Kat Alan Oranı Hesaplayıcı | FAR Hesaplama Aracı

Kat Alanı Katsayısı (FAR) Hesaplayıcı

Kat alanı katsayısı (FAR), bir binanın içindeki toplam kat alanını, üzerinde bulunduğu arsanın büyüklüğüyle karşılaştıran bir sayıdır. Şehir plancıları ve mimarlar, bir arsa üzerinde ne kadar yapılaşmaya izin verileceğini kontrol etmek için bunu kullanır. Bu hesaplayıcı, toplam bina alanını parsel alanına bölerek FAR değerini bulur.

Kat alanı katsayısı nedir?

FAR, şehirlerin yapı yoğunluğunu, yani bir arazi parçasına ne kadar yapılaşmanın sığdırıldığını kontrol etmek için kullandığı başlıca araçlardan biridir. Bir şehir, her bölge için azami FAR değeri belirler. Düşük bir FAR yalnızca küçük ve seyrek binalara izin verir. Yüksek bir FAR ise arazinin potansiyelinin çoğunu kullanan yüksek veya hacimli binalara izin verir.

FAR, farklı ülkelerde başka adlarla da anılır. Hindistan buna kat alanı endeksi (FSI) der. Birleşik Krallık ve Hong Kong parsel oranı terimini kullanır. Avrupa'nın bazı bölgelerinde alan yoğunluğu denir. Temel fikir her yerde aynıdır.

Kat alanı katsayısı formülü

FAR, toplam bina alanının parsel alanına bölünmesiyle hesaplanır:

$FAR = \frac{\text{Toplam Bina Alanı}}{\text{Parsel Alanı}}$

• Toplam bina alanı, binanın her katındaki kat alanlarının toplamıdır.
• Parsel alanı, binanın üzerinde bulunduğu arazi parçasının büyüklüğüdür.

Her iki değer de kare feet veya metrekare cinsinden aynı birimi kullanmalıdır. Sonuç yüzde değil, yalın bir sayıdır. 1,0 FAR, binanın toplam kat alanının parselin büyüklüğüne eşit olduğu anlamına gelir. 3,0 FAR ise toplam kat alanının parsel büyüklüğünün üç katı olduğu anlamına gelir; bu da genellikle çok katlı bir binaya işaret eder.

Bina alanı kapsamına neyin girdiği yerel kurallara göre değişir. Bazı şehirler bodrumları, otoparkları veya mekanik odaları hariç tutar. Bazıları balkonları azaltılmış bir oranla hesaba katar. Gerçek bir ruhsat başvurusu yapacak kişiler, kesin tanım için yerel imar yönetmeliğini kontrol etmelidir.

Kat alanı katsayısı nasıl hesaplanır?

1. Binanın toplam alanını bulmak için her katın kat alanını toplayın.
2. Arsanın alanını ölçün.
3. Her iki sayının da aynı birimi kullandığından emin olun.
4. Toplam bina alanını parsel alanına bölün.

Hesaplayıcı sonucu iki ondalık basamakla gösterir. Her iki alan da sıfırdan büyük olmalıdır. Değerlerden biri boş, sıfır veya negatifse bildirilecek bir kat alanı katsayısı yoktur ve hesaplayıcı bunun yerine pozitif bir değer girilmesini ister.

Çözümlü örnek

Bir binanın 5 katı vardır. Her kat 10.000 kare feet (930 m²) alan kapladığından toplam bina alanı 50.000 kare feettir. Binanın altındaki parsel 20.000 kare feet ölçüsündedir.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Binanın kat alanı, parselinin büyüklüğünün iki buçuk katıdır. Bu sonuç olan 2,5, FAR değeridir.

İkinci örnek: 5.000 kare feet (460 m²) kat alanına sahip tek katlı bir dükkân, 10.000 kare feetlik bir parsel üzerinde bulunur.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

0,5 FAR, binanın 1,0 FAR altında parselin destekleyebileceği kat alanının yalnızca yarısını kullandığı anlamına gelir.

Bölgelere göre tipik FAR aralıkları

Bu aralıklar yalnızca örnektir. Kesin sınırlar her şehir veya ilçe tarafından belirlenir ve bir mahalleden diğerine büyük ölçüde değişebilir.

FAR neden önemlidir?

İmar mevzuatına uygunluk. Şehirler, bir parselde ne kadar yapılaşma yapılabileceğini sınırlamak için FAR için üst sınır belirler. Bir proje yerel azami değerin altında kalmalıdır; aksi hâlde imar istisnası veya özel izin alınması gerekir.

Geliştirme potansiyeli. İzin verilen FAR değerinin altında kalan bir mülkün genişleme kapasitesi vardır. Yatırımcılar bu kullanılmamış kapasiteyi arar; çünkü kapasite daha sonra kullanılabilir veya bazı şehirlerde imar hakkı transferi programı aracılığıyla başka bir parsele satılabilir.

Kentsel planlama. Mahallelere göre farklı FAR sınırları belirlemek, şehrin yoğun yapılaşmayı merkezde toplamasını ve dış bölgeleri düşük katlı tutmasını sağlar. Daha fazla kat alanı genellikle daha fazla insan anlamına geldiğinden, bir mahallenin desteklemesi gereken trafik, su kullanımı ve kanalizasyon miktarını da etkiler.

Yenileme ve genişletme. Eski bir bina, yeni imar yönetmeliğinin izin verdiği FAR değerinin zaten üzerinde olabilir. Bu durumda, parselde açık alan varmış gibi görünse bile ek yapılar kısıtlanabilir.

İlgili ölçütler

FAR, yoğunluğu ölçmenin tek yolu değildir. Taban alanı katsayısı (TAKS), yüksekliği dikkate almadan, zemin seviyesinde binanın oturumunun kapladığı parsel payını ölçer. Uzun ve dar bir kule yüksek FAR değerine, ancak düşük taban alanı katsayısına sahip olabilir. Yükseklik sınırları, binanın düşey boyutunu doğrudan sınırlar. Çekme mesafesi kuralları, bina ile mülkiyet sınırı arasında boş alan bırakılmasını gerektirir. Şehirler çoğu zaman yalnızca FAR'a güvenmek yerine bu kuralların birkaçını birlikte uygular.

Tarihçe

New York şehri, 1916 yılında, yapı hacmini tek bir oran yerine çekme mesafesi ve yükseklik kurallarıyla denetleyen ilk modern imar yönetmeliklerinden birini kabul etti. New York'un 1961 tarihli imar düzenlemesi, FAR'ı şehir genelinde yoğunluk denetimi olarak doğrudan uygulamaya koydu; diğer şehirler de daha sonra benzer sistemleri benimsedi. O zamandan beri birçok yer, geliştiricilerin meydanlar veya uygun fiyatlı konut birimleri gibi kamu yararları karşılığında temel FAR sınırını aşmasına izin veren ek yapılaşma hükümleri ekledi.

Sık sorulan sorular

İyi bir kat alanı katsayısı nedir? Evrensel olarak “iyi” sayılan bir FAR yoktur. Bu değer tamamen bölgeye bağlıdır. 0,5 FAR düşük yoğunluklu bir banliyö için normalken, yoğun bir şehir merkezinde 10 FAR veya daha yüksek bir değer yaygındır.

Kat alanı katsayısı 1 değerini aşabilir mi? Evet. 1,0 değerinin üzerindeki FAR, yalnızca binanın tüm katlarındaki toplam kat alanının parselin kendisinden daha büyük olduğu anlamına gelir; bu durum, binanın parselin çoğunu kaplayan birden fazla katı olduğunda ortaya çıkar.

FAR bodrumları ve otoparkları kapsar mı? Bu, yerel kurallara bağlıdır. Birçok imar yönetmeliği bodrumları, yer altı otoparklarını ve mekanik odaları FAR hesabının dışında tutar; ancak uygulama şehirden şehre değişir, bu nedenle yerel yönetmelik her zaman kontrol edilmelidir.

FAR, parsel taban alanı oranından nasıl farklıdır? FAR, binanın her katındaki toplam kat alanını hesaba katar. Parsel taban alanı oranı ise yalnızca binanın zemindeki oturumunu hesaba katar. Küçük bir oturum üzerine inşa edilmiş 10 katlı bir bina aynı anda yüksek FAR'a ve düşük parsel taban alanı oranına sahip olabilir.

Mülkümde izin verilen azami FAR değerini nasıl bulabilirim? Genellikle şehir veya ilçe planlama müdürlüğü tarafından yayımlanan yerel imar haritasını ve imar yönetmeliğini kontrol edin ya da doğrudan yerel bir mimara veya planlama ofisine danışın.

Kaynaklar

1. New York Şehri Planlama Dairesi. “Planlama Terimleri Sözlüğü.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B. ve Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.