Stāvu Platības Attiecības Kalkulators | FAR Kalkulatora Rīks

Apbūves intensitātes (FAR) kalkulators

Apbūves intensitāte (FAR) ir skaitlis, kas salīdzina ēkas kopējo stāvu platību ar zemesgabala platību, uz kura tā atrodas. Plānotāji un arhitekti to izmanto, lai kontrolētu, cik lielu apbūvi drīkst izvietot zemesgabalā. Šis kalkulators nosaka FAR, dalot ēkas kopējo platību ar zemesgabala platību.

Kas ir apbūves intensitāte?

FAR ir viens no galvenajiem instrumentiem, ko pilsētas izmanto apbūves blīvuma regulēšanai, proti, lai noteiktu, cik daudz būvniecības tiek izvietots uz zemesgabala. Pilsēta katrai zonai nosaka maksimālo FAR. Zems FAR pieļauj tikai nelielas, izkliedētas ēkas. Augsts FAR pieļauj augstas vai masīvas ēkas, kas izmanto lielāko daļu zemesgabala apbūves potenciāla.

Dažādās valstīs FAR dēvē arī citos vārdos. Indijā to sauc par grīdas platības indeksu (FSI). Apvienotajā Karalistē un Honkongā to sauc par zemesgabala koeficientu. Dažviet Eiropā to sauc par apbūves intensitāti. Pamatideja visur ir viena un tā pati.

Apbūves intensitātes formula

FAR ir ēkas kopējā platība, dalīta ar zemesgabala platību:

$FAR = \frac{\text{Ēkas kopējā platība}}{\text{Zemesgabala platība}}$

• Ēkas kopējā platība ir visu ēkas līmeņu grīdas platību summa.
• Zemesgabala platība ir tā zemesgabala lielums, uz kura atrodas ēka.

Abām vērtībām jābūt izteiktām vienādās mērvienībās — kvadrātpēdās vai kvadrātmetros. Rezultāts ir parasts skaitlis, nevis procentuāla vērtība. FAR 1,0 nozīmē, ka ēkas kopējā grīdas platība ir vienāda ar zemesgabala platību. FAR 3,0 nozīmē, ka kopējā grīdas platība ir trīs reizes lielāka par zemesgabala platību, kas parasti nozīmē daudzstāvu ēku.

Vietējie noteikumi atšķiras attiecībā uz to, kas tiek ieskaitīts ēkas platībā. Dažas pilsētas neieskaita pagrabus, autostāvvietu ēkas vai tehniskās telpas. Citviet balkonus ieskaita ar samazinātu koeficientu. Pirms reāla būvatļaujas pieteikuma sagatavošanas jāpārbauda vietējie zonējuma noteikumi, lai noskaidrotu precīzu definīciju.

Kā aprēķināt apbūves intensitāti

1. Saskaitiet visu ēkas līmeņu grīdas platību, lai iegūtu ēkas kopējo platību.
2. Izmēriet zemesgabala platību.
3. Pārliecinieties, ka abiem skaitļiem izmantota viena un tā pati mērvienība.
4. Izdaliet ēkas kopējo platību ar zemesgabala platību.

Kalkulators rezultātu parāda ar divām zīmēm aiz komata. Abām platībām jābūt lielākām par nulli. Ja kāds no laukiem ir tukšs, nulle vai negatīvs, apbūves intensitāti nevar aprēķināt, un kalkulators pieprasa ievadīt pozitīvu vērtību.

Aprēķina piemērs

Ēkai ir 5 stāvi. Katra stāva platība ir 10 000 kvadrātpēdas (930 m²), tāpēc ēkas kopējā platība ir 50 000 kvadrātpēdas (4600 m²). Zemesgabala platība zem ēkas ir 20 000 kvadrātpēdas (1900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Ēkas grīdas platība ir divarpus reizes lielāka par zemesgabala platību. Šis rezultāts, 2,5, ir FAR.

Otrs piemērs: vienstāva veikals ar 5 000 kvadrātpēdu (460 m²) grīdas platību atrodas uz zemesgabala, kura platība ir 10 000 kvadrātpēdu.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0,5 nozīmē, ka ēkas grīdas platība ir tikai puse no tās platības, ko zemesgabals varētu uzņemt pie FAR 1,0.

Tipiskie FAR diapazoni pēc zonas

Šie diapazoni ir tikai piemēri. Precīzos ierobežojumus nosaka katra pilsēta vai apriņķis, un tie dažādos rajonos var būt ļoti atšķirīgi.

Kāpēc FAR ir svarīgs

Atbilstība zonējuma noteikumiem. Pilsētas ierobežo FAR, lai noteiktu, cik daudz drīkst apbūvēt zemesgabalā. Projektam jāiekļaujas vietējā maksimālajā FAR, pretējā gadījumā nepieciešama atkāpe vai īpaša atļauja.

Apbūves potenciāls. Īpašumam, kurā izmantots mazāks FAR par atļauto, ir iespēja paplašināties. Investori meklē šo neizmantoto potenciālu, jo vēlāk to var apbūvēt vai dažās pilsētās nodot citam zemesgabalam, izmantojot apbūves tiesību nodošanas programmu.

Pilsētplānošana. Nosakot atšķirīgus FAR ierobežojumus dažādiem rajoniem, pilsēta var koncentrēt blīvu apbūvi centrā, vienlaikus saglabājot mazstāvu apbūvi nomalēs. Tas ietekmē arī satiksmes intensitāti, ūdens patēriņu un kanalizācijas sistēmas noslodzi, jo lielāka grīdas platība parasti nozīmē vairāk iedzīvotāju.

Atjaunošana un paplašināšana. Vecāka ēka jau var pārsniegt FAR, ko pieļauj jaunāki zonējuma noteikumi. Šādā gadījumā piebūves var būt ierobežotas, pat ja zemesgabals šķietami vēl nav pilnībā apbūvēts.

Saistītie rādītāji

FAR nav vienīgais veids, kā mērīt apbūves blīvumu. Zemesgabala apbūves blīvums mēra to zemesgabala daļu, ko aizņem ēkas pamatne zemes līmenī, neņemot vērā ēkas augstumu. Augstam, šauram tornim var būt augsts FAR, bet zems apbūves blīvums. Augstuma ierobežojumi tieši ierobežo ēkas vertikālo izmēru. Atkāpju noteikumi nosaka neaizbūvētu telpu starp ēku un īpašuma robežu. Pilsētas bieži apvieno vairākus šos noteikumus, nevis paļaujas tikai uz FAR.

Vēsture

Ņujorka vienu no pirmajiem mūsdienīgajiem zonējuma kodeksiem pieņēma 1916. Tajā ēku apjoms tika regulēts ar atkāpju un augstuma noteikumiem, nevis vienu koeficientu. Ņujorkas zonējuma pārskatījumā 1961 FAR tika tieši ieviests kā pilsētas mēroga apbūves blīvuma kontroles līdzeklis, un vēlāk līdzīgas sistēmas ieviesa arī citas pilsētas. Kopš tā laika daudzviet ir ieviesti bonusa nosacījumi, kas ļauj attīstītājiem pārsniegt bāzes FAR apmaiņā pret sabiedrībai nozīmīgiem ieguvumiem, piemēram, laukumiem vai pieejamiem mājokļiem.

Biežāk uzdotie jautājumi

Kāda ir laba apbūves intensitāte? Nav vienas visiem gadījumiem piemērotas “labas” FAR vērtības. Tā ir pilnībā atkarīga no zonas. FAR 0,5 ir parasts mazblīvi apbūvētā piepilsētā, savukārt FAR 10 vai vairāk ir izplatīts blīvi apbūvētā pilsētas centrā.

Vai apbūves intensitāte var būt lielāka par 1? Jā. FAR, kas pārsniedz 1,0, vienkārši nozīmē, ka visu ēkas līmeņu kopējā grīdas platība ir lielāka par paša zemesgabala platību; tas notiek, ja ēkai ir vairāk nekā viens stāvs un tā aizņem lielāko daļu zemesgabala.

Vai FAR ietver pagrabstāvus un autostāvvietas? Tas ir atkarīgs no vietējiem noteikumiem. Daudzi zonējuma kodeksi neieskaita pagrabstāvus, pazemes autostāvvietas un tehniskās telpas FAR aprēķinā, taču tas dažādās pilsētās atšķiras, tāpēc vienmēr jāpārbauda vietējie noteikumi.

Ar ko FAR atšķiras no zemesgabala apbūves blīvuma? FAR ietver ēkas visu līmeņu kopējo grīdas platību. Zemesgabala apbūves blīvums ietver tikai ēkas pamatnes platību uz zemes. Ēkai ar 10 stāviem un nelielu pamatni vienlaikus var būt augsts FAR un zems apbūves blīvums.

Kā noskaidrot manam īpašumam atļauto maksimālo FAR? Pārbaudiet vietējo zonējuma karti un zonējuma kodeksu, ko parasti publicē pilsētas vai apgabala plānošanas departaments, vai arī tieši sazinieties ar vietējo arhitektu vai plānošanas iestādi.

Atsauces

1. Ņujorkas pilsētas plānošanas departaments. “Plānošanas terminu glosārijs.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., un Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.