Calculadora de la Relació de Superfície de Planta (FAR)

Introducció

La Relació de Superfície de Planta (FAR) és una mètrica crítica en la planificació urbana i el desenvolupament immobiliari que mesura la relació entre la superfície total de planta d'un edifici i la mida del terreny sobre el qual es construeix. Aquesta Calculadora de la Relació de Superfície de Planta proporciona una manera senzilla i precisa de determinar el FAR per a qualsevol projecte edificatori dividint la superfície total de planta per la superfície del terreny. Entendre el FAR és essencial per a desenvolupadors, arquitectes, planificadors urbans i propietaris de propietats, ja que afecta directament el que es pot construir en un terreny específic i ajuda a garantir el compliment de les regulacions de zonificació locals i dels codis de construcció.

El FAR serveix com un mecanisme de control fonamental en el desenvolupament urbà, ajudant als municipis a gestionar la densitat, prevenir la sobrecàrrega i mantenir el caràcter dels barris. Tant si estàs planejant un nou projecte de construcció, avaluant una propietat existent o simplement intentant entendre els requisits de zonificació, la nostra calculadora de FAR ofereix una solució senzilla per a càlculs ràpids i precisos.

Fórmula/Càlcul

La Relació de Superfície de Planta es calcula mitjançant una fórmula matemàtica senzilla:

$FAR = \frac{Superfície\ Total\ de\ l'Edifici}{Superfície\ del\ Terreny}$

On:

• Superfície Total de l'Edifici és la suma de les superfícies de planta de tots els nivells de l'edifici (mesurades en peus quadrats o metres quadrats)
• Superfície del Terreny és la superfície total de la parcel·la (mesurada en les mateixes unitats que la superfície de l'edifici)

Per exemple, si un edifici té una superfície total de planta de 20,000 peus quadrats i es troba en un terreny que és de 10,000 peus quadrats, el FAR seria:

$FAR = \frac{20,000\ sq.ft.}{10,000\ sq.ft.} = 2.0$

Això significa que la superfície total de l'edifici és el doble de la mida de la superfície del terreny.

Consideracions Importants

1. Unitats Consistents: Tant la superfície de l'edifici com la superfície del terreny s'han de mesurar en les mateixes unitats (ja sigui peus quadrats o metres quadrats).

2. Càlcul de la Superfície de l'Edifici: La superfície total de l'edifici normalment inclou tots els espais tancats de tots els pisos, però les regulacions locals poden especificar certes exclusions o inclusions:

   • Algunes jurisdiccions exclouen espais mecànics, zones d'aparcament o soterranis
   • Altres poden incloure àrees cobertes però no tancades com balcons o porxos a una proporció reduïda

3. Arrodoniment: Els valors de FAR normalment s'expressen amb dues xifres decimals per a la precisió en les regulacions de zonificació.

Guia Pas a Pas

Utilitzar la nostra Calculadora de la Relació de Superfície de Planta és senzill:

1. Recopila les Teves Mesures

   • Determina la superfície total de planta del teu edifici (suma de tots els pisos)
   • Mesura la superfície total del teu terreny
   • Assegura't que ambdues mesures utilitzin les mateixes unitats (peus quadrats o metres quadrats)

2. Introdueix les Teves Dades

   • Introdueix la superfície total de l'edifici al primer camp
   • Introdueix la superfície del terreny al segon camp

3. Revisa els Teus Resultats

   • La calculadora mostrarà instantàniament el teu FAR
   • La fórmula de càlcul s'exhibirà com a referència
   • Una representació visual t'ajudarà a entendre la relació entre el teu edifici i el terreny

4. Interpreta els Resultats

   • Un FAR més alt indica una propietat amb un desenvolupament més dens
   • Compara el teu resultat amb els requisits de zonificació locals per assegurar-te que compleixes
   • Utilitza el resultat per a fins de planificació o sol·licituds de zonificació

5. Desa o Comparteix el Teu Càlcul

   • Utilitza el botó de còpia per desar el resultat per als teus registres
   • Referència el càlcul en sol·licituds de permisos o propostes de desenvolupament

Casos d'Ús

Els càlculs de la Relació de Superfície de Planta són essencials en nombrosos escenaris a través de la planificació urbana, l'arquitectura, el sector immobiliari i el desenvolupament de propietats:

1. Compliment de la Zonificació

La majoria dels municipis estableixen valors màxims de FAR per a diferents zones per controlar la densitat del desenvolupament. Els desenvolupadors i arquitectes han de calcular el FAR durant la fase de disseny per assegurar-se que els projectes compleixin amb aquestes regulacions. Per exemple, una zona residencial podria tenir un FAR màxim de 0.5, mentre que un districte comercial del centre podria permetre un FAR de 10 o més.

2. Valoració de Propietats

Els avaluadors immobiliaris i inversors utilitzen el FAR per avaluar el potencial de desenvolupament de la propietat. Una propietat amb un FAR no utilitzat (on l'edifici actual no utilitza la proporció màxima permesa) pot tenir un valor de desenvolupament significatiu. Per exemple, una propietat amb un FAR actual de 1.2 en una zona que permet un FAR de 3.0 té un potencial de desenvolupament considerable no aprofitat.

3. Planificació Urbana

Els planificadors de la ciutat utilitzen el FAR com una eina per modelar els entorns urbans. Establint diferents límits de FAR en diversos barris, poden:

• Crear nuclis d'alta densitat en àrees del centre
• Preservar el caràcter dels districtes històrics
• Assegurar transicions apropiades entre zones comercials i residencials
• Gestionar la càrrega d'infraestructura i els patrons de trànsit

4. Estudis de Viabilitat del Desenvolupament

Els desenvolupadors duen a terme estudis de viabilitat utilitzant càlculs de FAR per determinar l'àrea màxima construïble en un lloc, cosa que afecta directament l'economia del projecte. Per exemple, quan s'avalua un terreny de 20,000 peus quadrats amb un FAR permès de 2.5, un desenvolupador sap que pot construir fins a 50,000 peus quadrats de superfície de planta.

5. Renovacions i Extensions d'Edificis

Els propietaris que planegen renovacions han de calcular el FAR existent per determinar si hi ha marge per a l'expansió sota les regulacions de zonificació actuals. Si un edifici ja supera el FAR permès actual (com podria passar amb estructures més antigues sota noves lleis de zonificació), les extensions podrien estar restringides o requerir variacions especials.

6. Transferència de Drets de Desenvolupament (TDR)

En algunes jurisdiccions, el FAR no utilitzat pot ser transferit entre propietats mitjançant programes de TDR. Cal calcular el FAR precís per determinar quants drets de desenvolupament es poden vendre o comprar.

Alternatives

Si bé el FAR és una mètrica àmpliament utilitzada per regular la densitat de construcció, existeixen diverses mesures alternatives o complementàries:

1. Rati de Cobertura del Terreny: Mesura el percentatge del terreny cobert per la petjada de l'edifici, centrant-se en la densitat a nivell del sòl en lloc del desenvolupament vertical.

2. Restriccions d'Alçada de l'Edifici: Limiten directament la dimensió vertical dels edificis, sovint utilitzades conjuntament amb el FAR.

3. Requisits de Retirada: Especifiquen distàncies mínimes entre edificis i línies de propietat, afectant indirectament l'àrea construïble.

4. Densitat d'Unitats: Regula el nombre d'unitats d'habitatge per acre, particularment rellevant per a desenvolupaments residencials.

5. Superfície de Planta per Ocupant: Utilitzada en codis de construcció per assegurar un espai adequat per a la salut i la seguretat, especialment en edificis residencials i d'oficines.

6. Rati d'Espai Obert: Requereix un percentatge mínim del terreny que es mantingui com a espai obert, complementant el FAR per assegurar àrees no desenvolupades.

Cada una d'aquestes alternatives aborda diferents aspectes del control del desenvolupament, i moltes jurisdiccions utilitzen una combinació d'aquestes mètriques per aconseguir les formes urbanes desitjades.

Història

El concepte de Relació de Superfície de Planta va emergir a principis del segle XX a mesura que les ciutats començaven a implementar regulacions de zonificació més sofisticades per gestionar el creixement urbà. La revolucionària Resolució de Zonificació de Nova York de 1916 va ser una de les primeres a incorporar conceptes semblants al FAR, encara que el terme en si no es va utilitzar àmpliament fins més tard.

Fites Clau en el Desenvolupament del FAR:

1. 1916: La Resolució de Zonificació de Nova York va introduir controls sobre l'envolupament dels edificis que, tot i no utilitzar explícitament el FAR, va establir les bases per a la regulació de la densitat.

2. 1940s-1950s: El concepte de FAR es va formalitzar més en la teoria de la planificació urbana a mesura que els enfocaments modernistes de la planificació de ciutats guanyaven prominència.

3. 1961: La revisió integral de la zonificació de Nova York va incorporar explícitament el FAR com a eina reguladora principal, establint un precedent per a altres municipis.

4. 1970s-1980s: Moltes ciutats han perfeccionat les seves regulacions de FAR per promoure un creixement intel·ligent, un desenvolupament orientat al trànsit i objectius de sostenibilitat. Algunes jurisdiccions han implementat codis basats en la forma que treballen al costat o substitueixen els controls tradicionals del FAR.

5. 1990s-Actualitat: Moltes ciutats han refinat les seves regulacions de FAR per promoure un creixement intel·ligent, un desenvolupament orientat al trànsit i objectius de sostenibilitat. Algunes jurisdiccions han implementat codis basats en la forma que treballen al costat o substitueixen els controls tradicionals del FAR.

L'evolució de les regulacions de FAR reflecteix les filosofies canviants de la planificació urbana i les prioritats socials. Les primeres implementacions es van centrar principalment en prevenir la sobrecàrrega i assegurar una llum i aire adequats. Els enfocaments moderns sovint utilitzen el FAR com a part d'una estratègia integral per crear barris vibrants i d'ús mixt, fomentar patrons de desenvolupament sostenibles i preservar el caràcter de la comunitat.

Avui, el FAR continua sent una eina fonamental en la planificació urbana a tot el món, encara que la seva aplicació varia significativament entre diferents ciutats i països. En algunes regions, pot ser conegut per diferents termes com l'Índex de Superfície de Planta (FSI) a l'Índia, la Proporció de Parcel·la al Regne Unit i Hong Kong, o la Intensitat del Lloc en parts d'Europa.

Exemples de Codi

Aquí hi ha exemples de com calcular la Relació de Superfície de Planta en diversos llenguatges de programació:

1' Fórmula d'Excel per al càlcul de FAR
2=B2/C2
3' On B2 conté la superfície total de l'edifici i C2 conté la superfície del terreny
4
5' Funció VBA d'Excel
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    Calcular la Relació de Superfície de Planta (FAR)
4    
5    Args:
6        building_area (float): Superfície total de planta de l'edifici en sq ft o sq m
7        plot_area (float): Superfície total del terreny en les mateixes unitats
8        
9    Returns:
10        float: El FAR calculat o None si les entrades són invàlides
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# Exemple d'ús
18total_building_area = 25000  # sq ft
19plot_area = 10000  # sq ft
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"Relació de Superfície de Planta: {far:.2f}")
22

1/**
2 * Calcular la Relació de Superfície de Planta (FAR)
3 * @param {number} buildingArea - Superfície total de planta de l'edifici
4 * @param {number} plotArea - Superfície total del terreny
5 * @returns {number|null} - El FAR calculat o null si les entrades són invàlides
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// Exemple d'ús
16const totalBuildingArea = 15000; // sq ft
17const plotArea = 5000; // sq ft
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`Relació de Superfície de Planta: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * Calcular la Relació de Superfície de Planta
4     * 
5     * @param buildingArea Superfície total de planta de l'edifici
6     * @param plotArea Superfície total del terreny
7     * @return La FAR calculada o -1 si les entrades són invàlides
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // Entrada invàlida
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // sq ft
19        double plotArea = 10000; // sq ft
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("Relació de Superfície de Planta: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("Valors d'entrada invàlids");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// Calcular la Relació de Superfície de Planta (FAR)
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">Superfície total de planta de l'edifici</param>
7    /// <param name="plotArea">Superfície total del terreny</param>
8    /// <returns>El FAR calculat o null si les entrades són invàlides</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // Exemple d'ús
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // sq ft
23        double plotArea = 8000; // sq ft
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"Relació de Superfície de Planta: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("Valors d'entrada invàlids");
33        }
34    }
35}
36

Exemples Pràctics

Aquí hi ha alguns exemples pràctics de càlculs de FAR per a diferents tipus d'edificis:

Exemple 1: Edifici Comercial de Planta Única

• Petjada de l'edifici: 5,000 sq ft
• Nombre de pisos: 1
• Superfície total de l'edifici: 5,000 sq ft
• Superfície del terreny: 10,000 sq ft
• FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

Aquest desenvolupament de baixa densitat utilitza només la meitat de l'espai de construcció potencial en relació amb la mida del terreny.

Exemple 2: Edifici d'Apartaments de Mitja Alçada

• Petjada de l'edifici: 10,000 sq ft
• Nombre de pisos: 5
• Superfície total de l'edifici: 50,000 sq ft
• Superfície del terreny: 20,000 sq ft
• FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

Això representa un desenvolupament de mitjana densitat típic de les àrees residencials urbanes.

Exemple 3: Torre d'Oficines de Gran Alçada

• Petjada de l'edifici: 15,000 sq ft
• Nombre de pisos: 30
• Superfície total de l'edifici: 450,000 sq ft
• Superfície del terreny: 30,000 sq ft
• FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

Aquest alt FAR és característic dels districtes comercials centrals de les grans ciutats.

Exemple 4: Desenvolupament d'Ús Mixt

• Espai comercial (planta baixa): 20,000 sq ft
• Espai d'oficines (pisos 2-5): 80,000 sq ft
• Espai residencial (pisos 6-10): 100,000 sq ft
• Superfície total de l'edifici: 200,000 sq ft
• Superfície del terreny: 25,000 sq ft
• FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

Això representa un desenvolupament dens i d'ús mixt que maximitza la utilització del terreny.

Comparació de FAR per Tipus d'Edifici i Zona

Nota: Aquestes gammes són il·lustratives i els límits de FAR reals varien significativament per jurisdicció.

Preguntes Freqüents

Què és la Relació de Superfície de Planta (FAR)?

La Relació de Superfície de Planta (FAR) és una mesura que expressa la relació entre la superfície total utilitzable d'un edifici i la mida del terreny sobre el qual es construeix. Es calcula dividint la superfície total de planta de tots els edificis en una parcel·la per l'àrea de la parcel·la.

Per què és important el FAR en la planificació urbana?

El FAR és una eina de zonificació crucial que ajuda als municipis a controlar la densitat del desenvolupament, gestionar la capacitat d'infraestructura, prevenir la sobrecàrrega i mantenir el caràcter dels barris. Influeix directament en la mida i l'escala dels edificis que es poden construir en un terreny determinat.

Com puc calcular la Relació de Superfície de Planta?

Per calcular el FAR, divideix la superfície total de planta de tots els nivells de tots els edificis en una parcel·la per la superfície de la parcel·la. Per exemple, si una parcel·la de 10,000 peus quadrats conté un edifici amb una superfície total de 25,000 peus quadrats, el FAR és 2.5.

Què es considera un FAR alt o baix?

Els valors de FAR normalment varien de menys de 1.0 en àrees suburbanes o de baixa densitat a 15.0 o més en centres urbans densos. Un FAR per sota de 1.0 significa que la superfície total és menor que la mida de la parcel·la, mentre que un FAR per sobre de 1.0 indica que la superfície de planta supera la mida de la parcel·la (a través de múltiples pisos).

El FAR inclou soterranis i espais mecànics?

Això varia per jurisdicció. Algunes municipis exclouen soterranis, sales mecàniques, zones d'aparcament o altres espais específics dels càlculs de FAR, mentre que altres els inclouen. Sempre verifica els codis de zonificació locals per a definicions específiques de quines superfícies compten per al FAR.

Com afecta el FAR el valor de la propietat?

Les propietats amb un FAR permès més alt normalment tenen un major potencial de desenvolupament i poden tenir un valor més alt. Els inversors i desenvolupadors sovint busquen propietats on els edificis existents utilitzin menys del màxim FAR permès, creant oportunitat per a l'expansió o la reurbanització.

És el mateix el FAR a tot el món?

Si bé el concepte bàsic és similar, el FAR pot ser conegut per diferents noms en diversos països, com l'Índex de Superfície de Planta (FSI) a l'Índia, la Proporció de Parcel·la al Regne Unit i Hong Kong, o la Intensitat del Lloc en parts d'Europa. Els mètodes de càlcul i els enfocaments reguladors també varien per jurisdicció.

Com puc trobar el màxim FAR permès per a la meva propietat?

El màxim FAR permès es determina per les regulacions de zonificació locals. Contacta amb el teu departament de planificació o zonificació municipal, consulta el codi de zonificació en línia, o consulta amb un arquitecte local o un advocat de l'ús del sòl per determinar els límits específics de FAR per a la teva propietat.

Referències

1. Barnett, J. (2011). City Design: Modernist, Traditional, Green and Systems Perspectives. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Urban Land Use Planning. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Optimization of floor area ratio regulation in a growing city." Regional Science and Urban Economics, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.

5. American Planning Association. (2006). Planning and Urban Design Standards. Wiley.

6. NYC Department of City Planning. "Glossary of Planning Terms." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Grand Urban Rules. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.

Conclusió

La Relació de Superfície de Planta (FAR) és un concepte fonamental en la planificació urbana i el desenvolupament immobiliari que proporciona una manera estàndard de mesurar i regular la densitat de construcció. Entenent com calcular i interpretar el FAR, els propietaris de propietats, desenvolupadors, arquitectes i planificadors poden prendre decisions informades sobre l'ús del sòl i assegurar el compliment de les regulacions de zonificació locals.

La nostra Calculadora de la Relació de Superfície de Planta simplifica aquest càlcul essencial, permetent-te determinar ràpidament el FAR per a qualsevol propietat o projecte de desenvolupament. Tant si estàs avaluant un edifici existent, planejant un nou desenvolupament o simplement intentant entendre el potencial de desenvolupament d'una propietat, aquesta eina proporciona la informació precisa que necessites.

Recorda que, tot i que el FAR és un concepte universal, les regulacions específiques i els mètodes de càlcul poden variar per jurisdicció. Sempre consulta el teu codi de zonificació local o el departament de planificació per als requisits exactes que s'apliquen a la teva propietat.

Preparat per calcular la Relació de Superfície de Planta per al teu projecte? Introdueix les teves superfícies d'edifici i terreny a dalt per començar!