Vloeroppervlakte Ratio Calculator | FAR Calculator Tool

Rekenmachine voor de vloeroppervlakteverhouding (FAR)

De vloeroppervlakteverhouding (FAR) is een getal dat de totale vloeroppervlakte in een gebouw vergelijkt met de grootte van het perceel waarop het staat. Stedenbouwkundigen en architecten gebruiken deze verhouding om te bepalen hoeveel bebouwing een perceel mag bevatten. Deze rekenmachine berekent de FAR door de totale gebouwoppervlakte te delen door het perceeloppervlak.

Wat is de vloeroppervlakteverhouding?

FAR is een van de belangrijkste instrumenten die steden gebruiken om de bebouwingsdichtheid te reguleren: hoeveel bebouwing op een stuk grond wordt samengebracht. Een stad stelt voor elke zone een maximale FAR vast. Een lage FAR staat alleen kleine, verspreid liggende gebouwen toe. Een hoge FAR maakt hoge of omvangrijke gebouwen mogelijk die het grootste deel van het potentieel van het perceel benutten.

FAR heeft in verschillende landen andere namen. In India wordt de term floor space index (FSI) gebruikt. In het Verenigd Koninkrijk en Hongkong heet dit plot ratio. In delen van Europa spreekt men van site intensity. Het onderliggende idee is overal hetzelfde.

Formule voor de vloeroppervlakteverhouding

FAR is de totale gebouwoppervlakte gedeeld door het perceeloppervlak:

$FAR = \frac{\text{Totale gebouwoppervlakte}}{\text{Perceeloppervlak}}$

• Totale gebouwoppervlakte is de som van de vloeroppervlakten op alle niveaus van het gebouw.
• Perceeloppervlak is de grootte van het grondstuk waarop het gebouw staat.

Beide waarden moeten dezelfde eenheid hebben, bijvoorbeeld vierkante voet of vierkante meter. Het resultaat is een gewoon getal, geen percentage. Een FAR van 1,0 betekent dat de totale vloeroppervlakte van het gebouw gelijk is aan de grootte van het perceel. Een FAR van 3,0 betekent dat de totale vloeroppervlakte drie keer zo groot is als het perceel, wat meestal op een gebouw met meerdere verdiepingen wijst.

Lokale regels verschillen in wat als gebouwoppervlakte geldt. Sommige steden sluiten kelders, parkeergarages of technische ruimten uit. Andere tellen balkons tegen een verlaagd percentage mee. Wie een echte vergunningsaanvraag indient, moet de lokale stedenbouwkundige voorschriften raadplegen voor de exacte definitie.

Hoe berekent men de vloeroppervlakteverhouding?

1. Tel de vloeroppervlakte van elke verdieping van het gebouw op om de totale gebouwoppervlakte te verkrijgen.
2. Meet het oppervlak van het perceel.
3. Zorg ervoor dat beide getallen dezelfde eenheid hebben.
4. Deel de totale gebouwoppervlakte door het perceeloppervlak.

De rekenmachine toont het resultaat op twee decimalen. Beide oppervlakken moeten groter zijn dan nul. Als een van beide leeg, nul of negatief is, kan er geen vloeroppervlakteverhouding worden gerapporteerd en vraagt de rekenmachine om een positieve waarde.

Uitgewerkt voorbeeld

Een gebouw heeft 5 verdiepingen. Elke verdieping beslaat 10.000 vierkante voet (930 m²), dus de totale gebouwoppervlakte bedraagt 50.000 vierkante voet (4.600 m²). Het perceel eronder meet 20.000 vierkante voet (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

De vloeroppervlakte van het gebouw is tweeënhalf keer zo groot als het perceel. Dat resultaat, 2,5, is de FAR.

Een tweede voorbeeld: een winkel met één verdieping en 5.000 vierkante voet (460 m²) vloeroppervlakte staat op een perceel van 10.000 vierkante voet.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Een FAR van 0,5 betekent dat het gebouw slechts half zoveel vloeroppervlakte gebruikt als het perceel zou kunnen dragen bij een FAR van 1,0.

Typische FAR-bereiken per zone

Deze bereiken zijn slechts voorbeelden. De exacte grenzen worden door elke stad of provincie vastgesteld en kunnen sterk verschillen van de ene wijk tot de andere.

Waarom is FAR belangrijk?

Naleving van bestemmingsplannen. Steden begrenzen de FAR om te beperken hoeveel er op een perceel mag worden gebouwd. Een project moet onder het lokale maximum blijven; anders is een afwijking of speciale vergunning nodig.

Ontwikkelingspotentieel. Een pand dat minder dan de toegestane FAR benut, heeft ruimte voor uitbreiding. Investeerders zoeken naar deze onbenutte capaciteit, omdat deze later kan worden benut door extra bebouwing te realiseren of, in sommige steden, via een programma voor de overdracht van ontwikkelingsrechten aan een ander perceel kan worden overgedragen.

Stedenbouwkundige planning. Door per wijk verschillende FAR-limieten vast te stellen, kan een stad dichte bebouwing in het centrum toestaan en de buitengebieden laag houden. Dit beïnvloedt ook hoeveel verkeer, waterverbruik en riolering een wijk moet kunnen verwerken, omdat meer vloeroppervlakte doorgaans meer inwoners betekent.

Renovatie en uitbreiding. Een ouder gebouw kan al boven de FAR liggen die volgens nieuwere bestemmingsplannen is toegestaan. In dat geval kunnen uitbreidingen worden beperkt, zelfs als het perceel open ruimte lijkt te hebben.

Gerelateerde maatstaven

FAR is niet de enige manier om dichtheid te meten. Bebouwingspercentage meet het aandeel van een perceel dat op maaiveldniveau door de voetafdruk van het gebouw wordt bedekt, ongeacht de hoogte. Een hoge, smalle toren kan een hoge FAR maar een laag bebouwingspercentage hebben. Hoogtebeperkingen begrenzen rechtstreeks de verticale omvang van een gebouw. Regels voor de afstand tot de perceelgrens vereisen open ruimte tussen een gebouw en de perceelgrens. Steden combineren vaak meerdere van deze regels in plaats van alleen op FAR te vertrouwen.

Geschiedenis

New York City nam in 1916 een van de eerste moderne bestemmingsplannen aan. De omvang van gebouwen werd daarin geregeld met bouwlijn- en hoogteregels in plaats van met één enkele verhouding. De bestemmingsplanherziening van New York uit 1961 introduceerde FAR rechtstreeks als stadsbrede regeling voor dichtheidsbeheersing; andere steden namen later vergelijkbare systemen over. Sindsdien hebben veel plaatsen bonusregelingen toegevoegd waarmee ontwikkelaars de basis-FAR mogen overschrijden in ruil voor publieke voorzieningen, zoals pleinen of betaalbare woningen.

Veelgestelde vragen

Wat is een goede vloeroppervlakteverhouding? Er bestaat geen universeel „goede” FAR. Dit hangt volledig af van de zone. Een FAR van 0,5 is normaal in een buitenwijk met lage dichtheid, terwijl een FAR van 10 of hoger gebruikelijk is in een dichtbebouwd stadscentrum.

Kan de vloeroppervlakteverhouding groter zijn dan 1? Ja. Een FAR boven 1,0 betekent alleen dat de totale vloeroppervlakte over alle niveaus groter is dan het perceel zelf. Dat gebeurt wanneer een gebouw meer dan één verdieping heeft en het grootste deel van het perceel bedekt.

Omvat FAR kelders en parkeerruimten? Dat hangt af van de lokale regels. Veel bestemmingsplannen sluiten kelders, ondergrondse parkeergarages en technische ruimten uit van de FAR-berekening, maar dit verschilt per stad. Daarom moeten de lokale voorschriften altijd worden gecontroleerd.

Wat is het verschil tussen FAR en het bebouwingspercentage? FAR telt de totale vloeroppervlakte op alle niveaus van een gebouw. Het bebouwingspercentage telt alleen de voetafdruk van het gebouw op de grond. Een gebouw met 10 verdiepingen en een kleine voetafdruk kan tegelijkertijd een hoge FAR en een laag bebouwingspercentage hebben.

Hoe vind ik de maximaal toegestane FAR voor mijn perceel? Raadpleeg de lokale bestemmingsplankaart en de stedenbouwkundige voorschriften, die doorgaans door een stedelijke of provinciale dienst voor ruimtelijke ordening worden gepubliceerd, of vraag het rechtstreeks aan een lokale architect of dienst voor ruimtelijke ordening.

Referenties

1. New York City Department of City Planning. „Glossary of Planning Terms.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.