Hoonetekompleksi pindala suhtarvu kalkulaator | FAR kalkulaator

Hoonestustiheduse indeksi kalkulaator

Hoonestustiheduse indeks (FAR) on arv, mis võrdleb hoone kogu põrandapinda selle krundi suurusega, millel hoone paikneb. Planeerijad ja arhitektid kasutavad seda selleks, et piirata, kui palju ehitusmahtu võib krundile rajada. See kalkulaator leiab FAR-i, jagades hoone kogupindala krundi pindalaga.

Mis on hoonestustiheduse indeks?

FAR on üks peamisi vahendeid, millega linnad kontrollivad hoonestustihedust ehk seda, kui palju ehitisi on ühele maatükile koondatud. Linn määrab igale tsoonile maksimaalse FAR-i. Madal FAR lubab ainult väikeseid ja hõredalt paiknevaid hooneid. Kõrge FAR lubab kõrgeid või mahukaid hooneid, mis kasutavad ära suure osa krundi ehituspotentsiaalist.

FAR-il on eri riikides ka teisi nimetusi. Indias nimetatakse seda hoonestusindeksiks (FSI). Ühendkuningriigis ja Hongkongis nimetatakse seda krundisuhteks. Mõnel pool Euroopas kasutatakse nimetust maa-ala intensiivsus. Alusidee on kõikjal sama.

Hoonestustiheduse indeksi valem

FAR võrdub hoone kogupindala jagatuna krundi pindalaga:

$FAR = \frac{\text{Hoone kogupindala}}{\text{Krundi pindala}}$

• Hoone kogupindala on hoone kõigi korruste põrandapindade summa.
• Krundi pindala on selle maatüki suurus, millel hoone paikneb.

Mõlemad väärtused peavad olema esitatud samas ühikus, kas ruutjalgades või ruutmeetrites. Tulemus on tavaline arv, mitte protsent. FAR 1,0 tähendab, et hoone kogu põrandapind võrdub krundi pindalaga. FAR 3,0 tähendab, et kogu põrandapind on krundi pindalast kolm korda suurem, mis viitab tavaliselt mitmekorruselisele hoonele.

Kohalikud eeskirjad määravad erinevalt, mida hoonepinna hulka arvestatakse. Mõni linn jätab keldrid, parkimismajad või tehnoruumid arvestusest välja. Mujal arvestatakse rõdusid vähendatud määraga. Tegelikku ehitusloa taotlust koostades tuleks täpse määratluse kontrollimiseks tutvuda kohaliku maakasutus- ja ehituskorralduse eeskirjaga.

Kuidas arvutada hoonestustiheduse indeksit

1. Liida hoone kõigi korruste põrandapinnad, et saada hoone kogupindala.
2. Mõõda krundi pindala.
3. Veendu, et mõlemad arvud oleksid samas ühikus.
4. Jaga hoone kogupindala krundi pindalaga.

Kalkulaator esitab tulemuse kahe kümnendkoha täpsusega. Mõlemad pindalad peavad olema suuremad kui null. Kui kumbki väärtus on puudu, null või negatiivne, ei saa põrandapinna suhet esitada ning kalkulaator palub sisestada positiivse väärtuse.

Lahendatud näide

Hoones on 5 korrust. Iga korruse pindala on 10 000 ruutjalga (930 m²), seega on hoone kogupindala 50 000 ruutjalga (4600 m²). Hoonealuse krundi pindala on 20 000 ruutjalga (1900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Hoone põrandapind on krundi pindalast kaks ja pool korda suurem. See tulemus, 2,5, ongi FAR.

Teine näide: ühekorruseline kauplus, mille põrandapind on 5 000 ruutjalga (460 m²), paikneb 10 000 ruutjala suurusel krundil.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0,5 tähendab, et hoone kasutab ainult poole sellest põrandapinnast, mida krunt võimaldaks FAR-i 1,0 korral.

Tüüpilised FAR-i vahemikud tsoonide kaupa

Need vahemikud on ainult näited. Täpsed piirangud määrab iga linn või maakond ning need võivad naabruskonniti suuresti erineda.

Miks FAR on oluline

Vastavus maakasutusreeglitele. Linnad piiravad FAR-i, et kontrollida, kui palju võib krundile ehitada. Projekt peab jääma kohaliku maksimaalse väärtuse piiridesse või on vaja erandit või eriluba.

Arenduspotentsiaal. Kinnistul, mille FAR jääb lubatud väärtusest väiksemaks, on laienemisruumi. Investorid otsivad sellist kasutamata ehitusvõimekust, sest seda saab hiljem välja ehitada või mõnes linnas teisele krundile üle anda arendusõiguse ülekandmise programmi kaudu.

Linnaplaneerimine. Eri naabruskondadele erinevate FAR-i piirangute kehtestamine võimaldab linnal suunata tiheda hoonestuse kesklinna, hoides äärealad madalate hoonetega. See mõjutab ka liikluse, veekasutuse ja kanalisatsiooni koormust, mida naabruskond peab taluma, sest suurem põrandapind tähendab tavaliselt rohkem inimesi.

Renoveerimine ja laiendamine. Vanem hoone võib juba ületada FAR-i, mida uuem planeeringu- ja ehituskoodeks lubab. Sel juhul võidakse juurdeehitusi piirata isegi siis, kui krundil näib olevat vaba ruumi.

Seotud näitajad

FAR ei ole ainus viis tiheduse mõõtmiseks. Krundi hoonestustiheduse näitaja mõõdab hoone maapinnalise ehitusaluse pinna osakaalu krundist, arvestamata kõrgust. Kõrgel ja kitsal tornil võib olla kõrge FAR, kuid väike krundi hoonestustiheduse näitaja. Kõrguspiirangud piiravad otseselt hoone vertikaalset ulatust. Tagasiaste nõuded nõuavad hoone ja kinnistu piiri vahele vaba ruumi. Linnad kombineerivad sageli mitut sellist reeglit, mitte ei tugine ainult FAR-ile.

Ajalugu

New York City võttis ühe esimestest tänapäevastest tsoneerimiskoodeksitest vastu 1916. aastal. See reguleeris hoonete mahtu taandamis- ja kõrgusreeglite, mitte üheainsa suhte abil. New Yorgi 1961. aasta tsoneerimisrevisjon tõi FAR-i otseselt kogu linna hõlmava hoonestustiheduse kontrolli vahendina kasutusele ning hiljem võtsid sarnased süsteemid kasutusele ka teised linnad. Sellest ajast alates on paljudes kohtades lisatud boonussätted, mis lubavad arendajatel ületada põhi-FAR-i avalike hüvede, näiteks väljakute või taskukohaste eluruumide, vastu.

Korduma kippuvad küsimused

Milline on hea hoonestustiheduse indeks? Universaalset „head” FAR-i ei ole. See sõltub täielikult tsoonist. FAR 0,5 on väikese hoonestustihedusega eeslinnas tavaline, samas kui tiheda linnakeskuse puhul on tavaline FAR 10 või rohkem.

Kas hoonestustiheduse indeks võib olla suurem kui 1? Jah. FAR üle 1,0 tähendab lihtsalt, et kõigi korruste kogupõrandapind on krundist suurem. Nii juhtub alati, kui hoonel on rohkem kui üks korrus ja see katab suurema osa krundist.

Kas FAR hõlmab keldreid ja parklaid? See sõltub kohalikest eeskirjadest. Paljud tsoneerimiskoodeksid jätavad keldrid, maa-alused parklad ja tehnoruumid FAR-i arvutusest välja, kuid see erineb linnati, mistõttu tuleb alati kontrollida kohalikku koodeksit.

Mille poolest erineb FAR krundi hoonestustihedusest? FAR arvestab hoone kõigi korruste kogupõrandapinda. Krundi hoonestustihedus arvestab ainult hoone maapinnal asuvat ehitusalust pinda. Väikese ehitusaluse pinnaga 10-korruselisel hoonel võib olla samal ajal kõrge FAR ja väike krundi hoonestustihedus.

Kuidas leida oma kinnistul lubatud maksimaalne FAR? Kontrolli kohalikku tsoneerimiskaarti ja tsoneerimiskoodeksit, mille avaldab tavaliselt linna või maakonna planeerimisosakond, või küsi otse kohalikult arhitektilt või planeerimisametilt.

Viited

1. New Yorgi linnaplaneerimise amet. „Planeerimisterminite sõnastik.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.