Калкулатор хипотеке

Калкулатор хипотеке процењује редовну рату стамбеног кредита на основу три броја: износа кредита, каматне стопе и рока отплате. Такође приказује укупно плаћену камату током целог периода отплате.

Шта калкулатор ради

Унесите износ кредита (позајмљени износ, а не цену куће), годишњу каматну стопу, рок отплате у годинама и учесталост плаћања: месечно, двонедељно (сваке две недеље) или недељно. Калкулатор приказује износ рате за изабрани распоред и укупно плаћену камату током целог рока.

Износ кредита мора бити најмање 1.000 US$. Каматна стопа мора бити 0% или виша. Рок отплате мора бити дужи од 0 година. Поља за унос предлажу горње границе од 10.000.000 US$, 20% и 50 година, али се израчунавају и веће вредности.

Како се израчунава рата хипотеке

Хипотека се отплаћује једнаким ратама. Свака рата покрива камату за тај период и све већи део главнице (преосталог дуга). Стандардна формула је:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

M је рата за један период.
P је главница, односно позајмљени износ.
r је каматна стопа за један период.
n је укупан број рата током рока отплате кредита.

Стопа за један период и број рата зависе од учесталости плаћања:

Учесталост	Број рата годишње	Стопа за период (r)	Број рата (n)
Месечно	12	годишња стопа ÷ 12	године × 12
Двонедељно	26	годишња стопа ÷ 26	године × 26
Недељно	52	годишња стопа ÷ 52	године × 52

Ова формула се добија изједначавањем износа кредита са садашњом вредношћу свих будућих рата, а затим решавањем по M. Ако је каматна стопа 0%, рата је једноставно једнака износу кредита подељеном бројем рата.

Како учесталост плаћања мења израчунавање

Прелазак са месечних на двонедељне рате није само питање множења месечне рате са 12/26. Калкулатор уместо тога поново израчунава стопу за период и број рата за нови распоред, а затим директно примењује горњу формулу. Тако се добија нешто другачији и прецизнији резултат него пропорционалним прилагођавањем месечног износа.

Решени пример

За кредит од 200.000 US$ са годишњом каматном стопом од 3,5% на рок од 30 година, калкулатор даје:

Учесталост	Број рата годишње	Број рата	Износ рате	Укупно плаћена камата
Месечно	12	360	898,09 US$	123.312,18 US$
Двонедељно	26	780	414,32 US$	123.168,87 US$
Недељно	52	1.560	207,12 US$	123.107,43 US$

Укупна камата је збир свих плаћених рата умањен за првобитни износ кредита. Чешће плаћање незнатно смањује укупну камату, јер се свака рата обрачунава нешто раније, чиме се смањује преостали дуг на који се обрачунава камата.

Кредити на 15 наспрам 30 година

Краћи рок отплате повећава износ рате, али смањује укупну камату, јер камата има мање времена да се акумулира. За кредит од 300.000 US$ са каматном стопом од 6%, који се отплаћује месечно:

Рок	Месечна рата	Укупно плаћена камата
15 година	2.531,57 US$	155.682,69 US$
30 година	1.798,65 US$	347.514,57 US$

Кредит на 15 година кошта око 733 US$ више месечно, али током целог рока отплате штеди скоро 192.000 US$ на камати.

Шта овај калкулатор не обухвата

Калкулатор израчунава само главницу и камату. Не додаје порез на имовину, осигурање куће, приватно хипотекарно осигурање ни трошкове закључења кредита, који су често део стварног месечног хипотекарног рачуна. Такође претпоставља фиксну каматну стопу током целог рока; не моделује хипотеке са променљивом каматном стопом, код којих се стопа може променити током отплате.

Ако унете вредности дају неважећи резултат, као што је комбинација стопе и рока коју није могуће решити, калкулатор приказује општу грешку уноса, а не посебно упозорење.

Најчешће постављана питања

Како се израчунава рата хипотеке? Израчунава се формулом M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], где је P износ кредита, r каматна стопа за један период плаћања, а n укупан број рата.

Зашто двонедељна рата није једноставно половина месечне рате? Код двонедељног распореда има 26 рата годишње, а не 24, па то није једноставно половина од 12 месечних рата. Те две додатне рате годишње (што одговара једној додатној месечној рати) омогућавају да се кредит по двонедељном распореду отплати брже и уз мању укупну камату.

Шта је укључено у месечну рату хипотеке? Рата овог калкулатора покрива само главницу и камату. Стварни хипотекарни рачун често укључује и порез на имовину и осигурање куће, а ако је учешће мање од 20%, и приватно хипотекарно осигурање.

Да ли је боља хипотека на 15 или 30 година? Ниједна није боља у сваком случају. Кредит на 15 година има већу месечну рату, али знатно мању укупну камату. Кредит на 30 година има мању месечну рату, што може олакшати месечну отплату, али укупно кошта више због камате.

Да ли веће учешће смањује рату? Да. Веће учешће смањује износ кредита, што умањује и периодичну рату и укупну камату, јер се P у формули појављује директно.

Шта се дешава ако је каматна стопа 0%? Рата је једноставно једнака износу кредита подељеном бројем рата, јер нема камате која би се додала.

Литература

"Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
"Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.

Калкулатор хипотеке - Бесплатно израчунавање месечних рата