Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор оценивает регулярный платёж по жилищному кредиту на основе трёх величин: суммы кредита, процентной ставки и срока кредита. Он также показывает общую сумму процентов, выплаченную за весь срок кредита.

Что делает калькулятор

Введите сумму кредита (заимствованную сумму, а не стоимость жилья), годовую процентную ставку, срок кредита в годах и периодичность платежей: ежемесячно, раз в две недели или еженедельно. Калькулятор рассчитывает сумму платежа для выбранного графика и общую сумму процентов за весь срок.

Сумма кредита должна быть не менее 1 000 $. Процентная ставка должна быть не ниже 0 %. Срок кредита должен превышать 0 лет. Поля ввода предлагают верхние пределы 10 000 000 $, 20 % и 50 лет, но при более высоких значениях расчёт также выполняется.

Как рассчитать ипотечный платёж

Ипотека погашается равными платежами. Каждый платёж покрывает проценты за соответствующий период и возрастающую долю основного долга (оставшейся задолженности). Стандартная формула имеет вид:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

M — платёж за один период.
P — основной долг, то есть заимствованная сумма.
r — процентная ставка за один период.
n — общее число платежей за срок кредита.

Ставка за период и число платежей зависят от периодичности платежей:

Периодичность	Платежей в год	Ставка за период (r)	Число платежей (n)
Ежемесячно	12	годовая ставка ÷ 12	число лет × 12
Раз в две недели	26	годовая ставка ÷ 26	число лет × 26
Еженедельно	52	годовая ставка ÷ 52	число лет × 52

Эта формула получается, если приравнять сумму кредита к приведённой стоимости всех будущих платежей, а затем решить уравнение относительно M. Если процентная ставка равна 0 %, платёж просто равен сумме кредита, делённой на число платежей.

Как периодичность платежей меняет расчёт

Переход от ежемесячных платежей к платежам раз в две недели — это не просто умножение ежемесячного платежа на 12/26. Вместо этого калькулятор заново рассчитывает ставку за период и число платежей для нового графика, а затем непосредственно применяет приведённую выше формулу. В результате получается немного иное и более точное значение, чем при масштабировании ежемесячного платежа.

Пример расчёта

Для кредита в размере 200 000 $ с годовой процентной ставкой 3,5 % и сроком 30 лет калькулятор выдаёт следующие результаты:

Периодичность	Платежей в год	Число платежей	Сумма платежа	Общая сумма выплаченных процентов
Ежемесячно	12	360	898,09 $	123 312,18 $
Раз в две недели	26	780	414,32 $	123 168,87 $
Еженедельно	52	1 560	207,12 $	123 107,43 $

Общая сумма процентов равна сумме всех внесённых платежей за вычетом первоначальной суммы кредита. Более частые платежи немного уменьшают общую сумму процентов, поскольку каждый платёж учитывается немного раньше и тем самым уменьшает остаток задолженности, на который начисляются проценты.

Кредиты на 15 и 30 лет

Более короткий срок кредита увеличивает сумму платежа, но уменьшает общую сумму процентов, поскольку у процентов меньше времени для накопления. Для кредита в размере 300 000 $ под 6 % годовых при ежемесячной оплате:

Член	Ежемесячный платёж	Общая сумма выплаченных процентов
15 лет	2 531,57 $	155 682,69 $
30 лет	1 798,65 $	347 514,57 $

По кредиту на 15 лет ежемесячный платёж примерно на 733 $ больше, но за весь срок кредита на процентах экономится около 192 000 $.

Что не учитывает этот калькулятор

Калькулятор рассчитывает только основной долг и проценты. Он не добавляет налог на недвижимость, страхование жилья, частное ипотечное страхование и расходы на закрытие сделки — всё это часто входит в фактический ежемесячный ипотечный платёж. Также предполагается фиксированная процентная ставка на весь срок кредита; ипотека с переменной ставкой, при которой ставка может измениться в течение срока кредита, не моделируется.

Если введённые значения приводят к недопустимому результату, например если сочетание ставки и срока невозможно рассчитать, калькулятор показывает общее сообщение об ошибке ввода, а не конкретное предупреждение.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитывается ипотечный платёж? Он рассчитывается по формуле M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], где P — сумма кредита, r — процентная ставка за один период платежа, а n — общее число платежей.

Почему платёж раз в две недели не равен просто половине ежемесячного платежа? При оплате раз в две недели выполняется 26 платежей в год, а не 24, поэтому такой платёж не является простой половиной 12 ежемесячных платежей. Два дополнительных платежа в год (эквивалент одного дополнительного ежемесячного платежа) позволяют быстрее погасить кредит и уменьшить общую сумму процентов.

Что входит в ежемесячный ипотечный платёж? Платёж в этом калькуляторе покрывает только основной долг и проценты. Фактический ипотечный счёт часто также включает налог на недвижимость и страхование жилья, а при первоначальном взносе менее 20 % — частное ипотечное страхование.

Что лучше: ипотека на 15 или 30 лет? Ни один вариант не является лучшим во всех случаях. При кредите на 15 лет ежемесячный платёж выше, но общая сумма процентов значительно меньше. При кредите на 30 лет ежемесячный платёж ниже, поэтому такой вариант может быть доступнее из месяца в месяц, но общая сумма процентов будет больше.

Уменьшает ли больший первоначальный взнос сумму платежа? Да. Больший первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, а значит, снижает как периодический платёж, так и общую сумму процентов, поскольку P непосредственно входит в формулу.

Что происходит, если процентная ставка равна 0 %? Платёж просто равен сумме кредита, делённой на число платежей, поскольку проценты не начисляются.

Источники

"Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
"Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.

Ипотечный калькулятор - Бесплатный расчет ежемесячных платежей