เครื่องคำนวณจำนอง

เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน

บทนำ

เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านเป็นเครื่องมือที่สำคัญสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อบ้านหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านที่มีอยู่ มันช่วยให้ผู้กู้ประมาณการการชำระเงินรายเดือน ดอกเบี้ยรวมที่จ่าย และยอดคงเหลือที่ค้างชำระตลอดอายุของเงินกู้ เครื่องคิดเลขนี้พิจารณาจำนวนเงินต้น อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาเงินกู้ และความถี่ในการชำระเงินเพื่อให้การคำนวณที่แม่นยำ

สูตร

สูตรพื้นฐานสำหรับการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้านคือ:

$M = P \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}$

โดยที่:

• M คือการชำระเงินรายเดือน
• P คือจำนวนเงินต้น (จำนวนเงินกู้เริ่มต้น)
• r คืออัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราประจำปีหารด้วย 12)
• n คือจำนวนเดือนทั้งหมดในระยะเวลาเงินกู้

สำหรับความถี่ในการชำระเงินที่แตกต่างกัน สูตรจะปรับตามนั้น:

• สำหรับการชำระเงินรายสัปดาห์: $M_w = M \times \frac{12}{52}$
• สำหรับการชำระเงินทุกสองสัปดาห์: $M_b = M \times \frac{12}{26}$

การอนุญาตสูตรสินเชื่อบ้าน

สูตรสินเชื่อบ้านถูกอนุญาตจากแนวคิดของมูลค่าปัจจุบันและมูลค่าในอนาคตของเงิน นี่คือคำอธิบายทีละขั้นตอน:

1. มูลค่าปัจจุบัน (PV) ของชุดการชำระเงินที่เท่ากัน (M) ตลอด n ช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ย r คือ:

   $PV = M \frac{1 - (1+r)^{-n}}{r}$

2. ในสินเชื่อบ้าน มูลค่าปัจจุบันเท่ากับจำนวนเงินต้น (P) ดังนั้นเราสามารถเขียนได้ว่า:

   $P = M \frac{1 - (1+r)^{-n}}{r}$

3. เพื่อหาค่า M เราจะคูณทั้งสองข้างด้วย r:

   $Pr = M(1 - (1+r)^{-n})$

4. จากนั้นแบ่งทั้งสองข้างด้วย $(1 - (1+r)^{-n})$:

   $M = \frac{Pr}{1 - (1+r)^{-n}}$

5. คูณตัวเศษและตัวส่วนด้วย $(1+r)^n$:

   $M = P \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}$

รูปแบบสุดท้ายนี้คือสูตรการชำระเงินสินเชื่อบ้านมาตรฐาน

การคำนวณ

เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านทำตามขั้นตอนดังนี้:

1. แปลงอัตราดอกเบี้ยประจำปีเป็นอัตรารายเดือนโดยการหารด้วย 12
2. คำนวณจำนวนการชำระเงินตามระยะเวลาเงินกู้และความถี่ในการชำระเงิน
3. ใช้สูตรการชำระเงินสินเชื่อบ้านเพื่อหาจำนวนเงินที่ต้องชำระเป็นประจำ
4. คำนวณดอกเบี้ยรวมที่จ่ายตลอดอายุเงินกู้โดยการลบจำนวนเงินต้นออกจากจำนวนเงินรวมที่จ่าย
5. สร้างตารางการชำระเงินที่แสดงให้เห็นว่ายอดคงเหลือของจำนวนเงินต้นและดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป

กรณีขอบ

เครื่องคิดเลขจัดการกับกรณีขอบหลายกรณี:

• อัตราดอกเบี้ยต่ำมาก (ใกล้ 0%): ในกรณีนี้ การชำระเงินจะเป็นจำนวนเงินต้นหารด้วยจำนวนการชำระเงิน
• อัตราดอกเบี้ยสูงมาก: เครื่องคิดเลขจะแจ้งเตือนผู้ใช้เกี่ยวกับสถานการณ์ที่อาจไม่สมจริง
• ระยะเวลาเงินกู้สั้น (น้อยกว่า 1 ปี): ปรับการคำนวณสำหรับการชำระเงินรายเดือน รายสัปดาห์ หรือทุกสองสัปดาห์ตามลำดับ
• ระยะเวลาเงินกู้ยาว (มากกว่า 30 ปี): ให้คำเตือนเกี่ยวกับการจ่ายดอกเบี้ยรวมที่เพิ่มขึ้น

กรณีการใช้งาน

1. การวางแผนการซื้อบ้าน: ผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังสามารถประมาณการการชำระเงินรายเดือนตามราคาบ้านและเงินดาวน์ที่แตกต่างกัน

2. การวิเคราะห์การรีไฟแนนซ์: เจ้าของบ้านสามารถเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อบ้านปัจจุบันของตนกับตัวเลือกการรีไฟแนนซ์ที่เป็นไปได้

3. การจัดทำงบประมาณ: ช่วยให้บุคคลเข้าใจว่าการชำระเงินสินเชื่อบ้านเข้ากับงบประมาณรวมของพวกเขาอย่างไร

4. การเปรียบเทียบเงินกู้: ช่วยให้ผู้ใช้เปรียบเทียบข้อเสนอเงินกู้ที่แตกต่างกันโดยการป้อนอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่หลากหลาย

5. ผลกระทบของการชำระเงินเพิ่มเติม: ผู้ใช้สามารถดูว่าการชำระเงินเพิ่มเติมสามารถลดระยะเวลาเงินกู้และดอกเบี้ยรวมที่จ่ายได้อย่างไร

ทางเลือก

ในขณะที่สินเชื่อบ้านแบบอัตราคงที่เป็นที่นิยม มีทางเลือกอื่น ๆ ที่ควรพิจารณา:

1. สินเชื่อบ้านแบบอัตราปรับ (ARMs): อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ ซึ่งอาจส่งผลให้การชำระเงินเริ่มต้นต่ำลง แต่มีความเสี่ยงสูงขึ้น

   • สถานการณ์: เหมาะสำหรับผู้กู้ที่วางแผนจะขายหรือรีไฟแนนซ์ภายในไม่กี่ปี หรือคาดว่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคตอันใกล้

2. สินเชื่อบ้านแบบชำระดอกเบี้ยเท่านั้น: ผู้กู้จะชำระเฉพาะดอกเบี้ยในช่วงเวลาที่กำหนด ส่งผลให้การชำระเงินเริ่มต้นต่ำลง แต่การชำระเงินในภายหลังสูงขึ้น

   • สถานการณ์: อาจเหมาะสำหรับผู้กู้ที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ เช่น ผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือผู้ที่คาดว่าจะได้รับเงินก้อนใหญ่ในอนาคต

3. สินเชื่อบ้านแบบบอลลูน: การชำระเงินรายเดือนต่ำลงพร้อมกับการชำระเงิน "บอลลูน" ขนาดใหญ่ที่ครบกำหนดในตอนท้ายของระยะเวลา

   • สถานการณ์: สามารถใช้ได้กับผู้กู้ที่คาดว่าจะมีรายได้หรือสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากก่อนที่การชำระเงินบอลลูนจะครบกำหนด

4. สินเชื่อที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล: โปรแกรมเช่น FHA, VA หรือ USDA มักมีเงื่อนไขและข้อกำหนดที่แตกต่างกัน

   • สถานการณ์: สินเชื่อ FHA เหมาะสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มีคะแนนเครดิตต่ำ ในขณะที่สินเชื่อ VA เป็นประโยชน์สำหรับทหารผ่านศึกและสมาชิกบริการที่มีสิทธิ์

ประวัติ

แนวคิดของสินเชื่อบ้านมีมาตั้งแต่หลายพันปี แต่การคำนวณสินเชื่อบ้านในปัจจุบันเริ่มมีความซับซ้อนมากขึ้นเมื่อมีการพัฒนาเทคโนโลยีการคอมพิวเตอร์

• ปี 1930-1940: การแนะนำตารางการชำระเงินทำให้การคำนวณสินเชื่อบ้านมีมาตรฐานมากขึ้น
• ปี 1970-1980: การเพิ่มขึ้นของคอมพิวเตอร์ส่วนบุคคลทำให้การคำนวณสินเชื่อบ้านเข้าถึงได้มากขึ้นสำหรับบุคคลและธุรกิจขนาดเล็ก
• ปี 1990-2000: เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้านออนไลน์เริ่มมีให้บริการอย่างกว้างขวาง ทำให้การคำนวณและการเปรียบเทียบเป็นไปอย่างทันที
• ปี 2010-ปัจจุบัน: แอปพลิเคชันมือถือและเครื่องมือออนไลน์ที่ซับซ้อนมากขึ้นรวมปัจจัยเพิ่มเติมเช่นภาษี ประกันภัย และข้อมูลตลาดท้องถิ่น

ข้อพิจารณาเพิ่มเติม

1. อัตราร้อยละต่อปี (APR): อัตรานี้รวมอัตราดอกเบี้ยบวกกับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ประกันสินเชื่อบ้าน ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี และค่าธรรมเนียมการจัดการเงินกู้ มันให้มุมมองที่ครอบคลุมมากขึ้นเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายของเงินกู้มากกว่าที่จะดูเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว

2. ภาษีทรัพย์สินและประกันภัย: ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้มักจะรวมอยู่ในการชำระเงินสินเชื่อบ้านรายเดือนและถือในบัญชีเอสโครว์ แม้ว่าจะไม่ใช่ส่วนหนึ่งของเงินกู้ แต่ก็มีผลกระทบอย่างมากต่อค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรายเดือนรวม

3. ประกันสินเชื่อส่วนบุคคล (PMI): จำเป็นสำหรับสินเชื่อทั่วไปที่มีเงินดาวน์น้อยกว่า 20% PMI จะเพิ่มค่าใช้จ่ายรายเดือนจนกว่าระดับเงินกู้ต่อมูลค่าจะถึง 80%

4. ค่าปรับการชำระเงินล่วงหน้า: สินเชื่อบางรายการรวมค่าธรรมเนียมสำหรับการชำระเงินเงินกู้ก่อนกำหนด ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจเกี่ยวกับการชำระเงินเพิ่มเติมหรือการรีไฟแนนซ์

ตัวอย่าง

นี่คือตัวอย่างโค้ดเพื่อคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้าน:

def calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years, frequency='monthly'):
    monthly_rate = annual_rate / 100 / 12
    num_payments = years * (12 if frequency == 'monthly' else 26 if frequency == 'biweekly' else 52)
    
    if monthly_rate == 0:
        return principal / num_payments
    
    payment = principal * (monthly_rate * (1 + monthly_rate) ** num_payments) / ((1 + monthly_rate) ** num_payments - 1)
    
    if frequency == 'biweekly':
        return payment * 12 / 26
    elif frequency == 'weekly':
        return payment * 12 / 52
    else:
        return payment

## ตัวอย่างการใช้งาน
principal = 200000
annual_rate = 3.5
years = 30
monthly_payment = calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years)
print(f"การชำระเงินรายเดือน: ${monthly_payment:.2f}")

function calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years, frequency = 'monthly') {
  const monthlyRate = annualRate / 100 / 12;
  const numPayments = years * (frequency === 'monthly' ? 12 : frequency === 'biweekly' ? 26 : 52);
  
  if (monthlyRate === 0) {
    return principal / numPayments;
  }
  
  let payment = principal * (monthlyRate * Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments)) / (Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments) - 1);
  
  if (frequency === 'biweekly') {
    return payment * 12 / 26;
  } else if (frequency === 'weekly') {
    return payment * 12 / 52;
  } else {
    return payment;
  }
}

// ตัวอย่างการใช้งาน
const principal = 200000;
const annualRate = 3.5;
const years = 30;
const monthlyPayment = calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years);
console.log(`การชำระเงินรายเดือน: $${monthlyPayment.toFixed(2)}`);

public class MortgageCalculator {
    public static double calculateMortgagePayment(double principal, double annualRate, int years, String frequency) {
        double monthlyRate = annualRate / 100 / 12;
        int numPayments = years * ("monthly".equals(frequency) ? 12 : "biweekly".equals(frequency) ? 26 : 52);
        
        if (monthlyRate == 0) {
            return principal / numPayments;
        }
        
        double payment = principal * (monthlyRate * Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments)) / (Math.pow(1 + monthlyRate, numPayments) - 1);
        
        if ("biweekly".equals(frequency)) {
            return payment * 12 / 26;
        } else if ("weekly".equals(frequency)) {
            return payment * 12 / 52;
        } else {
            return payment;
        }
    }

    public static void main(String[] args) {
        double principal = 200000;
        double annualRate = 3.5;
        int years = 30;
        double monthlyPayment = calculateMortgagePayment(principal, annualRate, years, "monthly");
        System.out.printf("การชำระเงินรายเดือน: $%.2f%n", monthlyPayment);
    }
}

Function CalculateMortgagePayment(principal As Double, annualRate As Double, years As Integer, Optional frequency As String = "monthly") As Double
    Dim monthlyRate As Double
    Dim numPayments As Integer
    
    monthlyRate = annualRate / 100 / 12
    
    Select Case LCase(frequency)
        Case "monthly"
            numPayments = years * 12
        Case "biweekly"
            numPayments = years * 26
        Case "weekly"
            numPayments = years * 52
        Case Else
            numPayments = years * 12
    End Select
    
    If monthlyRate = 0 Then
        CalculateMortgagePayment = principal / numPayments
    Else
        Dim payment As Double
        payment = principal * (monthlyRate * (1 + monthlyRate) ^ numPayments) / ((1 + monthlyRate) ^ numPayments - 1)
        
        Select Case LCase(frequency)
            Case "biweekly"
                CalculateMortgagePayment = payment * 12 / 26
            Case "weekly"
                CalculateMortgagePayment = payment * 12 / 52
            Case Else
                CalculateMortgagePayment = payment
        End Select
    End If
End Function

' ตัวอย่างการใช้งาน:
' =CalculateMortgagePayment(200000, 3.5, 30, "monthly")

calculate_mortgage_payment <- function(principal, annual_rate, years, frequency = "monthly") {
  monthly_rate <- annual_rate / 100 / 12
  num_payments <- years * switch(frequency,
                                 "monthly" = 12,
                                 "biweekly" = 26,
                                 "weekly" = 52,
                                 12)
  
  if (monthly_rate == 0) {
    return(principal / num_payments)
  }
  
  payment <- principal * (monthly_rate * (1 + monthly_rate)^num_payments) / ((1 + monthly_rate)^num_payments - 1)
  
  switch(frequency,
         "biweekly" = payment * 12 / 26,
         "weekly" = payment * 12 / 52,
         payment)
}

## ตัวอย่างการใช้งาน:
principal <- 200000
annual_rate <- 3.5
years <- 30
monthly_payment <- calculate_mortgage_payment(principal, annual_rate, years)
cat(sprintf("การชำระเงินรายเดือน: $%.2f\n", monthly_payment))

ตัวอย่างเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงวิธีการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้านสำหรับความถี่ที่แตกต่างกันโดยใช้ภาษาการเขียนโปรแกรมที่หลากหลาย คุณสามารถปรับฟังก์ชันเหล่านี้ให้เหมาะกับความต้องการเฉพาะของคุณหรือรวมเข้ากับระบบการวิเคราะห์ทางการเงินที่ใหญ่ขึ้น

การตีความผลลัพธ์

เมื่อใช้เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจผลลัพธ์:

1. การชำระเงินรายเดือน: นี่คือจำนวนเงินที่คุณจะต้องชำระทุกเดือน รวมถึงเงินต้นและดอกเบี้ย (และอาจรวมถึงภาษีและประกันภัยหากรวมอยู่ด้วย)

2. ดอกเบี้ยรวมที่จ่าย: แสดงจำนวนเงินรวมที่คุณจะจ่ายในดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้ ซึ่งอาจทำให้คุณรู้สึกตกใจเมื่อเห็นว่าจ่ายดอกเบี้ยในเงินกู้ระยะยาวมากเพียงใด

3. ตารางการชำระเงิน: แสดงให้เห็นว่าการชำระเงินแต่ละครั้งแบ่งระหว่างเงินต้นและดอกเบี้ยอย่างไรเมื่อเวลาผ่านไป ในช่วงเริ่มต้น ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่ดอกเบี้ย แต่จะเปลี่ยนไปที่เงินต้นในขณะที่เงินกู้ดำเนินไป

4. ยอดคงเหลือเงินกู้: แสดงให้เห็นว่าคุณยังคงเป็นหนี้เท่าใดในแต่ละช่วงเวลาของระยะเวลาเงินกู้

การเข้าใจผลลัพธ์เหล่านี้สามารถช่วยให้คุณตัดสินใจอย่างรอบรู้เกี่ยวกับสินเชื่อบ้านของคุณ เช่น ว่าควรทำการชำระเงินเพิ่มเติมหรือรีไฟแนนซ์ในอนาคตหรือไม่

การแสดงภาพการชำระเงิน

นี่คือภาพ SVG ที่แสดงกระบวนการชำระเงินตลอดอายุของสินเชื่อบ้าน 30 ปี:

0 15 30

แผนภาพนี้แสดงให้เห็นว่าสัดส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ยในแต่ละการชำระเงินเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรตลอดอายุของสินเชื่อบ้าน 30 ปี ในช่วงเริ่มต้นของเงินกู้ ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่ดอกเบี้ย (พื้นที่สีเหลือง) เมื่อเวลาผ่านไป ส่วนใหญ่ของการชำระเงินจะไปที่เงินต้น (พื้นที่สีเขียว) ซึ่งสร้างความมั่งคั่งในบ้าน

อ้างอิง

1. "เครื่องคิดเลขสินเชื่อบ้าน." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024
2. "วิธีการคำนวณการชำระเงินสินเชื่อบ้าน." The Balance, https://www.thebalance.com/calculate-mortgage-315668. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024
3. "สูตรสินเชื่อบ้าน." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm. เข้าถึงเมื่อ 2 ส.ค. 2024