Calculadora de Índice de Aproveitamento | Ferramenta de Cálculo de IAP

Calculadora de coeficiente de aproveitamento (FAR)

O coeficiente de aproveitamento (FAR, de floor area ratio) é um número que compara a área construída total de uma edificação com o tamanho do terreno em que ela está. Urbanistas e arquitetos o usam para controlar quanto pode ser construído em um terreno. Esta calculadora encontra o FAR dividindo a área construída total pela área do terreno.

O que é o coeficiente de aproveitamento?

O FAR é uma das principais ferramentas que as cidades usam para controlar o adensamento construtivo. O manual de zoneamento da cidade de Nova York o chama de principal regulamentação do volume das edificações. Aqui, densidade significa quanta construção se concentra em um pedaço de terra. A cidade define um FAR máximo para cada zona. Um FAR baixo permite apenas edificações pequenas e espalhadas. Um FAR alto permite edificações altas ou volumosas, que aproveitam a maior parte do potencial do terreno.

O FAR recebe outros nomes em diferentes países. Na Índia, é chamado de índice de espaço de piso (FSI). No Reino Unido e em Hong Kong, é chamado de razão de ocupação do terreno. Em partes da Europa, é chamado de intensidade do terreno. A ideia básica é a mesma em toda parte.

Fórmula do coeficiente de aproveitamento

O FAR é a área construída total dividida pela área do terreno. O Regulamento de Zoneamento da cidade de Nova York, por exemplo, o define como a área construída total em um lote de zoneamento dividida pela área desse lote:

$FAR = \frac{\text{Área construída total}}{\text{Área do terreno}}$

• A área construída total é a soma da área de todos os pavimentos da edificação.
• A área do terreno é o tamanho do lote em que a edificação se encontra.

Os dois valores devem usar a mesma unidade, pés quadrados ou metros quadrados. O resultado é um número simples, não uma porcentagem. Um FAR de 1,0 significa que a área construída total da edificação é igual ao tamanho do terreno. Um FAR de 3,0 significa que a área construída total é três vezes o tamanho do terreno, o que geralmente indica uma edificação de vários pavimentos.

As regras locais variam quanto ao que conta como área construída. Algumas cidades excluem porões, garagens ou casas de máquinas. Nova York, por exemplo, não conta o espaço de porão como área construída, a menos que seja usado como moradia. Outras contam as sacadas com um fator reduzido. Quem for fazer um pedido real de licença deve consultar o código de zoneamento local para ver a definição exata.

Como calcular o coeficiente de aproveitamento

1. Some a área de todos os pavimentos da edificação para obter a área construída total.
2. Meça a área do terreno.
3. Confirme que os dois números usam a mesma unidade.
4. Divida a área construída total pela área do terreno.

Exemplo

Uma edificação tem 5 pavimentos. Cada pavimento ocupa 10.000 pés quadrados (930 m²), de modo que a área construída total é de 50.000 pés quadrados (4.600 m²). O terreno abaixo dela mede 20.000 pés quadrados (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

A área construída da edificação equivale a duas vezes e meia o tamanho do terreno. Esse resultado, 2,5, é o FAR.

Um segundo exemplo: uma loja térrea com 5.000 pés quadrados (460 m²) de área construída fica em um lote de 10.000 pés quadrados.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Um FAR de 0,5 significa que a edificação usa apenas metade da área construída que o lote comportaria com um FAR de 1,0.

Faixas típicas de FAR por zona

Essas faixas são apenas exemplos. Os limites exatos são definidos por cada cidade ou município e podem diferir muito de um bairro para outro.

Por que o FAR importa

Conformidade com o zoneamento. As cidades limitam o FAR para restringir quanto se pode construir em um lote. Um projeto deve ficar abaixo do máximo local ou precisa de uma autorização de exceção ou de uma licença especial.

Potencial de desenvolvimento. Um imóvel que usa menos que o FAR permitido tem espaço para ampliação. Investidores procuram essa capacidade não utilizada porque ela pode ser construída depois ou, em algumas cidades, vendida a outro terreno por meio de um programa de transferência do direito de construir.

Planejamento urbano. Definir limites de FAR diferentes por bairro permite que a cidade concentre construções densas no centro e mantenha as áreas periféricas com edificações baixas. Isso também afeta o tráfego, o consumo de água e o esgoto que um bairro precisa comportar, já que mais área construída costuma significar mais pessoas.

Reforma e ampliação. Uma edificação antiga pode já estar acima do FAR permitido por um código de zoneamento mais novo. Nesse caso, as ampliações podem ser restritas mesmo que o lote pareça ter espaço livre.

Medidas relacionadas

O FAR não é a única forma de medir a densidade. A taxa de ocupação mede a parcela do lote coberta pela projeção da edificação no nível do solo, sem considerar a altura. Uma torre alta e estreita pode ter FAR alto e taxa de ocupação baixa. Os limites de altura restringem diretamente a dimensão vertical da edificação. As regras de recuo exigem um espaço livre entre a edificação e a divisa do terreno. As cidades costumam combinar várias dessas regras em vez de depender apenas do FAR.

História

A cidade de Nova York adotou um dos primeiros códigos de zoneamento modernos em 1916, que controlava o volume das edificações por meio de regras de recuo e altura, e não de um único índice. A revisão do zoneamento de Nova York em 1961 introduziu o FAR diretamente como controle de densidade em toda a cidade, e outras cidades adotaram depois sistemas semelhantes. Desde então, muitos lugares acrescentaram dispositivos de bônus que permitem aos empreendedores superar o FAR básico em troca de benefícios públicos, como praças ou unidades de moradia acessível. Em Nova York, empreendimentos R10 elegíveis que oferecem moradia acessível podem receber um bônus de área construída que eleva o FAR máximo de 10,0 para 12,0.

Perguntas frequentes

O que é um bom coeficiente de aproveitamento? Não existe um FAR "bom" universal. Ele depende inteiramente da zona. Um FAR de 0,5 é normal em um subúrbio de baixa densidade, enquanto um FAR de 10 ou mais é comum no centro de uma cidade densa.

O coeficiente de aproveitamento pode ser maior que 1? Sim. Um FAR acima de 1,0 significa apenas que a área construída total em todos os pavimentos é maior que o próprio terreno, o que ocorre sempre que uma edificação tem mais de um pavimento cobrindo a maior parte do lote.

O FAR inclui porões e estacionamentos? Depende das regras locais. Muitos códigos de zoneamento excluem porões, estacionamentos subterrâneos e casas de máquinas do cálculo do FAR, mas isso varia de cidade para cidade, por isso convém sempre consultar o código local.

Qual é a diferença entre o FAR e a taxa de ocupação? O FAR conta a área construída total de todos os pavimentos de uma edificação. A taxa de ocupação conta apenas a projeção da edificação no solo. Um edifício de 10 pavimentos sobre uma base pequena pode ter FAR alto e taxa de ocupação baixa ao mesmo tempo.

Como descobrir o FAR máximo permitido no meu imóvel? Consulte o mapa e o código de zoneamento locais, geralmente publicados pela secretaria de planejamento da cidade ou do município, ou pergunte diretamente a um arquiteto local ou ao órgão de planejamento.

Referências

1. New York City Department of City Planning. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. Regulamento de Zoneamento de Nova York, 12-10 — definição de coeficiente de aproveitamento; espaço de porão excluído da área construída.
2. New York City Department of City Planning. Zoning Handbook. Manual de Zoneamento de Nova York — FAR como principal regulamentação do volume das edificações; bônus de moradia acessível que eleva o FAR R10 de 10,0 para 12,0.