Kalkulátor poměru podlahové plochy (FAR)

Úvod

Poměr podlahové plochy (FAR) je kritická metrika v městském plánování a rozvoji nemovitostí, která měří vztah mezi celkovou podlahovou plochou budovy a velikostí pozemku, na kterém je postavena. Tento kalkulátor poměru podlahové plochy poskytuje jednoduchý a přesný způsob, jak určit FAR pro jakýkoli projekt budovy, dělením celkové podlahové plochy plochou pozemku. Porozumění FAR je nezbytné pro developery, architekty, městské plánovače a vlastníky nemovitostí, protože přímo ovlivňuje to, co může být postaveno na konkrétním pozemku, a pomáhá zajistit dodržování místních předpisů o zonování a stavebních normách.

FAR slouží jako základní kontrolní mechanismus v městském rozvoji, pomáhá obcím řídit hustotu, předcházet přeplnění a udržovat charakter čtvrtí. Ať už plánujete nový stavební projekt, hodnotíte existující nemovitost, nebo se pouze snažíte pochopit požadavky na zonování, náš kalkulátor FAR nabízí jednoduché řešení pro rychlé a přesné výpočty.

Vzorec/Výpočet

Poměr podlahové plochy se vypočítává pomocí jednoduchého matematického vzorce:

$FAR = \frac{Celková\ podlahová\ plocha}{Plocha\ pozemku}$

Kde:

• Celková podlahová plocha je součet podlahových ploch všech úrovní budovy (měřeno v čtverečních stopách nebo čtverečních metrech)
• Plocha pozemku je celková plocha pozemku (měřena ve stejných jednotkách jako podlahová plocha)

Například, pokud má budova celkovou podlahovou plochu 20 000 čtverečních stop a nachází se na pozemku o velikosti 10 000 čtverečních stop, FAR by byl:

$FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0$

To znamená, že celková podlahová plocha budovy je dvakrát větší než velikost pozemku.

Důležitá hlediska

1. Konzistentní jednotky: Jak podlahová plocha, tak plocha pozemku musí být měřeny ve stejných jednotkách (buď čtvereční stopy nebo čtvereční metry).

2. Výpočet podlahové plochy: Celková podlahová plocha obvykle zahrnuje všechny uzavřené prostory na všech podlažích, ale místní předpisy mohou specifikovat určité výjimky nebo zahrnutí:

   • Některé jurisdikce vylučují technické prostory, parkovací plochy nebo suterény
   • Jiné mohou zahrnovat kryté, ale neuzavřené prostory, jako jsou balkony nebo verandy, se sníženým poměrem

3. Zaokrouhlení: Hodnoty FAR se obvykle vyjadřují na dvě desetinná místa pro přesnost v předpisech o zonování.

Krok za krokem

Použití našeho kalkulátoru poměru podlahové plochy je jednoduché:

1. Shromážděte své měření

   • Určete celkovou podlahovou plochu vaší budovy (součet všech podlaží)
   • Změřte celkovou plochu vašeho pozemku
   • Zajistěte, aby obě měření používala stejné jednotky (čtvereční stopy nebo čtvereční metry)

2. Zadejte svá data

   • Zadejte celkovou podlahovou plochu do prvního pole
   • Zadejte plochu pozemku do druhého pole

3. Zkontrolujte své výsledky

   • Kalkulátor okamžitě zobrazí váš FAR
   • Vzorec pro výpočet bude zobrazen pro referenci
   • Grafické znázornění vám pomůže pochopit vztah mezi vaší budovou a pozemkem

4. Interpretujte výsledky

   • Vyšší FAR znamená hustěji rozvinutou nemovitost
   • Porovnejte svůj výsledek s místními požadavky na zonování, abyste zajistili dodržování
   • Použijte výsledek pro plánovací účely nebo žádosti o povolení

5. Uložte nebo sdílejte svůj výpočet

   • Použijte tlačítko pro kopírování, abyste si výsledek uložili pro své záznamy
   • Odkazujte na výpočet v žádostech o povolení nebo návrzích na rozvoj

Případové studie

Výpočty poměru podlahové plochy jsou nezbytné v mnoha scénářích v oblasti městského plánování, architektury, nemovitostí a rozvoje:

1. Dodržování předpisů o zonování

Většina obcí stanovuje maximální hodnoty FAR pro různé zóny, aby kontrolovala hustotu rozvoje. Developeři a architekti musí vypočítat FAR během fáze návrhu, aby zajistili, že projekty splňují tyto předpisy. Například rezidenční zóna může mít maximální FAR 0,5, zatímco obchodní čtvrť v centru města by mohla povolit FAR 10 nebo více.

2. Ocenění nemovitosti

Oceňovači nemovitostí a investoři používají FAR k posouzení potenciálu rozvoje nemovitosti. Nemovitost s nevyužitým FAR (kde současná budova nevyužívá maximální povolený poměr) může mít významnou hodnotu rozvoje. Například nemovitost se současným FAR 1,2 v zóně, která povoluje FAR 3,0, má značný nevyužitý rozvojový potenciál.

3. Městské plánování

Městští plánovači používají FAR jako nástroj k formování městských prostředí. Stanovením různých limitů FAR v různých čtvrtích mohou:

• Vytvářet husté jádra v centrech měst
• Zachovávat charakter historických čtvrtí
• Zajišťovat vhodné přechody mezi komerčními a rezidenčními zónami
• Řídit zátěž infrastruktury a vzory dopravy

4. Studie proveditelnosti rozvoje

Developeři provádějí studie proveditelnosti pomocí výpočtů FAR, aby určili maximální zastavitelnou plochu na místě, což přímo ovlivňuje ekonomiku projektu. Například při hodnocení pozemku o velikosti 20 000 čtverečních stop s povoleným FAR 2,5 ví developer, že může postavit až 50 000 čtverečních stop podlahové plochy.

5. Rekonstrukce a přístavby budov

Vlastníci nemovitostí plánující rekonstrukce musí vypočítat existující FAR, aby zjistili, zda je prostor pro rozšíření podle aktuálních předpisů o zonování. Pokud budova již překračuje aktuálně povolený FAR (což se může stát u starších struktur podle novějších předpisů), mohou být přístavby omezeny nebo vyžadovat zvláštní výjimky.

6. Přenos rozvojových práv (TDR)

V některých jurisdikcích lze nevyužitý FAR převádět mezi nemovitostmi prostřednictvím programů TDR. Přesný výpočet FAR je nezbytný k určení, kolik rozvojových práv lze prodat nebo zakoupit.

Alternativy

Ačkoli je FAR široce používanou metrikou pro regulaci hustoty budov, existuje několik alternativních nebo doplňkových měření:

1. Poměr pokrytí pozemku: Měří procento pozemku pokrytého stavebním půdorysem, zaměřuje se na hustotu na úrovni země, nikoli na vertikální rozvoj.

2. Omezení výšky budov: Přímo omezují vertikální rozměr budov, často se používají spolu s FAR.

3. Požadavky na odstup: Stanovují minimální vzdálenosti mezi budovami a hranicemi pozemku, nepřímo ovlivňují zastavitelnou plochu.

4. Hustota jednotek: Reguluje počet obytných jednotek na akr, což je obzvlášť relevantní pro rezidenční rozvoj.

5. Podlahová plocha na obyvatele: Používá se ve stavebních normách k zajištění dostatečného prostoru pro zdraví a bezpečnost, zejména v obytných a kancelářských budovách.

6. Poměr otevřeného prostoru: Vyžaduje minimální procento pozemku, aby zůstalo jako otevřený prostor, doplňuje FAR tím, že zajišťuje nezastavěné oblasti.

Každá z těchto alternativ se zaměřuje na různé aspekty kontroly rozvoje a mnoho jurisdikcí používá kombinaci těchto metrik k dosažení požadovaných městských forem.

Historie

Koncept poměru podlahové plochy se objevil na počátku 20. století, když města začala zavádět sofistikovanější předpisy o zonování pro řízení městského růstu. Průkopnické Zoning Resolution New Yorku z roku 1916 byla jednou z prvních, která zahrnovala koncepty podobné FAR, i když samotný termín nebyl široce používán až později.

Klíčové milníky ve vývoji FAR:

1. 1916: Zoning Resolution New Yorku zavedla kontroly stavebních obalů, které, ačkoli výslovně nepoužívaly FAR, položily základ pro regulaci hustoty.

2. 1940-1950: Koncept FAR se stal více formalizovaným v teorii městského plánování, když modernistické přístupy k plánování měst získaly na významu.

3. 1961: Komplexní revize zónování New Yorku výslovně zahrnula FAR jako primární regulační nástroj, čímž nastavila precedens pro další obce.

4. 1970-1980: Mnohá města zdokonalila své regulace FAR, přičemž zavedla různé poměry pro různé čtvrti a zavedla bonusové systémy k incentivizaci žádoucích rozvojových prvků, jako jsou veřejné náměstí nebo dostupné bydlení.

5. 1990-současnost: Mnohá města vyvinula své regulace FAR, aby podpořila chytrý růst, rozvoj orientovaný na dopravu a cíle udržitelnosti. Některé jurisdikce zavedly kódy založené na formě, které fungují vedle tradičních regulací FAR nebo je nahrazují.

Evoluce regulací FAR odráží měnící se filozofie městského plánování a společenské priority. Rané implementace se zaměřovaly především na prevenci přeplnění a zajištění dostatečného světla a vzduchu. Moderní přístupy často používají FAR jako součást komplexní strategie pro vytváření živých, smíšeně využívaných čtvrtí, podporu udržitelných rozvojových vzorců a zachování charakteru komunity.

Dnes zůstává FAR základním nástrojem v městském plánování po celém světě, i když jeho aplikace se výrazně liší mezi různými městy a zeměmi. V některých regionech může být znám pod různými názvy, jako je index podlahové plochy (FSI) v Indii, poměr pozemku ve Spojeném království a Hongkongu nebo intenzita pozemku v některých částech Evropy.

Příklady kódu

Zde jsou příklady, jak vypočítat poměr podlahové plochy v různých programovacích jazycích:

1' Excel vzorec pro výpočet FAR
2=B2/C2
3' Kde B2 obsahuje celkovou podlahovou plochu a C2 obsahuje plochu pozemku
4
5' Excel VBA funkce
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    Vypočítat poměr podlahové plochy (FAR)
4    
5    Args:
6        building_area (float): Celková podlahová plocha budovy v sq ft nebo sq m
7        plot_area (float): Celková plocha pozemku ve stejných jednotkách
8        
9    Returns:
10        float: Vypočítaný FAR nebo None, pokud jsou vstupy neplatné
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# Příklad použití
18total_building_area = 25000  # sq ft
19plot_area = 10000  # sq ft
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"Poměr podlahové plochy: {far:.2f}")
22

1/**
2 * Vypočítat poměr podlahové plochy (FAR)
3 * @param {number} buildingArea - Celková podlahová plocha budovy
4 * @param {number} plotArea - Celková plocha pozemku
5 * @returns {number|null} - Vypočítaný FAR nebo null, pokud jsou vstupy neplatné
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// Příklad použití
16const totalBuildingArea = 15000; // sq ft
17const plotArea = 5000; // sq ft
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`Poměr podlahové plochy: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * Vypočítat poměr podlahové plochy
4     * 
5     * @param buildingArea Celková podlahová plocha budovy
6     * @param plotArea Celková plocha pozemku
7     * @return Vypočítaný FAR nebo -1, pokud jsou vstupy neplatné
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // Neplatný vstup
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // sq ft
19        double plotArea = 10000; // sq ft
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("Poměr podlahové plochy: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("Neplatné hodnoty vstupů");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// Vypočítat poměr podlahové plochy (FAR)
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">Celková podlahová plocha budovy</param>
7    /// <param name="plotArea">Celková plocha pozemku</param>
8    /// <returns>Vypočítaný FAR nebo null, pokud jsou vstupy neplatné</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // Příklad použití
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // sq ft
23        double plotArea = 8000; // sq ft
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"Poměr podlahové plochy: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("Neplatné hodnoty vstupů");
33        }
34    }
35}
36

Praktické příklady

Zde jsou některé praktické příklady výpočtů FAR pro různé typy budov:

Příklad 1: Jednopodlažní komerční budova

• Plocha budovy: 5 000 sq ft
• Počet podlaží: 1
• Celková podlahová plocha: 5 000 sq ft
• Plocha pozemku: 10 000 sq ft
• FAR = 5 000 ÷ 10 000 = 0,5

Tato nízkohustotní výstavba využívá pouze polovinu potenciální stavební plochy vzhledem k velikosti pozemku.

Příklad 2: Středně vysoká bytová budova

• Plocha budovy: 10 000 sq ft
• Počet podlaží: 5
• Celková podlahová plocha: 50 000 sq ft
• Plocha pozemku: 20 000 sq ft
• FAR = 50 000 ÷ 20 000 = 2,5

To představuje středně hustou výstavbu typickou pro městské obytné oblasti.

Příklad 3: Vysoká kancelářská budova

• Plocha budovy: 15 000 sq ft
• Počet podlaží: 30
• Celková podlahová plocha: 450 000 sq ft
• Plocha pozemku: 30 000 sq ft
• FAR = 450 000 ÷ 30 000 = 15,0

Tento vysoký FAR je charakteristický pro centrální obchodní čtvrti v hlavních městech.

Příklad 4: Smíšený rozvoj

• Obchodní prostor (přízemí): 20 000 sq ft
• Kancelářský prostor (podlaží 2-5): 80 000 sq ft
• Rezidenční prostor (podlaží 6-10): 100 000 sq ft
• Celková podlahová plocha: 200 000 sq ft
• Plocha pozemku: 25 000 sq ft
• FAR = 200 000 ÷ 25 000 = 8,0

To představuje hustý, smíšeně využívaný rozvoj, který maximalizuje využití pozemku.

Srovnání FAR podle typu budovy a zóny

Poznámka: Tyto rozsahy jsou ilustrativní a skutečné limity FAR se výrazně liší podle jurisdikce.

Často kladené otázky

Co je poměr podlahové plochy (FAR)?

Poměr podlahové plochy (FAR) je měření, které vyjadřuje vztah mezi celkovým využitelným podlahovým prostorem budovy a velikostí pozemku, na kterém je postavena. Vypočítává se dělením celkové podlahové plochy všech budov na pozemku plochou pozemku.

Proč je FAR důležitý v městském plánování?

FAR je klíčovým nástrojem zonování, který pomáhá obcím řídit hustotu rozvoje, spravovat kapacitu infrastruktury, předcházet přeplnění a udržovat charakter čtvrtí. Přímo ovlivňuje velikost a měřítko budov, které mohou být postaveny na daném pozemku.

Jak vypočítám poměr podlahové plochy?

Pro výpočet FAR vydělte celkovou podlahovou plochu všech úrovní všech budov na pozemku plochou pozemku. Například, pokud pozemek o velikosti 10 000 čtverečních stop obsahuje budovu s celkovou podlahovou plochou 25 000 čtverečních stop, FAR je 2,5.

Co se považuje za vysoký nebo nízký FAR?

Hodnoty FAR se obvykle pohybují od méně než 1,0 v předměstských nebo nízkohustotních oblastech po 15,0 nebo více v hustých městských centrech. FAR pod 1,0 znamená, že celková podlahová plocha je menší než velikost pozemku, zatímco FAR nad 1,0 naznačuje, že podlahová plocha přesahuje velikost pozemku (prostřednictvím více podlaží).

Zahrnuje FAR suterény a technické prostory?

To se liší podle jurisdikce. Některé obce vylučují suterény, technické místnosti, parkovací plochy nebo jiné specifické prostory z výpočtů FAR, zatímco jiné je zahrnují. Vždy zkontrolujte místní předpisy o zonování pro specifické definice toho, co se počítá do FAR.

Jak FAR ovlivňuje hodnotu nemovitosti?

Nemovitosti s vyšším povoleným FAR obvykle mají větší rozvojový potenciál a mohou mít vyšší hodnotu. Investoři a developeři často hledají nemovitosti, kde stávající budovy využívají méně než maximálně povolený FAR, což vytváří příležitost pro expanze nebo přestavbu.

Je FAR stejný po celém světě?

Ačkoli je základní koncept podobný, FAR může být v různých zemích znám pod různými názvy, jako je index podlahové plochy (FSI) v Indii, poměr pozemku ve Spojeném království a Hongkongu nebo intenzita pozemku v některých částech Evropy. Metody výpočtu a regulační přístupy se také liší podle jurisdikce.

Jak najdu maximální povolený FAR pro svou nemovitost?

Maximální povolený FAR je stanoven místními předpisy o zonování. Kontaktujte své městské plánovací nebo zónovací oddělení, zkontrolujte online kód zónování nebo se poraďte s místním architektem nebo právníkem pro využívání pozemků, abyste zjistili konkrétní limity FAR pro vaši nemovitost.

Odkazy

1. Barnett, J. (2011). City Design: Modernist, Traditional, Green and Systems Perspectives. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Urban Land Use Planning. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Optimalizace regulace poměru podlahové plochy v rostoucím městě." Regional Science and Urban Economics, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.

5. American Planning Association. (2006). Planning and Urban Design Standards. Wiley.

6. NYC Department of City Planning. "Glossář plánovacích termínů." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Grand Urban Rules. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.

Závěr

Poměr podlahové plochy (FAR) je základní koncept v městském plánování a rozvoji nemovitostí, který poskytuje standardizovaný způsob měření a regulace hustoty budov. Porozuměním tomu, jak vypočítat a interpretovat FAR, mohou vlastníci nemovitostí, developeři, architekti a plánovači činit informovaná rozhodnutí o využití pozemků a zajistit dodržování místních předpisů o zonování.

Náš kalkulátor poměru podlahové plochy zjednodušuje tento nezbytný výpočet, což vám umožňuje rychle určit FAR pro jakoukoli nemovitost nebo rozvojový projekt. Ať už hodnotíte existující budovu, plánujete nový rozvoj nebo se pouze snažíte pochopit rozvojový potenciál nemovitosti, tento nástroj poskytuje přesné informace, které potřebujete.

Pamatujte, že ačkoli je FAR univerzálním konceptem, specifické regulace a metody výpočtu se mohou lišit podle jurisdikce. Vždy se poraďte se svým místním kódem zónování nebo plánovacím oddělením pro přesné požadavky, které se vztahují na vaši nemovitost.

Jste připraveni vypočítat poměr podlahové plochy pro váš projekt? Zadejte výše své podlahové a pozemní plochy a začněte!