Калькулятор коэффициента застройки | Инструмент расчета КЗ

Калькулятор коэффициента интенсивности использования территории (FAR)

Коэффициент интенсивности использования территории (FAR) — это число, сопоставляющее общую площадь этажей здания с площадью земельного участка, на котором оно расположено. Градостроители и архитекторы используют его, чтобы контролировать допустимый объём застройки земельного участка. Этот калькулятор рассчитывает FAR, деля общую площадь здания на площадь участка.

Что такое коэффициент интенсивности использования территории?

FAR — один из основных инструментов, с помощью которых города регулируют плотность застройки, то есть объём строительства на определённой территории. Для каждой зоны город устанавливает максимально допустимый FAR. Низкий FAR допускает только небольшие отдельно стоящие здания. Высокий FAR допускает высокие или крупные здания, использующие большую часть потенциала участка.

В разных странах FAR называют по-разному. В Индии используется термин «индекс использования площади» (FSI). В Великобритании и Гонконге его называют коэффициентом застройки участка. В некоторых странах Европы используется термин «интенсивность застройки участка». Основная идея везде одна и та же.

Формула коэффициента интенсивности использования территории

FAR равен общей площади здания, делённой на площадь участка:

$FAR = \frac{\text{Общая площадь здания}}{\text{Площадь участка}}$

• Общая площадь здания — это сумма площадей этажей на всех уровнях здания.
• Площадь участка — это площадь земельного участка, на котором стоит здание.

Оба значения должны быть выражены в одних и тех же единицах: квадратных футах или квадратных метрах. Результат представляет собой безразмерное число, а не процент. FAR, равный 1,0, означает, что общая площадь этажей здания равна площади участка. FAR, равный 3,0, означает, что общая площадь этажей в три раза превышает площадь участка; обычно это указывает на многоэтажное здание.

Местные правила по-разному определяют, что включается в площадь здания. Некоторые города исключают подвалы, гаражи для парковки автомобилей и помещения для инженерного оборудования. В других городах балконы учитываются с понижающим коэффициентом. При подготовке реального заявления на получение разрешения следует проверить местные правила зонирования и уточнить точное определение.

Как рассчитать коэффициент интенсивности использования территории

1. Сложите площади этажей на всех уровнях здания, чтобы получить общую площадь здания.
2. Измерьте площадь земельного участка.
3. Убедитесь, что оба значения выражены в одних и тех же единицах.
4. Разделите общую площадь здания на площадь участка.

Калькулятор выводит результат с точностью до двух знаков после запятой. Обе площади должны быть больше нуля. Если одно из значений не заполнено, равно нулю или отрицательно, коэффициент интенсивности использования территории рассчитать нельзя, и калькулятор предлагает ввести положительное значение.

Разобранный пример

В здании 5 этажей. Площадь каждого этажа составляет 10 000 квадратных футов (930 м²), поэтому общая площадь здания равна 50 000 квадратных футов (4 600 м²). Площадь участка под ним составляет 20 000 квадратных футов (1 900 м²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Площадь этажей здания в два с половиной раза превышает площадь участка. Этот результат, 2,5, и есть FAR.

Второй пример: одноэтажный магазин с площадью этажей 5 000 квадратных футов (460 м²) расположен на участке площадью 10 000 квадратных футов.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR, равный 0,5, означает, что площадь этажей здания составляет лишь половину той площади, которую участок допускал бы при FAR, равном 1,0.

Типичные значения FAR по зонам

Эти диапазоны приведены только в качестве примеров. Точные ограничения устанавливаются каждым городом или округом и могут значительно различаться даже в соседних районах.

Почему FAR имеет значение

Соблюдение правил зонирования. Города ограничивают FAR, чтобы контролировать объём застройки участка. Проект должен соответствовать местному максимальному значению, иначе потребуется отклонение от правил или специальное разрешение.

Потенциал застройки. Если объект использует FAR не полностью, остаётся возможность его расширения. Инвесторы ищут такой неиспользованный потенциал, поскольку в дальнейшем его можно реализовать или, в некоторых городах, передать другому участку в рамках программы передачи прав на застройку.

Градостроительное планирование. Установление разных предельных значений FAR для разных районов позволяет городу сосредоточить плотную застройку в центре, сохраняя малоэтажную застройку на окраинах. Это также влияет на объём транспортной нагрузки, потребление воды и водоотведение, которые должен обеспечивать район, поскольку большая площадь этажей обычно означает больше жителей.

Реконструкция и расширение. Старое здание уже может иметь FAR выше значения, разрешённого более новыми правилами зонирования. В таком случае пристройки могут быть ограничены, даже если кажется, что на участке есть свободное место.

Связанные показатели

FAR — не единственный способ измерить плотность застройки. Процент застройки участка показывает долю участка, занятую пятном здания на уровне земли, без учёта высоты. Высокая узкая башня может иметь высокий FAR, но низкий процент застройки участка. Ограничения высоты непосредственно ограничивают вертикальный размер здания. Требования к отступам предписывают оставлять свободное пространство между зданием и границей участка. Города часто сочетают несколько таких правил, а не полагаются только на FAR.

История

Нью-Йорк принял один из первых современных кодексов зонирования в 1916 году; объём зданий регулировался в нём требованиями к отступам и высоте, а не единым коэффициентом. Пересмотр правил зонирования Нью-Йорка в 1961 году впервые ввёл FAR как общегородской инструмент регулирования плотности, и позднее аналогичные системы приняли другие города. С тех пор во многих местах появились положения о бонусах, позволяющие застройщикам превышать базовый FAR в обмен на общественные блага, такие как площади или единицы доступного жилья.

Часто задаваемые вопросы

Каким должен быть хороший коэффициент интенсивности использования территории? Универсального «хорошего» FAR не существует. Всё зависит от зоны. FAR, равный 0,5, нормален для пригорода с низкой плотностью застройки, тогда как FAR 10 или выше характерен для плотного городского центра.

Может ли коэффициент интенсивности использования территории быть больше 1? Да. FAR выше 1,0 означает лишь, что общая площадь этажей на всех уровнях больше площади участка. Это происходит, когда здание имеет более одного этажа и занимает большую часть участка.

Включает ли FAR подвалы и парковки? Это зависит от местных правил. Многие нормы зонирования исключают подвалы, подземные парковки и помещения для инженерного оборудования из расчёта FAR, но в разных городах правила различаются, поэтому следует всегда проверять местный кодекс.

Чем FAR отличается от процента застройки участка? FAR учитывает общую площадь этажей на всех уровнях здания. Процент застройки участка учитывает только пятно здания на земле. Здание высотой 10 этажей с небольшим пятном застройки может одновременно иметь высокий FAR и низкий процент застройки участка.

Как узнать максимально допустимый FAR для своего участка? Проверьте местную карту зонирования и нормы зонирования, обычно опубликованные департаментом градостроительства города или округа, либо обратитесь непосредственно к местному архитектору или в отдел градостроительства.

Источники

1. Департамент градостроительства города Нью-Йорка. «Глоссарий терминов градостроительства».
2. Talen, E. (2012). Городские правила: как нормы влияют на городскую форму. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: пространство, плотность и городская форма. NAi Publishers.