מחשבון יחס שטח בניין (FAR)

מבוא

יחס שטח בניין (FAR) הוא מדד קריטי בתכנון עירוני ובפיתוח נדל"ן, המודד את הקשר בין שטח הרצפה הכולל של בניין לבין גודל המגרש שעליו הוא בנוי. מחשבון יחס שטח בניין זה מספק דרך פשוטה ומדויקת לקבוע את ה-FAR עבור כל פרויקט בנייה על ידי חלוקת שטח הרצפה הכולל בשטח המגרש. הבנת ה-FAR חיונית עבור מפתחים, אדריכלים, מתכנני ערים ובעלי נכסים, שכן היא משפיעה ישירות על מה ניתן לבנות על قطعة אדמה ספציפית ועוזרת להבטיח עמידה בתקנות תכנון מקומיות ובקודי בנייה.

ה-FAR משמש כמנגנון בקרה בסיסי בפיתוח עירוני, המסייע לרשויות המקומיות לנהל צפיפות, למנוע הצפפה ולשמור על אופי השכונות. בין אם אתם מתכננים פרויקט בנייה חדש, מעריכים נכס קיים או פשוט מנסים להבין את דרישות התכנון, המחשבון שלנו ל-FAR מציע פתרון פשוט לחישובים מהירים ומדויקים.

נוסחה/חישוב

יחס שטח בניין מחושב באמצעות נוסחה מתמטית פשוטה:

$FAR = \frac{שטח\ בניין\ כולל}{שטח\ מגרש}$

כאשר:

• שטח בניין כולל הוא סכום שטחי הרצפה של כל הקומות בבניין (נמדד ברגלים רבועים או במטרים רבועים)
• שטח מגרש הוא שטח המגרש הכולל (נמדד באותן יחידות כמו שטח הבניין)

לדוגמה, אם לבניין יש שטח רצפה כולל של 20,000 רגלים רבועים והוא נמצא על מגרש בגודל 10,000 רגלים רבועים, ה-FAR יהיה:

$FAR = \frac{20,000\ רגלים\ רבועים}{10,000\ רגלים\ רבועים} = 2.0$

זה אומר ששטח הרצפה הכולל של הבניין הוא פי שניים מגודל המגרש.

שיקולים חשובים

1. יחידות עקביות: שטח הבניין ושטח המגרש חייבים להיות נמדדים באותן יחידות (או רגלים רבועים או מטרים רבועים).

2. חישוב שטח הבניין: שטח הבניין הכולל כולל בדרך כלל את כל החללים הסגורים בכל הקומות, אך תקנות מקומיות עשויות לציין exclusions או inclusions מסוימות:

   • חלק מהרשויות המקומיות פוסלות שטחים מכניים, שטחי חניה או מרתפים
   • אחרות עשויות לכלול שטחים מכוסים אך לא סגורים כמו מרפסות או פרגולות ביחס מופחת

3. עיגול: ערכי FAR בדרך כלל מבוטאים עד שתי ספרות אחרי הנקודה העשרונית כדי להבטיח דיוק בתקנות תכנון.

מדריך שלב-אחר-שלב

שימוש במחשבון יחס שטח בניין שלנו הוא פשוט:

1. איסוף המדידות שלך

   • קבע את שטח הרצפה הכולל של הבניין שלך (סכום כל הקומות)
   • מדוד את שטח המגרש הכולל שלך
   • ודא ששני המדידות משתמשות באותן יחידות (רגלים רבועים או מטרים רבועים)

2. הכנס את הנתונים שלך

   • הזן את שטח הבניין הכולל בשדה הראשון
   • הזן את שטח המגרש בשדה השני

3. סקור את התוצאות שלך

   • המחשבון יציג מיד את ה-FAR שלך
   • נוסחת החישוב תוצג לצורך הפניה
   • ייצוג חזותי יסייע לך להבין את הקשר בין הבניין שלך למגרש

4. פרש את התוצאות

   • FAR גבוה יותר מצביע על נכס מפותח בצפיפות גבוהה יותר
   • השווה את התוצאה שלך עם דרישות התכנון המקומיות כדי להבטיח עמידה
   • השתמש בתוצאה לצורכי תכנון או בקשות תכנון

5. שמור או שתף את החישוב שלך

   • השתמש בכפתור ההעתקה כדי לשמור את התוצאה לרשומות שלך
   • הפנה את החישוב בבקשות רישוי או הצעות פיתוח

מקרים שימושיים

חישובי יחס שטח בניין חיוניים במגוון תרחישים בתכנון עירוני, אדריכלות, נדל"ן ופיתוח נכסים:

1. עמידה בדרישות תכנון

רוב הרשויות המקומיות קובעות ערכי FAR מקסימליים עבור אזורים שונים כדי לשלוט בצפיפות הפיתוח. מפתחים ואדריכלים חייבים לחשב את ה-FAR במהלך שלב התכנון כדי להבטיח שהפרויקטים עומדים בתקנות אלו. לדוגמה, אזור מגורים עשוי לקבוע FAR מקסימלי של 0.5, בעוד שאזור מסחרי במרכז העיר עשוי לאפשר FAR של 10 או יותר.

2. הערכת נכסים

מומחי הערכת נדל"ן ומשקיעים משתמשים ב-FAR כדי להעריך את הפוטנציאל לפיתוח נכסים. נכס עם FAR לא מנוצל (כאשר הבניין הנוכחי אינו מנצל את יחס השטח המקסימלי המותר) עשוי להיות בעל ערך פיתוח משמעותי. לדוגמה, נכס עם FAR נוכחי של 1.2 באזור המאפשר FAR של 3.0 יש פוטנציאל פיתוח משמעותי שלא נוצל.

3. תכנון עירוני

מתכנני ערים משתמשים ב-FAR ככלי לעיצוב סביבות עירוניות. על ידי קביעת גבולות FAR שונים בשכונות שונות, הם יכולים:

• ליצור מרכזים בצפיפות גבוהה באזורים במרכז העיר
• לשמור על אופי אזורים היסטוריים
• להבטיח מעברים מתאימים בין אזורים מסחריים לרוויים
• לנהל את העומס על התשתיות ודפוסי התנועה

4. מחקרי היתכנות לפיתוח

מפתחים עורכים מחקרי היתכנות באמצעות חישובי FAR כדי לקבוע את שטח הבנייה המקסימלי באתר, דבר שמשפיע ישירות על הכלכלה של הפרויקט. לדוגמה, כאשר מעריכים מגרש בגודל 20,000 רגלים רבועים עם FAR מותר של 2.5, מפתח יודע שהוא יכול לבנות עד 50,000 רגלים רבועים של שטח רצפה.

5. שיפוצים והרחבות של בניינים

בעלי נכסים שמתכננים שיפוצים חייבים לחשב את ה-FAR הקיים כדי לקבוע אם יש מקום להרחבה תחת דרישות התכנון הנוכחיות. אם בניין כבר חורג מה-FAR המותר הנוכחי (כפי שעשוי לקרות עם מבנים ישנים תחת חוקים חדשים), הרחבות עשויות להיות מוגבלות או לדרוש חריגות מיוחדות.

6. העברת זכויות פיתוח (TDR)

בכמה תחומים, ניתן להעביר FAR לא מנוצל בין נכסים באמצעות תוכניות TDR. חישוב ה-FAR המדויק חיוני כדי לקבוע כמה זכויות פיתוח ניתן למכור או לרכוש.

חלופות

בעוד ש-FAR הוא מדד בשימוש נרחב להסדרת צפיפות בנייה, קיימות מספר מדדים חלופיים או משלימים:

1. יחס כיסוי מגרש: מודד את אחוז המגרש המכוסה על ידי שטח הבניין, מתמקד בצפיפות ברמת הקרקע ולא בפיתוח אנכי.

2. מגבלות גובה בניין: מגבילות ישירות את הממד האנכי של הבניינים, לרוב בשילוב עם FAR.

3. דרישות נסיגה: קובעות מרחקים מינימליים בין בניינים לקווי המגרש, משפיעות בעקיפין על שטח הבנייה המותר.

4. צפיפות יחידות: מסדירות את מספר יחידות המגורים לכל דונם, רלוונטי במיוחד לפיתוחים מגורים.

5. שטח רצפה לכל תושב: משמש בקודי בנייה כדי להבטיח שטח מספק לבריאות ובטיחות, במיוחד בבניינים מגורים ומשרדים.

6. יחס שטח פתוח: דורש אחוז מינימלי מהמגרש להישאר שטח פתוח, משלים את ה-FAR על ידי הבטחת אזורים לא מפותחים.

כל אחד מהחלופות הללו מתייחס להיבטים שונים של בקרת פיתוח, ורבות מהרשויות המקומיות משתמשות בשילוב של מדדים אלו כדי להשיג צורות עירוניות רצויות.

היסטוריה

המושג של יחס שטח בניין צמח בתחילת המאה ה-20 כאשר ערים החלו ליישם תקנות תכנון מתקדמות יותר כדי לנהל את הצמיחה העירונית. תקנות התכנון המהפכניות של ניו יורק מ-1916 היו בין הראשונות לכלול מושגים דומים ל-FAR, אם כי המונח עצמו לא היה בשימוש נרחב עד מאוחר יותר.

אבני דרך מרכזיות בהתפתחות ה-FAR:

1. 1916: תקנות התכנון של ניו יורק הציגו בקרים על תבניות בנייה שאף שהן לא השתמשו במפורש ב-FAR, הקימו את היסוד להסדרת צפיפות.

2. שנות ה-1940-1950: המושג של FAR הפך למפורש יותר בתיאוריה של תכנון עירוני כאשר גישות מודרניסטיות לתכנון ערים צברו פופולריות.

3. 1961: התיקון המקיף של ניו יורק לתכנון העירוני כלל במפורש את ה-FAR ככלי רגולטורי ראשי, והציב תקדים לרשויות אחרות.

4. שנות ה-1970-1980: רבות מהערים שיפרו את תקנות ה-FAR שלהן, עם קביעת יחס שונה עבור אזורים שונים והכנסת מערכות בונוס כדי לעודד תכונות פיתוח רצויות כמו כיכרות ציבוריות או דיור בר השגה.

5. שנות ה-1990-נוכחית: רבות מהערים שיפרו את תקנות ה-FAR שלהן כדי לקדם צמיחה חכמה, פיתוח מונחה תחבורה ומטרות קיימות. כמה תחומים יישמו קודים מבוססי צורה שעובדים לצד או מחליפים את הבקרות המסורתיות של FAR.

התפתחות תקנות ה-FAR משקפת את הפילוסופיות המשתנות של תכנון עירוני ואת העדיפויות החברתיות. יישומים מוקדמים התרכזו בעיקר במניעת הצפפה והבטחת אור ואוויר מספקים. גישות מודרניות רבות משתמשות ב-FAR כחלק מאסטרטגיה מקיפה ליצירת שכונות מעורבות, תוססות, לעודד דפוסי פיתוח ברי קיימא ולשמור על אופי הקהילה.

היום, ה-FAR נשאר כלי בסיסי בתכנון עירוני ברחבי העולם, אם כי יישומו משתנה באופן משמעותי בין ערים שונות ומדינות.

דוגמאות קוד

הנה דוגמאות כיצד לחשב את יחס שטח הבניין בשפות תכנות שונות:

1' נוסחת Excel לחישוב FAR
2=B2/C2
3' כאשר B2 מכיל את שטח הבניין הכולל ו-C2 מכיל את שטח המגרש
4
5' פונקציית Excel VBA
6Function CalculateFAR(BuildingArea As Double, PlotArea As Double) As Double
7    If PlotArea <= 0 Then
8        CalculateFAR = CVErr(xlErrValue)
9    Else
10        CalculateFAR = BuildingArea / PlotArea
11    End If
12End Function
13

1def calculate_far(building_area, plot_area):
2    """
3    חישוב יחס שטח בניין (FAR)
4    
5    Args:
6        building_area (float): שטח הרצפה הכולל של הבניין ברגלים רבועים או במטרים רבועים
7        plot_area (float): שטח המגרש באותן יחידות
8        
9    Returns:
10        float: ה-FAR המחושב או None אם הקלטים אינם תקינים
11    """
12    if building_area <= 0 or plot_area <= 0:
13        return None
14    
15    return building_area / plot_area
16
17# דוגמת שימוש
18total_building_area = 25000  # רגלים רבועים
19plot_area = 10000  # רגלים רבועים
20far = calculate_far(total_building_area, plot_area)
21print(f"יחס שטח בניין: {far:.2f}")
22

1/**
2 * חישוב יחס שטח בניין (FAR)
3 * @param {number} buildingArea - שטח הרצפה הכולל של הבניין
4 * @param {number} plotArea - שטח המגרש
5 * @returns {number|null} - ה-FAR המחושב או null אם הקלטים אינם תקינים
6 */
7function calculateFAR(buildingArea, plotArea) {
8    if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
9        return null;
10    }
11    
12    return buildingArea / plotArea;
13}
14
15// דוגמת שימוש
16const totalBuildingArea = 15000; // רגלים רבועים
17const plotArea = 5000; // רגלים רבועים
18const far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
19console.log(`יחס שטח בניין: ${far.toFixed(2)}`);
20

1public class FARCalculator {
2    /**
3     * חישוב יחס שטח בניין
4     * 
5     * @param buildingArea שטח הרצפה הכולל של הבניין
6     * @param plotArea שטח המגרש
7     * @return ה-FAR המחושב או -1 אם הקלטים אינם תקינים
8     */
9    public static double calculateFAR(double buildingArea, double plotArea) {
10        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0) {
11            return -1; // קלט לא תקין
12        }
13        
14        return buildingArea / plotArea;
15    }
16    
17    public static void main(String[] args) {
18        double totalBuildingArea = 30000; // רגלים רבועים
19        double plotArea = 10000; // רגלים רבועים
20        
21        double far = calculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
22        if (far >= 0) {
23            System.out.printf("יחס שטח בניין: %.2f%n", far);
24        } else {
25            System.out.println("ערכי קלט לא תקינים");
26        }
27    }
28}
29

1public class FARCalculator
2{
3    /// <summary>
4    /// חישוב יחס שטח בניין (FAR)
5    /// </summary>
6    /// <param name="buildingArea">שטח הרצפה הכולל של הבניין</param>
7    /// <param name="plotArea">שטח המגרש</param>
8    /// <returns>ה-FAR המחושב או null אם הקלטים אינם תקינים</returns>
9    public static double? CalculateFAR(double buildingArea, double plotArea)
10    {
11        if (buildingArea <= 0 || plotArea <= 0)
12        {
13            return null;
14        }
15        
16        return buildingArea / plotArea;
17    }
18    
19    // דוגמת שימוש
20    public static void Main()
21    {
22        double totalBuildingArea = 40000; // רגלים רבועים
23        double plotArea = 8000; // רגלים רבועים
24        
25        double? far = CalculateFAR(totalBuildingArea, plotArea);
26        if (far.HasValue)
27        {
28            Console.WriteLine($"יחס שטח בניין: {far.Value:F2}");
29        }
30        else
31        {
32            Console.WriteLine("ערכי קלט לא תקינים");
33        }
34    }
35}
36

דוגמאות מעשיות

הנה כמה דוגמאות מעשיות לחישובי FAR עבור סוגי בניינים שונים:

דוגמה 1: בניין מסחרי חד-קומתי

• שטח הבניין: 5,000 רגלים רבועים
• מספר קומות: 1
• שטח בניין כולל: 5,000 רגלים רבועים
• שטח מגרש: 10,000 רגלים רבועים
• FAR = 5,000 ÷ 10,000 = 0.5

פיתוח בצפיפות נמוכה זו משתמשת רק בחצי משטח הבנייה הפוטנציאלי ביחס לגודל המגרש.

דוגמה 2: בניין דירות בגובה בינוני

• שטח הבניין: 10,000 רגלים רבועים
• מספר קומות: 5
• שטח בניין כולל: 50,000 רגלים רבועים
• שטח מגרש: 20,000 רגלים רבועים
• FAR = 50,000 ÷ 20,000 = 2.5

זה מייצג פיתוח בצפיפות בינונית, טיפוסי באזורים מגורים עירוניים.

דוגמה 3: מגדל משרדים גבוה

• שטח הבניין: 15,000 רגלים רבועים
• מספר קומות: 30
• שטח בניין כולל: 450,000 רגלים רבועים
• שטח מגרש: 30,000 רגלים רבועים
• FAR = 450,000 ÷ 30,000 = 15.0

זהו FAR גבוה, אופייני לאזורים עסקיים מרכזיים בערים גדולות.

דוגמה 4: פיתוח בשימוש מעורב

• שטח מסחרי (קומת קרקע): 20,000 רגלים רבועים
• שטח משרדים (קומות 2-5): 80,000 רגלים רבועים
• שטח מגורים (קומות 6-10): 100,000 רגלים רבועים
• שטח בניין כולל: 200,000 רגלים רבועים
• שטח מגרש: 25,000 רגלים רבועים
• FAR = 200,000 ÷ 25,000 = 8.0

זה מייצג פיתוח צפוף בשימוש מעורב, המנצל את השטח.

השוואת FAR לפי סוג בניין ואזור

הערה: טווחים אלו הם אילוסטרטיביים וערכי ה-FAR בפועל משתנים משמעותית לפי שיפוט.

שאלות נפוצות

מהו יחס שטח בניין (FAR)?

יחס שטח בניין (FAR) הוא מדד המביע את הקשר בין שטח הרצפה השימושי הכולל של בניין לבין גודל המגרש שעליו הוא בנוי. הוא מחושב על ידי חלוקת שטח הרצפה הכולל של כל הבניינים על מגרש בשטח המגרש.

מדוע ה-FAR חשוב בתכנון עירוני?

ה-FAR הוא כלי תכנון קריטי המסייע לרשויות המקומיות לשלוט בצפיפות הפיתוח, לנהל את קיבולת התשתיות, למנוע הצפפה ולשמור על אופי השכונות. הוא משפיע ישירות על גודל וממדי הבניינים שניתן לבנות על قطعة אדמה נתונה.

כיצד אני מחשב את יחס שטח הבניין?

כדי לחשב את ה-FAR, חלק את שטח הרצפה הכולל של כל הקומות של כל הבניינים על מגרש בשטח המגרש. לדוגמה, אם מגרש בגודל 10,000 רגלים רבועים מכיל בניין עם שטח רצפה כולל של 25,000 רגלים רבועים, ה-FAR הוא 2.5.

מה נחשב ל-FAR גבוה או נמוך?

ערכי FAR בדרך כלל נעים בין פחות מ-1.0 באזורים פרבריים או בצפיפות נמוכה לבין 15.0 או יותר במרכזים עירוניים צפופים. FAR מתחת ל-1.0 מצביע על כך ששטח הרצפה קטן מגודל המגרש, בעוד ש-FAR מעל 1.0 מצביע על כך ששטח הרצפה עולה על גודל המגרש (באמצעות קומות מרובות).

האם ה-FAR כולל מרתפים ושטחים מכניים?

זה משתנה לפי שיפוט. חלק מהרשויות המקומיות פוסלות שטחים מכניים, חדרי מכונות, שטחי חניה או שטחים ספציפיים אחרים מחישובי FAR, בעוד אחרות כוללות אותם. תמיד בדוק את קודי התכנון המקומיים להגדרות ספציפיות של מה נחשב לשטח FAR.

כיצד ה-FAR משפיע על ערך הנכס?

נכסים עם FAR גבוה יותר בדרך כלל יש פוטנציאל פיתוח גדול יותר ועשויים לדרוש ערכים גבוהים יותר. משקיעים ומפתחים לרוב מחפשים נכסים שבהם הבניינים הקיימים מנצלים פחות מה-FAR המקסימלי המותר, מה שיוצר הזדמנות להרחבה או פיתוח מחדש.

האם ה-FAR זהה ברחבי העולם?

בעוד שהמושג הבסיסי דומה, ה-FAR עשוי להיות ידוע בשמות שונים במדינות שונות, כמו מדד שטח רצפה (FSI) בהודו, יחס מגרש בבריטניה ובהונג קונג, או אינטנסיביות שטח בחלקים מאירופה. שיטות החישוב והגישות הרגולטוריות משתנות גם הן לפי שיפוט.

כיצד אני מוצא את ה-FAR המקסימלי המותר עבור הנכס שלי?

ה-FAR המקסימלי המותר נקבע על ידי תקנות התכנון המקומיות. פנה למחלקת התכנון או התכנון העירוני המקומית שלך, בדוק את קוד התכנון באינטרנט או התייעץ עם אדריכל מקומי או עורך דין בתחום השימוש בקרקע כדי לקבוע את גבולות ה-FAR הספציפיים עבור הנכס שלך.

מקורות

1. Barnett, J. (2011). City Design: Modernist, Traditional, Green and Systems Perspectives. Routledge.

2. Berke, P. R., Godschalk, D. R., Kaiser, E. J., & Rodriguez, D. A. (2006). Urban Land Use Planning. University of Illinois Press.

3. Joshi, K. K., & Kono, T. (2009). "Optimization of floor area ratio regulation in a growing city." Regional Science and Urban Economics, 39(4), 502-511.

4. Talen, E. (2012). City Rules: How Regulations Affect Urban Form. Island Press.

5. American Planning Association. (2006). Planning and Urban Design Standards. Wiley.

6. NYC Department of City Planning. "Glossary of Planning Terms." https://www1.nyc.gov/site/planning/zoning/glossary.page

7. Lehnerer, A. (2009). Grand Urban Rules. 010 Publishers.

8. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: Space, Density and Urban Form. NAi Publishers.

סיכום

יחס שטח בניין (FAR) הוא מושג בסיסי בתכנון עירוני ובפיתוח נדל"ן המספק דרך סטנדרטית למדוד ולסדר צפיפות בנייה. על ידי הבנת כיצד לחשב ולפרש את ה-FAR, בעלי נכסים, מפתחים, אדריכלים ומתכננים יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי שימושי קרקע ולהבטיח עמידה בתקנות תכנון מקומיות.

המחשבון שלנו ליחס שטח בניין מפשט את החישוב החיוני הזה, ומאפשר לך לקבוע במהירות את ה-FAR עבור כל נכס או פרויקט פיתוח. בין אם אתה מעריך בניין קיים, מתכנן פיתוח חדש או פשוט מנסה להבין את הפוטנציאל לפיתוח של נכס, כלי זה מספק את המידע המדויק שאתה צריך.

זכור כי בעוד שה-FAR הוא מושג אוניברסלי, תקנות ספציפיות ושיטות חישוב עשויות להשתנות לפי שיפוט. תמיד התייעץ עם קוד התכנון המקומי שלך או מחלקת התכנון כדי לקבוע את הדרישות המדויקות החלות על הנכס שלך.

מוכן לחשב את יחס שטח הבניין עבור הפרויקט שלך? הכנס את שטחי הבניין והמגרש שלך למעלה כדי להתחיל!