מחשבון משכנתא - חישוב תשלומים חודשיים בחינם
מחשבון משכנתא חינמי מעריך תשלומים חודשיים בהלוואת דיור, סך הריבית הכוללת ולוח סילוקין. השווה בין משכנתאות של 15 ו-30 שנים וראה פירוט תשלומים מיידית.
מחשבון משכנתא
תיעוד
מחשבון משכנתה
מחשבון משכנתה מעריך את התשלום התקופתי על הלוואת דיור באמצעות שלושה נתונים: סכום ההלוואה, שיעור הריבית ותקופת ההלוואה. הוא מציג גם את סך הריבית ששולמה לאורך חיי ההלוואה.
מה עושה המחשבון
הזינו את סכום ההלוואה (הסכום שנלקח בהלוואה, לא מחיר הבית), את שיעור הריבית השנתי, את תקופת ההלוואה בשנים ואת תדירות התשלומים: מדי חודש, אחת לשבועיים או מדי שבוע. המחשבון מחזיר את סכום התשלום לפי לוח הזמנים שנבחר ואת סך הריבית ששולמה לאורך כל התקופה.
סכום ההלוואה חייב להיות לפחות 1,000 $. שיעור הריבית חייב להיות 0% ומעלה. תקופת ההלוואה חייבת להיות ארוכה מ־0 שנים. תיבות הקלט מציעות גבולות עליונים של 10,000,000 $, 20% ו־50 שנים, אך המחשבון עדיין מחשב גם ערכים גבוהים יותר.
כיצד לחשב תשלום משכנתה
משכנתה נפרעת בתשלומים שווים. כל תשלום מכסה את הריבית של אותה תקופה וכן חלק הולך וגדל מקרן ההלוואה (הסכום שעדיין נותר לתשלום). הנוסחה המקובלת היא:
M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
- M הוא התשלום עבור תקופה אחת.
- P היא קרן ההלוואה, כלומר הסכום שנלקח בהלוואה.
- r הוא שיעור הריבית עבור תקופה אחת.
- n הוא המספר הכולל של התשלומים לאורך תקופת ההלוואה.
שיעור הריבית לתקופה ומספר התשלומים תלויים בתדירות התשלומים:
| תדירות | תשלומים בשנה | שיעור הריבית לתקופה (r) | מספר התשלומים (n) |
|---|---|---|---|
| חודשית | 12 | שיעור הריבית השנתי ÷ 12 | שנים × 12 |
| אחת לשבועיים | 26 | שיעור הריבית השנתי ÷ 26 | שנים × 26 |
| מדי שבוע | 52 | שיעור הריבית השנתי ÷ 52 | שנים × 52 |
נוסחה זו מתקבלת מהשוואת סכום ההלוואה לערך הנוכחי של כל התשלומים העתידיים, ולאחר מכן פתרון עבור M. אם שיעור הריבית הוא 0%, התשלום הוא פשוט סכום ההלוואה חלקי מספר התשלומים.
כיצד תדירות התשלומים משנה את החישוב
מעבר מתשלומים חודשיים לתשלומים אחת לשבועיים אינו רק עניין של הכפלת התשלום החודשי ב־12/26. במקום זאת, המחשבון מחשב מחדש את שיעור הריבית לתקופה ואת מספר התשלומים עבור לוח הזמנים החדש, ולאחר מכן מיישם ישירות את הנוסחה שלעיל. כך מתקבלת תוצאה מעט שונה ומדויקת יותר מהגדלת הנתון החודשי באופן יחסי.
דוגמה פתורה
עבור הלוואה בסך 200,000 $ בריבית שנתית של 3.5% לאורך 30 שנים, המחשבון מציג:
| תדירות | תשלומים בשנה | מספר התשלומים | סכום התשלום | סך הריבית ששולמה |
|---|---|---|---|---|
| חודשית | 12 | 360 | 898.09 $ | 123,312.18 $ |
| אחת לשבועיים | 26 | 780 | 414.32 $ | 123,168.87 $ |
| מדי שבוע | 52 | 1,560 | 207.12 $ | 123,107.43 $ |
סך הריבית הוא הסכום של כל התשלומים שבוצעו, פחות סכום ההלוואה המקורי. תשלום בתדירות גבוהה יותר מפחית מעט את סך הריבית, משום שכל תשלום נזקף מעט מוקדם יותר, וכך קטן היתרה שעליה מחושבת הריבית.
הלוואות ל־15 שנים לעומת הלוואות ל־30 שנים
תקופת הלוואה קצרה יותר מגדילה את סכום התשלום אך מפחיתה את סך הריבית, משום שלריבית יש פחות זמן להצטבר. עבור הלוואה בסך 300,000 $ בריבית של 6%, בתשלומים חודשיים:
| תקופה | תשלום חודשי | סך הריבית ששולמה |
|---|---|---|
| 15 שנים | 2,531.57 $ | 155,682.69 $ |
| 30 שנים | 1,798.65 $ | 347,514.57 $ |
ההלוואה ל־15 שנים עולה כ־733 $ יותר בחודש, אך חוסכת כמעט 192,000 $ בריבית לאורך חיי ההלוואה.
מה המחשבון הזה אינו כולל
המחשבון מחשב קרן וריבית בלבד. הוא אינו מוסיף מסי רכוש, ביטוח דירה, ביטוח משכנתא פרטי או עלויות סגירה, שכל אלה נכללים לעיתים קרובות בחשבון משכנתא חודשי בפועל. הוא גם מניח שיעור ריבית קבוע לאורך כל התקופה; הוא אינו מדמה משכנתאות בריבית משתנה, שבהן השיעור עשוי להשתנות במהלך תקופת ההלוואה.
אם הערכים שהוזנו מפיקים תוצאה לא תקפה, כגון שילוב של שיעור ריבית ותקופה שלא ניתן לפתור, המחשבון מציג שגיאת קלט כללית במקום אזהרה ספציפית.
שאלות נפוצות
כיצד מחושב תשלום משכנתה? הוא מחושב באמצעות הנוסחה M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], שבה P הוא סכום ההלוואה, r הוא שיעור הריבית עבור תקופת תשלום אחת, ו־n הוא המספר הכולל של התשלומים.
מדוע תשלום אחת לשבועיים אינו פשוט מחצית מהתשלום החודשי? בלוח תשלומים אחת לשבועיים יש 26 תשלומים בשנה, ולא 24, ולכן הוא אינו פשוט מחצית מ־12 תשלומים חודשיים. שני התשלומים הנוספים בשנה (השווים לתשלום חודשי נוסף אחד) הם הסיבה לכך שלוחות תשלומים אחת לשבועיים פורעים את ההלוואה מהר יותר ובסך ריבית נמוך יותר.
מה כלול בתשלום משכנתה חודשי? התשלום של מחשבון זה מכסה קרן וריבית בלבד. חשבון משכנתה אמיתי כולל לעיתים קרובות גם ארנונה וביטוח מבנה, ואם המקדמה נמוכה מ־20% — גם ביטוח משכנתה פרטי.
האם משכנתה ל־15 שנים או ל־30 שנים עדיפה? אף אחת מהן אינה עדיפה בכל מצב. להלוואה ל־15 שנים יש תשלום חודשי גבוה יותר, אך סך הריבית נמוך בהרבה. להלוואה ל־30 שנים יש תשלום חודשי נמוך יותר, מה שעשוי להפוך אותה לנוחה יותר מבחינת התשלום החודשי, אך בסך הכול היא עולה יותר בריבית.
האם מקדמה גדולה יותר מפחיתה את התשלום? כן. מקדמה גדולה יותר מפחיתה את סכום ההלוואה, ולכן מקטינה הן את התשלום התקופתי והן את סך הריבית, מכיוון ש־P מופיע ישירות בנוסחה.
מה קורה אם שיעור הריבית הוא 0%? התשלום הוא פשוט סכום ההלוואה חלקי מספר התשלומים, מכיוון שאין ריבית להוסיף.
מקורות
- "Mortgage Calculator." Investopedia, https://www.investopedia.com/mortgage-calculator-5084794.
- "Mortgage Formulas." The Mortgage Professor, https://www.mtgprofessor.com/formulas.htm.