Kerrosalan Suhdelaskuri | FAR-laskurityökalu

Tehokkuusluvun (FAR) laskuri

Tehokkuusluku (FAR) on luku, joka vertaa rakennuksen sisätilojen kokonaislattiapinta-alaa sen alla olevan maa-alueen pinta-alaan. Kaavoittajat ja arkkitehdit käyttävät sitä säädelläkseen sitä, kuinka paljon rakennusoikeutta tontille voidaan toteuttaa. Tämä laskuri laskee FAR-arvon jakamalla rakennuksen kokonaislattiapinta-alan tontin pinta-alalla.

Mikä on tehokkuusluku?

FAR on yksi tärkeimmistä välineistä, joilla kaupungit säätelevät rakennustiheyttä eli sitä, kuinka paljon rakennuksia ja rakenteita tietylle maa-alueelle sijoitetaan. Kaupunki määrittää kullekin alueelle FAR-enimmäisarvon. Pieni FAR sallii vain pieniä, väljästi sijoittuvia rakennuksia. Suuri FAR sallii korkeita tai tilaa vieviä rakennuksia, jotka hyödyntävät suurimman osan tontin rakennuspotentiaalista.

FAR:sta käytetään eri maissa myös muita nimityksiä. Intiassa käytetään nimitystä floor space index (FSI). Yhdistyneessä kuningaskunnassa ja Hongkongissa käytetään nimitystä plot ratio. Joissakin Euroopan osissa käytetään nimitystä site intensity. Perusajatus on kaikkialla sama.

Tehokkuusluvun kaava

FAR saadaan jakamalla rakennuksen kokonaispinta-ala tontin pinta-alalla:

$FAR = \frac{\text{Rakennuksen kokonaispinta-ala}}{\text{Tontin pinta-ala}}$

• Rakennuksen kokonaispinta-ala on rakennuksen kaikkien kerrosten lattiapinta-alojen summa.
• Tontin pinta-ala on sen maa-alueen koko, jolla rakennus sijaitsee.

Molemmissa arvoissa on käytettävä samaa mittayksikköä, joko neliöjalkaa tai neliömetriä. Tulos on pelkkä luku, ei prosenttiosuus. Tehokkuusluku 1,0 tarkoittaa, että rakennuksen kokonaislattiapinta-ala vastaa tontin pinta-alaa. Tehokkuusluku 3,0 tarkoittaa, että kokonaislattiapinta-ala on kolme kertaa tontin pinta-ala, mikä yleensä tarkoittaa monikerroksista rakennusta.

Paikalliset säännöt vaihtelevat sen suhteen, mikä lasketaan rakennuksen pinta-alaksi. Jotkin kaupungit jättävät kellarit, pysäköintihallit tai tekniset tilat laskennan ulkopuolelle. Toiset laskevat parvekkeet mukaan pienemmällä painoarvolla. Todellista rakennuslupahakemusta laativan tulee tarkistaa tarkka määritelmä paikallisesta kaavamääräyksestä.

Tehokkuusluvun laskeminen

1. Laske rakennuksen kaikkien kerrosten lattiapinta-alat yhteen saadaksesi rakennuksen kokonaispinta-alan.
2. Mittaa tontin pinta-ala.
3. Varmista, että molemmissa luvuissa käytetään samaa mittayksikköä.
4. Jaa rakennuksen kokonaispinta-ala tontin pinta-alalla.

Laskuri näyttää tuloksen kahden desimaalin tarkkuudella. Molempien pinta-alojen on oltava nollaa suurempia. Jos jompikumpi arvo puuttuu, on nolla tai on negatiivinen, tehokkuuslukua ei voida ilmoittaa, ja laskuri pyytää antamaan positiivisen arvon.

Laskuesimerkki

Rakennuksessa on 5 kerrosta. Kunkin kerroksen pinta-ala on 10 000 neliöjalkaa (930 m²), joten rakennuksen kokonaispinta-ala on 50 000 neliöjalkaa (4 600 m²). Sen alla olevan tontin pinta-ala on 20 000 neliöjalkaa (1 900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Rakennuksen lattiapinta-ala on kaksi ja puoli kertaa tontin pinta-ala. Tulos 2,5 on FAR-arvo.

Toinen esimerkki: yksikerroksinen liikehuoneisto, jonka lattiapinta-ala on 5 000 neliöjalkaa (460 m²), sijaitsee tontilla, jonka pinta-ala on 10 000 neliöjalkaa.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR-arvo 0,5 tarkoittaa, että rakennuksen lattiapinta-ala on vain puolet siitä pinta-alasta, joka tontille voitaisiin rakentaa FAR-arvolla 1,0.

Tyypilliset FAR-arvot alueittain

Nämä vaihteluvälit ovat vain esimerkkejä. Kunkin kaupungin tai kunnan tarkat rajoitukset voivat vaihdella suuresti kaupunginosasta toiseen.

Miksi FAR on tärkeä

Kaavamääräysten noudattaminen. Kaupungit rajoittavat FAR-arvoa määrittääkseen, kuinka paljon tontille saa rakentaa. Hankkeen on pysyttävä paikallisen enimmäisarvon alapuolella, tai sille on haettava poikkeamislupa tai erityislupa.

Rakennuspotentiaali. Tontilla, jolla käytetty FAR-arvo on sallittua arvoa pienempi, on laajentamisvaraa. Sijoittajat etsivät tätä käyttämätöntä rakennuskapasiteettia, koska se voidaan toteuttaa myöhemmin rakentamalla tai joissakin kaupungeissa myydä toiselle tontille rakennusoikeuden siirto-ohjelman kautta.

Kaupunkisuunnittelu. Erilaisten FAR-rajojen asettaminen kaupunginosittain antaa kaupungille mahdollisuuden keskittää tiiviin rakentamisen keskustaan ja pitää reuna-alueet matalina. Se vaikuttaa myös siihen, kuinka paljon liikennettä, vedenkulutusta ja jätevesiä kaupunginosan on pystyttävä käsittelemään, sillä suurempi lattiapinta-ala tarkoittaa yleensä suurempaa asukasmäärää.

Korjaaminen ja laajentaminen. Vanha rakennus voi jo ylittää uuden kaavamääräyksen salliman FAR-arvon. Tällöin lisärakentamista voidaan rajoittaa, vaikka tontilla näyttäisi olevan rakentamatonta tilaa.

Aiheeseen liittyvät mittarit

FAR ei ole ainoa tapa mitata rakennustiheyttä. Tontin peittoaste mittaa rakennuksen peittämän tontin pinta-alan osuutta tontin pinta-alasta eikä huomioi korkeutta. Korkealla ja kapealla tornilla voi olla suuri FAR-arvo mutta alhainen tontin peittoaste. Korkeusrajoitukset rajoittavat suoraan rakennuksen pystysuuntaista kokoa. Etäisyysmääräykset edellyttävät tyhjää tilaa rakennuksen ja tontin rajan väliin. Kaupungit yhdistävät usein useita näistä säännöistä eivätkä nojaa pelkästään FAR-arvoon.

Historia

New York City hyväksyi yhden ensimmäisistä nykyaikaisista kaavamääräyksistä vuonna 1916. Siinä rakennusten kokoa säädeltiin rakennusten etäisyys- ja korkeusmääräyksillä yhden kertoimen sijaan. New Yorkin 1961 kaavauudistuksessa FAR otettiin suoraan käyttöön koko kaupungin rakennustiheyden säätelyssä, ja myöhemmin muut kaupungit ottivat käyttöön vastaavia järjestelmiä. Sen jälkeen monet paikat ovat lisänneet kannustemääräyksiä, joiden nojalla rakennuttajat voivat ylittää perus-FAR-arvon vastineeksi yleisölle tarjottavista eduista, kuten aukioista tai kohtuuhintaisista asunnoista.

Usein kysyttyä

Mikä on hyvä tehokkuusluku? Yleispätevää ”hyvää” FAR-arvoa ei ole. Se riippuu täysin alueesta. FAR-arvo 0,5 on tavanomainen harvaan rakennetulla esikaupunkialueella, kun taas FAR-arvo 10 tai suurempi on yleinen tiiviin kaupungin keskustassa.

Voiko tehokkuusluku olla suurempi kuin 1? Kyllä. FAR-arvo, joka on suurempi kuin 1,0, tarkoittaa vain, että kaikkien kerrosten yhteenlaskettu lattiapinta-ala on tontin pinta-alaa suurempi. Näin käy aina, kun rakennuksessa on useampi kuin yksi kerros ja se kattaa suurimman osan tontista.

Sisältyvätkö kellarit ja pysäköintitilat FAR-arvoon? Se riippuu paikallisista säännöistä. Monissa kaavamääräyksissä kellarit, maanalaiset pysäköintitilat ja tekniset tilat jätetään FAR-laskennan ulkopuolelle, mutta käytännöt vaihtelevat kaupungeittain, joten paikallinen kaavamääräys on aina tarkistettava.

Miten FAR eroaa tonttitehokkuudesta? FAR laskee rakennuksen kaikkien kerrosten yhteenlasketun lattiapinta-alan. Tonttitehokkuus laskee vain rakennuksen maanpäällisen pohjapinta-alan. Pienellä pohjapinta-alalla sijaitsevassa 10-kerroksisessa rakennuksessa voi samanaikaisesti olla suuri FAR-arvo ja pieni tonttitehokkuus.

Miten saan selville kiinteistölleni sallitun enimmäis-FAR-arvon? Tarkista paikallinen kaavakartta ja kaavamääräykset, jotka kaupungin tai kunnan kaavoitusviranomainen yleensä julkaisee, tai kysy suoraan paikalliselta arkkitehdilta tai kaavoitustoimistolta.

Viitteet

1. New York Cityn kaupunkisuunnitteluvirasto. ”Suunnittelutermien sanasto.”
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B. & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.