23        
24        Select Case LCase(frequency)
25            Case "biweekly"
26                CalculateMortgagePayment = payment * 12 / 26
27            Case "weekly"
28                CalculateMortgagePayment = payment * 12 / 52
29            Case Else
30                CalculateMortgagePayment = payment
31        End Select
32    End If
33End Function
34
35' ตัวอย่างการใช้งาน:
36' =CalculateMortgagePayment(200000, 3.5, 30, "monthly")
37

1calculate_mortgage_payment <- function(principal, annual_rate, years, frequency = "monthly") {
2  monthly_rate <- annual_rate / 100 / 12
3  num_payments <- years * switch(frequency,
4                                 "monthly" = 12,
5                                 "biweekly" = 26,
6                                 "weekly" = 52,
7                                 12)
8  
9  if (monthly_rate == 0) {
10    return(principal / num_payments)
11  }
12  
13  payment <- principal * (monthly_rate * (1 + monthly_rate)^num_payments) / ((1 + monthly_rate)^num_payments - 1)
14  
15  switch(frequency,
16         "biweekly" = payment * 12 / 26,
17         "weekly" = payment * 12 / 52,
18         payment)
19}
20
21## ตัวอย่างการใช้งาน:
22principal <- 200000
23annual_rate <- 3.5
24years <- 30
25monthly_payment <- calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years)
26cat(sprintf("การชำระเงินรายเดือน: $%.2f\n", monthly_payment))
27

ตัวอย่างเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงวิธีการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้านสำหรับความถี่ที่แตกต่างกันโดยใช้ภาษาการเขียนโปรแกรมที่หลากหลาย คุณสามารถปรับฟังก์ชันเหล่านี้ให้เหมาะกับความต้องการเฉพาะของคุณหรือรวมเข้ากับระบบการวิเคราะห์ทางการเงินที่ใหญ่ขึ้น

การตีความผลลัพธ์

เมื่อใช้เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจผลลัพธ์:

1. การชำระเงินรายเดือน: นี่คือจำนวนเงินที่คุณจะต้องชำระทุกเดือน รวมถึงเงินต้นและดอกเบี้ย (และอาจรวมถึงภาษีและประกันภัยหากรวมอยู่ด้วย)

2. ดอกเบี้ยรวมที่จ่าย: แสดงจำนวนเงินรวมที่คุณจะจ่ายในดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้ ซึ่งอาจทำให้คุณรู้สึกตกใจเมื่อเห็นว่าจ่ายดอกเบี้ยในเงินกู้ระยะยาวมากเพียงใด

3. ตารางการชำระเงิน: แสดงให้เห็นว่าการชำระเงินแต่ละครั้งแบ่งระหว่างเงินต้นและดอกเบี้ยอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป ในช่วงเริ่มต้น ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่ดอกเบี้ย แต่จะเปลี่ยนไปที่เงินต้นในขณะที่เงินกู้ดำเนินไป

4. ยอดคงเหลือเงินกู้: แสดงให้เห็นว่าคุณยังคงเป็นหนี้เท่าใดในแต่ละช่วงเวลาของระยะเวลาเงินกู้

การเข้าใจผลลัพธ์เหล่านี้สามารถช่วยให้คุณตัดสินใจอย่างรอบรู้เกี่ยวกับสินเชื่อบ้านของคุณ เช่น ว่าควรทำการชำระเงินเพิ่มเติมหรือรีไฟแนนซ์ในอนาคตหรือไม่

การแสดงภาพการชำระเงิน

นี่คือภาพ SVG ที่แสดงกระบวนการชำระเงินตลอดอายุของสินเชื่อบ้าน 30 ปี:

0 15 30

แผนภาพนี้แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ยในแต่ละการชำระเงินเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรตลอดอายุของสินเชื่อบ้าน 30 ปี ในช่วงเริ่มต้นของเงินกู้ ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่ดอกเบี้ย (พื้นที่สีเหลือง) เมื่อเวลาผ่านไป ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่เงินต้น (พื้นที่สีเขียว) ซึ่งสร้างความมั่งคั่งในบ้าน

อ้างอิง

1. "เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024
2. "วิธีการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้าน." The Balance, https://www.thebalance.com/calculate-mortgage-315668. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024
3. "สูตรสินเชื่อบ้าน." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024