محاسبه‌گر نسبت مساحت طبقات | ابزار محاسبه FAR

ماشین‌حساب نسبت سطح زیربنا به زمین (FAR)

نسبت سطح زیربنا به زمین (FAR) عددی است که کل فضای طبقات داخل یک ساختمان را با مساحت زمینی که ساختمان روی آن قرار دارد مقایسه می‌کند. برنامه‌ریزان و معماران از آن برای کنترل میزان ساخت‌وساز مجاز در یک قطعه زمین استفاده می‌کنند. این ماشین‌حساب FAR را با تقسیم کل مساحت ساختمان بر مساحت زمین به دست می‌آورد.

نسبت سطح زیربنا به زمین چیست؟

FAR یکی از ابزارهای اصلی شهرها برای کنترل تراکم ساختمانی است؛ یعنی میزان ساخت‌وسازی که در یک قطعه زمین جای می‌گیرد. هر شهر برای هر پهنه، حداکثر FAR را تعیین می‌کند. FAR پایین فقط امکان ساخت ساختمان‌های کوچک و پراکنده را می‌دهد. FAR بالا امکان ساخت ساختمان‌های بلند یا حجیمی را فراهم می‌کند که از بیشتر ظرفیت زمین استفاده می‌کنند.

FAR در کشورهای مختلف نام‌های دیگری دارد. در هند به آن شاخص سطح زیربنا (FSI) می‌گویند. در بریتانیا و هنگ‌کنگ آن را نسبت قطعه زمین می‌نامند. در بخش‌هایی از اروپا نیز اصطلاح شدت استفاده از زمین به کار می‌رود. مفهوم اصلی در همه‌جا یکسان است.

فرمول نسبت سطح زیربنا به زمین

FAR برابر است با کل مساحت ساختمان تقسیم بر مساحت زمین:

$FAR = \frac{\text{کل مساحت ساختمان}}{\text{مساحت زمین}}$

• کل مساحت ساختمان مجموع مساحت طبقات در تمام ترازهای ساختمان است.
• مساحت زمین مساحت قطعه زمینی است که ساختمان روی آن قرار دارد.

هر دو مقدار باید با یک واحد یکسان بیان شوند؛ یا فوت مربع یا متر مربع. نتیجه یک عدد ساده است، نه درصد. FAR برابر با ۱٫۰ یعنی کل فضای طبقات ساختمان با مساحت زمین برابر است. FAR برابر با ۳٫۰ یعنی کل فضای طبقات سه برابر مساحت زمین است؛ این حالت معمولاً به معنای ساختمانی چندطبقه است.

مقررات محلی درباره اینکه چه مواردی جزو مساحت ساختمان محسوب می‌شوند، متفاوت‌اند. برخی شهرها زیرزمین‌ها، پارکینگ‌ها یا اتاق‌های تأسیسات مکانیکی را مستثنا می‌کنند. برخی دیگر بالکن‌ها را با ضریب کمتری محاسبه می‌کنند. هرکس قصد ارائه درخواست واقعی برای دریافت مجوز دارد، باید برای اطلاع از تعریف دقیق، ضوابط محلی منطقه‌بندی را بررسی کند.

روش محاسبه نسبت سطح زیربنا به زمین

1. مساحت طبقات در تمام ترازهای ساختمان را با هم جمع کنید تا کل مساحت ساختمان به دست آید.
2. مساحت قطعه زمین را اندازه‌گیری کنید.
3. مطمئن شوید هر دو عدد با یک واحد یکسان بیان شده‌اند.
4. کل مساحت ساختمان را بر مساحت زمین تقسیم کنید.

ماشین‌حساب نتیجه را تا دو رقم اعشار نشان می‌دهد. هر دو مساحت باید بزرگ‌تر از صفر باشند. اگر یکی از آن‌ها خالی، صفر یا منفی باشد، نسبتی برای گزارش وجود ندارد و ماشین‌حساب به‌جای آن مقدار مثبت درخواست می‌کند.

مثال حل‌شده

ساختمانی دارای ۵ طبقه است. مساحت هر طبقه ۱۰٬۰۰۰ فوت مربع (۹۳۰ m²) است؛ بنابراین کل مساحت ساختمان ۵۰٬۰۰۰ فوت مربع (۴٬۶۰۰ m²) می‌شود. مساحت زمین زیر آن ۲۰٬۰۰۰ فوت مربع (۱٬۹۰۰ m²) است.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

فضای طبقات ساختمان دو و نیم برابر مساحت زمین آن است. این نتیجه، یعنی ۲٫۵، همان FAR است.

مثال دوم: مغازه‌ای یک‌طبقه با ۵٬۰۰۰ فوت مربع (۴۶۰ m²) فضای طبقات، روی قطعه‌زمینی به مساحت ۱۰٬۰۰۰ فوت مربع قرار دارد.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR برابر با ۰٫۵ یعنی ساختمان فقط نیمی از فضای طبقه‌ای را استفاده می‌کند که قطعه زمین طبق FAR برابر با ۱٫۰ می‌تواند در خود جای دهد.

دامنه‌های معمول FAR بر اساس پهنه

این دامنه‌ها فقط نمونه هستند. حدود دقیق را هر شهر یا شهرستان تعیین می‌کند و این حدود ممکن است از محله‌ای به محله دیگر تفاوت زیادی داشته باشند.

چرا FAR اهمیت دارد؟

رعایت ضوابط منطقه‌بندی. شهرها برای محدود کردن میزان ساخت‌وساز در یک قطعه، سقف FAR تعیین می‌کنند. یک پروژه باید پایین‌تر از حداکثر محلی بماند؛ در غیر این صورت به مجوز استثنایی یا مجوز ویژه نیاز دارد.

ظرفیت توسعه. ملکی که کمتر از FAR مجاز خود استفاده کرده باشد، امکان توسعه دارد. سرمایه‌گذاران به دنبال این ظرفیت استفاده‌نشده هستند، زیرا می‌توان بعداً آن را ساخت یا در برخی شهرها از طریق برنامه انتقال حقوق توسعه به قطعه دیگری منتقل کرد.

برنامه‌ریزی شهری. تعیین حدود متفاوت FAR برای محله‌ها به شهر اجازه می‌دهد ساخت‌وساز متراکم را در مرکز شهر متمرکز کند و مناطق پیرامونی را کم‌ارتفاع نگه دارد. این کار بر میزان ترافیک، مصرف آب و ظرفیت موردنیاز شبکه فاضلاب یک محله نیز اثر می‌گذارد، زیرا فضای طبقات بیشتر معمولاً به معنای جمعیت بیشتر است.

نوسازی و توسعه. ممکن است یک ساختمان قدیمی از FAR مجاز در ضوابط جدید منطقه‌بندی بیشتر باشد. در این حالت، حتی اگر قطعه زمین فضای باز به نظر برسد، افزودن بنا ممکن است محدود شود.

معیارهای مرتبط

FAR تنها روش اندازه‌گیری تراکم نیست. سطح اشغال زمین سهمی از زمین را اندازه می‌گیرد که در تراز زمین با اثرپای ساختمان پوشیده شده است و ارتفاع را نادیده می‌گیرد. یک برج بلند و باریک می‌تواند FAR زیاد اما سطح اشغال کمی داشته باشد. محدودیت ارتفاع اندازه عمودی ساختمان را مستقیماً محدود می‌کند. ضوابط عقب‌نشینی وجود فضای خالی بین ساختمان و مرز ملک را الزامی می‌کنند. شهرها اغلب چند مورد از این ضوابط را با هم به کار می‌برند و فقط به FAR تکیه نمی‌کنند.

تاریخچه

شهر نیویورک در ۱۹۱۶ یکی از نخستین ضوابط مدرن منطقه‌بندی را تصویب کرد؛ این ضوابط به‌جای یک نسبت واحد، حجم ساختمان را با مقررات عقب‌نشینی و ارتفاع کنترل می‌کردند. بازنگری ضوابط منطقه‌بندی نیویورک در ۱۹۶۱، FAR را مستقیماً به‌عنوان ابزار کنترل تراکم در سراسر شهر معرفی کرد و شهرهای دیگر نیز بعدها نظام‌های مشابهی را پذیرفتند. از آن زمان، بسیاری از مناطق مقررات تشویقی را اضافه کرده‌اند که به سازندگان اجازه می‌دهد در ازای منافع عمومی، مانند میدان‌های عمومی یا واحدهای مسکن مقرون‌به‌صرفه، از FAR پایه فراتر بروند.

پرسش‌های متداول

نسبت مناسب سطح زیربنا به زمین چیست؟ هیچ FAR «مناسب» و جهان‌شمولی وجود ندارد. این نسبت کاملاً به پهنه بستگی دارد. FAR برابر با ۰٫۵ برای حومه‌ای با تراکم کم عادی است، در حالی که FAR برابر با ۱۰ یا بیشتر در مرکز شهرهای متراکم رایج است.

آیا نسبت سطح زیربنا به زمین می‌تواند بیشتر از ۱ باشد؟ بله. FAR بیشتر از ۱٫۰ فقط به این معناست که مجموع فضای طبقات در همه ترازها از مساحت خود زمین بیشتر است؛ این حالت هرگاه ساختمانی بیش از یک طبقه داشته باشد و بیشتر زمین را بپوشاند، رخ می‌دهد.

آیا زیرزمین‌ها و پارکینگ‌ها در FAR محاسبه می‌شوند؟ به مقررات محلی بستگی دارد. بسیاری از ضوابط منطقه‌بندی، زیرزمین‌ها، پارکینگ‌های زیرزمینی و اتاق‌های تأسیسات مکانیکی را از محاسبه FAR مستثنا می‌کنند، اما این موضوع از شهری به شهر دیگر متفاوت است؛ بنابراین همیشه باید ضوابط محلی بررسی شود.

FAR چه تفاوتی با سطح اشغال زمین دارد؟ FAR کل مساحت طبقات را در تمام ترازهای ساختمان محاسبه می‌کند. سطح اشغال زمین فقط اثرپای ساختمان روی زمین را در نظر می‌گیرد. ساختمانی ۱۰ طبقه با اثرپایی کوچک می‌تواند هم‌زمان FAR زیاد و سطح اشغال کمی داشته باشد.

چگونه می‌توانم حداکثر FAR مجاز برای ملکم را پیدا کنم؟ نقشه منطقه‌بندی و ضوابط منطقه‌بندی محلی را بررسی کنید؛ این اسناد معمولاً از سوی اداره برنامه‌ریزی شهر یا شهرستان منتشر می‌شوند. همچنین می‌توانید مستقیماً از یک معمار محلی یا دفتر برنامه‌ریزی راهنمایی بگیرید.

منابع

1. اداره برنامه‌ریزی شهری نیویورک. «واژه‌نامه اصطلاحات برنامه‌ریزی».
2. تالِن، ای. (۲۰۱۲). قواعد شهر: مقررات چگونه بر شکل شهر اثر می‌گذارند. انتشارات آیلند.
3. پونت، ام. ب.، و هاوپت، پ. (۲۰۱۰). اسپیس‌ماتریکس: فضا، تراکم و شکل شهر. ناشران NAi.