Calculadora de Hipoteca

Uma calculadora de hipoteca estima o pagamento regular de um financiamento imobiliário a partir de três números: o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo do empréstimo. Ela também mostra o total de juros pagos ao longo do prazo do empréstimo.

O que a calculadora faz

Informe o valor do empréstimo (o valor tomado, não o preço do imóvel), a taxa de juros anual, o prazo do empréstimo em anos e a frequência dos pagamentos: mensal, quinzenal (a cada duas semanas) ou semanal. A calculadora retorna o valor do pagamento para essa frequência e o total de juros pagos durante todo o prazo.

O valor do empréstimo deve ser de pelo menos US$ 1.000. A taxa de juros deve ser de 0% ou mais. O prazo do empréstimo deve ser superior a 0 anos. Os campos de entrada sugerem limites máximos de US$ 10.000.000, 20% e 50 anos, mas valores maiores também são calculados.

Como calcular o pagamento de uma hipoteca

Uma hipoteca é quitada com pagamentos iguais. Cada pagamento cobre os juros do período e uma parcela crescente do principal (o valor ainda devido). A fórmula padrão é:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

M é o pagamento de um período.
P é o principal, ou seja, o valor tomado.
r é a taxa de juros de um período.
n é o número total de pagamentos durante o prazo do empréstimo.

A taxa do período e o número de pagamentos dependem da frequência dos pagamentos:

Frequência	Pagamentos por ano	Taxa do período (r)	Número de pagamentos (n)
Mensal	12	taxa anual ÷ 12	anos × 12
Quinzenal	26	taxa anual ÷ 26	anos × 26
Semanal	52	taxa anual ÷ 52	anos × 52

Essa fórmula resulta de igualar o valor do empréstimo ao valor presente de todos os pagamentos futuros e, depois, resolver para M. Se a taxa de juros for 0%, o pagamento será simplesmente o valor do empréstimo dividido pelo número de pagamentos.

Como a frequência dos pagamentos altera o cálculo

Mudar de pagamentos mensais para quinzenais não consiste apenas em pegar o pagamento mensal e multiplicá-lo por 12/26. Em vez disso, a calculadora recalcula a taxa do período e o número de pagamentos para a nova frequência e aplica diretamente a fórmula acima. Isso produz um resultado ligeiramente diferente e mais preciso do que ajustar o valor mensal.

Exemplo prático

Para um empréstimo de US$ 200.000 a uma taxa de juros anual de 3,5% durante 30 anos, a calculadora fornece:

Frequência	Pagamentos por ano	Número de pagamentos	Valor do pagamento	Total de juros pagos
Mensal	12	360	US$ 898,09	US$ 123.312,18
Quinzenal	26	780	US$ 414,32	US$ 123.168,87
Semanal	52	1.560	US$ 207,12	US$ 123.107,43

O total de juros é a soma de todos os pagamentos realizados menos o valor original do empréstimo. Pagar com maior frequência reduz ligeiramente o total de juros, porque cada pagamento é aplicado um pouco antes, reduzindo o saldo sobre o qual incidem os juros.

Empréstimos de 15 anos versus empréstimos de 30 anos

Um prazo de empréstimo mais curto aumenta o valor do pagamento, mas reduz o total de juros, porque os juros têm menos tempo para se acumular. Para um empréstimo de US$ 300.000 a uma taxa de juros de 6%, com pagamentos mensais:

Termo	Pagamento mensal	Total de juros pagos
15 anos	US$ 2.531,57	US$ 155.682,69
30 anos	US$ 1.798,65	US$ 347.514,57

O empréstimo de 15 anos custa cerca de US$ 733 a mais por mês, mas economiza quase US$ 192.000 em juros ao longo do prazo do empréstimo.

O que esta calculadora não inclui

A calculadora calcula apenas o principal e os juros. Ela não acrescenta impostos sobre a propriedade, seguro residencial, seguro privado de hipoteca nem custos de fechamento, que muitas vezes fazem parte da cobrança mensal real de uma hipoteca. Ela também pressupõe uma taxa de juros fixa durante todo o prazo; não simula hipotecas de taxa ajustável, nas quais a taxa pode mudar durante o empréstimo.

Se os valores informados produzirem um resultado inválido, como uma combinação de taxa e prazo que não possa ser resolvida, a calculadora exibirá um erro genérico de entrada em vez de um aviso específico.

Dúvidas frequentes

Como é calculado o pagamento de uma hipoteca? Ele é calculado com a fórmula M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], em que P é o valor do empréstimo, r é a taxa de juros de um período de pagamento e n é o número total de pagamentos.

Por que um pagamento quinzenal não é simplesmente a metade do pagamento mensal? Uma frequência quinzenal tem 26 pagamentos por ano, não 24, portanto não é simplesmente a metade de 12 pagamentos mensais. Os dois pagamentos extras por ano (equivalentes a um pagamento mensal adicional) são o motivo pelo qual as frequências quinzenais quitam o empréstimo mais rapidamente e com menos juros no total.

O que está incluído em um pagamento mensal de hipoteca? O pagamento desta calculadora cobre apenas o principal e os juros. Uma cobrança real de hipoteca geralmente também inclui impostos sobre a propriedade e seguro residencial e, se a entrada for inferior a 20%, seguro privado de hipoteca.

Uma hipoteca de 15 anos ou de 30 anos é melhor? Nenhuma é melhor em todos os casos. Um empréstimo de 15 anos tem um pagamento mensal maior, mas muito menos juros no total. Um empréstimo de 30 anos tem um pagamento mensal menor, o que pode torná-lo mais acessível mês a mês, mas custa mais em juros no total.

Uma entrada maior reduz o pagamento? Sim. Uma entrada maior reduz o valor do empréstimo, diminuindo tanto o pagamento periódico quanto o total de juros, pois P aparece diretamente na fórmula.

O que acontece se a taxa de juros for 0%? O pagamento será simplesmente o valor do empréstimo dividido pelo número de pagamentos, pois não há juros a acrescentar.

Referências

"Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
"Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.

Calculadora de Hipoteca - Calcule Pagamentos Mensais Gratuitamente