Máy Tính Tỷ Lệ Diện Tích Sàn | Công Cụ Tính FAR

Máy tính hệ số sử dụng đất (FAR)

Hệ số sử dụng đất (FAR) là một con số so sánh tổng diện tích sàn bên trong một công trình với diện tích khu đất mà công trình tọa lạc. Các nhà quy hoạch và kiến trúc sư sử dụng chỉ số này để kiểm soát quy mô công trình được phép xây dựng trên một thửa đất. Máy tính này tìm FAR bằng cách chia tổng diện tích công trình cho diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất là gì?

FAR là một trong những công cụ chính mà các thành phố sử dụng để kiểm soát mật độ xây dựng, tức là mức độ công trình được bố trí dày đặc trên một khu đất. Thành phố quy định FAR tối đa cho từng khu vực. FAR thấp chỉ cho phép các công trình nhỏ, bố trí thưa. FAR cao cho phép các công trình cao tầng hoặc có khối tích lớn, tận dụng phần lớn tiềm năng của khu đất.

FAR có những tên gọi khác nhau ở các quốc gia. Ấn Độ gọi là chỉ số diện tích sàn (FSI). Vương quốc Anh và Hồng Kông gọi là hệ số lô đất. Một số khu vực ở châu Âu gọi là cường độ sử dụng đất. Ý tưởng cơ bản ở mọi nơi đều giống nhau.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

FAR bằng tổng diện tích công trình chia cho diện tích lô đất:

$FAR = \frac{\text{Tổng diện tích công trình}}{\text{Diện tích lô đất}}$

• Tổng diện tích công trình là tổng diện tích sàn ở mọi tầng của công trình.
• Diện tích lô đất là diện tích thửa đất nơi công trình tọa lạc.

Cả hai giá trị phải dùng cùng một đơn vị, tức là feet vuông hoặc mét vuông. Kết quả là một con số thuần túy, không phải phần trăm. FAR bằng 1,0 nghĩa là tổng diện tích sàn của công trình bằng diện tích lô đất. FAR bằng 3,0 nghĩa là tổng diện tích sàn gấp ba lần diện tích lô đất, thường cho thấy đó là công trình nhiều tầng.

Quy định địa phương khác nhau về những gì được tính vào diện tích công trình. Một số thành phố loại trừ tầng hầm, nhà để xe hoặc phòng kỹ thuật. Nơi khác tính ban công theo tỷ lệ giảm. Người thực hiện hồ sơ xin phép xây dựng thực tế nên kiểm tra bộ quy chuẩn phân khu địa phương để biết định nghĩa chính xác.

Cách tính hệ số sử dụng đất

1. Cộng diện tích sàn của mọi tầng trong công trình để có tổng diện tích công trình.
2. Đo diện tích lô đất.
3. Bảo đảm cả hai số liệu dùng cùng một đơn vị.
4. Chia tổng diện tích công trình cho diện tích lô đất.

Máy tính hiển thị kết quả đến hai chữ số thập phân. Cả hai diện tích phải lớn hơn không. Nếu một trong hai ô bị bỏ trống, bằng không hoặc âm, thì không có hệ số sử dụng đất để báo cáo và máy tính sẽ yêu cầu nhập một giá trị dương.

Ví dụ minh họa

Một công trình có 5 tầng. Mỗi tầng có diện tích 10.000 bộ vuông, nên tổng diện tích công trình là 50.000 bộ vuông. Lô đất bên dưới có diện tích 20.000 bộ vuông.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Diện tích sàn của công trình gấp hai lần rưỡi diện tích lô đất. Kết quả đó, 2,5, là FAR.

Ví dụ thứ hai: một cửa hàng một tầng có diện tích sàn 5.000 bộ vuông nằm trên một lô đất rộng 10.000 bộ vuông.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR bằng 0,5 nghĩa là công trình chỉ sử dụng một nửa diện tích sàn mà lô đất có thể đáp ứng theo FAR bằng 1,0.

Khoảng FAR điển hình theo khu vực

Các khoảng này chỉ là ví dụ. Giới hạn chính xác do từng thành phố hoặc hạt quy định và có thể khác biệt đáng kể giữa các khu phố.

Vì sao FAR quan trọng

Tuân thủ quy hoạch phân khu. Các thành phố giới hạn FAR để hạn chế diện tích được phép xây dựng trên một lô đất. Dự án phải nằm dưới mức tối đa của địa phương; nếu không, dự án cần được chấp thuận ngoại lệ hoặc cấp phép đặc biệt.

Tiềm năng phát triển. Một bất động sản sử dụng ít hơn FAR được phép vẫn còn khả năng mở rộng. Các nhà đầu tư quan tâm đến phần công suất chưa sử dụng này vì có thể xây dựng bổ sung sau hoặc, tại một số thành phố, chuyển nhượng cho một khu đất khác thông qua chương trình chuyển nhượng quyền phát triển.

Quy hoạch đô thị. Việc đặt các giới hạn FAR khác nhau theo từng khu phố cho phép thành phố tập trung công trình mật độ cao ở trung tâm, đồng thời duy trì các khu vực ven đô ở quy mô thấp tầng. Điều này cũng ảnh hưởng đến lượng giao thông, mức sử dụng nước và lượng nước thải mà một khu phố phải đáp ứng, vì diện tích sàn lớn hơn thường đồng nghĩa với nhiều người hơn.

Cải tạo và mở rộng. Một công trình cũ có thể đã vượt mức FAR mà quy chuẩn phân khu mới cho phép. Trong trường hợp đó, việc xây thêm có thể bị hạn chế dù lô đất trông vẫn còn khoảng trống.

Các chỉ số liên quan

FAR không phải là cách duy nhất để đo mật độ. Mật độ xây dựng đo tỷ lệ lô đất bị phần chiếm đất của công trình ở mặt đất bao phủ, không xét đến chiều cao. Một tòa tháp cao và hẹp có thể có FAR cao nhưng mật độ xây dựng thấp. Giới hạn chiều cao trực tiếp giới hạn chiều cao theo phương đứng của công trình. Quy định khoảng lùi yêu cầu có khoảng trống giữa công trình và ranh giới bất động sản. Các thành phố thường kết hợp nhiều quy định này thay vì chỉ dựa vào FAR.

Lịch sử

Thành phố New York ban hành một trong những quy chuẩn phân khu hiện đại đầu tiên vào năm 1916, trong đó kiểm soát quy mô công trình thông qua các quy định về khoảng lùi và chiều cao thay vì một hệ số duy nhất. Bản sửa đổi quy hoạch phân khu của New York năm 1961 đưa FAR vào áp dụng trực tiếp như một công cụ kiểm soát mật độ trên toàn thành phố, và sau đó các thành phố khác cũng áp dụng những hệ thống tương tự. Kể từ đó, nhiều nơi đã bổ sung các quy định về hệ số thưởng, cho phép nhà phát triển vượt FAR cơ sở để đổi lấy lợi ích công cộng, chẳng hạn như quảng trường hoặc nhà ở giá phải chăng.

Các câu hỏi thường gặp

Hệ số sử dụng đất bao nhiêu là phù hợp? Không có FAR “phù hợp” chung cho mọi nơi. Chỉ số này hoàn toàn phụ thuộc vào khu vực. FAR bằng 0,5 là mức bình thường ở vùng ngoại ô mật độ thấp, trong khi FAR bằng 10 hoặc cao hơn thường gặp tại trung tâm đô thị mật độ cao.

Hệ số sử dụng đất có thể lớn hơn 1 không? Có. FAR trên 1,0 chỉ có nghĩa là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng lớn hơn chính diện tích lô đất, điều xảy ra khi công trình có nhiều hơn một tầng và bao phủ phần lớn lô đất.

FAR có bao gồm tầng hầm và bãi đỗ xe không? Điều này phụ thuộc vào quy định địa phương. Nhiều quy chuẩn phân khu loại trừ tầng hầm, bãi đỗ xe ngầm và phòng kỹ thuật khỏi phép tính FAR, nhưng quy định khác nhau giữa các thành phố, vì vậy luôn cần kiểm tra quy chuẩn địa phương.

FAR khác mật độ xây dựng như thế nào? FAR tính tổng diện tích sàn ở mọi tầng của công trình. Mật độ xây dựng chỉ tính phần chiếm đất của công trình trên mặt đất. Một công trình 10 tầng có phần chiếm đất nhỏ có thể đồng thời có FAR cao và mật độ xây dựng thấp.

Làm thế nào để biết FAR tối đa được phép trên bất động sản của tôi? Kiểm tra bản đồ quy hoạch phân khu và quy chuẩn phân khu địa phương, thường do cơ quan quy hoạch của thành phố hoặc hạt công bố, hoặc liên hệ trực tiếp với một kiến trúc sư địa phương hay văn phòng quy hoạch.

Tài liệu tham khảo

1. Sở Quy hoạch Thành phố New York. “Bảng thuật ngữ các thuật ngữ quy hoạch.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.