Calculadora de Índice de Aproveitamento | Ferramenta de Cálculo de IAP

Calculadora de coeficiente de aproveitamento do terreno (FAR)

O coeficiente de aproveitamento do terreno (FAR) é um número que compara a área total dos pisos de uma edificação com o tamanho do terreno onde ela está localizada. Urbanistas e arquitetos usam esse índice para controlar quanto pode ser construído em um lote. Esta calculadora encontra o FAR dividindo a área total da edificação pela área do terreno.

O que é o coeficiente de aproveitamento do terreno?

O FAR é uma das principais ferramentas usadas pelas cidades para controlar a densidade construtiva, ou seja, quanto espaço construído é concentrado em um terreno. A cidade define um FAR máximo para cada zona. Um FAR baixo permite apenas edificações pequenas e mais espalhadas. Um FAR alto permite edificações altas ou volumosas, que aproveitam grande parte do potencial do terreno.

O FAR recebe outros nomes em diferentes países. Na Índia, é chamado de índice de aproveitamento do solo (FSI). No Reino Unido e em Hong Kong, é chamado de índice do lote. Em partes da Europa, é chamado de intensidade de ocupação do terreno. A ideia básica é a mesma em todos os lugares.

Fórmula do coeficiente de aproveitamento

O FAR é a área total da edificação dividida pela área do terreno:

$FAR = \frac{\text{Área Total da Edificação}}{\text{Área do Terreno}}$

• Área total da edificação é a soma da área dos pisos de todos os níveis da edificação.
• Área do terreno é o tamanho da parcela de terra onde a edificação está localizada.

Os dois valores devem usar a mesma unidade, seja pés quadrados ou metros quadrados. O resultado é um número simples, não uma porcentagem. Um FAR de 1,0 significa que a área total dos pisos da edificação é igual ao tamanho do terreno. Um FAR de 3,0 significa que a área total dos pisos é três vezes maior que a área do terreno, o que normalmente indica uma edificação com vários pavimentos.

As regras locais variam quanto ao que é considerado área da edificação. Algumas cidades excluem subsolos, garagens ou salas técnicas. Outras contabilizam varandas com um fator reduzido. Quem estiver preparando um pedido real de licença deve consultar a legislação de zoneamento local para verificar a definição exata.

Como calcular o coeficiente de aproveitamento

1. Some a área dos pisos de todos os níveis da edificação para obter a área total da edificação.
2. Meça a área do terreno.
3. Verifique se os dois números usam a mesma unidade.
4. Divida a área total da edificação pela área do terreno.

A calculadora mostra o resultado com duas casas decimais. As duas áreas devem ser maiores que zero. Se uma delas estiver em branco, for zero ou for negativa, não há um coeficiente de aproveitamento a informar, e a calculadora solicita um valor positivo.

Exemplo

Uma edificação tem 5 pavimentos. Cada pavimento ocupa 10.000 pés quadrados, portanto a área total da edificação é de 50.000 pés quadrados. O terreno abaixo dela mede 20.000 pés quadrados.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

A área dos pisos da edificação é duas vezes e meia maior que a área do terreno. Esse resultado, 2,5, é o FAR.

Um segundo exemplo: uma loja térrea com 5.000 pés quadrados de área construída está em um lote de 10.000 pés quadrados.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Um FAR de 0,5 significa que a edificação usa apenas metade da área de pisos que o lote poderia comportar com um FAR de 1,0.

Faixas típicas de FAR por zona

Essas faixas são apenas exemplos. Os limites exatos são definidos por cada cidade ou condado e podem variar bastante de um bairro para outro.

Por que o FAR é importante

Conformidade com o zoneamento. As cidades limitam o FAR para restringir quanto pode ser construído em um lote. Um projeto deve permanecer abaixo do máximo local ou precisa de uma autorização especial ou de uma exceção às regras.

Potencial construtivo. Uma propriedade que usa menos do FAR permitido ainda tem espaço para expansão. Investidores procuram essa capacidade não utilizada porque ela pode ser aproveitada mais tarde ou, em algumas cidades, vendida para outro terreno por meio de um programa de transferência de direitos construtivos.

Planejamento urbano. A definição de limites diferentes de FAR por bairro permite que a cidade concentre construções densas no centro e mantenha as áreas periféricas com edificações baixas. O FAR também afeta a quantidade de tráfego, consumo de água e esgoto que um bairro precisa suportar, já que mais área construída normalmente significa mais pessoas.

Reforma e expansão. Uma edificação antiga pode já estar acima do FAR permitido por um código de zoneamento mais recente. Nesse caso, ampliações podem ser restringidas mesmo que o lote pareça ter espaço livre.

Medidas relacionadas

O FAR não é a única maneira de medir a densidade. Taxa de ocupação do lote mede a parcela do lote coberta pela projeção da edificação no nível do solo, sem considerar a altura. Uma torre alta e estreita pode ter FAR alto e taxa de ocupação baixa. Limites de altura restringem diretamente o tamanho vertical de uma edificação. Regras de recuo exigem espaço livre entre a edificação e a divisa do imóvel. As cidades costumam combinar várias dessas regras em vez de depender apenas do FAR.

História

A cidade de Nova York adotou um dos primeiros códigos modernos de zoneamento em 1916. O código controlava o volume das edificações por meio de regras de recuo e altura, e não por um único índice. A revisão do zoneamento de Nova York em 1961 introduziu diretamente o FAR como instrumento de controle da densidade em toda a cidade, e outras cidades adotaram sistemas semelhantes mais tarde. Desde então, muitos locais acrescentaram disposições de bônus que permitem aos incorporadores ultrapassar o FAR básico em troca de benefícios públicos, como praças ou unidades habitacionais acessíveis.

Perguntas frequentes

O que é um bom coeficiente de aproveitamento?
Não existe um FAR universalmente bom. Ele depende totalmente da zona. Um FAR de 0,5 é normal em um subúrbio de baixa densidade, enquanto um FAR de 10 ou mais é comum em um centro urbano denso.

O coeficiente de aproveitamento pode ser maior que 1?
Sim. Um FAR acima de 1,0 significa apenas que a área total dos pisos de todos os níveis é maior que a área do terreno. Isso ocorre quando uma edificação tem mais de um pavimento cobrindo grande parte do lote.

O FAR inclui subsolos e estacionamentos?
Depende das regras locais. Muitos códigos de zoneamento excluem subsolos, estacionamentos subterrâneos e salas técnicas do cálculo do FAR, mas isso varia de cidade para cidade. Por isso, o código local deve sempre ser consultado.

Qual é a diferença entre FAR e taxa de ocupação do lote?
O FAR contabiliza a área total dos pisos de todos os níveis de uma edificação. A taxa de ocupação contabiliza apenas a projeção da edificação no solo. Uma edificação de 10 pavimentos com uma projeção pequena pode ter FAR alto e taxa de ocupação baixa ao mesmo tempo.

Como descubro o FAR máximo permitido na minha propriedade?
Consulte o mapa de zoneamento e o código de zoneamento locais, geralmente publicados pelo departamento de planejamento da cidade ou do condado, ou pergunte diretamente a um arquiteto local ou ao órgão de planejamento.

Referências

1. Departamento de Planejamento da Cidade de Nova York. “Glossário de termos de planejamento.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.