Calculadora de Ràtio de Superfície Construïda | Eina de Càlcul de FAR

Calculadora de l’índex d’edificabilitat (FAR)

L’índex d’edificabilitat (FAR) és un nombre que compara la superfície total de les plantes d’un edifici amb la superfície del terreny on es troba. Els urbanistes i els arquitectes l’utilitzen per controlar quina superfície edificada pot contenir una parcel·la. Aquesta calculadora obté el FAR dividint la superfície total de l’edifici per la superfície de la parcel·la.

Què és l’índex d’edificabilitat?

El FAR és una de les eines principals que utilitzen les ciutats per controlar la densitat edificatòria, és a dir, la quantitat de construcció concentrada en una parcel·la. Una ciutat estableix un FAR màxim per a cada zona. Un FAR baix només permet edificis petits i separats. Un FAR alt permet edificis alts o voluminosos que aprofiten bona part del potencial del solar.

El FAR té altres denominacions segons el país. A l’Índia rep el nom d’índex de superfície construïda (FSI). Al Regne Unit i a Hong Kong rep el nom de coeficient d’edificabilitat. En algunes parts d’Europa s’anomena intensitat d’edificació. La idea subjacent és la mateixa a tot arreu.

Fórmula de l’índex d’edificabilitat

El FAR és la superfície total de l’edifici dividida per la superfície de la parcel·la:

$FAR = \frac{\text{Superfície total de l’edifici}}{\text{Superfície de la parcel·la}}$

• La superfície total de l’edifici és la suma de la superfície de cada planta de l’edifici.
• La superfície de la parcel·la és la superfície del terreny on s’aixeca l’edifici.

Tots dos valors han d’utilitzar la mateixa unitat, peus quadrats o metres quadrats. El resultat és un nombre simple, no un percentatge. Un FAR de 1,0 vol dir que la superfície total construïda de l’edifici és igual a la superfície de la parcel·la. Un FAR de 3,0 vol dir que la superfície total construïda és tres vegades la superfície de la parcel·la, cosa que normalment indica un edifici de diverses plantes.

Les normes locals varien pel que fa al que es considera superfície edificada. Algunes ciutats exclouen els soterranis, els aparcaments o les sales d’instal·lacions. D’altres compten els balcons amb un coeficient reduït. Qui tramiti una llicència d’obres real ha de consultar el planejament urbanístic local per conèixer la definició exacta.

Com es calcula l’índex d’edificabilitat

1. Sumeu la superfície de cada planta de l’edifici per obtenir-ne la superfície total.
2. Mesureu la superfície de la parcel·la.
3. Assegureu-vos que tots dos nombres utilitzen la mateixa unitat.
4. Dividiu la superfície total de l’edifici per la superfície de la parcel·la.

La calculadora mostra el resultat amb dues xifres decimals. Totes dues superfícies han de ser superiors a zero. Si alguna és buida, zero o negativa, no es pot indicar cap índex d’edificabilitat i la calculadora demana un valor positiu.

Exemple resolt

Un edifici té 5 plantes. Cada planta ocupa 10.000 peus quadrats, de manera que la superfície total de l’edifici és de 50.000 peus quadrats. La parcel·la que hi ha a sota mesura 20.000 peus quadrats (1.900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

La superfície construïda de l’edifici és dues vegades i mitja la de la parcel·la. Aquest resultat, 2,5, és el FAR.

Un segon exemple: una botiga d’una sola planta amb 5.000 peus quadrats (460 m²) de superfície construïda es troba en una parcel·la de 10.000 peus quadrats.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

Un FAR de 0,5 vol dir que l’edifici utilitza només la meitat de la superfície de planta que la parcel·la podria admetre amb un FAR de 1,0.

Valors típics del FAR segons la zona

Aquests intervals només són exemples. Els límits exactes els estableix cada ciutat o comtat i poden variar molt d’un barri a un altre.

Per què és important el FAR

Compliment del planejament urbanístic. Les ciutats limiten el FAR per controlar quant es pot construir en una parcel·la. Un projecte ha de quedar per sota del màxim local; en cas contrari, necessita una autorització d’excepció o una llicència especial.

Potencial de desenvolupament. Una propietat que utilitza menys FAR del que té permès encara disposa de marge per créixer. Els inversors busquen aquesta capacitat no utilitzada perquè es pot materialitzar més endavant o, en algunes ciutats, vendre’s a una altra ubicació mitjançant un programa de transferència de drets d’edificabilitat.

Planificació urbana. Establir límits de FAR diferents segons el barri permet a una ciutat concentrar la construcció densa al centre i mantenir les zones perifèriques amb edificis baixos. També afecta la quantitat de trànsit, consum d’aigua i aigües residuals que ha de suportar un barri, ja que una superfície construïda més gran sol significar més habitants.

Rehabilitació i ampliació. Un edifici antic pot superar ja el FAR que permet un planejament urbanístic més recent. En aquest cas, les ampliacions poden estar restringides encara que la parcel·la sembli tenir espai lliure.

Mesures relacionades

El FAR no és l’única manera de mesurar la densitat. L’ocupació del solar mesura la proporció de la parcel·la ocupada per la petjada de l’edifici a nivell del terreny, sense tenir en compte l’alçada. Una torre alta i estreta pot tenir un FAR alt però una ocupació del solar baixa. Els límits d’alçada limiten directament la dimensió vertical d’un edifici. Les normes de separació dels límits exigeixen espai lliure entre un edifici i la línia de propietat. Les ciutats sovint combinen diverses d’aquestes normes en lloc de basar-se només en el FAR.

Història

La ciutat de Nova York va adoptar un dels primers codis de zonificació moderns l’any 1916, que controlava el volum dels edificis mitjançant normes de separació i d’alçada, en lloc d’un únic índex. La revisió urbanística de Nova York de 1961 va introduir directament el FAR com a instrument de control de la densitat a escala de ciutat, i posteriorment altres ciutats van adoptar sistemes semblants. Des d’aleshores, molts llocs han afegit disposicions de bonificació que permeten als promotors superar el FAR base a canvi de beneficis públics, com ara places o habitatges assequibles.

Preguntes freqüents

Quin és un índex d’edificabilitat adequat? No hi ha cap FAR universalment «adequat». Depèn completament de la zona. Un índex d’edificabilitat de 0,5 és normal en un suburbi de baixa densitat, mentre que un FAR de 10 o superior és habitual al centre d’una ciutat densa.

Pot l’índex d’edificabilitat ser superior a 1? Sí. Un FAR superior a 1,0 només vol dir que la superfície total dels forjats de totes les plantes és més gran que la superfície de la parcel·la, cosa que passa quan un edifici té més d’una planta i ocupa bona part del solar.

El FAR inclou els soterranis i els aparcaments? Depèn de les normes locals. Moltes normatives urbanístiques exclouen els soterranis, els aparcaments subterranis i els locals d’instal·lacions del càlcul del FAR, però això varia segons la ciutat, de manera que sempre cal consultar la normativa local.

En què es diferencia el FAR de l’ocupació del solar? El FAR compta la superfície total construïda de totes les plantes d’un edifici. L’ocupació del solar només compta la petjada de l’edifici sobre el terreny. Un edifici de 10 plantes amb una petjada petita pot tenir alhora un FAR alt i una ocupació del solar baixa.

Com puc saber quin és el FAR màxim permès a la meva propietat? Consulteu el mapa de planejament urbanístic i la normativa local, que normalment publica el departament de planificació de la ciutat o del comtat, o pregunteu-ho directament a un arquitecte local o a l’oficina de planificació.

Referències

1. Departament de Planificació Urbana de la ciutat de Nova York. «Glossari de termes de planificació».
2. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.
3. Pont, M. B., i Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.