מחשבון יחס שטח הרצפה | כלי חישוב יחס שטח הרצפה

מחשבון יחס שטח הרצפה (FAR)

יחס שטח הרצפה (FAR) הוא מספר המשווה בין שטח הרצפה הכולל בתוך בניין לבין גודל הקרקע שעליה הוא ניצב. מתכננים ואדריכלים משתמשים בו כדי לשלוט בכמות הבנייה שמותר להקים במגרש. מחשבון זה מוצא את ה-FAR על ידי חלוקת שטח הבנייה הכולל בשטח המגרש.

מהו יחס שטח הרצפה?

FAR הוא אחד הכלים העיקריים שבהם ערים משתמשות כדי לשלוט בצפיפות הבנייה, כלומר בכמות הבנייה המרוכזת בשטח קרקע מסוים. עיר קובעת FAR מרבי לכל אזור. FAR נמוך מאפשר רק בניינים קטנים ומרווחים. FAR גבוה מאפשר בניינים גבוהים או מסיביים, המנצלים את רוב פוטנציאל האתר.

ל-FAR יש שמות נוספים במדינות שונות. בהודו הוא נקרא מדד שטח הרצפה (FSI). בבריטניה ובהונג קונג הוא נקרא יחס מגרש. בחלקים מאירופה הוא נקרא אינטנסיביות הבנייה במגרש. הרעיון הבסיסי זהה בכל מקום.

נוסחת יחס שטח הרצפה

FAR הוא שטח הבנייה הכולל חלקי שטח המגרש:

$FAR = \frac{\text{שטח הבנייה הכולל}}{\text{שטח המגרש}}$

• שטח הבנייה הכולל הוא סכום שטחי הרצפה בכל מפלס של הבניין.
• שטח המגרש הוא גודל חלקת הקרקע שעליה ניצב הבניין.

שני הערכים חייבים להיות באותה יחידת מידה, רגל רבוע או מטר רבוע. התוצאה היא מספר פשוט, לא אחוז. FAR של 1.0 פירושו ששטח הרצפה הכולל של הבניין שווה לגודל המגרש. FAR של 3.0 פירושו ששטח הרצפה הכולל גדול פי שלושה משטח המגרש, מצב שמשמעותו בדרך כלל היא בניין בעל כמה קומות.

הכללים המקומיים משתנים באשר למה שנחשב לשטח בנייה. יש ערים שאינן כוללות מרתפים, חניונים או חדרים למערכות מכניות. אחרות מחשבות מרפסות בשיעור מופחת. מי שמגיש בקשה אמיתית להיתר בנייה צריך לבדוק את תקנות התכנון והבנייה המקומיות כדי לברר את ההגדרה המדויקת.

כיצד מחשבים יחס שטח רצפה

1. חברו את שטח הרצפה בכל מפלס של הבניין כדי לקבל את שטח הבנייה הכולל.
2. מדדו את שטח חלקת הקרקע.
3. ודאו ששני המספרים משתמשים באותה יחידת מידה.
4. חלקו את שטח הבנייה הכולל בשטח המגרש.

המחשבון מציג את התוצאה עד שתי ספרות אחרי הנקודה. שני השטחים חייבים להיות גדולים מאפס. אם אחד מהם ריק, שווה לאפס או שלילי, אין יחס שטח רצפה לדווח עליו והמחשבון מבקש להזין ערך חיובי במקום זאת.

דוגמה פתורה

בבניין יש 5 קומות. כל קומה משתרעת על פני 10,000 רגל רבוע (930 m²), ולכן שטח הבנייה הכולל הוא 50,000 רגל רבוע (4,600 m²). שטח המגרש שמתחתיו הוא 20,000 רגל רבוע (1,900 m²).

$FAR = \frac{50{,}000}{20{,}000} = 2.5$

שטח הרצפה של הבניין גדול פי שניים וחצי מגודל המגרש. התוצאה, 2.5, היא ה-FAR.

דוגמה נוספת: חנות בת קומה אחת, ובה 5,000 רגל רבוע (460 m²) של שטח רצפה, ניצבת על מגרש בשטח 10,000 רגל רבוע.

$FAR = \frac{5{,}000}{10{,}000} = 0.5$

ערך FAR של 0.5 פירושו שהבניין משתמש רק במחצית משטח הרצפה שהמגרש יכול להכיל לפי ערך FAR של 1.0.

טווחי FAR אופייניים לפי אזור

טווחים אלה הם דוגמאות בלבד. המגבלות המדויקות נקבעות על ידי כל עיר או מחוז, והן עשויות להשתנות במידה ניכרת משכונה לשכונה.

מדוע FAR חשוב

עמידה בתקנות התכנון והבנייה. ערים מגבילות את ה-FAR כדי להגביל את היקף הבנייה במגרש. פרויקט חייב להישאר מתחת למקסימום המקומי, אחרת נדרשת הקלה או היתר מיוחד.

פוטנציאל פיתוח. לנכס שמשתמש בפחות מה-FAR המותר שלו יש מקום להתרחב. משקיעים מחפשים את הקיבולת הלא מנוצלת הזאת, משום שניתן לממש אותה בהמשך או, בערים מסוימות, למכור אותה לאתר אחר באמצעות תוכנית להעברת זכויות בנייה.

תכנון עירוני. קביעת מגבלות FAR שונות לפי שכונה מאפשרת לעיר לרכז בנייה צפופה במרכז העיר, תוך שמירה על בניינים נמוכים באזורים החיצוניים. הדבר משפיע גם על היקף התנועה, צריכת המים ומערכת הביוב שעל שכונה לתמוך בהם, שכן שטח רצפה גדול יותר פירושו בדרך כלל יותר אנשים.

שיפוץ והרחבה. ייתכן שבניין ישן כבר חורג מה-FAR שמאפשרות תקנות תכנון ובנייה חדשות יותר. במקרה כזה, הרחבות עשויות להיות מוגבלות גם אם נראה שיש במגרש שטח פנוי.

מדדים קשורים

FAR אינו הדרך היחידה למדוד צפיפות. כיסוי מגרש מודד את שיעור המגרש המכוסה על ידי תכסית הבניין בגובה הקרקע, בלי להתחשב בגובה. למגדל גבוה וצר יכול להיות FAR גבוה אך כיסוי מגרש נמוך. מגבלות גובה מגבילות ישירות את הממד האנכי של הבניין. כללי קווי בניין מחייבים להשאיר שטח פנוי בין הבניין לבין גבול הנכס. ערים משלבות לעיתים קרובות כמה מהכללים האלה במקום להסתמך על FAR בלבד.

היסטוריה

ניו יורק אימצה את אחד מקודי התכנון והבנייה המודרניים הראשונים בשנת 1916, והוא הגביל את נפח הבניינים באמצעות כללי קווי בניין וגובה ולא באמצעות יחס יחיד. תיקון תקנות התכנון והבנייה של ניו יורק משנת 1961 הציג את ה-FAR ישירות כאמצעי כלל־עירוני לבקרת צפיפות, ובהמשך אימצו ערים אחרות מערכות דומות. מאז הוסיפו מקומות רבים הוראות המעניקות זכויות בנייה נוספות, המאפשרות ליזמים לחרוג מה-FAR הבסיסי בתמורה לתועלות ציבוריות, כגון כיכרות או יחידות דיור בר־השגה.

שאלות נפוצות

מהו יחס שטח רצפה טוב? אין FAR "טוב" אוניברסלי. הדבר תלוי לחלוטין באזור. FAR של 0.5 הוא ערך רגיל בפרבר בעל צפיפות נמוכה, ואילו FAR של 10 או יותר נפוץ במרכז עיר צפוף.

האם יחס שטח הרצפה יכול להיות גדול מ־1? כן. FAR הגבוה מ־1.0 פירושו רק ששטח הרצפה הכולל בכל המפלסים גדול משטח המגרש עצמו. מצב כזה מתקיים בכל פעם שלבניין יש יותר מקומה אחת המכסה את רוב המגרש.

האם FAR כולל מרתפים וחניות? הדבר תלוי בכללים המקומיים. תקנות תכנון ובנייה רבות אינן כוללות בחישוב ה-FAR מרתפים, חניה תת־קרקעית וחדרים למערכות מכניות, אך הדבר משתנה מעיר לעיר, ולכן יש לבדוק תמיד את התקנות המקומיות.

במה שונה FAR מכיסוי מגרש? FAR סופר את שטח הרצפה הכולל בכל מפלסי הבניין. כיסוי מגרש סופר רק את תכסית הבניין על הקרקע. לבניין בן 10 קומות, עם תכסית קטנה, יכולים להיות בו־זמנית FAR גבוה וכיסוי מגרש נמוך.

כיצד אפשר למצוא את ה-FAR המרבי המותר בנכס שלי? בדקו את מפת התכנון ואת תקנות התכנון והבנייה המקומיות, המתפרסמות בדרך כלל על ידי מחלקת התכנון של העיר או המחוז, או פנו ישירות לאדריכל מקומי או למשרד התכנון.

מקורות

1. המחלקה לתכנון עירוני של ניו יורק. "מילון מונחי תכנון."
2. Talen, E. (2012). כללי העיר: כיצד תקנות משפיעות על המבנה העירוני. Island Press.
3. Pont, M. B., & Haupt, P. (2010). Spacematrix: מרחב, צפיפות ומבנה עירוני. NAi Publishers.