Калькулятор коефіцієнта забудови | Інструмент розрахунку КЗ

Калькулятор коефіцієнта інтенсивності забудови (FAR)

Коефіцієнт площі поверхів (FAR) — це число, яке порівнює загальну площу поверхів усередині будівлі з площею земельної ділянки, на якій вона розташована. Містобудівники та архітектори використовують його, щоб контролювати допустимий обсяг забудови земельної ділянки. Цей калькулятор обчислює FAR, ділячи загальну площу будівлі на площу ділянки.

Що таке коефіцієнт площі поверхів?

FAR — один із головних інструментів, за допомогою яких міста контролюють щільність забудови, тобто обсяг будівництва на певній земельній ділянці. Місто встановлює максимальний FAR для кожної зони. Низький FAR дозволяє лише невеликі, розосереджені будівлі. Високий FAR дозволяє будувати високі або масивні будівлі, які використовують більшу частину потенціалу ділянки.

У різних країнах FAR має інші назви. В Індії його називають індексом площі поверхів (FSI). У Великій Британії та Гонконзі — коефіцієнтом забудови ділянки. У деяких частинах Європи — інтенсивністю забудови ділянки. Основна ідея всюди однакова.

Формула коефіцієнта площі поверхів

FAR — це відношення загальної площі будівлі до площі ділянки:

$FAR = \frac{\text{Загальна площа будівлі}}{\text{Площа земельної ділянки}}$

• Загальна площа будівлі — це сума площ усіх поверхів будівлі.
• Площа земельної ділянки — це площа земельної ділянки, на якій розташована будівля.

Обидва значення потрібно зазначати в однакових одиницях — у квадратних футах або квадратних метрах. Результат є звичайним числом, а не відсотком. FAR 1,0 означає, що загальна площа поверхів будівлі дорівнює площі ділянки. FAR 3,0 означає, що загальна площа поверхів утричі більша за площу ділянки; зазвичай це означає багатоповерхову будівлю.

Місцеві правила по-різному визначають, що належить до площі будівлі. Деякі міста не враховують підвали, гаражі для паркування або технічні приміщення. В інших містах балкони враховують із пониженим коефіцієнтом. Для реального подання заяви на дозвіл потрібно перевірити місцеві правила зонування, щоб з’ясувати точне визначення.

Як розрахувати коефіцієнт інтенсивності забудови

1. Додайте площі всіх поверхів будівлі, щоб отримати загальну площу будівлі.
2. Виміряйте площу земельної ділянки.
3. Переконайтеся, що обидва значення наведено в однакових одиницях.
4. Поділіть загальну площу будівлі на площу земельної ділянки.

Калькулятор показує результат із точністю до двох знаків після коми. Обидві площі мають бути більшими за нуль. Якщо будь-яке значення не введено, дорівнює нулю або є від’ємним, коефіцієнт площі поверхів неможливо визначити, і калькулятор просить ввести додатне значення.

Приклад обчислення

Будівля складається з 5 поверхів. Площа кожного поверху — 10 000 квадратних футів, тому загальна площа будівлі дорівнює 50 000 квадратних футів (4 600 м²). Площа ділянки під нею становить 20 000 квадратних футів (1 900 м²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Площа поверхів будівлі у два з половиною раза перевищує площу її ділянки. Цей результат, 2,5, і є FAR.

Другий приклад: одноповерховий магазин із площею поверхів 5 000 квадратних футів (460 м²) розташований на ділянці площею 10 000 квадратних футів.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0,5 означає, що будівля використовує лише половину тієї площі поверхів, яку могла б мати ділянка за FAR 1,0.

Типові значення FAR за зонами

Ці діапазони наведено лише як приклади. Точні обмеження встановлює кожне місто або округ, і вони можуть суттєво відрізнятися від одного району до іншого.

Чому FAR має значення

Дотримання правил зонування. Міста обмежують FAR, щоб контролювати обсяг забудови ділянки. Проєкт має відповідати місцевому максимальному значенню, інакше потрібен дозвіл на відхилення або спеціальний дозвіл.

Потенціал забудови. Якщо на ділянці використано менше дозволеного FAR, залишається можливість розширення. Інвестори звертають увагу на цей невикористаний потенціал, оскільки його можна реалізувати пізніше або, у деяких містах, передати іншій ділянці через програму трансферу прав на забудову.

Містобудівне планування. Встановлення різних обмежень FAR для різних районів дає місту змогу зосередити щільну забудову в центрі, залишаючи периферійні райони малоповерховими. Це також впливає на обсяг транспортного руху, водоспоживання та стічних вод, який має забезпечувати район, оскільки більша загальна площа будівель зазвичай означає більше мешканців.

Реконструкція та розширення. Стара будівля може вже перевищувати FAR, дозволений новими правилами зонування. У такому разі прибудови можуть бути обмежені, навіть якщо здається, що на ділянці є вільний простір.

Пов’язані показники

FAR — не єдиний спосіб вимірювання щільності забудови. Коефіцієнт забудови земельної ділянки показує частку ділянки, зайняту плямою забудови на рівні землі, без урахування висоти. Висока вузька вежа може мати високий FAR, але низький коефіцієнт забудови ділянки. Обмеження висоти безпосередньо обмежують вертикальний розмір будівлі. Правила відступів вимагають залишати вільний простір між будівлею та межею ділянки. Міста часто поєднують кілька таких правил, а не покладаються лише на FAR.

Історія

Нью-Йорк ухвалив один із перших сучасних кодексів зонування в 1916 році; він регулював об’єм будівель за допомогою правил відступів і висоти, а не єдиного коефіцієнта. Перегляд правил зонування Нью-Йорка в 1961 році безпосередньо запровадив FAR як загальноміський інструмент контролю щільності, а згодом подібні системи запровадили й інші міста. Відтоді багато міст додали положення про бонуси, які дають забудовникам змогу перевищувати базовий FAR в обмін на суспільні вигоди, як-от громадські площі або доступне житло.

Поширені запитання

Який коефіцієнт площі поверхів є хорошим? Універсального «хорошого» FAR не існує. Він повністю залежить від зони. FAR 0,5 є нормальним для передмістя з низькою щільністю забудови, тоді як FAR 10 або більше є поширеним у щільно забудованому центрі міста.

Чи може коефіцієнт площі поверхів бути більшим за 1? Так. FAR понад 1,0 просто означає, що загальна площа поверхів усіх рівнів більша за площу самої ділянки; це відбувається, коли будівля має більше одного поверху й займає більшу частину ділянки.

Чи враховує FAR підвали та паркування? Це залежить від місцевих правил. Багато кодексів зонування не включають підвали, підземні паркінги та технічні приміщення до розрахунку FAR, але в різних містах правила відрізняються, тому завжди потрібно перевіряти місцевий кодекс.

Чим FAR відрізняється від коефіцієнта забудови ділянки? FAR враховує загальну площу поверхів на всіх рівнях будівлі. Коефіцієнт забудови ділянки враховує лише пляму забудови на рівні землі. Будівля на 10 поверхів із невеликою плямою забудови може одночасно мати високий FAR і низький коефіцієнт забудови ділянки.

Як дізнатися максимальний FAR, дозволений для моєї ділянки? Перевірте місцеву карту зонування та кодекс зонування, які зазвичай публікує департамент міського або окружного планування, або безпосередньо зверніться до місцевого архітектора чи органу містобудування.

Джерела

1. Департамент міського планування Нью-Йорка. «Глосарій містобудівних термінів».
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.