เครื่องคำนวณอัตราส่วนพื้นที่อาคาร | เครื่องมือคำนวณ FAR

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR)

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (floor area ratio หรือ FAR) เป็นตัวเลขที่เปรียบเทียบพื้นที่พื้นอาคารทั้งหมดภายในอาคารกับขนาดของที่ดินที่อาคารตั้งอยู่ นักผังเมืองและสถาปนิกใช้ค่านี้เพื่อควบคุมปริมาณอาคารที่อนุญาตให้สร้างบนที่ดินแปลงหนึ่ง เครื่องคำนวณนี้หาค่า FAR โดยการหารพื้นที่อาคารรวมทั้งหมดด้วยพื้นที่ที่ดิน

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินคืออะไร

FAR เป็นเครื่องมือหลักอย่างหนึ่งที่เมืองใช้ควบคุมความหนาแน่นของอาคาร ซึ่งหมายถึงปริมาณสิ่งก่อสร้างที่อัดแน่นอยู่บนที่ดินผืนหนึ่ง เมืองจะกำหนดค่า FAR สูงสุดสำหรับแต่ละโซน ค่า FAR ต่ำอนุญาตให้สร้างได้เฉพาะอาคารขนาดเล็กและกระจายตัว ส่วนค่า FAR สูงอนุญาตให้สร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ที่ใช้ศักยภาพของที่ดินเกือบเต็มที่

FAR มีชื่อเรียกต่างกันไปในแต่ละประเทศ อินเดียเรียกว่าดัชนีพื้นที่อาคาร (floor space index หรือ FSI) สหราชอาณาจักรและฮ่องกงเรียกว่าอัตราส่วนแปลงที่ดิน (plot ratio) บางส่วนของยุโรปเรียกว่าความเข้มข้นของพื้นที่ (site intensity) แต่แนวคิดพื้นฐานเหมือนกันทุกที่

สูตรคำนวณอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน

FAR คือพื้นที่อาคารรวมหารด้วยพื้นที่ที่ดิน

$FAR = \frac{\text{Total Building Area}}{\text{Plot Area}}$

• พื้นที่อาคารรวม คือผลรวมของพื้นที่พื้นในทุกชั้นของอาคาร
• พื้นที่ที่ดิน คือขนาดของแปลงที่ดินที่อาคารตั้งอยู่

ทั้งสองค่าต้องใช้หน่วยเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นตารางฟุตหรือตารางเมตร ผลลัพธ์ที่ได้เป็นตัวเลขธรรมดา ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์ FAR เท่ากับ 1.0 หมายความว่าพื้นที่พื้นรวมของอาคารเท่ากับขนาดของที่ดิน FAR เท่ากับ 3.0 หมายความว่าพื้นที่พื้นรวมมากกว่าขนาดที่ดินสามเท่า ซึ่งมักหมายถึงอาคารหลายชั้น

กฎท้องถิ่นแตกต่างกันไปว่าอะไรบ้างที่นับเป็นพื้นที่อาคาร บางเมืองไม่นับชั้นใต้ดิน อาคารจอดรถ หรือห้องเครื่องจักร บางเมืองนับระเบียงในอัตราที่ลดลง ผู้ที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างจริงควรตรวจสอบกฎผังเมืองท้องถิ่นเพื่อดูคำนิยามที่แน่นอน

วิธีคำนวณอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน

1. รวมพื้นที่พื้นของทุกชั้นของอาคารเพื่อให้ได้พื้นที่อาคารรวม
2. วัดพื้นที่ของแปลงที่ดิน
3. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวเลขทั้งสองใช้หน่วยเดียวกัน
4. หารพื้นที่อาคารรวมด้วยพื้นที่ที่ดิน

เครื่องคำนวณแสดงผลลัพธ์ทศนิยมสองตำแหน่ง ค่าพื้นที่ทั้งสองต้องมากกว่าศูนย์ หากค่าใดค่าหนึ่งว่างเปล่า เป็นศูนย์ หรือติดลบ จะไม่มีค่า FAR ให้รายงาน และเครื่องคำนวณจะขอให้ป้อนค่าที่เป็นบวกแทน

ตัวอย่าง

อาคารหลังหนึ่งมี 5 ชั้น แต่ละชั้นมีพื้นที่ 10,000 ตารางฟุต ดังนั้นพื้นที่อาคารรวมคือ 50,000 ตารางฟุต แปลงที่ดินใต้อาคารมีขนาด 20,000 ตารางฟุต

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

พื้นที่พื้นของอาคารมากกว่าขนาดที่ดินสองเท่าครึ่ง ผลลัพธ์ 2.5 นี้คือค่า FAR

ตัวอย่างที่สอง ร้านค้าชั้นเดียวมีพื้นที่พื้น 5,000 ตารางฟุต ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 10,000 ตารางฟุต

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR เท่ากับ 0.5 หมายความว่าอาคารใช้พื้นที่พื้นเพียงครึ่งหนึ่งของที่ที่ดินแปลงนี้รองรับได้ภายใต้ FAR เท่ากับ 1.0

ช่วงค่า FAR ทั่วไปตามประเภทโซน

ช่วงค่าเหล่านี้เป็นเพียงตัวอย่าง ขีดจำกัดที่แน่นอนถูกกำหนดโดยแต่ละเมืองหรือเทศมณฑล และอาจแตกต่างกันอย่างมากจากย่านหนึ่งไปอีกย่านหนึ่ง

เหตุใด FAR จึงสำคัญ

การปฏิบัติตามผังเมือง เมืองกำหนดเพดาน FAR เพื่อจำกัดปริมาณสิ่งก่อสร้างบนที่ดินแปลงหนึ่ง โครงการต้องอยู่ต่ำกว่าค่าสูงสุดของท้องถิ่น มิฉะนั้นจะต้องขอผ่อนผันหรือใบอนุญาตพิเศษ

ศักยภาพในการพัฒนา ที่ดินที่ใช้ FAR น้อยกว่าที่อนุญาตยังมีช่องว่างให้ขยายได้ นักลงทุนมองหาศักยภาพส่วนที่ยังไม่ได้ใช้นี้ เพราะสามารถนำไปสร้างเพิ่มในภายหลัง หรือในบางเมืองสามารถขายให้ที่ดินแปลงอื่นผ่านโครงการโอนสิทธิ์การพัฒนา (transfer-of-development-rights)

การวางผังเมือง การกำหนดขีดจำกัด FAR ที่แตกต่างกันในแต่ละย่านทำให้เมืองสามารถวางสิ่งก่อสร้างหนาแน่นไว้ในใจกลางเมือง ขณะที่คงความเตี้ยในพื้นที่รอบนอก นอกจากนี้ยังส่งผลต่อปริมาณการจราจร การใช้น้ำ และของเสียที่ย่านหนึ่งต้องรองรับ เพราะพื้นที่พื้นที่มากขึ้นมักหมายถึงผู้คนมากขึ้น

การปรับปรุงและขยายอาคาร อาคารเก่าบางหลังอาจมี FAR สูงกว่าที่กฎผังเมืองใหม่อนุญาตอยู่แล้ว ในกรณีนี้การต่อเติมอาจถูกจำกัด แม้ว่าที่ดินจะดูเหมือนมีพื้นที่ว่างเหลืออยู่ก็ตาม

มาตรวัดที่เกี่ยวข้อง

FAR ไม่ใช่วิธีเดียวในการวัดความหนาแน่น สัดส่วนพื้นที่ปกคลุมที่ดิน (lot coverage) วัดสัดส่วนของที่ดินที่ถูกปกคลุมโดยฐานอาคารระดับพื้นดิน โดยไม่นับความสูง อาคารทรงหอคอยที่สูงและแคบสามารถมี FAR สูงแต่มีสัดส่วนพื้นที่ปกคลุมต่ำ ขีดจำกัดความสูง กำหนดขนาดแนวตั้งของอาคารโดยตรง กฎระยะร่น กำหนดให้ต้องมีพื้นที่ว่างระหว่างอาคารกับแนวเขตที่ดิน เมืองส่วนใหญ่มักใช้กฎเหล่านี้หลายข้อร่วมกัน แทนที่จะพึ่งพา FAR เพียงอย่างเดียว

ประวัติ

นครนิวยอร์กประกาศใช้หนึ่งในกฎผังเมืองสมัยใหม่ฉบับแรกในปี 1916 ซึ่งควบคุมปริมาตรของอาคารผ่านกฎระยะร่นและความสูง แทนที่จะใช้อัตราส่วนเดียว การปรับปรุงกฎผังเมืองของนิวยอร์กในปี 1961 นำค่า FAR มาใช้โดยตรงเป็นเครื่องมือควบคุมความหนาแน่นทั่วทั้งเมือง และเมืองอื่น ๆ ก็นำระบบคล้ายกันมาใช้ในเวลาต่อมา นับแต่นั้นมา หลายพื้นที่ได้เพิ่มบทบัญญัติโบนัสที่อนุญาตให้ผู้พัฒนาสร้างเกินค่า FAR พื้นฐานได้ แลกกับผลประโยชน์สาธารณะ เช่น ลานสาธารณะหรือที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

คำถามที่พบบ่อย

ค่า FAR ที่ดีคือเท่าไร ไม่มีค่า FAR ที่ "ดี" แบบสากล ขึ้นอยู่กับโซนทั้งหมด FAR เท่ากับ 0.5 ถือเป็นเรื่องปกติสำหรับชานเมืองความหนาแน่นต่ำ ขณะที่ FAR 10 หรือสูงกว่านั้นพบได้ทั่วไปในใจกลางเมืองที่หนาแน่น

อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินมากกว่า 1 ได้หรือไม่ ได้ FAR ที่มากกว่า 1.0 หมายความเพียงว่าพื้นที่พื้นรวมทุกชั้นมากกว่าขนาดของที่ดินเอง ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อใดก็ตามที่อาคารมีมากกว่าหนึ่งชั้นครอบคลุมพื้นที่ดินเกือบทั้งหมด

FAR รวมชั้นใต้ดินและที่จอดรถหรือไม่ ขึ้นอยู่กับกฎท้องถิ่น กฎผังเมืองหลายแห่งไม่นับชั้นใต้ดิน ที่จอดรถใต้ดิน และห้องเครื่องจักรในการคำนวณ FAR แต่ทั้งนี้แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง จึงควรตรวจสอบกฎท้องถิ่นเสมอ

FAR ต่างจากสัดส่วนพื้นที่ปกคลุมที่ดินอย่างไร FAR นับพื้นที่พื้นรวมของทุกชั้นในอาคาร ส่วนสัดส่วนพื้นที่ปกคลุมที่ดินนับเฉพาะฐานอาคารบนพื้นดิน อาคารสูง 10 ชั้นบนฐานขนาดเล็กสามารถมี FAR สูงและมีสัดส่วนพื้นที่ปกคลุมต่ำในเวลาเดียวกัน

จะหาค่า FAR สูงสุดที่อนุญาตสำหรับที่ดินของฉันได้อย่างไร ตรวจสอบแผนผังเมืองและกฎผังเมืองท้องถิ่น ซึ่งมักเผยแพร่โดยหน่วยงานผังเมืองของเมืองหรือเทศมณฑล หรือสอบถามสถาปนิกท้องถิ่นหรือสำนักงานผังเมืองโดยตรง

เอกสารอ้างอิง

1. New York City Department of City Planning. "Glossary of Planning Terms."
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.