Kalkulator omjera tlorisne površine | Alat za izračun FAR-a

Kalkulator koeficijenta iskoristivosti građevinske čestice (FAR)

Koeficijent iskoristivosti građevinske čestice (FAR) broj je koji uspoređuje ukupnu podnu površinu unutar zgrade s veličinom zemljišta na kojem se zgrada nalazi. Urbanisti i arhitekti njime određuju koliko se građevine smije izgraditi na građevinskoj čestici. Ovaj kalkulator računa FAR tako da ukupnu građevinsku površinu podijeli površinom čestice.

Što je koeficijent iskoristivosti građevinske čestice?

FAR je jedan od glavnih alata kojima gradovi kontroliraju gustoću izgradnje, odnosno količinu građevina izgrađenih na određenom zemljištu. Grad za svaku zonu određuje najveći dopušteni FAR. Nizak FAR dopušta samo male, razmaknute zgrade. Visok FAR dopušta visoke ili glomazne zgrade koje iskorištavaju veći dio razvojnog potencijala lokacije.

FAR se u različitim državama naziva i drugim imenima. U Indiji se naziva indeks podne površine (FSI). U Ujedinjenoj Kraljevini i Hong Kongu naziva se koeficijent iskoristivosti građevne čestice. U dijelovima Europe naziva se intenzitet izgradnje. Osnovna je ideja svugdje ista.

Formula koeficijenta iskoristivosti građevinske čestice

FAR je ukupna građevinska površina podijeljena površinom čestice:

$FAR = \frac{\text{Ukupna građevinska površina}}{\text{Površina čestice}}$

• Ukupna građevinska površina zbroj je podnih površina na svim etažama zgrade.
• Površina čestice veličina je zemljišne čestice na kojoj se zgrada nalazi.

Obje vrijednosti moraju biti izražene u istoj mjernoj jedinici, bilo u kvadratnim stopama ili kvadratnim metrima. Rezultat je običan broj, a ne postotak. FAR od 1,0 znači da je ukupna podna površina zgrade jednaka veličini čestice. FAR od 3,0 znači da je ukupna podna površina tri puta veća od površine čestice, što obično znači da je riječ o višekatnoj zgradi.

Lokalna se pravila razlikuju u tome što se uračunava u građevinsku površinu. Neki gradovi izuzimaju podrume, garaže za parkiranje ili strojarnice. Drugi balkone uračunavaju po smanjenoj stopi. Za stvarni zahtjev za građevinsku dozvolu potrebno je provjeriti lokalne urbanističke propise i njihovu točnu definiciju.

Kako izračunati koeficijent iskoristivosti građevinske čestice

1. Zbrojite podnu površinu svake etaže zgrade kako biste dobili ukupnu građevinsku površinu.
2. Izmjerite površinu zemljišne čestice.
3. Provjerite jesu li oba broja izražena u istoj mjernoj jedinici.
4. Podijelite ukupnu građevinsku površinu površinom čestice.

Kalkulator prikazuje rezultat na dvije decimale. Obje površine moraju biti veće od nule. Ako je bilo koja vrijednost prazna, jednaka nuli ili negativna, nema koeficijenta iskoristivosti građevinske čestice koji bi se mogao prikazati pa kalkulator traži pozitivnu vrijednost.

Primjer s rješenjem

Zgrada ima 5 etaža. Svaka etaža zauzima 10.000 kvadratnih stopa (930 m²), pa ukupna građevinska površina iznosi 50.000 kvadratnih stopa (4.600 m²). Čestica ispod nje ima površinu od 20.000 kvadratnih stopa (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Podna površina zgrade dva je i pol puta veća od površine čestice. Taj rezultat, 2,5, jest FAR.

Drugi primjer: jednokatna trgovina s podnom površinom od 5.000 kvadratnih stopa (460 m²) nalazi se na čestici površine 10.000 kvadratnih stopa.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR od 0,5 znači da zgrada ima samo polovicu podne površine koju bi čestica mogla podržati pri FAR-u od 1,0.

Uobičajeni rasponi FAR-a prema zoni

Ovi rasponi služe samo kao primjeri. Točna ograničenja određuje svaki grad ili županija, a mogu se znatno razlikovati od jednog susjedstva do drugog.

Zašto je FAR važan

Usklađenost s prostornim planom. Gradovi ograničavaju FAR kako bi ograničili količinu izgradnje na čestici. Projekt mora ostati ispod lokalnog najvećeg dopuštenog FAR-a ili je potrebna iznimka odnosno posebna dozvola.

Razvojni potencijal. Nekretnina koja koristi manje od dopuštenog FAR-a ima prostor za proširenje. Ulagači traže taj neiskorišteni kapacitet jer se on može naknadno izgraditi ili se, u nekim gradovima, može prodati drugoj lokaciji kroz program prijenosa razvojnih prava.

Urbanističko planiranje. Određivanje različitih ograničenja FAR-a po susjedstvima omogućuje gradu gustu izgradnju u središtu, uz zadržavanje niske katnosti u rubnim područjima. To utječe i na količinu prometa, potrošnju vode i opterećenje kanalizacije koje susjedstvo mora podnijeti, jer veća podna površina obično znači i više ljudi.

Obnova i proširenje. Starija zgrada možda već premašuje FAR koji dopušta noviji prostorni plan. U tom slučaju dogradnje mogu biti ograničene čak i ako se čini da na čestici ima slobodnog prostora.

Povezane mjere

FAR nije jedini način mjerenja gustoće izgradnje. Izgrađenost čestice mjeri udio čestice koji zauzima tlocrt zgrade na razini tla, ne uzimajući u obzir visinu. Visoka, uska kula može imati visok FAR, ali nisku izgrađenost čestice. Ograničenja visine izravno ograničavaju vertikalnu veličinu zgrade. Pravila udaljenosti od međe zahtijevaju slobodan prostor između zgrade i granice čestice. Gradovi često kombiniraju nekoliko ovih pravila umjesto da se oslanjaju samo na FAR.

Povijest

New York City donio je jedan od prvih suvremenih urbanističkih propisa u 1916, kojim se gabarit zgrada kontrolirao pravilima o udaljenosti od međe i visini, a ne jednim omjerom. Revizijom urbanističkih propisa New Yorka iz 1961 FAR je izravno uveden kao gradska mjera za kontrolu gustoće, a drugi su gradovi poslije usvojili slične sustave. Od tada su mnoga mjesta uvela odredbe o bonusima koje razvojnim investitorima omogućuju prekoračenje osnovnog FAR-a u zamjenu za javne koristi, poput trgova ili stambenih jedinica s pristupačnom cijenom.

Često postavljana pitanja

Koji je FAR dobar? Ne postoji univerzalno „dobar” FAR. On u potpunosti ovisi o zoni. FAR od 0,5 uobičajen je u predgrađu niske gustoće, dok je FAR od 10 ili više čest u gustom gradskom središtu.

Može li FAR biti veći od 1? Da. FAR veći od 1,0 samo znači da je ukupna podna površina svih etaža veća od same čestice, što se događa kad zgrada ima više od jedne etaže i zauzima veći dio čestice.

Uključuje li FAR podrume i parkirališta? Ovisi o lokalnim pravilima. Mnogi urbanistički propisi iz izračuna FAR-a izuzimaju podrume, podzemna parkirališta i strojarnice, ali to se razlikuje od grada do grada pa uvijek treba provjeriti lokalne propise.

Po čemu se FAR razlikuje od izgrađenosti čestice? FAR obuhvaća ukupnu podnu površinu svih etaža zgrade. Izgrađenost čestice obuhvaća samo tlocrt zgrade na tlu. Zgrada s 10 etaža na malom tlocrtu može istodobno imati visok FAR i nisku izgrađenost čestice.

Kako mogu saznati najveći dopušteni FAR na svojoj nekretnini? Provjerite lokalnu kartu zoniranja i propise o zoniranju, koje obično objavljuje gradski ili županijski upravni odjel za prostorno planiranje, ili se izravno obratite lokalnom arhitektu ili uredu za prostorno planiranje.

Reference

1. Odjel za urbanističko planiranje Grada New Yorka. „Pojmovnik urbanističkih izraza.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., i Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.