Grundflächenzahl Rechner | GRZ Berechnungstool

Rechner für das Geschossflächenverhältnis (FAR)

Das Geschossflächenverhältnis (FAR) ist eine Zahl, die die gesamte Geschossfläche innerhalb eines Gebäudes mit der Größe des Grundstücks vergleicht, auf dem es steht. Stadtplaner und Architekten verwenden es, um zu steuern, wie viel Bebauung auf einem Grundstück zulässig ist. Dieser Rechner ermittelt das FAR, indem er die gesamte Geschossfläche durch die Grundstücksfläche teilt.

Was ist das Geschossflächenverhältnis?

Das FAR ist eines der wichtigsten Instrumente, mit denen Städte die Bebauungsdichte steuern, also wie viel Bebauung auf einer Fläche konzentriert wird. Eine Stadt legt für jede Zone ein maximales FAR fest. Ein niedriges FAR erlaubt nur kleine, weit auseinanderliegende Gebäude. Ein hohes FAR erlaubt hohe oder großvolumige Gebäude, die das Bebauungspotenzial des Grundstücks weitgehend ausschöpfen.

Das FAR hat in verschiedenen Ländern andere Bezeichnungen. In Indien wird es als Geschossflächenindex (FSI) bezeichnet. Im Vereinigten Königreich und in Hongkong heißt es plot ratio. In Teilen Europas wird es als Bebauungsintensität bezeichnet. Die zugrunde liegende Idee ist überall dieselbe.

Formel für das Geschossflächenverhältnis

Das FAR entspricht der gesamten Geschossfläche geteilt durch die Grundstücksfläche:

$FAR = \frac{\text{Gesamte Geschossfläche}}{\text{Grundstücksfläche}}$

• Die gesamte Geschossfläche ist die Summe der Geschossflächen auf allen Ebenen des Gebäudes.
• Die Grundstücksfläche ist die Größe der Landparzelle, auf der das Gebäude steht.

Beide Werte müssen dieselbe Einheit verwenden, entweder Quadratfuß oder Quadratmeter. Das Ergebnis ist eine reine Zahl, kein Prozentsatz. Ein FAR von 1,0 bedeutet, dass die gesamte Geschossfläche des Gebäudes der Grundstücksfläche entspricht. Ein FAR von 3,0 bedeutet, dass die gesamte Geschossfläche dreimal so groß ist wie das Grundstück, was in der Regel auf ein mehrstöckiges Gebäude hindeutet.

Die örtlichen Vorschriften unterscheiden sich darin, was als Geschossfläche gilt. Manche Städte schließen Keller, Parkhäuser oder Technikräume aus. Andere rechnen Balkone mit einem reduzierten Anteil an. Wer einen tatsächlichen Bauantrag stellt, sollte die örtliche Bauordnung auf die genaue Definition prüfen.

So wird das Geschossflächenverhältnis berechnet

1. Addieren Sie die Geschossfläche jeder Ebene des Gebäudes, um die gesamte Geschossfläche zu erhalten.
2. Messen Sie die Fläche des Grundstücks.
3. Stellen Sie sicher, dass beide Zahlen dieselbe Einheit verwenden.
4. Teilen Sie die gesamte Geschossfläche durch die Grundstücksfläche.

Der Rechner zeigt das Ergebnis mit zwei Dezimalstellen an. Beide Flächen müssen größer als null sein. Wenn eine der beiden Angaben leer, null oder negativ ist, gibt es kein Geschossflächenverhältnis anzugeben, und der Rechner fordert stattdessen einen positiven Wert an.

Rechenbeispiel

Ein Gebäude hat 5 Geschosse. Jedes Geschoss umfasst 10.000 Quadratfuß (930 m²), sodass die gesamte Geschossfläche 50.000 Quadratfuß (4.600 m²) beträgt. Das darunterliegende Grundstück misst 20.000 Quadratfuß (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Die Geschossfläche des Gebäudes ist zweieinhalbmal so groß wie die Grundstücksfläche. Dieses Ergebnis, 2,5, ist das FAR.

Ein zweites Beispiel: Ein eingeschossiges Geschäft mit 5.000 Quadratfuß (460 m²) Geschossfläche steht auf einem Grundstück mit 10.000 Quadratfuß.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Ein FAR von 0,5 bedeutet, dass das Gebäude nur halb so viel Geschossfläche nutzt, wie das Grundstück bei einem FAR von 1,0 aufnehmen könnte.

Typische FAR-Bereiche nach Zone

Diese Bereiche dienen nur als Beispiele. Die genauen Grenzwerte werden von jeder Stadt oder jedem Landkreis festgelegt und können sich von einem Viertel zum nächsten stark unterscheiden.

Warum das FAR wichtig ist

Einhaltung der Bauordnung. Städte begrenzen das FAR, um die zulässige Bebauung eines Grundstücks zu beschränken. Ein Vorhaben muss unter dem örtlichen Höchstwert bleiben; andernfalls ist eine Befreiung oder Sondergenehmigung erforderlich.

Bebauungspotenzial. Ein Grundstück, dessen zulässiges FAR nicht ausgeschöpft wird, bietet Raum für eine Erweiterung. Investoren suchen nach dieser ungenutzten Kapazität, weil sie später bebaut oder in manchen Städten im Rahmen eines Programms zur Übertragung von Bebauungsrechten an ein anderes Grundstück verkauft werden kann.

Stadtplanung. Durch unterschiedliche FAR-Grenzwerte für einzelne Viertel kann eine Stadt die Bebauung im Zentrum verdichten und gleichzeitig die Randgebiete niedrig bebaut halten. Das beeinflusst auch, wie viel Verkehr, Wasserverbrauch und Abwasser ein Viertel bewältigen muss, da mehr Geschossfläche in der Regel mehr Menschen bedeutet.

Umbau und Erweiterung. Ein älteres Gebäude kann bereits über dem FAR liegen, das eine neuere Bauordnung zulässt. In diesem Fall können Anbauten eingeschränkt sein, selbst wenn das Grundstück oberirdisch unbebaute Flächen zu haben scheint.

Verwandte Kennzahlen

Das FAR ist nicht die einzige Möglichkeit, Dichte zu messen. Die Grundflächenzahl misst den Anteil eines Grundstücks, den der Gebäudegrundriss auf Bodenhöhe einnimmt, und berücksichtigt die Gebäudehöhe nicht. Ein hoher, schmaler Turm kann ein hohes FAR, aber eine geringe Grundflächenzahl haben. Höhenbegrenzungen begrenzen die vertikale Größe eines Gebäudes direkt. Abstandsflächenvorschriften verlangen einen Freiraum zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze. Städte kombinieren häufig mehrere dieser Vorschriften, statt sich allein auf das FAR zu stützen.

Historie

New York City verabschiedete 1916 eine der ersten modernen Bauordnungen, die das Bauvolumen durch Abstands- und Höhenvorschriften statt durch ein einzelnes Verhältnis regelte. Die New Yorker Überarbeitung der Bauordnung von 1961 führte das FAR direkt als stadtweites Instrument zur Steuerung der Bebauungsdichte ein; andere Städte übernahmen später ähnliche Systeme. Seitdem haben viele Orte Bonusregelungen ergänzt, die es Entwicklern erlauben, das Grund-FAR im Gegenzug für öffentliche Vorteile wie Plätze oder erschwingliche Wohnungen zu überschreiten.

Häufig gestellte Fragen

Was ist ein gutes Geschossflächenverhältnis? Es gibt kein allgemein „gutes“ FAR. Es hängt vollständig von der Zone ab. Ein FAR von 0,5 ist in einem Vorort mit geringer Dichte normal, während ein FAR von 10 oder höher in einem dicht bebauten Stadtzentrum häufig ist.

Kann das Geschossflächenverhältnis größer als 1 sein? Ja. Ein FAR über 1,0 bedeutet lediglich, dass die gesamte Geschossfläche auf allen Ebenen größer ist als das Grundstück selbst. Das ist immer dann der Fall, wenn ein Gebäude mehr als ein Geschoss hat und den größten Teil des Grundstücks bedeckt.

Umfasst das FAR Keller und Parkplätze? Das hängt von den örtlichen Vorschriften ab. Viele Bauordnungen schließen Keller, unterirdische Parkflächen und Technikräume aus der FAR-Berechnung aus. Dies ist jedoch von Stadt zu Stadt unterschiedlich, daher sollte stets die örtliche Bauordnung geprüft werden.

Wie unterscheidet sich das FAR von der Grundflächenzahl? Das FAR berücksichtigt die gesamte Geschossfläche auf allen Ebenen eines Gebäudes. Die Grundflächenzahl berücksichtigt nur die vom Gebäude eingenommene Grundfläche. Ein Gebäude mit 10 Geschossen auf kleiner Grundfläche kann gleichzeitig ein hohes FAR und eine geringe Grundflächenzahl aufweisen.

Wie finde ich das maximal zulässige FAR für mein Grundstück? Sehen Sie in der örtlichen Zonenkarte und Bauordnung nach, die in der Regel von der Stadt- oder Kreisplanungsbehörde veröffentlicht werden, oder wenden Sie sich direkt an einen örtlichen Architekten oder das zuständige Planungsamt.

Referenzen

1. Stadtplanungsamt von New York City. „Glossar der Planungsbegriffe.“
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.