Kalkulačka poměru podlahové plochy | Nástroj pro výpočet FAR

Kalkulačka koeficientu podlažních ploch (FAR)

Koeficient podlažních ploch (FAR) je číslo, které porovnává celkovou podlahovou plochu uvnitř budovy s velikostí pozemku, na kterém budova stojí. Územní plánovači a architekti ho používají ke kontrole toho, jak velká budova může na daném pozemku stát. Tato kalkulačka vypočítá FAR vydělením celkové podlahové plochy budovy plochou pozemku.

Co je koeficient podlažních ploch?

FAR patří mezi hlavní nástroje, kterými města řídí hustotu zástavby. Územní příručka města New York ho označuje jako hlavní regulaci objemu, která určuje velikost budov. Hustotou se zde rozumí, kolik zástavby je soustředěno na určitém pozemku. Město stanoví pro každou zónu nejvyšší přípustný FAR. Nízký FAR umožňuje jen malé, rozptýlené budovy. Vysoký FAR umožňuje vysoké nebo objemné budovy, které využijí většinu možností pozemku.

FAR se v různých zemích označuje také jinými názvy. V Indii se používá označení index podlahové plochy (FSI). Ve Spojeném království a Hongkongu se používá poměr zastavění pozemku. V některých částech Evropy se používá intenzita využití pozemku. Základní myšlenka je všude stejná.

Vzorec pro koeficient podlažních ploch

FAR je celková plocha budovy vydělená plochou pozemku. Územní nařízení města New York ho například definuje jako celkovou podlahovou plochu na stavebním pozemku vydělenou plochou tohoto pozemku:

$FAR = \frac{\text{Celková podlahová plocha budovy}}{\text{Plocha pozemku}}$

• Celková podlahová plocha budovy je součtem podlahových ploch všech podlaží budovy.
• Plocha pozemku je výměra pozemku, na kterém budova stojí.

Obě hodnoty musí být uvedeny ve stejné jednotce, buď ve čtverečních stopách, nebo v metrech čtverečních. Výsledkem je prosté číslo, nikoli procento. FAR 1,0 znamená, že celková podlahová plocha budovy se rovná ploše pozemku. FAR 3,0 znamená, že celková podlahová plocha je třikrát větší než plocha pozemku, což obvykle znamená vícepodlažní budovu.

Místní pravidla se liší v tom, co se do plochy budovy počítá. Některá města vylučují sklepy, parkovací garáže nebo technické místnosti. New York například nezapočítává do podlahové plochy prostor suterénu, pokud neslouží k bydlení. Jinde se balkony počítají sníženou sazbou. Kdo podává skutečnou žádost o povolení, měl by přesnou definici zjistit v místním územním předpisu.

Jak vypočítat koeficient podlažních ploch

1. Sečtěte podlahovou plochu každého podlaží budovy a získáte celkovou podlahovou plochu budovy.
2. Změřte plochu pozemku.
3. Ověřte, že obě hodnoty používají stejnou jednotku.
4. Vydělte celkovou podlahovou plochu budovy plochou pozemku.

Příklad

Budova má 5 podlaží. Každé podlaží má plochu 10 000 čtverečních stop, takže celková podlahová plocha budovy činí 50 000 čtverečních stop. Pozemek pod ní má plochu 20 000 čtverečních stop.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Podlahová plocha budovy je dvaapůlkrát větší než plocha jejího pozemku. Tento výsledek, 2,5, je FAR.

Druhý příklad: jednopodlažní obchod s podlahovou plochou 5 000 čtverečních stop (460 m²) stojí na pozemku o ploše 10 000 čtverečních stop.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0,5 znamená, že budova využívá pouze polovinu podlahové plochy, kterou by pozemek mohl podle FAR 1,0 podporovat.

Obvyklé hodnoty FAR podle zóny

Tyto rozsahy jsou pouze příklady. Přesné limity stanovuje každé město nebo okres a mezi jednotlivými sousedstvími se mohou výrazně lišit.

Proč na FAR záleží

Soulad s územním plánem. Města omezují FAR, aby stanovila, kolik lze na pozemku postavit. Projekt musí zůstat pod místním maximem, jinak je zapotřebí výjimka nebo zvláštní povolení.

Potenciál rozvoje. Nemovitost, která využívá méně než povolený FAR, má prostor pro rozšíření. Investoři tuto nevyužitou kapacitu vyhledávají, protože ji lze později zastavět nebo v některých městech prodat jinému pozemku prostřednictvím programu převodu práv na rozvoj.

Územní plánování. Stanovení různých limitů FAR podle jednotlivých čtvrtí umožňuje městu soustředit hustou zástavbu do centra a zachovat okrajové oblasti s nízkopodlažní zástavbou. Ovlivňuje také, jakou dopravní zátěž, spotřebu vody a objem odpadních vod musí daná čtvrť zvládnout, protože větší podlahová plocha obvykle znamená více lidí.

Renovace a rozšíření. Starší budova může již nyní překračovat FAR, který povoluje novější územní plán. V takovém případě mohou být přístavby omezeny, i když se zdá, že na pozemku je volný prostor.

Související ukazatele

FAR není jediným způsobem měření hustoty zástavby. Koeficient zastavění pozemku měří podíl pozemku zakrytý půdorysem budovy v úrovni terénu a nezohledňuje její výšku. Vysoká, úzká věž může mít vysoký FAR, ale nízký koeficient zastavění pozemku. Výškové limity přímo omezují vertikální rozměr budovy. Odstupové vzdálenosti vyžadují volný prostor mezi budovou a hranicí pozemku. Města často kombinují několik těchto pravidel, místo aby se spoléhala pouze na FAR.

Dějiny

New York přijal jeden z prvních moderních územních předpisů v roce 1916. Objem budov v něm řídila pravidla o ustoupení podlaží a o výšce, nikoli jediný poměr. Revize územních předpisů New Yorku z roku 1961 zavedla FAR přímo jako celoměstskou regulaci hustoty a další města později přijala podobné systémy. Od té doby mnohá místa doplnila bonusová ustanovení, díky nimž mohou developeři překročit základní FAR výměnou za veřejný prospěch, například náměstí nebo byty s regulovaným nájemným. V New Yorku mohou oprávněné projekty v zóně R10, které zajistí dostupné bydlení, získat bonus podlahové plochy, který zvyšuje nejvyšší přípustný FAR z 10,0 na 12,0.

Často kladené otázky

Jaký koeficient podlažních ploch je vhodný? Neexistuje univerzálně „vhodný“ FAR. Zcela záleží na dané zóně. FAR 0,5 je běžný na předměstí s nízkou hustotou, zatímco FAR 10 nebo vyšší je obvyklý v hustě zastavěném centru města.

Může být koeficient podlažních ploch vyšší než 1? Ano. FAR vyšší než 1,0 pouze znamená, že celková podlahová plocha všech podlaží je větší než samotný pozemek, což nastává vždy, když má budova více než jedno podlaží a zabírá většinu pozemku.

Zahrnuje FAR sklepy a parkovací plochy? Záleží na místních předpisech. Mnohé územně plánovací předpisy vylučují z výpočtu FAR sklepy, podzemní parkovací plochy a technické místnosti, ale v jednotlivých městech se to liší, takže je vždy třeba ověřit místní předpisy.

Jak se FAR liší od koeficientu zastavění pozemku? FAR započítává celkovou podlahovou plochu všech podlaží budovy. Koeficient zastavění pozemku započítává pouze půdorys budovy na úrovni terénu. Budova o 10 podlažích s malým půdorysem může mít současně vysoký FAR a nízký koeficient zastavění pozemku.

Jak zjistím maximální povolený FAR pro svůj pozemek? Prohlédněte si místní územní plán a územně plánovací předpisy, které obvykle zveřejňuje odbor územního plánování města nebo okresu, případně se přímo obraťte na místního architekta nebo úřad územního plánování.

Reference

1. New York City Department of City Planning. Zoning Resolution, Section 12-10: Definitions. Územní nařízení města New York, 12-10 — definice koeficientu podlažních ploch; prostor suterénu je z podlahové plochy vyloučen.
2. New York City Department of City Planning. Zoning Handbook. Územní příručka města New York — FAR jako hlavní regulace objemu; bonus za dostupné bydlení zvyšující FAR v zóně R10 z 10,0 na 12,0.