Calcolatore del Rapporto di Superficie Coperta | Strumento di Calcolo FAR

Calcolatore del rapporto di superficie del pavimento (FAR)

Il rapporto di superficie del pavimento (FAR) è un numero che confronta la superficie totale del pavimento all'interno di un edificio con l'estensione del terreno su cui sorge. Urbanisti e architetti lo usano per controllare quanto si può costruire su un lotto. Questo calcolatore determina il FAR dividendo la superficie totale dell'edificio per la superficie del lotto.

Che cos'è il rapporto di superficie del pavimento?

Il FAR è uno dei principali strumenti che le città usano per controllare la densità edilizia, cioè la quantità di costruzioni concentrata su un appezzamento di terreno. Una città stabilisce un FAR massimo per ogni zona. Un FAR basso consente solo edifici piccoli e distanziati. Un FAR alto consente edifici alti o voluminosi che sfruttano gran parte del potenziale del sito.

Il FAR ha nomi diversi nei vari Paesi. In India si chiama indice di superficie del pavimento (FSI). Nel Regno Unito e a Hong Kong si chiama rapporto di edificabilità del lotto. In alcune parti d'Europa si chiama indice di intensità edilizia. L'idea di fondo è la stessa ovunque.

Formula del rapporto di superficie del pavimento

Il FAR è la superficie totale dell'edificio divisa per la superficie del lotto:

$FAR = \frac{\text{Superficie totale dell'edificio}}{\text{Superficie del lotto}}$

• La superficie totale dell'edificio è la somma della superficie del pavimento di ogni livello dell'edificio.
• La superficie del lotto è l'estensione della particella di terreno su cui sorge l'edificio.

Entrambi i valori devono usare la stessa unità, piedi quadrati o metri quadrati. Il risultato è un numero semplice, non una percentuale. Un FAR pari a 1,0 significa che la superficie totale del pavimento dell'edificio è uguale all'estensione del lotto. Un FAR pari a 3,0 significa che la superficie totale del pavimento è tre volte l'estensione del lotto, il che di solito indica un edificio a più piani.

Le norme locali variano per quanto riguarda ciò che rientra nella superficie dell'edificio. Alcune città escludono seminterrati, autorimesse o locali tecnici. Altre conteggiano i balconi con un coefficiente ridotto. Chi presenta una domanda di autorizzazione edilizia reale dovrebbe verificare il regolamento urbanistico locale per la definizione esatta.

Come calcolare il rapporto di superficie del pavimento

1. Sommare la superficie del pavimento di ogni livello dell'edificio per ottenere la superficie totale dell'edificio.
2. Misurare la superficie del lotto.
3. Assicurarsi che entrambi i numeri usino la stessa unità.
4. Dividere la superficie totale dell'edificio per la superficie del lotto.

Il calcolatore mostra il risultato con due cifre decimali. Entrambe le superfici devono essere maggiori di zero. Se una delle due è vuota, pari a zero o negativa, non c'è alcun rapporto di superficie del pavimento da riportare e il calcolatore chiede invece un valore positivo.

Esempio di calcolo

Un edificio ha 5 piani. Ogni piano copre 10.000 piedi quadrati (930 m²), quindi la superficie totale dell'edificio è di 50.000 piedi quadrati (4600 m²). Il lotto sottostante misura 20.000 piedi quadrati (1900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La superficie del pavimento dell'edificio è due volte e mezza l'estensione del lotto. Quel risultato, 2,5, è il FAR.

Un secondo esempio: un negozio a un solo piano, con 5.000 piedi quadrati (460 m²) di superficie del pavimento, sorge su un lotto di 10.000 piedi quadrati.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un FAR pari a 0,5 significa che l'edificio utilizza solo metà della superficie del pavimento che il lotto potrebbe supportare con un FAR pari a 1,0.

Intervalli tipici del FAR per zona

Questi intervalli sono solo esempi. I limiti esatti sono stabiliti da ogni città o contea e possono variare notevolmente da un quartiere all'altro.

Perché il FAR è importante

Conformità urbanistica. Le città fissano un limite massimo al FAR per contenere quanto si può costruire su un lotto. Un progetto deve rimanere al di sotto del massimo locale, altrimenti serve una deroga o un'autorizzazione speciale.

Potenziale edificatorio. Un immobile che utilizza meno del FAR consentito ha margine per ampliarsi. Gli investitori cercano questa capacità inutilizzata perché può essere sfruttata in seguito oppure, in alcune città, ceduta a un altro sito attraverso un programma di trasferimento dei diritti edificatori.

Pianificazione urbana. Stabilire limiti FAR diversi per quartiere consente a una città di concentrare gli edifici densi nel centro mantenendo le aree periferiche a bassa altezza. Incide anche sulla quantità di traffico, consumo d'acqua e acque reflue che un quartiere deve gestire, poiché una maggiore superficie del pavimento di solito significa più persone.

Ristrutturazione e ampliamento. Un edificio più vecchio potrebbe già superare il FAR consentito dal regolamento urbanistico più recente. In tal caso, gli ampliamenti possono essere limitati anche se il lotto sembra avere spazio libero.

Misure correlate

Il FAR non è l'unico modo per misurare la densità. La copertura del lotto misura la quota del lotto occupata dall'impronta dell'edificio a livello del suolo, ignorandone l'altezza. Una torre alta e stretta può avere un FAR elevato ma una bassa copertura del lotto. I limiti di altezza fissano direttamente l'altezza verticale massima di un edificio. Le distanze dai confini impongono uno spazio libero tra l'edificio e il confine della proprietà. Le città spesso combinano diverse di queste norme invece di affidarsi soltanto al FAR.

Cenni storici

New York City adottò uno dei primi moderni regolamenti urbanistici nel 1916, controllando la volumetria degli edifici attraverso norme sulle distanze dai confini e sull'altezza, anziché mediante un unico rapporto. La revisione urbanistica di New York del 1961 introdusse direttamente il FAR come strumento di controllo della densità su scala cittadina, e in seguito altre città adottarono sistemi simili. Da allora, molti luoghi hanno aggiunto disposizioni premiali che consentono agli sviluppatori di superare il FAR di base in cambio di benefici pubblici, come piazze o alloggi a prezzi accessibili.

Domande frequenti

Qual è un buon rapporto di superficie del pavimento? Non esiste un FAR universalmente "buono". Dipende interamente dalla zona. Un FAR pari a 0,5 è normale in una periferia a bassa densità, mentre un FAR pari a 10 o superiore è comune in un centro urbano densamente edificato.

Il rapporto di superficie del pavimento può essere maggiore di 1? Sì. Un FAR superiore a 1,0 significa semplicemente che la superficie totale del pavimento su tutti i livelli è maggiore dell'estensione del lotto, cosa che avviene ogni volta che un edificio ha più di un piano e occupa gran parte del lotto.

Il FAR comprende i seminterrati e i parcheggi? Dipende dalle norme locali. Molti regolamenti urbanistici escludono dal calcolo del FAR i seminterrati, i parcheggi sotterranei e i locali tecnici, ma la situazione varia da una città all'altra, quindi occorre sempre verificare il regolamento locale.

In che modo il FAR differisce dalla copertura del lotto? Il FAR conteggia la superficie totale del pavimento su ogni livello di un edificio. La copertura del lotto conteggia solo l'impronta dell'edificio al suolo. Un edificio di 10 piani con un'impronta ridotta può avere contemporaneamente un FAR elevato e una bassa copertura del lotto.

Come posso trovare il FAR massimo consentito sulla mia proprietà? Consultare la mappa urbanistica e il regolamento urbanistico locali, generalmente pubblicati dall'ufficio di pianificazione della città o della contea, oppure rivolgersi direttamente a un architetto locale o all'ufficio di pianificazione.

Riferimenti

1. New York City Department of City Planning. "Glossario dei termini di pianificazione."
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.