Калкулатор за Коефициент на Застрояване | Инструмент за Изчисляване на КЗ

Калкулатор за коефициент на интензивност на застрояване (FAR)

Коефициентът на интензивност на застрояване (FAR) е число, което сравнява общата разгъната застроена площ на сградата с площта на земята, върху която е построена. Устройствените планировчици и архитектите го използват, за да контролират каква застроена площ може да има в даден парцел. Този калкулатор намира FAR, като разделя общата застроена площ на площта на парцела.

Какво представлява коефициентът на интензивност на застрояване?

FAR е един от основните инструменти, с които градовете контролират интензивността на застрояване, тоест какво количество строителство е разположено върху даден терен. Градът определя максимален FAR за всяка зона. Ниският FAR допуска само малки, разредено разположени сгради. Високият FAR допуска високи или обемни сгради, които използват по-голямата част от потенциала на имота.

В различните държави FAR има и други наименования. В Индия се нарича индекс на разгънатата застроена площ (FSI). В Обединеното кралство и Хонконг се нарича коефициент на застрояване на парцела. В някои части на Европа се нарича интензивност на застрояване. Основната идея навсякъде е една и съща.

Формула за коефициента на интензивност на застрояване

FAR е общата застроена площ, разделена на площта на парцела:

$FAR = \frac{\text{Обща застроена площ}}{\text{Площ на парцела}}$

• Общата застроена площ е сборът от площите на всички етажи на сградата.
• Площта на парцела е размерът на поземления имот, върху който се намира сградата.

И двете стойности трябва да са в една и съща мерна единица — квадратни фута или квадратни метри. Резултатът е обикновено число, а не процент. FAR от 1,0 означава, че общата разгъната застроена площ на сградата е равна на площта на парцела. FAR от 3,0 означава, че общата разгъната застроена площ е три пъти по-голяма от площта на парцела, което обикновено означава многоетажна сграда.

Местните правила се различават по отношение на това какво се включва в застроената площ. Някои градове изключват мазета, гаражи и технически помещения. Други включват балконите с намален коефициент. Всеки, който подготвя реално заявление за разрешение за строеж, трябва да провери местната наредба за устройство на територията, за да установи точната дефиниция.

Как се изчислява коефициентът на интензивност на застрояване

1. Съберете площите на всички етажи на сградата, за да получите общата застроена площ.
2. Измерете площта на поземления имот.
3. Уверете се, че и двете числа са в една и съща мерна единица.
4. Разделете общата застроена площ на площта на парцела.

Калкулаторът показва резултата с точност до два знака след десетичната запетая. И двете площи трябва да са по-големи от нула. Ако някоя от тях е празна, равна на нула или отрицателна, няма коефициент на интензивност на застрояване, който да бъде отчетен, и калкулаторът изисква положителна стойност.

Пример с решение

Сграда има 5 етажа. Всеки етаж заема 10 000 квадратни фута (930 м²), така че общата застроена площ е 50 000 квадратни фута (4600 м²). Парцелът под нея е с площ 20 000 квадратни фута (1900 м²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Разгънатата застроена площ на сградата е два пъти и половина по-голяма от площта на парцела. Този резултат, 2,5, е FAR.

Втори пример: едноетажен магазин с разгъната застроена площ 5 000 квадратни фута (460 м²) се намира в парцел с площ 10 000 квадратни фута.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR от 0,5 означава, че сградата използва само половината от разгънатата застроена площ, която парцелът би позволил при FAR от 1,0.

Типични диапазони на FAR по зони

Тези диапазони са само примери. Точните ограничения се определят от всеки град или община и могат да се различават съществено от един квартал до друг.

Защо FAR има значение

Съответствие с устройствения режим. Градовете ограничават FAR, за да контролират колко може да бъде застроено в даден парцел. Един проект трябва да остане под местния максимум или за него е необходимо отклонение от правилата или специално разрешение.

Потенциал за застрояване. Имот, който използва по-малък FAR от разрешения, има възможност за разширяване. Инвеститорите търсят този неизползван капацитет, защото той може да бъде реализиран по-късно или в някои градове да бъде продаден на друг имот чрез програма за прехвърляне на права за застрояване.

Градоустройствено планиране. Определянето на различни ограничения за FAR по квартали позволява на града да насочи плътното застрояване към центъра, като същевременно запази периферните райони с нискоетажна застройка. Това влияе и върху количеството трафик, потреблението на вода и отпадъчните води, които даден квартал трябва да поеме, тъй като по-голямата разгъната застроена площ обикновено означава повече хора.

Реконструкция и разширяване. Стара сграда може вече да надвишава FAR, разрешен от по-новите устройствени правила. В такъв случай пристрояванията може да бъдат ограничени, дори ако изглежда, че в парцела има свободно пространство.

Свързани показатели

FAR не е единственият начин за измерване на интензивността на застрояване. Плътността на застрояване измерва дела от парцела, покрит от застроената площ на сградата на нивото на терена, без да отчита височината. Висока, тясна кула може да има висок FAR, но ниска плътност на застрояване. Ограниченията на височината ограничават пряко вертикалния размер на сградата. Правилата за отстояния изискват свободно пространство между сградата и границата на имота. Градовете често съчетават няколко от тези правила, вместо да разчитат само на FAR.

История

Ню Йорк приема един от първите съвременни устройствени кодекси през 1916 г., който контролира обема на сградите чрез правила за отстояния и височина, а не чрез един-единствен коефициент. Устройствената промяна на Ню Йорк от 1961 г. въвежда FAR пряко като общоградски инструмент за контрол на интензивността на застрояване, а по-късно и други градове приемат подобни системи. Оттогава много места са добавили разпоредби за бонуси, които позволяват на инвеститорите да надвишат базовия FAR в замяна на обществени ползи, като площади или жилища на достъпни цени.

Често задавани въпроси

Какъв е добрият коефициент на интензивност на застрояване? Няма универсален „добър“ FAR. Той зависи изцяло от зоната. FAR от 0,5 е нормален за предградие с ниска интензивност, докато FAR от 10 или повече е обичаен в плътен градски център.

Може ли коефициентът на интензивност на застрояване да бъде по-голям от 1? Да. FAR над 1,0 просто означава, че общата разгъната застроена площ на всички етажи е по-голяма от самия парцел, което се случва винаги когато сградата има повече от един етаж, заемащ по-голямата част от парцела.

Включва ли FAR мазета и паркинги? Зависи от местните правила. Много устройствени кодекси изключват мазетата, подземните паркинги и техническите помещения от изчисляването на FAR, но това се различава според града, затова винаги трябва да се проверява местният кодекс.

По какво FAR се различава от плътността на застрояване? FAR отчита общата разгъната застроена площ на всички етажи на сградата. Плътността на застрояване отчита само застроената площ на сградата на нивото на терена. Сграда на 10 етажа с малка застроена площ може едновременно да има висок FAR и ниска плътност на застрояване.

Как да установя максималния FAR, разрешен за моя имот? Проверете местната карта и наредба за устройство на територията, обикновено публикувани от дирекцията по градоустройство на общината или областта, или се обърнете директно към местен архитект или устройствена служба.

Източници

1. Департамент по градоустройство на Ню Йорк. „Речник на термините в градоустройството.“
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.