Máy Tính Thế Chấp - Tính Toán Khoản Thanh Toán Hàng Tháng Miễn Phí

Máy tính khoản vay thế chấp

Máy tính khoản vay thế chấp ước tính khoản thanh toán định kỳ cho khoản vay mua nhà từ ba số liệu: số tiền vay, lãi suất và thời hạn vay. Máy tính cũng hiển thị tổng tiền lãi đã trả trong suốt thời hạn vay.

Chức năng của máy tính

Nhập số tiền vay (số tiền đã vay, không phải giá căn nhà), lãi suất hằng năm, thời hạn vay tính bằng năm và tần suất thanh toán: hằng tháng, hai tuần một lần hoặc hằng tuần. Máy tính trả về số tiền thanh toán theo lịch đó và tổng tiền lãi đã trả trong toàn bộ thời hạn vay.

Số tiền vay phải ít nhất là 1.000 US$. Lãi suất phải từ 0% trở lên. Thời hạn vay phải dài hơn 0 năm. Các ô nhập liệu gợi ý giới hạn trên là 10.000.000 US$, 20% và 50 năm, nhưng các giá trị cao hơn vẫn được tính.

Cách tính khoản thanh toán vay thế chấp

Khoản vay thế chấp được hoàn trả bằng các khoản thanh toán bằng nhau. Mỗi khoản thanh toán bao gồm tiền lãi của kỳ đó và một phần ngày càng lớn của tiền gốc (số tiền còn nợ). Công thức tiêu chuẩn là:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

• M là khoản thanh toán cho một kỳ.
• P là tiền gốc, tức số tiền đã vay.
• r là lãi suất của một kỳ.
• n là tổng số khoản thanh toán trong thời hạn vay.

Lãi suất theo kỳ và số khoản thanh toán đều phụ thuộc vào tần suất thanh toán:

Công thức này xuất phát từ việc đặt số tiền vay bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán trong tương lai, sau đó giải theo M. Nếu lãi suất là 0%, khoản thanh toán đơn giản là số tiền vay chia cho số khoản thanh toán.

Tần suất thanh toán thay đổi cách tính như thế nào

Chuyển từ thanh toán hằng tháng sang thanh toán hai tuần một lần không chỉ là lấy khoản thanh toán hằng tháng nhân với 12/26. Thay vào đó, máy tính tính lại lãi suất theo kỳ và số khoản thanh toán cho lịch mới, rồi áp dụng trực tiếp công thức trên. Cách này cho kết quả hơi khác và chính xác hơn so với việc điều chỉnh theo số tiền thanh toán hằng tháng.

Ví dụ minh họa

Với khoản vay 200.000 US$ có lãi suất hằng năm 3,5% trong 30 năm, máy tính cho kết quả:

Tổng tiền lãi là tổng của mọi khoản thanh toán đã thực hiện, trừ đi số tiền vay ban đầu. Thanh toán thường xuyên hơn làm giảm nhẹ tổng tiền lãi, vì mỗi khoản thanh toán được trừ vào dư nợ sớm hơn một chút, từ đó giảm số dư bị tính lãi.

Các khoản vay 15 năm so với 30 năm

Thời hạn vay ngắn hơn làm tăng số tiền mỗi khoản thanh toán nhưng giảm tổng tiền lãi, vì tiền lãi có ít thời gian tích lũy hơn. Với khoản vay 300.000 US$ ở mức lãi suất 6%, thanh toán hằng tháng:

Khoản vay 15 năm tốn thêm khoảng 733 US$ mỗi tháng nhưng tiết kiệm gần 192.000 US$ tiền lãi trong suốt thời hạn vay.

Những nội dung máy tính này không bao gồm

Máy tính chỉ tính tiền gốc và tiền lãi. Máy tính không cộng thuế bất động sản, bảo hiểm chủ nhà, bảo hiểm thế chấp tư nhân hoặc chi phí hoàn tất giao dịch, dù những khoản này thường là một phần của hóa đơn vay thế chấp hằng tháng thực tế. Máy tính cũng giả định lãi suất cố định trong toàn bộ thời hạn vay; nó không mô phỏng các khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh, trong đó lãi suất có thể thay đổi giữa chừng trong thời hạn vay.

Nếu các giá trị đã nhập tạo ra kết quả không hợp lệ, chẳng hạn như sự kết hợp giữa lãi suất và thời hạn không thể giải được, máy tính sẽ hiển thị lỗi nhập liệu chung thay vì cảnh báo cụ thể.

Các câu hỏi thường gặp

Khoản thanh toán vay thế chấp được tính như thế nào? Khoản thanh toán được tính bằng công thức M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất của một kỳ thanh toán và n là tổng số khoản thanh toán.

Tại sao khoản thanh toán hai tuần một lần không chỉ bằng một nửa khoản thanh toán hằng tháng? Lịch thanh toán hai tuần một lần có 26 khoản thanh toán mỗi năm, không phải 24, nên không đơn giản bằng một nửa của 12 khoản thanh toán hằng tháng. Hai khoản thanh toán thêm mỗi năm (tương đương với một khoản thanh toán hằng tháng thêm) là lý do lịch thanh toán hai tuần một lần giúp trả hết khoản vay nhanh hơn và với tổng tiền lãi thấp hơn.

Khoản thanh toán vay thế chấp hằng tháng bao gồm những gì? Khoản thanh toán của máy tính này chỉ bao gồm tiền gốc và tiền lãi. Hóa đơn vay thế chấp thực tế thường cũng bao gồm thuế bất động sản và bảo hiểm chủ nhà, cùng với bảo hiểm thế chấp tư nhân nếu khoản trả trước thấp hơn 20%.

Khoản vay thế chấp 15 năm hay 30 năm tốt hơn? Không có loại nào tốt hơn trong mọi trường hợp. Khoản vay 15 năm có khoản thanh toán hằng tháng cao hơn nhưng tổng tiền lãi thấp hơn nhiều. Khoản vay 30 năm có khoản thanh toán hằng tháng thấp hơn, có thể phù hợp hơn với khả năng chi trả mỗi tháng, nhưng tổng tiền lãi phải trả lại cao hơn.

Trả trước nhiều hơn có làm giảm khoản thanh toán không? Có. Khoản trả trước lớn hơn làm giảm số tiền vay, từ đó giảm cả khoản thanh toán định kỳ và tổng tiền lãi, vì P xuất hiện trực tiếp trong công thức.

Điều gì xảy ra nếu lãi suất là 0%? Khoản thanh toán đơn giản là số tiền vay chia cho số khoản thanh toán, vì không có tiền lãi để cộng thêm.

Tài liệu tham khảo

1. "Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
2. "Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.