حاسبة نسبة المساحة المبنية | أداة حساب نسبة المساحة المبنية

حاسبة نسبة مساحة الأرضية (FAR)

نسبة مساحة الأرضية (FAR) هي رقم يقارن إجمالي مساحة الأرضيات داخل المبنى بمساحة قطعة الأرض التي يقوم عليها. يستخدمها المخططون والمهندسون المعماريون للتحكم في كمية البناء المسموح بها على قطعة أرض معينة. تحسب هذه الأداة نسبة FAR بقسمة إجمالي مساحة المبنى على مساحة قطعة الأرض.

ما هي نسبة مساحة الأرضية؟

تُعد نسبة FAR إحدى الأدوات الرئيسية التي تستخدمها المدن للتحكم في كثافة البناء، أي كمية الإنشاءات المُكدّسة على قطعة أرض معينة. تحدد كل مدينة حدًا أقصى لنسبة FAR لكل منطقة تخطيطية. النسبة المنخفضة تسمح فقط بمبانٍ صغيرة ومتباعدة. أما النسبة المرتفعة فتسمح بمبانٍ عالية أو ضخمة تستغل معظم إمكانات الموقع.

تُعرف نسبة FAR بأسماء أخرى في دول مختلفة. تسميها الهند مؤشر مساحة الأرضية (FSI). أما المملكة المتحدة وهونغ كونغ فتسميانها نسبة القطعة. وتسميها بعض أجزاء أوروبا كثافة الموقع. والفكرة الأساسية واحدة في كل مكان.

معادلة نسبة مساحة الأرضية

نسبة FAR هي إجمالي مساحة المبنى مقسومًا على مساحة قطعة الأرض:

$FAR = \frac{\text{إجمالي مساحة المبنى}}{\text{مساحة قطعة الأرض}}$

• إجمالي مساحة المبنى هو مجموع مساحة الأرضيات في كل طابق من طوابق المبنى.
• مساحة قطعة الأرض هي مساحة قطعة الأرض التي يقوم عليها المبنى.

يجب أن تستخدم القيمتان الوحدة نفسها، سواء بالقدم المربع أو المتر المربع. والنتيجة رقم بسيط، وليست نسبة مئوية. نسبة FAR تساوي 1.0 تعني أن إجمالي مساحة أرضيات المبنى تساوي مساحة قطعة الأرض. أما نسبة FAR تساوي 3.0 فتعني أن إجمالي مساحة الأرضيات يبلغ ثلاثة أضعاف مساحة قطعة الأرض، وهو ما يعني عادةً مبنى متعدد الطوابق.

تختلف القواعد المحلية فيما يُحتسب ضمن مساحة المبنى. تستثني بعض المدن الطوابق السفلية أو مرائب السيارات أو غرف المعدات الميكانيكية. وتحتسب مدن أخرى الشرفات بمعدل مخفّض. وعلى كل من يتقدم بطلب ترخيص فعلي أن يراجع نظام تقسيم المناطق المحلي لمعرفة التعريف الدقيق.

كيفية حساب نسبة مساحة الأرضية

1. اجمع مساحة الأرضية في كل طابق من طوابق المبنى للحصول على إجمالي مساحة المبنى.
2. قِس مساحة قطعة الأرض.
3. تأكد من أن كلا الرقمين يستخدمان الوحدة نفسها.
4. اقسم إجمالي مساحة المبنى على مساحة قطعة الأرض.

تعرض الحاسبة النتيجة حتى منزلتين عشريتين. يجب أن تكون كلتا المساحتين أكبر من الصفر. وإذا كانت إحداهما فارغة أو صفرًا أو سالبة، فلا توجد نسبة مساحة أرضية يمكن الإبلاغ عنها، وتطلب الحاسبة قيمة موجبة بدلًا من ذلك.

مثال

مبنى مكوّن من 5 طوابق. تبلغ مساحة كل طابق 10,000 قدم مربع، فيكون إجمالي مساحة المبنى 50,000 قدم مربع. وتبلغ مساحة قطعة الأرض أسفله 20,000 قدم مربع.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

مساحة أرضيات المبنى تبلغ ضعفين ونصف مساحة قطعة الأرض. وهذه النتيجة، 2.5، هي نسبة FAR.

مثال ثانٍ: متجر من طابق واحد بمساحة أرضية 5,000 قدم مربع يقوم على قطعة أرض مساحتها 10,000 قدم مربع.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

نسبة FAR تساوي 0.5 تعني أن المبنى يستخدم نصف المساحة الأرضية فقط مما يمكن أن تستوعبه قطعة الأرض بموجب نسبة FAR تساوي 1.0.

نطاقات نسبة FAR النموذجية حسب المنطقة

هذه النطاقات مجرد أمثلة. تحدد كل مدينة أو مقاطعة الحدود الدقيقة، وقد تختلف اختلافًا كبيرًا من حي إلى آخر.

لماذا تُعد نسبة FAR مهمة

الامتثال لأنظمة تقسيم المناطق. تضع المدن حدًا أقصى لنسبة FAR للحد من كمية البناء المسموح بها على قطعة الأرض. يجب أن يبقى المشروع دون الحد الأقصى المحلي، وإلا فإنه يحتاج إلى استثناء أو ترخيص خاص.

إمكانات التطوير. العقار الذي يستخدم أقل من نسبة FAR المسموح بها له مجال للتوسع. يبحث المستثمرون عن هذه الطاقة غير المستغلة لأنه يمكن استغلالها لاحقًا في البناء، أو في بعض المدن بيعها إلى موقع آخر عبر برنامج نقل حقوق التطوير.

التخطيط الحضري. يتيح وضع حدود مختلفة لنسبة FAR حسب الحي للمدينة تركيز البناء الكثيف في وسط المدينة مع إبقاء المناطق الطرفية منخفضة الارتفاع. كما يؤثر ذلك في كمية حركة المرور واستهلاك المياه والصرف الصحي التي يجب أن يتحملها الحي، لأن زيادة مساحة الأرضيات تعني عادةً مزيدًا من السكان.

الترميم والتوسعة. قد يكون مبنى قديم يقع بالفعل فوق نسبة FAR التي يسمح بها نظام تقسيم مناطق أحدث. وفي هذه الحالة، قد تُقيَّد الإضافات حتى لو بدت قطعة الأرض وكأن فيها مساحة مفتوحة.

مقاييس ذات صلة

نسبة FAR ليست الطريقة الوحيدة لقياس الكثافة. تغطية قطعة الأرض تقيس نسبة قطعة الأرض التي يغطيها بصمة المبنى على مستوى الأرض، بغض النظر عن الارتفاع. يمكن لبرج ضيق ومرتفع أن يكون له نسبة FAR عالية مع تغطية منخفضة لقطعة الأرض. حدود الارتفاع تحدّ من الحجم الرأسي للمبنى مباشرةً. قواعد التراجع تشترط وجود مساحة فارغة بين المبنى وحدود الملكية. وغالبًا ما تجمع المدن بين عدة قواعد من هذه القواعد بدلًا من الاعتماد على نسبة FAR وحدها.

التاريخ

اعتمدت مدينة نيويورك واحدًا من أوائل أنظمة تقسيم المناطق الحديثة عام 1916، والذي كان يتحكم في حجم المباني عبر قواعد التراجع والارتفاع بدلًا من نسبة واحدة. وقدّم تعديل تقسيم المناطق في نيويورك عام 1961 نسبة FAR مباشرةً كأداة تحكم في الكثافة على مستوى المدينة، واعتمدت مدن أخرى لاحقًا أنظمة مماثلة. ومنذ ذلك الحين، أضافت أماكن كثيرة أحكام مكافآت تتيح للمطورين تجاوز نسبة FAR الأساسية مقابل منافع عامة، مثل الساحات أو وحدات الإسكان الميسور تكلفتها.

الأسئلة الشائعة

ما هي نسبة مساحة الأرضية الجيدة؟ لا توجد نسبة FAR "جيدة" عالمية. الأمر يعتمد كليًا على المنطقة. نسبة FAR تساوي 0.5 طبيعية لضاحية منخفضة الكثافة، بينما نسبة FAR تساوي 10 أو أعلى شائعة في وسط مدينة كثيف.

هل يمكن أن تكون نسبة مساحة الأرضية أكبر من 1؟ نعم. نسبة FAR فوق 1.0 تعني ببساطة أن إجمالي مساحة الأرضيات عبر كل الطوابق أكبر من قطعة الأرض نفسها، وهو ما يحدث كلما كان للمبنى أكثر من طابق واحد يغطي معظم قطعة الأرض.

هل تشمل نسبة FAR الطوابق السفلية ومواقف السيارات؟ يعتمد ذلك على القواعد المحلية. تستثني كثير من أنظمة تقسيم المناطق الطوابق السفلية ومواقف السيارات تحت الأرض وغرف المعدات الميكانيكية من حساب نسبة FAR، لكن هذا يختلف حسب المدينة، لذا ينبغي دائمًا مراجعة النظام المحلي.

كيف تختلف نسبة FAR عن تغطية قطعة الأرض؟ تحسب نسبة FAR إجمالي مساحة الأرضية عبر كل طوابق المبنى. أما تغطية قطعة الأرض فتحسب فقط بصمة المبنى على الأرض. يمكن لمبنى من 10 طوابق قائم على بصمة صغيرة أن يكون له نسبة FAR عالية وتغطية منخفضة لقطعة الأرض في الوقت نفسه.

كيف أجد الحد الأقصى لنسبة FAR المسموح به على ملكيتي؟ راجع خريطة تقسيم المناطق ونظام تقسيم المناطق المحلي، وعادةً ما تنشرهما إدارة التخطيط في المدينة أو المقاطعة، أو اسأل مهندسًا معماريًا محليًا أو مكتب التخطيط مباشرةً.

المراجع

1. إدارة التخطيط الحضري في مدينة نيويورك. "Glossary of Planning Terms."
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.