Kalkulator Indeksa Izgrađenosti | Alat za Izračunavanje FAR-a

Калкулатор коефицијента изграђености (ФАР)

Коефицијент изграђености (ФАР) је број који упоређује укупну површину подова унутар зграде са површином земљишта на којем се она налази. Урбанисти и архитекте користе га за контролу дозвољене изграђености парцеле. Овај калкулатор израчунава ФАР дељењем укупне површине зграде површином парцеле.

Шта је коефицијент изграђености?

ФАР је један од главних алата које градови користе за контролу густине изграђености, односно количине изградње на одређеној површини земљишта. Град утврђује максимални ФАР за сваку зону. Низак ФАР дозвољава само мале, разуђене зграде. Висок ФАР дозвољава високе или габаритне зграде које користе већи део потенцијала локације.

ФАР има и друге називе у различитим земљама. У Индији се назива индекс површине подова (ФСИ). У Уједињеном Краљевству и Хонгконгу назива се коефицијент парцеле. У деловима Европе назива се интензитет изграђености. Основна идеја је свуда иста.

Формула за коефицијент изграђености

ФАР је количник укупне површине зграде и површине парцеле:

$FAR = \frac{\text{Укупна површина зграде}}{\text{Површина парцеле}}$

• Укупна површина зграде је збир површина подова на свим нивоима зграде.
• Површина парцеле је површина земљишне парцеле на којој се зграда налази.

Обе вредности морају бити изражене у истој јединици, у квадратним стопама или квадратним метрима. Резултат је обичан број, а не проценат. ФАР од 1,0 значи да је укупна површина подова зграде једнака површини парцеле. ФАР од 3,0 значи да је укупна површина подова три пута већа од површине парцеле, што обично указује на вишеспратну зграду.

Локални прописи се разликују у погледу тога шта се рачуна као површина зграде. Неки градови изузимају подруме, гараже за паркирање или машинске просторије. Други балконе рачунају по умањеној стопи. Свако ко подноси стварни захтев за грађевинску дозволу треба да провери локални урбанистички пропис ради тачне дефиниције.

Како се израчунава коефицијент изграђености

1. Саберите површине подова на свим нивоима зграде да бисте добили укупну површину зграде.
2. Измерите површину земљишне парцеле.
3. Уверите се да су обе вредности изражене у истој јединици.
4. Поделите укупну површину зграде површином парцеле.

Калкулатор приказује резултат заокружен на две децимале. Обе површине морају бити веће од нуле. Ако је нека од њих празна, једнака нули или негативна, коефицијент изграђености се не може израчунати, па калкулатор тражи позитивну вредност.

Решени пример

Зграда има 5 спратова. Сваки спрат има 10.000 квадратних стопа (930 m²), па укупна површина зграде износи 50.000 квадратних стопа (4.600 m²). Парцела испод ње има 20.000 квадратних стопа (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Површина подова зграде је два и по пута већа од површине њене парцеле. Тај резултат, 2,5, представља ФАР.

Други пример: једноспратна продавница са 5.000 квадратних стопа (460 m²) површине подова налази се на парцели површине 10.000 квадратних стопа.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

ФАР од 0,5 значи да зграда користи само половину површине подова коју би парцела могла да подржи при ФАР-у од 1,0.

Типични распони ФАР-а по зонама

Ови распони су само примери. Тачне границе одређује сваки град или округ и оне се могу знатно разликовати од једног до другог суседства.

Зашто је ФАР важан

Усклађеност са урбанистичким прописима. Градови ограничавају ФАР да би ограничили количину изградње на парцели. Пројекат мора остати испод локалног максимума; у супротном су потребни изузетак или посебна дозвола.

Развојни потенцијал. На парцели која користи мањи ФАР од дозвољеног постоји простор за проширење. Инвеститори траже тај неискоришћени капацитет јер се он касније може изградити или, у неким градовима, продати другој локацији кроз програм преноса права на изградњу.

Урбанистичко планирање. Утврђивање различитих ограничења ФАР-а по суседствима омогућава граду да густу изградњу усмери у центар, а да удаљеније области задржи ниским. То такође утиче на количину саобраћаја, потрошњу воде и оптерећење канализације које суседство мора да поднесе, јер већа површина подова обично значи и више људи.

Обнова и проширење. Старија зграда се можда већ налази изнад ФАР-а који дозвољава новији урбанистички пропис. У том случају проширења могу бити ограничена чак и ако парцела изгледа као да има слободног простора.

Повезане мере

ФАР није једини начин мерења густине изграђености. Заузетост парцеле мери удео парцеле који заузима основа зграде на нивоу терена, не узимајући у обзир висину. Висока, уска кула може имати висок ФАР, али малу заузетост парцеле. Ограничења висине непосредно ограничавају вертикалну величину зграде. Правила о удаљењу од међа захтевају слободан простор између зграде и границе парцеле. Градови често комбинују више ових правила, уместо да се ослањају само на ФАР.

Историја

Њујорк је усвојио један од првих савремених урбанистичких прописа 1916. Њиме се габарит зграда контролисао правилима о удаљењу од међа и висини, а не једним коефицијентом. Њујоршка ревизија урбанистичких прописа из 1961 непосредно је увела ФАР као градски инструмент за контролу густине, а други градови су касније усвојили сличне системе. Од тада су многа места увела одредбе о бонусима које инвеститорима омогућавају да премаше основни ФАР у замену за јавне користи, као што су јавни тргови или стамбене јединице по приступачним ценама.

Најчешће постављана питања

Који коефицијент изграђености је добар? Не постоји универзално „добар“ ФАР. Он у потпуности зависи од зоне. ФАР од 0,5 уобичајен је у предграђу мале густине, док је ФАР од 10 или више чест у густо изграђеном градском центру.

Може ли коефицијент изграђености бити већи од 1? Може. ФАР изнад 1,0 само значи да је укупна површина подова на свим нивоима већа од саме парцеле, што се дешава кад зграда има више од једне етаже и покрива већи део парцеле.

Да ли ФАР обухвата подруме и паркинг? То зависи од локалних прописа. Многи урбанистички прописи изузимају подруме, подземне гараже и машинске просторије из обрачуна ФАР-а, али се правила разликују од града до града, па увек треба проверити локални пропис.

По чему се ФАР разликује од заузетости парцеле? ФАР обухвата укупну површину подова на свим нивоима зграде. Заузетост парцеле обухвата само основу зграде на тлу. Зграда са 10 спратова на малој основи може истовремено имати висок ФАР и малу заузетост парцеле.

Како да утврдим максимални дозвољени ФАР на својој парцели? Проверите локалну карту зонирања и урбанистички пропис, које обично објављује градска или окружна служба за урбанистичко планирање, или се непосредно обратите локалном архитекти или служби за планирање.

Литература

1. Служба за урбанистичко планирање Града Њујорка. „Речник термина из области планирања.“
2. Тален, Е. (2012). Градска правила: како прописи утичу на урбану форму. Издавачка кућа Ајланд прес.
3. Понт, М. Б. и Хаупт, П. (2010). Спејсмејтрикс: простор, густина и урбана форма. Издавачи НАИ.