फ्लोअर एरिया रेशो कॅल्क्युलेटर | एफएआर कॅल्क्युलेटर साधन

मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर (FAR) गणक

मजल्यांचे क्षेत्रफळ गुणोत्तर (FAR) ही इमारतीतील एकूण मजल्यांच्या क्षेत्रफळाची इमारत ज्या जमिनीवर उभी आहे तिच्या क्षेत्रफळाशी तुलना करणारी संख्या आहे. एखाद्या भूखंडावर किती बांधकाम करण्यास परवानगी द्यायची हे नियंत्रित करण्यासाठी नगरनियोजक आणि वास्तुविशारद त्याचा वापर करतात. एकूण इमारत क्षेत्रफळाला भूखंडाच्या क्षेत्रफळाने भागून हा गणक FAR शोधतो.

मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर म्हणजे काय?

बांधकामाची घनता, म्हणजे जमिनीच्या एखाद्या तुकड्यावर किती बांधकाम एकवटले आहे, नियंत्रित करण्यासाठी शहरे वापरत असलेल्या प्रमुख साधनांपैकी FAR एक आहे. प्रत्येक क्षेत्रासाठी शहर कमाल FAR निश्चित करते. कमी FAR मुळे फक्त लहान, विरळ पसरलेल्या इमारतींना परवानगी मिळते. जास्त FAR मुळे भूखंडाच्या बहुतेक संभाव्य क्षमतेचा वापर करणाऱ्या उंच किंवा मोठ्या इमारतींना परवानगी मिळते.

वेगवेगळ्या देशांत FAR ला इतर नावे आहेत. भारतात त्याला फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) म्हणतात. युनायटेड किंगडम आणि हाँगकाँगमध्ये त्याला प्लॉट रेशो म्हणतात. युरोपच्या काही भागांत त्याला साइट इंटेन्सिटी म्हणतात. मूलभूत संकल्पना सर्वत्र सारखीच आहे.

मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तराचे सूत्र

FAR म्हणजे एकूण इमारत क्षेत्रफळाला भूखंडाच्या क्षेत्रफळाने भागलेले मूल्य:

$FAR = \frac{\text{एकूण इमारत क्षेत्रफळ}}{\text{भूखंडाचे क्षेत्रफळ}}$

• एकूण इमारत क्षेत्रफळ म्हणजे इमारतीच्या प्रत्येक स्तरावरील मजला क्षेत्रफळांची बेरीज.
• भूखंडाचे क्षेत्रफळ म्हणजे इमारत उभी असलेल्या जमिनीच्या तुकड्याचे क्षेत्रफळ.

दोन्ही मूल्यांसाठी समान एकक वापरले पाहिजे: चौरस फूट किंवा चौरस मीटर. निकाल ही टक्केवारी नसून साधी संख्या असते. १.० इतका FAR म्हणजे इमारतीचे एकूण मजल्यांचे क्षेत्रफळ भूखंडाच्या क्षेत्रफळाइतके आहे. ३.० इतका FAR म्हणजे एकूण मजल्यांचे क्षेत्रफळ भूखंडाच्या क्षेत्रफळाच्या तिप्पट आहे; याचा सामान्यतः बहुमजली इमारत असा अर्थ होतो.

इमारतीच्या क्षेत्रफळात काय समाविष्ट करायचे याबाबत स्थानिक नियम वेगवेगळे असतात. काही शहरे तळघर, वाहनतळ किंवा यांत्रिक कक्ष वगळतात. काही ठिकाणी बाल्कनी कमी दराने मोजल्या जातात. प्रत्यक्ष परवानगी अर्ज करणाऱ्यांनी अचूक व्याख्येसाठी स्थानिक क्षेत्रवापर नियमावली तपासावी.

मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर कसे मोजावे

1. एकूण इमारत क्षेत्रफळ मिळवण्यासाठी इमारतीच्या प्रत्येक स्तरावरील मजला क्षेत्रफळांची बेरीज करा.
2. जमिनीच्या भूखंडाचे क्षेत्रफळ मोजा.
3. दोन्ही संख्यांसाठी समान एकक वापरले आहे याची खात्री करा.
4. एकूण इमारत क्षेत्रफळाला भूखंडाच्या क्षेत्रफळाने भागा.

गणक निकाल दोन दशांश स्थानांपर्यंत दाखवतो. दोन्ही क्षेत्रफळे शून्यापेक्षा जास्त असली पाहिजेत. त्यांपैकी कोणतेही क्षेत्रफळ रिक्त, शून्य किंवा ऋण असल्यास, अहवाल देण्यासाठी मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर उपलब्ध नसते आणि गणक त्याऐवजी धन मूल्य मागतो.

उदाहरणासह गणना

एका इमारतीला ५ मजले आहेत. प्रत्येक मजल्यावर १०,००० चौरस फूट (९३० m²) क्षेत्रफळ आहे, त्यामुळे एकूण इमारत क्षेत्रफळ ५०,००० चौरस फूट (४,६०० m²) आहे. तिच्याखालील भूखंडाचे क्षेत्रफळ २०,००० चौरस फूट (१,९०० m²) आहे.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

इमारतीची मजला जागा तिच्या भूखंडाच्या क्षेत्रफळाच्या अडीच पट आहे. तो निकाल, २.५, FAR आहे.

दुसरे उदाहरण: ५,००० चौरस फूट (४६० m²) मजला जागा असलेले एकमजली दुकान १०,००० चौरस फूट क्षेत्रफळाच्या भूखंडावर आहे.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

०.५ इतका FAR म्हणजे १.० इतक्या FAR अंतर्गत भूखंडावर शक्य असलेल्या मजल्यांच्या क्षेत्रफळाच्या केवळ निम्म्या क्षेत्रफळाचा इमारत वापर करते.

क्षेत्रानुसार सामान्य FAR श्रेणी

या श्रेणी केवळ उदाहरणे आहेत. अचूक मर्यादा प्रत्येक शहर किंवा जिल्हा ठरवतो आणि एका परिसरापासून दुसऱ्या परिसरापर्यंत त्यांत मोठा फरक असू शकतो.

FAR का महत्त्वाचा आहे

क्षेत्रवापर नियमांचे पालन. भूखंडावर किती बांधकाम करता येईल हे मर्यादित करण्यासाठी शहरे FAR वर कमाल मर्यादा घालतात. एखादा प्रकल्प स्थानिक कमाल मर्यादेपेक्षा कमी असला पाहिजे; अन्यथा त्याला नियमांमध्ये सूट किंवा विशेष परवानगी घ्यावी लागते.

विकासाची क्षमता. अनुमत FAR पेक्षा कमी वापरणाऱ्या मालमत्तेत विस्तारासाठी जागा उरते. गुंतवणूकदार या न वापरलेल्या क्षमतेचा शोध घेतात, कारण नंतर तिच्यावर बांधकाम करता येते किंवा काही शहरांत विकास-अधिकार हस्तांतरण कार्यक्रमाद्वारे ती दुसऱ्या भूखंडाला विकता येते.

नगरनियोजन. परिसरानुसार वेगवेगळ्या FAR मर्यादा निश्चित केल्याने शहराला शहरकेंद्रात दाट बांधकाम ठेवता येते आणि बाहेरील भाग कमी उंचीच्या इमारतींचे ठेवता येतात. यामुळे एखाद्या परिसराला किती वाहतूक, पाणीवापर आणि सांडपाणी व्यवस्थापनाची क्षमता आवश्यक आहे यावरही परिणाम होतो, कारण अधिक मजला जागेचा अर्थ सामान्यतः अधिक लोक असा असतो.

नूतनीकरण आणि विस्तार. एखादी जुनी इमारत नवीन क्षेत्रवापर नियमावलीने अनुमत केलेल्या FAR पेक्षा आधीच जास्त असू शकते. अशा वेळी भूखंडावर मोकळी जागा दिसत असली तरी विस्तारावर निर्बंध येऊ शकतात.

संबंधित मापदंड

घनता मोजण्याचा FAR हा एकमेव मार्ग नाही. भूखंड आच्छादन जमिनीच्या पातळीवर इमारतीच्या तळाचा ठसा भूखंडाच्या किती भागावर पसरला आहे हे मोजते; उंचीचा विचार केला जात नाही. उंच, अरुंद मनोऱ्याचा FAR जास्त पण भूखंड आच्छादन कमी असू शकते. उंचीच्या मर्यादा इमारतीच्या उभ्या आकारावर थेट कमाल मर्यादा घालतात. सेटबॅक नियम इमारत आणि मालमत्तेची हद्द यांच्यामध्ये मोकळी जागा ठेवण्याची अट घालतात. शहरे अनेकदा केवळ FAR वर अवलंबून न राहता यांपैकी अनेक नियम एकत्र वापरतात.

इतिहास

न्यूयॉर्क शहराने १९१६ मध्ये आधुनिक क्षेत्रवापर नियमावलींपैकी एक पहिली नियमावली स्वीकारली. त्यात एका गुणोत्तराऐवजी सेटबॅक आणि उंचीच्या नियमांद्वारे इमारतीचा आकार नियंत्रित केला जात होता. न्यूयॉर्कच्या १९६१ सालच्या क्षेत्रवापर सुधारणेत शहरव्यापी घनता नियंत्रण म्हणून FAR थेट आणला गेला आणि नंतर इतर शहरांनीही अशाच पद्धती स्वीकारल्या. तेव्हापासून अनेक ठिकाणी सार्वजनिक लाभांच्या बदल्यात विकासकांना मूलभूत FAR पेक्षा जास्त बांधकाम करण्याची परवानगी देणाऱ्या बोनस तरतुदी जोडल्या गेल्या आहेत; उदाहरणार्थ, सार्वजनिक चौक किंवा परवडणारी घरे उपलब्ध करून देणे.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

चांगले मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर म्हणजे काय? सर्वांसाठी लागू असे "चांगले" FAR नसते. ते पूर्णपणे क्षेत्रावर अवलंबून असते. कमी घनतेच्या उपनगरासाठी ०.५ इतका FAR सामान्य आहे, तर दाट शहरकेंद्रात १० किंवा त्याहून अधिक FAR सामान्य आहे.

मजला क्षेत्रफळ गुणोत्तर १ पेक्षा जास्त असू शकते का? होय. १.० पेक्षा जास्त FAR म्हणजे सर्व स्तरांवरील एकूण मजला जागा भूखंडाच्या क्षेत्रफळापेक्षा मोठी आहे. भूखंडाचा बहुतांश भाग व्यापणाऱ्या इमारतीला एकापेक्षा जास्त मजले असतील तेव्हा असे घडते.

FAR मध्ये तळघर आणि वाहनतळ समाविष्ट असतात का? हे स्थानिक नियमांवर अवलंबून असते. अनेक क्षेत्रवापर नियमावली FAR च्या गणनेतून तळघर, भूमिगत वाहनतळ आणि यांत्रिक कक्ष वगळतात; परंतु हे शहरानुसार बदलते, त्यामुळे स्थानिक नियमावली नेहमी तपासावी.

FAR आणि भूखंड आच्छादन यात फरक काय? FAR इमारतीच्या प्रत्येक स्तरावरील एकूण मजला क्षेत्रफळ मोजतो. भूखंड आच्छादन फक्त जमिनीवरील इमारतीचा पाया मोजते. लहान पायावर उभी असलेली १० मजली इमारत एकाच वेळी जास्त FAR आणि कमी भूखंड आच्छादनाची असू शकते.

माझ्या मालमत्तेसाठी अनुमत कमाल FAR कसा शोधावा? स्थानिक क्षेत्रवापर नकाशा आणि क्षेत्रवापर नियमावली तपासा. ती सामान्यतः शहर किंवा जिल्ह्याच्या नगरनियोजन विभागाकडून प्रकाशित केली जाते. अथवा स्थानिक वास्तुविशारद किंवा नियोजन कार्यालयाला थेट विचारा.

संदर्भ

1. न्यूयॉर्क शहर नगरनियोजन विभाग. "नियोजन संज्ञांचा शब्दकोश."
2. Talen, E. (२०१२). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (२०१०). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.