按揭计算器 - 免费计算每月还款

房贷计算器

房贷计算器根据三个数字估算住房贷款的定期还款额：贷款金额、利率和贷款期限。它还显示贷款期限内支付的利息总额。

计算器的工作方式

输入贷款金额（借款金额，而不是房价）、年利率、以年为单位的贷款期限，以及还款频率：每月、每两周一次（每隔两周）或每周一次。计算器会返回相应还款计划下的还款额，以及整个贷款期限内支付的利息总额。

贷款金额可以在 US$1,000 到 US$10,000,000 之间，利率可以是 0% 到 20%，贷款期限可以是 1 到 50 年。

如何计算房贷还款额

房贷通过等额还款逐步偿清。每期还款包括该期间的利息，以及逐渐增加的本金部分（仍欠的金额）。标准公式如下：

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

• M 表示一期的还款额。
• P 表示本金，即借款金额。
• r 表示一期的利率。
• n 表示贷款期限内的还款总次数。

每期利率和还款次数都取决于还款频率：

该公式通过将贷款金额设为所有未来还款的现值，再求解M得出。如果利率为0%，还款额就是贷款金额除以还款次数。

还款频率如何改变计算结果

从每月还款改为每两周一次，并不只是将每月还款额乘以12/26。计算器会针对新的还款计划重新计算每期利率和还款次数，然后直接应用上述公式。与按比例调整每月还款额相比，这会得到略有不同且更准确的结果。

计算示例

以 US$200,000 的贷款、年利率 3.5%、期限 30 年为例，计算器给出的结果如下：

利息总额等于所有还款额之和减去原始贷款金额。更频繁地还款会略微降低利息总额，因为每笔还款都会稍早用于偿还贷款，从而减少计息本金余额。

15年期贷款与30年期贷款

贷款期限越短，每期还款额越高，但总利息越少，因为利息累积的时间更短。以 US$300,000 的贷款、利率 6%、按月还款为例：

15 年期贷款每月多付约 US$733，但在整个贷款期内可节省近 US$192,000 的利息。

此计算器不包括的内容

计算器只计算本金和利息，不包括房产税、房主保险、私人按揭保险或交割费用，而这些通常都是实际每月按揭账单的一部分。计算器还假设整个期限内利率固定。对于固定利率贷款，每月的本金和利息还款额在整个贷款期内保持不变。计算器不模拟浮动利率按揭，这类贷款的利率和还款额可能在贷款中途发生变化。

如果输入的数值产生无效结果，例如利率和期限的组合无法求解，计算器会显示通用输入错误，而不是具体的警告。

常见问题

房贷还款额如何计算？ 使用公式 M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1] 计算，其中P为贷款金额，r为每个还款期的利率，n为还款总次数。

为什么每两周还款一次不等于月供的一半？ 每两周还款的方案每年有 26 次还款，而不是 24 次。计算器会按相同期限、每年 26 次还款重新计算还款额，因此结果略低于月供的一半。以 US$200,000 的贷款、利率 3.5%、期限 30 年为例，每期为 US$414.32，而月供 US$898.09 的一半是 US$449.05。一些贷款机构的每两周还款方案则是每两周支付月供的一半。这 26 次半额还款相当于每年 13 个月供，可以更早还清贷款。计算器不模拟这类方案。

每月按揭还款包括哪些内容？ 本计算器的还款额只包括本金和利息。实际的按揭账单通常还包括房产税、房主保险和私人按揭保险，其中私人按揭保险通常在首付低于 20% 时使用。

15年期还是30年期抵押贷款更好？ 没有一种期限在所有情况下都更好。15年期贷款的每月还款额更高，但利息总额少得多。30年期贷款的每月还款额较低，因此每月负担可能更容易承受，但总利息支出更高。

首付款增加会降低还款额吗？ 会降低。首付款增加会减少贷款金额，从而降低每期还款额和利息总额，因为公式中的P直接影响结果。

如果利率为0%会怎样？ 由于无需加计利息，还款额就是贷款金额除以还款次数。

参考文献

1. 美国联邦存款保险公司（FDIC）。Mortgages。FDIC 消费者资源中心：按揭贷款 — 固定利率贷款的本金和利息还款额保持不变；私人按揭保险通常用于首付低于 20% 的情形。