바닥 면적비 계산기 | FAR 계산 도구

용적률(FAR) 계산기

용적률(FAR)은 건물 안의 전체 바닥 면적을 건물이 놓인 땅의 크기와 비교한 수입니다. 도시 계획가와 건축가는 한 필지에 지을 수 있는 건물의 양을 제한하는 데 이 값을 사용합니다. 이 계산기는 총 건물 면적을 대지 면적으로 나누어 FAR을 구합니다.

용적률이란 무엇인가요?

FAR은 도시가 건축 밀도를 제한하는 데 쓰는 주요 수단 중 하나입니다. 뉴욕시의 용도 지역 안내서는 이를 건물의 규모를 제한하는 핵심 규제라고 부릅니다. 여기서 밀도는 한 땅에 건축물이 얼마나 빽빽하게 들어서는지를 뜻합니다. 도시는 구역마다 최대 FAR을 정합니다. FAR이 낮으면 작고 넓게 퍼진 건물만 허용됩니다. FAR이 높으면 부지의 잠재력을 대부분 활용하는 높거나 부피가 큰 건물이 허용됩니다.

FAR은 나라마다 다른 이름으로 불립니다. 인도에서는 바닥 면적 지수(FSI)라고 합니다. 영국과 홍콩에서는 플롯 비율(plot ratio)이라고 합니다. 유럽 일부 지역에서는 부지 집약도라고 합니다. 바탕이 되는 개념은 어디서나 같습니다.

용적률 공식

FAR은 총 건물 면적을 대지 면적으로 나눈 값입니다. 예를 들어 뉴욕시의 용도 지역 규정은 이를 용도 지역 부지의 총 바닥 면적을 그 부지의 대지 면적으로 나눈 값으로 정의합니다.

$FAR = \frac{\text{총 건물 면적}}{\text{대지 면적}}$

• 총 건물 면적은 건물 모든 층의 바닥 면적을 합한 값입니다.
• 대지 면적은 건물이 서 있는 토지 필지의 크기입니다.

두 값은 제곱피트든 제곱미터든 같은 단위를 사용해야 합니다. 결과는 백분율이 아니라 단순한 수입니다. FAR 1.0의 경우 건물의 총 바닥 면적이 대지의 크기와 같다는 뜻입니다. FAR 3.0의 경우 총 바닥 면적이 대지 크기의 세 배이며, 보통 여러 층으로 된 건물을 뜻합니다.

건물 면적에 무엇을 포함하는지는 지역 규정마다 다릅니다. 일부 도시는 지하층, 주차장, 기계실을 제외합니다. 예를 들어 뉴욕은 주거용으로 쓰지 않는 한 지하실 공간을 바닥 면적에 포함하지 않습니다. 발코니를 낮은 비율로 계산하는 곳도 있습니다. 실제 건축 허가를 신청하는 사람은 정확한 정의를 지역 용도 지역 규정에서 확인해야 합니다.

용적률 계산 방법

1. 건물 모든 층의 바닥 면적을 더하여 총 건물 면적을 구합니다.
2. 대지의 면적을 측정합니다.
3. 두 수가 같은 단위를 사용하는지 확인합니다.
4. 총 건물 면적을 대지 면적으로 나눕니다.

예시

한 건물이 5층입니다. 각 층의 면적은 10,000제곱피트 (930 m²)이므로 총 건물 면적은 50,000제곱피트 (4,600 m²)입니다. 그 아래 대지는 20,000제곱피트 (1,900 m²)입니다.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

건물의 바닥 면적은 대지 크기의 두 배 반입니다. 그 결과인 2.5가 FAR입니다.

두 번째 예시입니다. 바닥 면적이 5,000제곱피트 (460 m²)인 단층 상점이 10,000제곱피트 대지에 놓여 있습니다.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0.5의 경우 건물은 FAR 1.0에서 대지가 감당할 수 있는 바닥 면적의 절반만 사용한다는 뜻입니다.

구역별 일반적인 FAR 범위

이 범위는 예시일 뿐입니다. 정확한 한도는 도시나 군마다 정하며 동네에 따라 크게 다를 수 있습니다.

FAR이 중요한 이유

용도 지역 규정 준수. 도시는 한 필지에 지을 수 있는 양을 제한하려고 FAR의 상한을 둡니다. 사업은 지역의 최대치를 넘지 않아야 하며, 그렇지 않으면 예외 허가(variance)나 특별 허가가 필요합니다.

개발 잠재력. 허용된 FAR보다 적게 쓰는 부동산은 확장할 여지가 있습니다. 투자자는 이 남은 용량을 찾습니다. 나중에 증축할 수 있고, 일부 도시에서는 개발권 양도 제도를 통해 다른 부지에 팔 수도 있기 때문입니다.

도시 계획. 동네마다 FAR 한도를 다르게 정하면 도시는 도심에 밀도 높은 건축물을 두고 외곽은 저층으로 유지할 수 있습니다. 바닥 면적이 늘수록 보통 사람도 늘어나므로, FAR은 동네가 감당해야 하는 교통량, 물 사용량, 하수량에도 영향을 줍니다.

개조와 확장. 오래된 건물이 새 용도 지역 규정이 허용하는 FAR을 이미 넘어설 수 있습니다. 이 경우 대지에 빈 공간이 있어 보여도 증축이 제한될 수 있습니다.

관련 지표

FAR만이 밀도를 측정하는 방법은 아닙니다. 건폐율은 높이를 무시하고 지상층에서 건물의 바닥면이 대지에서 차지하는 비율을 측정합니다. 높고 폭이 좁은 탑은 FAR이 높아도 건폐율은 낮을 수 있습니다. 높이 제한은 건물의 수직 크기를 직접 제한합니다. 건축선 후퇴 규정은 건물과 대지 경계선 사이에 빈 공간을 두도록 요구합니다. 도시는 FAR만 쓰기보다 이러한 규정 여러 개를 함께 적용하는 경우가 많습니다.

역사

뉴욕시는 1916년에 최초의 현대적 용도 지역 규정 중 하나를 채택했으며, 이 규정은 단일 비율이 아니라 건축선 후퇴와 높이 규정으로 건물 부피를 제어했습니다. 뉴욕의 1961년 용도 지역 개정은 FAR을 도시 전체의 밀도 제어 수단으로 직접 도입했고, 이후 다른 도시들도 비슷한 제도를 채택했습니다. 그 뒤 많은 지역에서 개발자가 광장이나 저렴한 주택 같은 공공 편익을 제공하는 대가로 기본 FAR을 초과할 수 있는 보너스 조항을 추가했습니다. 뉴욕에서는 저렴한 주택을 제공하는 R10 개발이 자격을 갖추면 최대 FAR을 10.0에서 12.0으로 높이는 바닥 면적 보너스를 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

좋은 용적률은 얼마인가요? 보편적인 "좋은" FAR은 없습니다. 전적으로 구역에 따라 달라집니다. 저밀도 교외에서는 FAR 0.5는 보통이지만, 밀집한 도심에서는 FAR 10 이상도 흔합니다.

용적률이 1보다 클 수 있나요? 네. FAR이 1.0보다 크다는 것은 모든 층의 총 바닥 면적이 대지 자체보다 넓다는 뜻이며, 건물이 대지 대부분을 덮는 층을 두 개 이상 가질 때마다 생깁니다.

FAR에 지하층과 주차장이 포함되나요? 지역 규정에 따라 다릅니다. 많은 용도 지역 규정은 지하층, 지하 주차장, 기계실을 FAR 계산에서 제외하지만 도시마다 다르므로 항상 지역 규정을 확인해야 합니다.

FAR과 건폐율은 어떻게 다른가요? FAR은 건물 모든 층의 총 바닥 면적을 셉니다. 건폐율은 지상에서 건물의 바닥면만 셉니다. 좁은 바닥면 위에 선 10층 건물은 FAR이 높고 동시에 건폐율이 낮을 수 있습니다.

내 부동산에 허용되는 최대 FAR은 어떻게 알아보나요? 보통 시나 군의 도시 계획 부서가 공표하는 지역 용도 지역 지도와 규정을 확인하거나, 지역 건축가나 도시 계획 사무소에 직접 문의합니다.

참고 자료

1. 뉴욕시 도시계획국. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. 뉴욕시 용도 지역 규정 12-10 — 용적률의 정의, 바닥 면적에서 제외되는 지하실 공간.
2. 뉴욕시 도시계획국. Zoning Handbook. 뉴욕시 용도 지역 안내서 — 핵심 규제로서의 FAR, R10의 FAR을 10.0에서 12.0으로 높이는 저렴한 주택 보너스.