바닥 면적비 계산기 | FAR 계산 도구

용적률(FAR) 계산기 | FAR 계산 도구

용적률(FAR)은 건물 내부의 전체 바닥 면적과 건물이 들어선 토지의 면적을 비교하는 수치입니다. 도시계획가와 건축가는 용적률을 사용해 하나의 필지에 허용되는 건축 규모를 관리합니다. 이 계산기는 건물 전체 면적을 대지 면적으로 나누어 FAR을 계산합니다.

용적률이란?

FAR은 건축 밀도, 즉 한 필지에 얼마나 많은 건축물이 들어서는지를 관리하기 위해 도시에서 사용하는 주요 수단 중 하나입니다. 도시는 구역별로 최대 FAR을 정합니다. FAR이 낮으면 규모가 작고 넓게 퍼진 건물만 허용됩니다. FAR이 높으면 부지의 개발 가능성을 대부분 사용하는 고층 또는 큰 규모의 건물이 허용됩니다.

FAR은 국가에 따라 다른 이름으로 불립니다. 인도에서는 연면적 지수(FSI)라고 합니다. 영국과 홍콩에서는 대지 비율(plot ratio)이라고 합니다. 유럽 일부 지역에서는 대지 집약도(site intensity)라고 합니다. 기본 개념은 어디에서나 같습니다.

용적률 계산 공식

FAR은 전체 건물 면적을 대지 면적으로 나눈 값입니다.

$FAR = \frac{\text{Total Building Area}}{\text{Plot Area}}$

• 전체 건물 면적은 건물의 모든 층 바닥 면적을 합한 값입니다.
• 대지 면적은 건물이 세워진 토지 필지의 크기입니다.

두 값은 모두 제곱피트 또는 제곱미터처럼 동일한 단위를 사용해야 합니다. 결과는 백분율이 아닌 단순한 수치입니다. FAR이 1.0이면 건물의 전체 바닥 면적이 대지 면적과 같다는 뜻입니다. FAR이 3.0이면 전체 바닥 면적이 대지 면적의 세 배라는 뜻이며, 일반적으로 여러 층으로 된 건물을 의미합니다.

건물 면적에 포함되는 항목은 지역 규정에 따라 다릅니다. 일부 도시는 지하실, 주차장 또는 기계실을 제외합니다. 다른 도시에서는 발코니를 일부만 산정하기도 합니다. 실제 인허가 신청을 진행하는 경우에는 정확한 정의를 확인하기 위해 해당 지역의 용도지역 규정을 검토해야 합니다.

용적률 계산 방법

1. 건물의 모든 층 바닥 면적을 합산해 전체 건물 면적을 구합니다.
2. 토지 필지의 면적을 측정합니다.
3. 두 수치가 동일한 단위를 사용하는지 확인합니다.
4. 전체 건물 면적을 대지 면적으로 나눕니다.

계산기는 결과를 소수점 둘째 자리까지 표시합니다. 두 면적은 모두 0보다 커야 합니다. 어느 한쪽이 비어 있거나 0 또는 음수이면 보고할 용적률이 없으므로 계산기는 대신 양수 값을 입력하도록 요청합니다.

계산 예시

건물이 5층이고 각 층의 면적이 10,000제곱피트이므로 전체 건물 면적은 50,000제곱피트입니다. 건물 아래의 대지는 20,000제곱피트입니다.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

건물의 바닥 면적은 대지 면적의 2.5배입니다. 이 결과인 2.5가 FAR입니다.

두 번째 예로, 바닥 면적이 5,000제곱피트인 단층 상점이 10,000제곱피트의 필지에 있다고 가정합니다.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR이 0.5라는 것은 FAR이 1.0인 경우 해당 필지가 수용할 수 있는 바닥 면적의 절반만 건물이 사용한다는 뜻입니다.

구역별 일반적인 용적률 범위

이 범위는 예시일 뿐입니다. 정확한 한도는 각 도시 또는 카운티가 정하며, 인접한 동네 사이에서도 크게 다를 수 있습니다.

용적률이 중요한 이유

용도지역 규정 준수. 도시는 한 필지에 지을 수 있는 규모를 제한하기 위해 FAR 상한을 설정합니다. 사업 계획은 지역의 최대 한도 이하로 유지되어야 하며, 그렇지 않으면 예외 승인이나 특별 허가가 필요합니다.

개발 가능성. 허용된 FAR보다 적게 사용하는 부동산에는 확장할 여지가 있습니다. 투자자는 이러한 미사용 용량에 주목합니다. 나중에 추가로 개발할 수 있고, 일부 도시에서는 개발권 이전 제도를 통해 다른 부지에 판매할 수도 있기 때문입니다.

도시계획. 동네별로 서로 다른 FAR 한도를 설정하면 도시는 도심에 고밀도 건축을 배치하면서 외곽 지역은 저층으로 유지할 수 있습니다. 또한 바닥 면적이 많을수록 일반적으로 사람이 많아지므로, 한 동네가 감당해야 하는 교통량과 물 사용량, 하수 처리량에도 영향을 줍니다.

개축과 증축. 오래된 건물이 이미 새로운 용도지역 규정에서 허용하는 FAR을 초과하고 있을 수 있습니다. 이 경우 필지에 빈 공간이 있어 보이더라도 증축이 제한될 수 있습니다.

관련 지표

밀도를 측정하는 방법은 FAR만이 아닙니다. **건폐율(lot coverage)**은 높이를 고려하지 않고 지상에서 건물이 차지하는 건축 면적의 비율을 측정합니다. 좁고 높은 타워는 FAR이 높으면서 건폐율은 낮을 수 있습니다. 높이 제한은 건물의 수직 규모를 직접 제한합니다. **후퇴 거리 규정(setback rules)**은 건물과 대지 경계선 사이에 빈 공간을 두도록 요구합니다. 도시는 FAR 하나에만 의존하기보다 이러한 규정을 여러 개 조합하는 경우가 많습니다.

역사

뉴욕시는 1916년에 현대적 용도지역 규정 중 하나를 처음 도입했습니다. 당시에는 단일 비율이 아니라 후퇴 거리와 높이 규정을 통해 건물 규모를 관리했습니다. 뉴욕시의 1961년 용도지역 개정에서는 FAR을 도시 전체의 밀도 관리 수단으로 직접 도입했으며, 이후 다른 도시들도 유사한 제도를 채택했습니다. 그 후 많은 지역에서 공공 광장이나 저렴한 주택 공급과 같은 공공 혜택을 제공하는 대가로 개발자가 기본 FAR을 초과할 수 있도록 하는 인센티브 규정을 추가했습니다.

자주 묻는 질문

좋은 용적률은 얼마인가요?
보편적으로 정해진 “좋은” FAR은 없습니다. 전적으로 해당 구역에 따라 달라집니다. FAR 0.5는 저밀도 교외 지역에서 일반적이며, FAR 10 이상은 밀도가 높은 도심에서 흔합니다.

용적률이 1보다 클 수 있나요?
그렇습니다. FAR이 1.0보다 높다는 것은 모든 층의 전체 바닥 면적이 대지 자체의 면적보다 크다는 뜻일 뿐입니다. 건물이 대지 대부분을 차지하면서 한 층보다 많은 층을 가지면 이런 결과가 나옵니다.

FAR에 지하실과 주차장이 포함되나요?
지역 규정에 따라 다릅니다. 많은 용도지역 규정에서는 지하실, 지하 주차장 및 기계실을 FAR 계산에서 제외하지만, 도시마다 다르므로 항상 해당 지역의 규정을 확인해야 합니다.

FAR은 건폐율과 어떻게 다른가요?
FAR은 건물의 모든 층에 걸친 전체 바닥 면적을 계산합니다. 건폐율은 지상에서 건물이 차지하는 면적만 계산합니다. 작은 건축 면적 위에 10층 건물을 세우면 FAR은 높고 건폐율은 낮을 수 있습니다.

내 부동산에 허용되는 최대 FAR은 어떻게 확인하나요?
일반적으로 도시 또는 카운티의 도시계획 부서가 공개하는 지역 용도지역 지도와 용도지역 규정을 확인하거나, 지역 건축가 또는 도시계획 사무소에 직접 문의하면 됩니다.

참고 자료

1. 뉴욕시 도시계획부. “도시계획 용어집.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.