Etageareals Ratio Beregner | FAR Beregningsværktøj

Beregner for bebyggelsesforhold (FAR)

Bebyggelsesforholdet (FAR) er et tal, der sammenligner det samlede etageareal inde i en bygning med størrelsen på den grund, den står på. Byplanlæggere og arkitekter bruger det til at styre, hvor meget der må bygges på en grund. Denne beregner finder FAR ved at dividere det samlede bygningsareal med grundarealet.

Hvad er bebyggelsesforhold?

FAR er et af de vigtigste redskaber, byer bruger til at styre bebyggelsestætheden, altså hvor meget byggeri der samles på et stykke jord. En by fastsætter en maksimal FAR for hver zone. En lav FAR tillader kun små bygninger med stor afstand imellem sig. En høj FAR tillader høje eller omfangsrige bygninger, der udnytter det meste af grundens potentiale.

FAR kaldes forskellige ting i forskellige lande. I Indien kaldes det floor space index (FSI). I Storbritannien og Hongkong kaldes det plot ratio. I dele af Europa kaldes det site intensity. Den grundlæggende idé er den samme overalt.

Formel for bebyggelsesforhold

FAR er det samlede bygningsareal divideret med grundarealet:

$FAR = \frac{\text{Samlet bygningsareal}}{\text{Grundareal}}$

• Samlet bygningsareal er summen af etagearealet på alle bygningens etager.
• Grundareal er størrelsen på den grund, som bygningen står på.

Begge værdier skal angives i samme enhed, enten kvadratfod eller kvadratmeter. Resultatet er et almindeligt tal, ikke en procentdel. En FAR på 1,0 betyder, at bygningens samlede etageareal svarer til grundens størrelse. En FAR på 3,0 betyder, at det samlede etageareal er tre gange så stort som grunden, hvilket normalt betyder en bygning i flere etager.

Lokale regler varierer med hensyn til, hvad der tæller som bygningsareal. Nogle byer medregner ikke kældre, parkeringshuse eller teknikrum. Andre medregner altaner med en reduceret faktor. Ved en reel ansøgning om byggetilladelse bør man kontrollere den lokale zoneplanbestemmelse for den præcise definition.

Sådan beregnes bebyggelsesforhold

1. Læg etagearealet på alle bygningens etager sammen for at finde det samlede bygningsareal.
2. Mål grundens areal.
3. Sørg for, at begge tal bruger samme enhed.
4. Divider det samlede bygningsareal med grundarealet.

Beregneren viser resultatet med to decimaler. Begge arealer skal være større end nul. Hvis et af dem er tomt, nul eller negativt, er der ikke noget bebyggelsesforhold at rapportere, og beregneren beder i stedet om en positiv værdi.

Regneeksempel

En bygning har 5 etager. Hver etage dækker 10.000 kvadratfod (930 m²), så det samlede bygningsareal er 50.000 kvadratfod. Grunden under bygningen måler 20.000 kvadratfod.

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Bygningens etageareal er to en halv gange så stort som grunden. Resultatet, 2,5, er FAR.

Et andet eksempel: En butik i én etage med 5.000 kvadratfod (460 m²) etageareal ligger på en grund på 10.000 kvadratfod.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

En FAR på 0,5 betyder, at bygningen kun bruger halvt så meget etageareal, som grunden kunne understøtte ved en FAR på 1,0.

Typiske FAR-intervaller efter zone

Disse intervaller er kun eksempler. De præcise grænser fastsættes af den enkelte by eller det enkelte amt og kan variere markant fra ét kvarter til det næste.

Hvorfor FAR er vigtigt

Overholdelse af zonebestemmelser. Byer begrænser FAR for at begrænse, hvor meget der må bygges på en grund. Et projekt skal holde sig under den lokale maksimumsværdi, ellers kræver det en dispensation eller en særlig tilladelse.

Udviklingspotentiale. En ejendom, der udnytter mindre end den tilladte FAR, har plads til at udvide. Investorer ser efter denne uudnyttede kapacitet, fordi den senere kan udbygges eller i nogle byer sælges til en anden grund gennem en ordning, der gør det muligt at overføre byggeret til en anden grund.

Byplanlægning. Ved at fastsætte forskellige FAR-grænser for forskellige kvarterer kan en by placere tæt byggeri i centrum og samtidig holde yderområderne lavt bebyggede. Det påvirker også, hvor meget trafik, vandforbrug og spildevand et kvarter skal kunne håndtere, eftersom mere etageareal normalt betyder flere mennesker.

Renovering og udvidelse. En ældre bygning kan allerede ligge over den FAR, som en nyere zonebestemmelse tillader. I så fald kan tilbygninger være begrænsede, selv om grunden ser ud til at have ledig plads.

Relaterede mål

FAR er ikke den eneste måde at måle tæthed på. Grunddækning måler den andel af grunden, som bygningens grundplan optager på terræn, uden hensyn til højden. Et højt, smalt tårn kan have en høj FAR, men lav grunddækning. Højdegrænser begrænser direkte bygningens lodrette størrelse. Tilbagerykningsregler kræver en ubebygget afstand mellem bygningen og skellet. Byer kombinerer ofte flere af disse regler i stedet for kun at basere sig på FAR.

Historie

New York City vedtog en af de første moderne zoneplanbestemmelser i 1916, hvor bygningers omfang blev reguleret gennem byggelinjer og højdebestemmelser i stedet for ét enkelt forholdstal. New Yorks revidering af zonebestemmelserne i 1961 indførte FAR direkte som et styringsredskab for tæthed i hele byen, og andre byer indførte senere lignende systemer. Siden har mange steder tilføjet bonusbestemmelser, der giver udviklere mulighed for at overskride den grundlæggende FAR til gengæld for offentlige goder som pladser eller boliger til overkommelige priser.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er et godt bebyggelsesforhold? Der findes ikke én universel »god« FAR. Det afhænger helt af zonen. En FAR på 0,5 er normal i en forstad med lav tæthed, mens en FAR på 10 eller højere er almindelig i et tæt bycentrum.

Kan bebyggelsesforholdet være større end 1? Ja. En FAR over 1,0 betyder blot, at det samlede etageareal på alle etager er større end selve grunden, hvilket sker, når en bygning har mere end én etage, der dækker det meste af grunden.

Omfatter FAR kældre og parkering? Det afhænger af de lokale regler. Mange zoneplanbestemmelser udelukker kældre, underjordisk parkering og teknikrum fra FAR-beregningen, men det varierer fra by til by, så de lokale bestemmelser bør altid kontrolleres.

Hvordan adskiller FAR sig fra grunddækning? FAR medregner det samlede etageareal på alle bygningens etager. Grunddækning medregner kun bygningens grundplan på terræn. En bygning på 10 etager med en lille grundplan kan samtidig have en høj FAR og lav grunddækning.

Hvordan finder jeg den maksimalt tilladte FAR på min ejendom? Se det lokale zonekort og de lokale zoneplanbestemmelser, som normalt offentliggøres af en bys eller et amts planlægningsafdeling, eller spørg direkte en lokal arkitekt eller planlægningsmyndighed.

Referencer

1. New York City Department of City Planning. »Glossary of Planning Terms.«
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.