Szintterületi Mutató Kalkulátor | FAR Kalkulátor Eszköz

Padlóterület-arány (FAR) kalkulátor

A padlóterület-arány (FAR) egy olyan szám, amely az épület teljes padlóterületét az épület alatti telek méretéhez hasonlítja. A várostervezők és építészek ennek segítségével szabályozzák, hogy egy adott telken mekkora épület helyezhető el. Ez a kalkulátor a teljes épületterület és a telekterület hányadosaként számítja ki a FAR-t.

Mi a padlóterület-arány?

A FAR az építési sűrűség szabályozásának egyik fő eszköze; az építési sűrűség azt jelenti, hogy egy adott földterületen mennyi épületet zsúfolnak össze. A városok minden övezetre maximális FAR-értéket határoznak meg. Az alacsony FAR csak kis, egymástól távol álló épületeket engedélyez. A magas FAR magas vagy nagy tömegű épületeket tesz lehetővé, amelyek a telek lehetőségeinek nagy részét kihasználják.

A FAR-t különböző országokban más néven is használják. Indiában floor space indexnek (FSI), az Egyesült Királyságban és Hongkongban plot ratio-nak nevezik. Európa egyes részein site intensity a neve. Az alapelv mindenütt ugyanaz.

A padlóterület-arány képlete

A FAR a teljes épületterület és a telekterület hányadosa:

$FAR = \frac{\text{Teljes épületterület}}{\text{Telekterület}}$

• A teljes épületterület az épület minden szintjén található padlóterület összege.
• A telekterület annak a földrészletnek a mérete, amelyen az épület áll.

Mindkét értéket azonos mértékegységben, négyzetlábban vagy négyzetméterben kell megadni. Az eredmény egyszerű szám, nem százalék. Az 1,0 FAR azt jelenti, hogy az épület teljes padlóterülete megegyezik a telek méretével. A 3,0 FAR azt jelenti, hogy a teljes padlóterület a telek méretének háromszorosa, ami általában többszintes épületet jelent.

A helyi szabályok eltérnek abban, hogy mi számít épületterületnek. Egyes városok nem számítják bele a pincéket, a parkolóházakat vagy a gépészeti helyiségeket. Másutt a balkonokat csökkentett mértékben veszik figyelembe. A tényleges engedélykérelem benyújtása előtt mindig ellenőrizni kell a helyi övezeti szabályzat pontos meghatározását.

A padlóterület-arány kiszámítása

1. Adja össze az épület minden szintjének padlóterületét a teljes épületterület meghatározásához.
2. Mérje meg a telek területét.
3. Győződjön meg arról, hogy mindkét szám ugyanabban a mértékegységben szerepel.
4. Ossza el a teljes épületterületet a telekterülettel.

A kalkulátor az eredményt két tizedesjegyre kerekítve jeleníti meg. Mindkét területnek nullánál nagyobbnak kell lennie. Ha bármelyik üres, nulla vagy negatív, nincs megadható padlóterület-arány, ezért a kalkulátor pozitív érték megadását kéri.

Megoldott példa

Egy épületnek 5 szintje van. Minden szint 10 000 négyzetlábnyi területet fed le (930 m²), így a teljes épületterület 50 000 négyzetláb (4600 m²). Az alatta fekvő telek területe 20 000 négyzetláb (1900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Az épület padlóterülete a telek méretének két és félszerese. Ez az eredmény, 2,5, a FAR.

Második példa: egy egyszintes üzlet 5 000 négyzetlábnyi padlóterületű, és egy 10 000 négyzetlábnyi telken áll.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Az 0,5 FAR azt jelenti, hogy az épület csak feleannyi padlóterületet használ, mint amennyit a telek 1,0 FAR mellett elbírna.

Tipikus FAR-tartományok övezetenként

Ezek a tartományok csak példák. A pontos határértékeket minden város vagy megye maga állapítja meg, és ezek egyik városrésztől a másikig jelentősen eltérhetnek.

Miért fontos a FAR?

Az övezeti előírások betartása. A városok a FAR felső határával korlátozzák, hogy mekkora épület építhető egy telken. A projektnek a helyi maximum alatt kell maradnia, ellenkező esetben eltérés iránti engedélyre vagy különleges engedélyre van szükség.

Fejlesztési lehetőség. Az a telek, amely a megengedett FAR-értéknél kisebbet használ ki, bővítési lehetőséget tartogat. A befektetők keresik ezt a kihasználatlan kapacitást, mert később beépíthető, illetve egyes városokban fejlesztési jogok átruházási programján keresztül egy másik telekre átruházható.

Várostervezés. A különböző városrészekre megállapított eltérő FAR-határértékek lehetővé teszik, hogy a város a sűrű beépítést a belvárosba összpontosítsa, miközben a külső területeken alacsonyan tartja az épületeket. Ez azt is befolyásolja, hogy egy városrésznek mekkora forgalmat, vízfogyasztást és szennyvízmennyiséget kell kiszolgálnia, mivel a nagyobb padlóterület általában több embert jelent.

Felújítás és bővítés. Előfordulhat, hogy egy régebbi épület már meghaladja az újabb övezeti szabályzat által megengedett FAR-értéket. Ilyenkor a bővítés korlátozott lehet, még akkor is, ha a telken látszólag van szabad terület.

Kapcsolódó mutatók

A FAR nem az egyetlen módszer a sűrűség mérésére. A telekbeépítettség azt méri, hogy a talajszinten az épület által elfoglalt alapterület a telek mekkora részét fedi le, a magasság figyelembevétele nélkül. Egy magas, keskeny toronynak lehet magas FAR-értéke, miközben a telekbeépítettsége alacsony. A magassági korlátozások közvetlenül az épület függőleges méretét szabják meg. Az elő- és oldalkerti előírások üres területet írnak elő az épület és a telekhatár között. A városok gyakran több ilyen szabályt együtt alkalmaznak, ahelyett hogy kizárólag a FAR-ra támaszkodnának.

Története

New York City 1916-ban fogadta el az egyik első modern övezeti szabályzatot, amely az épületek tömegét nem egyetlen arányszámmal, hanem az elő- és oldalkerti, valamint a magassági előírásokkal szabályozta. New York 1961-es övezeti reformja közvetlenül bevezette a FAR-t a városszintű sűrűségszabályozás eszközeként, később pedig más városok is hasonló rendszereket vezettek be. Azóta számos helyen olyan bónuszrendszereket is bevezettek, amelyek lehetővé teszik a fejlesztők számára az alap FAR túllépését közhasznú ellenszolgáltatások, például közterek vagy megfizethető lakások biztosításáért cserébe.

Gyakran ismételt kérdések

Mekkora a megfelelő padlóterület-arány? Nincs mindenhol érvényes „megfelelő” FAR. Ez teljes mértékben az övezettől függ. A 0,5 FAR normális egy kis sűrűségű kertvárosban, míg a 10 vagy annál magasabb FAR gyakori a sűrű városközpontokban.

Lehet-e a padlóterület-arány nagyobb 1-nél? Igen. Az 1,0 feletti FAR csupán azt jelenti, hogy az épület valamennyi szintjének összesített padlóterülete nagyobb magánál a teleknél; ez akkor fordul elő, amikor egy épület egynél több szintje a telek nagy részét lefedi.

A FAR magában foglalja a pincéket és a parkolókat? Ez a helyi szabályoktól függ. Sok övezeti szabályzat kizárja a pincéket, a mélygarázsokat és a gépészeti helyiségeket a FAR számításából, de ez városonként eltér, ezért mindig ellenőrizni kell a helyi szabályzatot.

Miben különbözik a FAR a telekbeépítettségtől? A FAR az épület minden szintjének teljes padlóterületét számítja. A telekbeépítettség csak az épület talajszinten elfoglalt alapterületét veszi figyelembe. Egy kis alapterületű, 10 szintes épületnek egyszerre lehet magas a FAR-értéke és alacsony a telekbeépítettsége.

Hogyan állapíthatom meg a telkemen megengedett maximális FAR-értéket? Ellenőrizze a helyi övezeti térképet és övezeti szabályzatot, amelyet általában a városi vagy megyei tervezési osztály tesz közzé, vagy közvetlenül kérdezzen meg egy helyi építészt vagy tervezési irodát.

Hivatkozások

1. New York City Várostervezési Osztálya. „Tervezési szakkifejezések glosszáriuma.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B. és Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.