Hipotekarni kalkulator - Brezplačni izračun mesečnih plačil
Brezplačni hipotekarni kalkulator oceni mesečna plačila stanovanjskih posojil, skupne obresti in amortizacijski načrt. Primerjajte 15- in 30-letne hipoteke ter si takoj oglejte razčlenitev plačil.
Kalkulator hipoteke
Dokumentacija
Kalkulator hipotekarnega posojila
Kalkulator hipotekarnega posojila izračuna redni obrok stanovanjskega posojila na podlagi treh podatkov: zneska posojila, obrestne mere in ročnosti posojila. Prikaže tudi skupne plačane obresti v celotnem obdobju odplačevanja posojila.
Kaj počne kalkulator
Vnesite znesek posojila (izposojeni znesek, ne cene nepremičnine), letno obrestno mero, ročnost posojila v letih in pogostost plačil: mesečno, vsaka dva tedna ali tedensko. Kalkulator vrne znesek obroka za izbrani razpored plačil in skupne plačane obresti v celotni ročnosti.
Znesek posojila mora znašati najmanj 1000 $. Obrestna mera mora biti najmanj 0 %. Ročnost posojila mora biti daljša od 0 let. Vnosna polja nakazujejo zgornje meje 10.000.000 $, 20 % in 50 let, vendar se izračunajo tudi višje vrednosti.
Kako izračunati obrok hipotekarnega posojila
Hipotekarno posojilo se odplačuje z enakimi obroki. Vsak obrok vključuje obresti za to obdobje in vse večji delež glavnice (še neodplačanega zneska). Standardna formula je:
M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
- M je obrok za eno obdobje.
- P je glavnica oziroma izposojeni znesek.
- r je obrestna mera za eno obdobje.
- n je skupno število obrokov v obdobju odplačevanja posojila.
Obrestna mera za obdobje in število obrokov sta odvisna od pogostosti plačil:
| Pogostost | Število plačil na leto | Obrestna mera za obdobje (r) | Število obrokov (n) |
|---|---|---|---|
| Mesečno | 12 | letna obrestna mera ÷ 12 | leta × 12 |
| Vsaka dva tedna | 26 | letna obrestna mera ÷ 26 | leta × 26 |
| Tedensko | 52 | letna obrestna mera ÷ 52 | leta × 52 |
Ta formula izhaja iz izenačitve zneska posojila s sedanjo vrednostjo vseh prihodnjih plačil, nato pa se reši za M. Če je obrestna mera 0 %, je obrok preprosto enak znesku posojila, deljenemu s številom obrokov.
Kako pogostost plačil spremeni izračun
Prehod z mesečnih plačil na plačila vsaka dva tedna ni le stvar množenja mesečnega obroka z 12/26. Kalkulator namesto tega na novo izračuna obrestno mero za obdobje in število obrokov za novi razpored plačil, nato pa neposredno uporabi zgornjo formulo. Tako dobi nekoliko drugačen in natančnejši rezultat kot pri preračunu mesečnega zneska.
Primer izračuna
Pri posojilu v višini 200.000 $ z letno obrestno mero 3,5 % za obdobje 30 let kalkulator izračuna:
| Pogostost | Število plačil na leto | Število obrokov | Znesek obroka | Skupne plačane obresti |
|---|---|---|---|---|
| Mesečno | 12 | 360 | 898,09 $ | 123.312,18 $ |
| Vsaka dva tedna | 26 | 780 | 414,32 $ | 123.168,87 $ |
| Tedensko | 52 | 1.560 | 207,12 $ | 123.107,43 $ |
Skupne obresti so vsota vseh plačanih obrokov, zmanjšana za prvotni znesek posojila. Pogostejša plačila nekoliko znižajo skupne obresti, saj se vsako plačilo upošteva nekoliko prej, s čimer se zmanjša stanje, od katerega se obračunajo obresti.
Posojila za 15 let v primerjavi s posojili za 30 let
Krajša ročnost posojila poveča znesek obroka, vendar zniža skupne obresti, saj imajo obresti manj časa za nabiranje. Pri posojilu v višini 300.000 $ s 6 % obrestno mero in mesečnim odplačevanjem:
| Ročnost | Mesečno plačilo | Skupaj plačane obresti |
|---|---|---|
| 15 let | 2531,57 $ | 155.682,69 $ |
| 30 let | 1798,65 $ | 347.514,57 $ |
Posojilo za 15 let stane približno 733 $ več na mesec, vendar v celotnem obdobju odplačevanja prihrani skoraj 192.000 $ pri obrestih.
Kaj ta kalkulator ne vključuje
Kalkulator izračuna samo glavnico in obresti. Ne prišteje davkov na nepremičnine, zavarovanja za lastnike stanovanj, zasebnega hipotekarnega zavarovanja ali stroškov sklenitve posojila, čeprav so vsi ti stroški pogosto del dejanskega mesečnega računa za hipotekarno posojilo. Predpostavlja tudi nespremenljivo obrestno mero za celotno ročnost; ne modelira hipotekarnih posojil s prilagodljivo obrestno mero, pri katerih se lahko mera med odplačevanjem spremeni.
Če vnesene vrednosti povzročijo neveljaven rezultat, na primer kombinacijo obrestne mere in ročnosti, ki je ni mogoče rešiti, kalkulator prikaže splošno napako pri vnosu namesto posebnega opozorila.
Pogosta vprašanja
Kako se izračuna obrok hipotekarnega posojila? Izračuna se s formulo M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], pri čemer je P znesek posojila, r obrestna mera za eno plačilno obdobje, n pa skupno število obrokov.
Zakaj obrok pri plačilih vsaka dva tedna ni preprosto polovica mesečnega obroka? Pri plačilih vsaka dva tedna je 26 obrokov na leto, ne 24, zato tak obrok ni preprosto polovica 12 mesečnih obrokov. Dodatna dva obroka na leto, kar ustreza enemu dodatnemu mesečnemu obroku, sta razlog, da se posojila pri takem razporedu odplačajo hitreje in z manj skupnimi obrestmi.
Kaj je vključeno v mesečni obrok hipotekarnega posojila? Obrok pri tem kalkulatorju vključuje samo glavnico in obresti. Dejanski račun za hipotekarno posojilo pogosto vključuje tudi davke na nepremičnine in zavarovanje lastnika stanovanja ter, če je polog manjši od 20 %, zasebno hipotekarno zavarovanje.
Ali je boljše hipotekarno posojilo za 15 ali 30 let? Nobeno ni v vseh primerih boljše. Posojilo za 15 let ima višji mesečni obrok, vendar veliko manj skupnih obresti. Posojilo za 30 let ima nižji mesečni obrok, zato je lahko iz meseca v mesec dostopnejše, vendar so skupne obresti višje.
Ali večji polog zniža obrok? Da. Večji polog zmanjša znesek posojila, s tem pa tudi periodični obrok in skupne obresti, saj se P v formuli pojavi neposredno.
Kaj se zgodi, če je obrestna mera 0 %? Obrok je preprosto enak znesku posojila, deljenemu s številom obrokov, saj ni obresti, ki bi jih bilo treba prišteti.
Viri
- "Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
- "Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.