Etasjearealforhold Kalkulator | FAR Kalkulator Verktøy

Kalkulator for arealutnyttelse (FAR)

Arealutnyttelse (FAR, floor area ratio) er et tall som sammenligner det totale gulvarealet inne i en bygning med størrelsen på tomten den står på. Planleggere og arkitekter bruker det til å kontrollere hvor mye bygningsmasse en tomt har lov til å romme. Denne kalkulatoren finner FAR ved å dele totalt bygningsareal på tomteareal.

Hva er arealutnyttelse (FAR)?

FAR er et av de viktigste virkemidlene byer bruker for å kontrollere byggetetthet, altså hvor mye bygningsmasse som presses inn på et stykke land. En by setter en maksimal FAR for hver sone. En lav FAR tillater bare små, spredte bygninger. En høy FAR tillater høye eller store bygninger som utnytter det meste av tomtens potensial.

FAR har andre navn i ulike land. India kaller det floor space index (FSI). Storbritannia og Hongkong kaller det plot ratio. Deler av Europa kaller det site intensity. Selve ideen bak er den samme overalt.

Formel for arealutnyttelse

FAR er totalt bygningsareal delt på tomteareal:

$FAR = \frac{\text{Totalt bygningsareal}}{\text{Tomteareal}}$

• Totalt bygningsareal er summen av gulvarealet på hvert nivå i bygningen.
• Tomteareal er størrelsen på tomten bygningen står på.

Begge verdiene må bruke samme enhet, enten kvadratfot eller kvadratmeter. Resultatet er et vanlig tall, ikke en prosentandel. En FAR på 1,0 betyr at bygningens totale gulvareal tilsvarer tomtens størrelse. En FAR på 3,0 betyr at det totale gulvarealet er tre ganger tomtens størrelse, noe som vanligvis betyr en bygning med flere etasjer.

Lokale regler varierer når det gjelder hva som regnes som bygningsareal. Noen byer utelukker kjellere, parkeringshus eller tekniske rom. Andre teller balkonger med redusert sats. Alle som skal sende inn en reell byggesøknad, bør sjekke det lokale reguleringsregelverket for den nøyaktige definisjonen.

Slik beregnes arealutnyttelse

1. Legg sammen gulvarealet for hvert nivå i bygningen for å få totalt bygningsareal.
2. Mål arealet til tomten.
3. Pass på at begge tallene bruker samme enhet.
4. Del totalt bygningsareal på tomteareal.

Kalkulatoren viser resultatet med to desimaler. Begge arealene må være større enn null. Hvis ett av dem er tomt, null eller negativt, finnes det ingen arealutnyttelse å oppgi, og kalkulatoren ber om en positiv verdi i stedet.

Eksempel

En bygning har 5 etasjer. Hver etasje dekker 10 000 kvadratfot, så det totale bygningsarealet er 50 000 kvadratfot. Tomten under den er på 20 000 kvadratfot.

$FAR = \frac{50\,000}{20\,000} = 2,5$

Bygningens gulvareal er to og en halv gang så stort som tomten. Resultatet, 2,5, er FAR-verdien.

Et annet eksempel: en butikk i én etasje med 5 000 kvadratfot gulvareal ligger på en tomt på 10 000 kvadratfot.

$FAR = \frac{5\,000}{10\,000} = 0,5$

En FAR på 0,5 betyr at bygningen bare bruker halvparten så mye gulvareal som tomten kunne støtte ved en FAR på 1,0.

Typiske FAR-intervaller etter sone

Disse intervallene er kun eksempler. Nøyaktige grenser fastsettes av hver by eller kommune, og kan variere kraftig fra ett nabolag til et annet.

Hvorfor FAR er viktig

Overholdelse av reguleringsplan. Byer setter et tak på FAR for å begrense hvor mye som kan bygges på en tomt. Et prosjekt må holde seg under det lokale maksimumet, ellers trenger det dispensasjon eller spesialtillatelse.

Utbyggingspotensial. En eiendom som bruker mindre enn sin tillatte FAR, har rom for utvidelse. Investorer ser etter denne ubrukte kapasiteten fordi den kan bygges ut senere, eller i noen byer selges til en annen tomt gjennom et program for overføring av utbyggingsrettigheter.

Byplanlegging. Ved å sette ulike FAR-grenser for hvert nabolag kan en by legge tett bebyggelse i sentrum, samtidig som ytre områder holdes lavere. Det påvirker også hvor mye trafikk, vannforbruk og avløp et nabolag må håndtere, siden mer gulvareal vanligvis betyr flere mennesker.

Renovering og utvidelse. En eldre bygning kan allerede ligge over den FAR-en et nyere reguleringsregelverk tillater. I så fall kan tilbygg være begrenset, selv om tomten ser ut til å ha ledig plass.

Beslektede mål

FAR er ikke den eneste måten å måle tetthet på. Tomteutnyttelsesgrad (lot coverage) måler hvor stor andel av tomten som dekkes av bygningens fotavtrykk på bakkenivå, uavhengig av høyde. Et høyt, smalt tårn kan ha en høy FAR, men lav tomteutnyttelsesgrad. Høydebegrensninger setter et direkte tak på bygningens vertikale størrelse. Byggegrenser krever åpen plass mellom en bygning og eiendomsgrensen. Byer kombinerer ofte flere av disse reglene i stedet for å basere seg på FAR alene.

Historikk

New York City vedtok en av de første moderne reguleringskodene i 1916, som kontrollerte bygningsmasse gjennom byggegrense- og høyderegler i stedet for en enkelt ratio. New Yorks reguleringsrevisjon fra 1961 innførte FAR direkte som et byomfattende tetthetsvirkemiddel, og andre byer tok senere i bruk lignende systemer. Siden den gang har mange steder lagt til bonusordninger som lar utbyggere overskride grunn-FAR-en mot offentlige goder, som plasser eller rimelige boliger.

Ofte stilte spørsmål

Hva er en god arealutnyttelse? Det finnes ingen universell "god" FAR. Det avhenger helt av sonen. En FAR på 0,5 er normalt for en forstad med lav tetthet, mens en FAR på 10 eller høyere er vanlig i et tett bysentrum.

Kan arealutnyttelsen være større enn 1? Ja. En FAR over 1,0 betyr bare at det totale gulvarealet på tvers av alle nivåer er større enn selve tomten, noe som skjer når en bygning har mer enn én etasje som dekker det meste av tomten.

Inkluderer FAR kjellere og parkering? Det avhenger av lokale regler. Mange reguleringskoder utelukker kjellere, underjordisk parkering og tekniske rom fra FAR-beregningen, men dette varierer fra by til by, så det lokale regelverket bør alltid sjekkes.

Hvordan skiller FAR seg fra tomteutnyttelsesgrad? FAR teller totalt gulvareal på tvers av alle nivåer i en bygning. Tomteutnyttelsesgrad teller bare bygningens fotavtrykk på bakken. En bygning på 10 etasjer med et lite fotavtrykk kan ha høy FAR og lav tomteutnyttelsesgrad samtidig.

Hvordan finner jeg den maksimale FAR-en som er tillatt på eiendommen min? Sjekk det lokale reguleringskartet og reguleringsregelverket, som vanligvis publiseres av en by- eller kommuneplanavdeling, eller spør en lokal arkitekt eller planavdeling direkte.

Referanser

1. New York City Department of City Planning. "Glossary of Planning Terms."
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.