Pastatų ploto santykio skaičiuoklė | FAR skaičiuoklė

Užstatymo intensyvumo (FAR) skaičiuoklė

Užstatymo intensyvumas (FAR) – skaičius, kuriuo lyginamas bendras pastato patalpų plotas su žemės sklypo, kuriame jis stovi, plotu. Urbanistai ir architektai jį naudoja kontroliuodami, kokio dydžio pastatą galima statyti sklype. Ši skaičiuoklė nustato FAR, padalydama bendrą pastato plotą iš sklypo ploto.

Kas yra užstatymo intensyvumas?

FAR yra viena iš pagrindinių priemonių, kuriomis miestai kontroliuoja užstatymo tankį, tai yra, kiek statinių sutelpa tam tikrame žemės plote. Miestas kiekvienai zonai nustato didžiausią FAR. Mažas FAR leidžia statyti tik mažus, retai išdėstytus pastatus. Didelis FAR leidžia statyti aukštus arba didelio tūrio pastatus, išnaudojančius didžiąją sklypo potencialo dalį.

Skirtingose šalyse FAR vadinamas ir kitaip. Indijoje vartojamas patalpų ploto indeksas (FSI). Jungtinėje Karalystėje ir Honkonge jis vadinamas užstatymo intensyvumu. Kai kuriose Europos šalyse vartojamas sklypo užstatymo intensyvumo terminas. Pagrindinė idėja visur ta pati.

Užstatymo intensyvumo formulė

FAR yra bendras pastato plotas, padalytas iš sklypo ploto:

$FAR = \frac{\text{Bendras pastato plotas}}{\text{Sklypo plotas}}$

• Bendras pastato plotas – kiekvieno pastato aukšto patalpų plotų suma.
• Sklypo plotas – žemės sklypo, kuriame stovi pastatas, plotas.

Abu dydžiai turi būti išreikšti tais pačiais vienetais – kvadratinėmis pėdomis arba kvadratiniais metrais. Rezultatas yra paprastas skaičius, o ne procentinė išraiška. FAR 1,0 reiškia, kad bendras pastato patalpų plotas yra lygus sklypo plotui. FAR 3,0 reiškia, kad bendras patalpų plotas yra tris kartus didesnis už sklypo plotą; paprastai tai reiškia kelių aukštų pastatą.

Vietos taisyklės skiriasi pagal tai, kas laikoma pastato plotu. Kai kurie miestai į šį plotą neįtraukia rūsių, automobilių stovėjimo garažų ar techninių patalpų. Kitur balkonai įskaičiuojami taikant mažesnį koeficientą. Rengiant tikrą prašymą išduoti statybos leidimą, reikia patikrinti vietos teritorijų planavimo taisykles, kad būtų nustatyta tiksli apibrėžtis.

Kaip apskaičiuoti užstatymo intensyvumą

1. Sudėkite visų pastato aukštų patalpų plotus ir gaukite bendrą pastato plotą.
2. Išmatuokite žemės sklypo plotą.
3. Įsitikinkite, kad abu skaičiai išreikšti tais pačiais vienetais.
4. Padalykite bendrą pastato plotą iš sklypo ploto.

Skaičiuoklė rodo rezultatą dviejų skaitmenų po kablelio tikslumu. Abu plotai turi būti didesni už nulį. Jei kuris nors iš jų neįrašytas, lygus nuliui arba neigiamas, užstatymo intensyvumo apskaičiuoti negalima, todėl skaičiuoklė prašo įvesti teigiamą reikšmę.

Išspręstas pavyzdys

Pastatas turi 5 aukštus. Kiekvieno aukšto plotas yra 10 000 kvadratinių pėdų, todėl bendras pastato plotas yra 50 000 kvadratinių pėdų. Po juo esančio sklypo plotas yra 20 000 kvadratinių pėdų (1 900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

Pastato patalpų plotas yra pustrečio karto didesnis už sklypo plotą. Šis rezultatas, 2,5, yra FAR.

Antras pavyzdys: vieno aukšto parduotuvė, kurios patalpų plotas yra 5 000 kvadratinių pėdų (460 m²), stovi 10 000 kvadratinių pėdų ploto sklype.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

FAR 0,5 reiškia, kad pastato patalpų plotas sudaro tik pusę ploto, kurį sklype būtų galima užstatyti taikant FAR 1,0.

Įprasti FAR intervalai pagal zonas

Šie intervalai pateikiami tik kaip pavyzdžiai. Tikslias ribas nustato kiekvienas miestas ar apygarda, todėl jos gali labai skirtis net tarp gretimų rajonų.

Kodėl FAR yra svarbus

Teritorijų planavimo taisyklių laikymasis. Miestai riboja FAR, kad apribotų, kiek galima užstatyti sklype. Projektas turi neviršyti vietos taisyklėse nustatyto didžiausio dydžio; priešingu atveju reikia išimties arba specialaus leidimo.

Plėtros potencialas. Jei nekilnojamojo turto objektas išnaudoja mažesnį nei leidžiama FAR, jį dar galima plėsti. Investuotojai ieško tokio nepanaudoto potencialo, nes vėliau jį galima išnaudoti statybai arba kai kuriuose miestuose perduoti kitam sklypui pagal plėtros teisių perdavimo programą.

Miesto planavimas. Nustačius skirtingas FAR ribas skirtingiems rajonams, galima sutelkti tankią statybą miesto centre ir išlaikyti mažus pastatus pakraščiuose. Tai taip pat daro įtaką tam, kokį eismo intensyvumą, vandens suvartojimą ir nuotekų kiekį turi aptarnauti rajonas, nes didesnis patalpų plotas paprastai reiškia daugiau žmonių.

Renovacija ir plėtra. Senesnis pastatas jau gali viršyti FAR, kurį leidžia naujesnės teritorijų planavimo taisyklės. Tokiu atveju priestatai gali būti ribojami, net jei atrodo, kad sklype yra laisvos vietos.

Susiję rodikliai

FAR nėra vienintelis tankio matavimo būdas. Sklypo užstatymo tankis rodo, kokią sklypo dalį žemės lygyje užima pastato užstatytas plotas, neatsižvelgiant į aukštį. Aukštas ir siauras bokštas gali turėti didelį FAR, bet mažą sklypo užstatymo tankį. Aukščio ribojimai tiesiogiai riboja pastato vertikalųjį dydį. Atsitraukimo nuo sklypo ribos taisyklės reikalauja laisvos erdvės tarp pastato ir sklypo ribos. Miestai dažnai derina kelias iš šių taisyklių, o ne remiasi vien FAR.

Istorija

Niujorkas vieną iš pirmųjų šiuolaikinių teritorijų planavimo taisyklių kodeksų priėmė 1916 metais; jame pastatų tūrį kontroliavo atsitraukimo nuo sklypo ribos ir aukščio taisyklės, o ne vienas rodiklis. Niujorko 1961 metų teritorijų planavimo taisyklių pakeitimais FAR buvo tiesiogiai įtrauktas kaip viso miesto užstatymo tankio kontrolės priemonė, o vėliau panašias sistemas priėmė ir kiti miestai. Nuo tada daugelyje vietų atsirado papildomų nuostatų, leidžiančių vystytojams viršyti bazinį FAR mainais į viešąją naudą, pavyzdžiui, aikštes ar įperkamo būsto vienetus.

Dažnai užduodami klausimai

Koks yra tinkamas užstatymo intensyvumas? Universalaus „tinkamo“ FAR nėra. Jis visiškai priklauso nuo zonos. FAR 0,5 yra įprastas mažo tankio priemiestyje, o FAR 10 ar didesnis dažnas tankiai užstatytame miesto centre.

Ar užstatymo intensyvumas gali būti didesnis už 1? Taip. Didesnis nei 1,0 FAR reiškia tik tai, kad bendras visų aukštų patalpų plotas yra didesnis už patį sklypo plotą; taip nutinka, kai pastatas turi daugiau nei vieną aukštą ir užima didžiąją sklypo dalį.

Ar FAR apima rūsius ir automobilių stovėjimo vietas? Tai priklauso nuo vietos taisyklių. Daugelyje teritorijų planavimo kodeksų rūsiai, požeminės automobilių stovėjimo aikštelės ir techninės patalpos neįtraukiami į FAR skaičiavimą, tačiau taisyklės skirtinguose miestuose skiriasi, todėl visada reikia patikrinti vietos kodeksą.

Kuo FAR skiriasi nuo sklypo užstatymo? FAR apima bendrą visų pastato aukštų patalpų plotą. Sklypo užstatymas apima tik pastato užstatytą plotą žemės lygyje. 10 aukštų pastatas, kurio užstatytas plotas mažas, gali turėti ir didelį FAR, ir mažą sklypo užstatymą.

Kaip sužinoti didžiausią mano sklypui leidžiamą FAR? Patikrinkite vietos teritorijų planavimo žemėlapį ir kodeksą, kuriuos paprastai skelbia miesto ar apygardos planavimo departamentas, arba tiesiogiai kreipkitės į vietos architektą ar planavimo įstaigą.

Šaltiniai

1. Niujorko miesto planavimo departamentas. „Planavimo terminų žodynėlis.“
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., ir Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.