حاسبة نسبة المساحة المبنية | أداة حساب نسبة المساحة المبنية

حاسبة نسبة مساحة الطوابق (FAR)

نسبة مساحة الطوابق (FAR) رقم يقارن مجموع مساحة الأرضيات داخل المبنى بمساحة الأرض التي يقوم عليها. يستخدمها المخططون والمهندسون المعماريون للتحكم في حجم البناء المسموح به على قطعة الأرض. تحسب هذه الحاسبة النسبة بقسمة إجمالي مساحة البناء على مساحة القطعة.

ما نسبة مساحة الطوابق؟

تُعد هذه النسبة من أهم الأدوات التي تستخدمها المدن للتحكم في كثافة البناء. ويصفها دليل تقسيم المناطق في مدينة نيويورك بأنها الضابط الرئيسي لحجم المباني. والكثافة هنا تعني مقدار البناء المتراكم على قطعة أرض. وتحدد المدينة حدًّا أقصى للنسبة في كل منطقة. فالنسبة المنخفضة لا تسمح إلا بمبانٍ صغيرة متباعدة. أما النسبة المرتفعة فتسمح بمبانٍ عالية أو ضخمة تستغل معظم إمكانات الموقع.

تُعرف هذه النسبة بأسماء أخرى في بلدان مختلفة. فالهند تسميها مؤشر مساحة الطوابق (FSI). وتسميها المملكة المتحدة وهونغ كونغ نسبة القطعة. وتسميها بعض مناطق أوروبا كثافة الموقع. والفكرة الأساسية واحدة في كل مكان.

صيغة نسبة مساحة الطوابق

نسبة مساحة الطوابق هي إجمالي مساحة البناء مقسومًا على مساحة القطعة. فعلى سبيل المثال، يعرّفها قرار تقسيم المناطق في مدينة نيويورك بأنها إجمالي مساحة الطوابق في قطعة التقسيم مقسومًا على مساحة تلك القطعة:

$FAR = \frac{\text{إجمالي مساحة البناء}}{\text{مساحة القطعة}}$

• إجمالي مساحة البناء هو مجموع مساحة الأرضيات في كل طابق من طوابق المبنى.
• مساحة القطعة هي مساحة قطعة الأرض التي يقوم عليها المبنى.

يجب أن تكون القيمتان بالوحدة نفسها، إما بالأقدام المربعة وإما بالأمتار المربعة. والناتج رقم عادي وليس نسبة مئوية. فالنسبة 1.0 تعني أن مجموع مساحة أرضيات المبنى يساوي مساحة القطعة. والنسبة 3.0 تعني أن مجموع مساحة الأرضيات يساوي ثلاثة أمثال مساحة القطعة، وهذا يعني عادةً مبنى متعدد الطوابق.

تختلف القواعد المحلية فيما يُحتسب ضمن مساحة البناء. فبعض المدن تستثني الأقبية أو مواقف السيارات أو غرف المعدات. ففي نيويورك مثلًا، لا تُحتسب مساحة القبو ضمن مساحة الطوابق ما لم تُستخدم للسكن. وتحتسب مدن أخرى الشرفات بنسبة مخفضة. وعلى من يقدّم طلب ترخيص فعليًا أن يراجع نظام تقسيم المناطق المحلي للاطلاع على التعريف الدقيق.

كيفية حساب نسبة مساحة الطوابق

1. اجمع مساحة الأرضيات في كل طابق من طوابق المبنى للحصول على إجمالي مساحة البناء.
2. قِس مساحة قطعة الأرض.
3. تأكد من أن الرقمين بالوحدة نفسها.
4. اقسم إجمالي مساحة البناء على مساحة القطعة.

مثال

مبنى له 5 طوابق. تبلغ مساحة كل طابق 10,000 قدم مربع (930 m²)، فيكون إجمالي مساحة البناء 50,000 قدم مربع (4,600 m²). وتبلغ مساحة القطعة التي يقوم عليها 20,000 قدم مربع (1,900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

مساحة أرضيات المبنى تساوي مرتين ونصف مساحة قطعته. وهذه النتيجة، 2.5، هي نسبة مساحة الطوابق.

مثال ثانٍ: محل من طابق واحد مساحة أرضيته 5,000 قدم مربع (460 m²) يقوم على قطعة مساحتها 10,000 قدم مربع.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

النسبة 0.5 تعني أن المبنى يستخدم نصف مساحة الأرضيات فقط التي يمكن أن تتحملها القطعة بنسبة 1.0.

نطاقات النسبة المعتادة حسب المنطقة

هذه النطاقات مجرد أمثلة. فكل مدينة أو مقاطعة تحدد الحدود الدقيقة، وقد تختلف اختلافًا كبيرًا من حي إلى آخر.

أهمية نسبة مساحة الطوابق

الامتثال لنظام تقسيم المناطق. تضع المدن سقفًا لهذه النسبة للحد من حجم البناء على القطعة. ويجب ألا يتجاوز المشروع الحد الأقصى المحلي، وإلا احتاج إلى استثناء أو ترخيص خاص.

إمكانات التطوير. العقار الذي يستخدم أقل من النسبة المسموح بها لديه مجال للتوسع. ويبحث المستثمرون عن هذه الطاقة غير المستغلة لأنه يمكن البناء عليها لاحقًا، أو بيعها في بعض المدن لموقع آخر ضمن برنامج نقل حقوق التطوير.

التخطيط العمراني. يتيح وضع حدود مختلفة للنسبة بحسب الحي أن تُركّز المدينة البناء الكثيف في وسط المدينة وتُبقي الأطراف منخفضة الارتفاع. كما يؤثر ذلك في حجم حركة المرور واستهلاك المياه والصرف الصحي الذي يجب أن يتحمله الحي، لأن زيادة مساحة الأرضيات تعني عادةً زيادة عدد السكان.

التجديد والتوسعة. قد يتجاوز مبنى قديم النسبة التي يسمح بها نظام تقسيم مناطق أحدث. وفي هذه الحالة قد تُقيَّد الإضافات حتى لو بدت القطعة فيها مساحة فارغة.

مقاييس ذات صلة

نسبة مساحة الطوابق ليست الطريقة الوحيدة لقياس الكثافة. فـنسبة التغطية تقيس حصة القطعة التي تغطيها بصمة المبنى عند مستوى الأرض، بغض النظر عن الارتفاع. وقد يكون لبرج عالٍ وضيق نسبة طوابق مرتفعة ونسبة تغطية منخفضة. أما حدود الارتفاع فتضع سقفًا للحجم الرأسي للمبنى مباشرة. وقواعد الارتدادات تشترط ترك مساحة فارغة بين المبنى وحد الملكية. وكثيرًا ما تجمع المدن بين عدة قواعد من هذه بدلًا من الاعتماد على النسبة وحدها.

التاريخ

اعتمدت مدينة نيويورك أحد أولى أنظمة تقسيم المناطق الحديثة في عام 1916، وكان يتحكم في حجم البناء عبر قواعد الارتدادات والارتفاع بدلًا من نسبة واحدة. وأدخلت مراجعة تقسيم المناطق في نيويورك عام 1961 هذه النسبة مباشرةً أداةً للتحكم في الكثافة على مستوى المدينة، ثم اعتمدت مدن أخرى أنظمة مماثلة. ومنذ ذلك الحين أضافت أماكن كثيرة أحكامًا للحوافز تتيح للمطورين تجاوز النسبة الأساسية مقابل منافع عامة، مثل الساحات أو الوحدات السكنية الميسورة. وفي نيويورك، يمكن لمشاريع R10 المؤهلة التي توفر سكنًا ميسورًا أن تحصل على حافز في مساحة الطوابق يرفع الحد الأقصى للنسبة من 10.0 إلى 12.0.

الأسئلة الشائعة

ما النسبة الجيدة لمساحة الطوابق؟ لا توجد نسبة «جيدة» عامة. فالأمر يعتمد كليًا على المنطقة. فالنسبة 0.5 طبيعية في ضاحية منخفضة الكثافة، بينما النسبة 10 أو أعلى شائعة في وسط مدينة كثيف.

هل يمكن أن تزيد نسبة مساحة الطوابق على 1؟ نعم. فالنسبة التي تزيد على 1.0 تعني فقط أن مجموع مساحة الأرضيات في كل الطوابق أكبر من مساحة القطعة نفسها، وهذا يحدث كلما كان للمبنى أكثر من طابق واحد يغطي معظم القطعة.

هل تشمل النسبة الأقبية ومواقف السيارات؟ يعتمد ذلك على القواعد المحلية. فكثير من أنظمة تقسيم المناطق تستثني الأقبية ومواقف السيارات تحت الأرض وغرف المعدات من حساب النسبة، لكن ذلك يختلف من مدينة إلى أخرى، ولذلك ينبغي دائمًا مراجعة النظام المحلي.

ما الفرق بين نسبة مساحة الطوابق ونسبة التغطية؟ تحسب نسبة مساحة الطوابق مجموع مساحة الأرضيات في كل طوابق المبنى. أما نسبة التغطية فتحسب بصمة المبنى على الأرض فقط. فمبنى من 10 طوابق على بصمة صغيرة قد تكون له نسبة طوابق مرتفعة ونسبة تغطية منخفضة في الوقت نفسه.

كيف أعرف الحد الأقصى المسموح به للنسبة في عقاري؟ راجع خريطة تقسيم المناطق ونظامه المحلي، وتنشرهما عادةً إدارة التخطيط في المدينة أو المقاطعة، أو اسأل مهندسًا معماريًا محليًا أو مكتب التخطيط مباشرة.

المراجع

1. إدارة التخطيط العمراني في مدينة نيويورك. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. قرار تقسيم المناطق في نيويورك 12-10 — تعريف نسبة مساحة الطوابق؛ واستثناء مساحة القبو من مساحة الطوابق.
2. إدارة التخطيط العمراني في مدينة نيويورك. Zoning Handbook. دليل تقسيم المناطق في نيويورك — النسبة بوصفها الضابط الرئيسي لحجم المباني؛ وحافز السكن الميسور الذي يرفع نسبة R10 من 10.0 إلى 12.0.