Våningsplanytans Förhållanderäknare | FAR-kalkylator

Kalkylator för exploateringstal (FAR)

Exploateringstal (FAR) är ett tal som jämför den totala golvytan inuti en byggnad med storleken på marken den står på. Stadsplanerare och arkitekter använder det för att styra hur mycket som får byggas på en tomt. Den här kalkylatorn beräknar FAR genom att dividera den totala byggnadsarean med tomtarean.

Vad är exploateringstal?

FAR är ett av de viktigaste verktygen som städer använder för att styra bebyggelsetäthet, det vill säga hur mycket byggnation som ryms på ett markområde. En stad fastställer ett högsta FAR för varje zon. Ett lågt FAR tillåter endast små, glest placerade byggnader. Ett högt FAR tillåter höga eller volymrika byggnader som utnyttjar större delen av tomtens potential.

FAR har andra namn i olika länder. I Indien kallas det floor space index (FSI). I Storbritannien och Hongkong kallas det plot ratio. I delar av Europa kallas det exploateringsintensitet. Grundidén är densamma överallt.

Formel för exploateringstal

FAR är den totala byggnadsarean dividerad med tomtarean:

$FAR = \frac{\text{Total byggnadsarea}}{\text{Tomtarea}}$

• Total byggnadsarea är summan av golvarean på byggnadens alla våningsplan.
• Tomtarea är storleken på markområdet som byggnaden står på.

Båda värdena måste anges i samma enhet, antingen kvadratfot eller kvadratmeter. Resultatet är ett vanligt tal, inte en procentsats. Ett FAR på 1,0 betyder att byggnadens totala golvyta motsvarar tomtens storlek. Ett FAR på 3,0 betyder att den totala golvytan är tre gånger så stor som tomten, vilket vanligtvis innebär en byggnad med flera våningar.

Lokala regler varierar när det gäller vad som räknas som byggnadsarea. Vissa städer undantar källare, parkeringsgarage eller teknikutrymmen. Andra räknar balkonger med en reducerad andel. Den som lämnar in en verklig bygglovsansökan bör kontrollera de lokala planbestämmelserna för den exakta definitionen.

Så beräknas exploateringstal

1. Addera golvarean för byggnadens alla våningsplan för att få den totala byggnadsarean.
2. Mät markområdets area.
3. Kontrollera att båda talen använder samma enhet.
4. Dividera den totala byggnadsarean med tomtarean.

Kalkylatorn visar resultatet med två decimaler. Båda areorna måste vara större än noll. Om någon av dem är tom, noll eller negativ finns inget exploateringstal att rapportera, och kalkylatorn ber om ett positivt värde i stället.

Räkneexempel

En byggnad har 5 våningar. Varje våning omfattar 10 000 kvadratfot (930 m²), så den totala byggnadsarean är 50 000 kvadratfot (4 600 m²). Tomten under byggnaden är 20 000 kvadratfot (1 900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Byggnadens golvyta är två och en halv gånger så stor som tomten. Resultatet, 2,5, är FAR.

Ett andra exempel: en butik i en byggnad med en våning och 5 000 kvadratfot (460 m²) golvyta står på en tomt som är 10 000 kvadratfot.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Ett FAR på 0,5 betyder att byggnaden använder endast hälften så mycket golvyta som tomten skulle kunna rymma vid ett FAR på 1,0.

Typiska FAR-intervall efter zon

Dessa intervall är endast exempel. De exakta gränserna fastställs av varje stad eller län och kan skilja sig kraftigt från ett område till ett annat.

Varför FAR är viktigt

Efterlevnad av detaljplanen. Städer begränsar FAR för att styra hur mycket som får byggas på en tomt. Ett projekt måste ligga under den lokala maxgränsen, annars krävs en avvikelse eller ett särskilt tillstånd.

Utvecklingspotential. En fastighet som utnyttjar mindre än sitt tillåtna FAR har utrymme att byggas ut. Investerare letar efter denna outnyttjade kapacitet eftersom den kan utnyttjas senare eller, i vissa städer, säljas till en annan plats genom ett program för överföring av byggrätter.

Stadsplanering. Genom att fastställa olika FAR-gränser för olika stadsdelar kan en stad koncentrera tät bebyggelse i centrum och samtidigt behålla låg bebyggelse i ytterområdena. Det påverkar också hur mycket trafik, vattenförbrukning och avloppshantering en stadsdel måste klara, eftersom större golvyta vanligtvis innebär fler människor.

Renovering och utbyggnad. En äldre byggnad kan redan ligga över det FAR som en nyare detaljplan tillåter. I så fall kan tillbyggnader begränsas även om tomten ser ut att ha ledigt utrymme.

Relaterade mått

FAR är inte det enda sättet att mäta täthet. Bebyggelsegrad mäter hur stor andel av tomten som byggnadens markavtryck täcker på marknivå, utan hänsyn till höjden. Ett högt, smalt torn kan ha högt FAR men låg bebyggelsegrad. Höjdbegränsningar begränsar direkt byggnadens vertikala storlek. Regler om byggnadsavstånd kräver ett obebyggt utrymme mellan byggnaden och fastighetsgränsen. Städer kombinerar ofta flera av dessa regler i stället för att enbart förlita sig på FAR.

Historia

New York City antog en av de första moderna detaljplanerna 1916. Den reglerade byggnaders volym genom regler om byggnadsavstånd och höjd i stället för genom ett enda kvotvärde. New Yorks revidering av detaljplanen 1961 införde FAR direkt som ett stadsomfattande verktyg för att styra täthet, och andra städer införde senare liknande system. Sedan dess har många platser lagt till bonusbestämmelser som låter exploatörer överskrida det grundläggande FAR-värdet i utbyte mot allmännyttiga ändamål, till exempel torg eller bostäder till överkomliga priser.

Vanliga frågor och svar

Vad är ett bra exploateringstal? Det finns inget universellt ”bra” FAR. Det beror helt på zonen. Ett FAR på 0,5 är normalt i en förort med låg täthet, medan ett FAR på 10 eller högre är vanligt i en tät stadskärna.

Kan exploateringstalet vara större än 1? Ja. Ett FAR över 1,0 betyder bara att den totala golvytan på alla våningsplan är större än själva tomten, vilket inträffar när en byggnad har mer än en våning som täcker större delen av tomten.

Ingår källare och parkering i FAR? Det beror på de lokala reglerna. Många detaljplaner undantar källare, underjordisk parkering och teknikutrymmen från FAR-beräkningen, men detta varierar mellan städer, så den lokala detaljplanen bör alltid kontrolleras.

Hur skiljer sig FAR från bebyggelsegrad? FAR räknar den totala golvarean på byggnadens alla våningsplan. Bebyggelsegrad räknar endast byggnadens markavtryck. En byggnad med 10 våningar på ett litet markavtryck kan samtidigt ha högt FAR och låg bebyggelsegrad.

Hur tar jag reda på vilket högsta FAR som är tillåtet på min fastighet? Kontrollera den lokala zonkartan och detaljplanen, som vanligtvis publiceras av stadens eller länets stadsbyggnadskontor, eller fråga en lokal arkitekt eller det lokala stadsplaneringskontoret direkt.

Referenser

1. New York City Department of City Planning. ”Ordlista över stadsplaneringstermer.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.